Сказывается, в сравнении с соседними регионами, высокая забюрократизированность решения земельных, перепланировочных и прочих вопросов.
В прошлогоднем исследовании (еще доковидным) «Коммерческих Вестей» омской коммерческой недвижимости было два главных вывода: рынок стагнирует, а предприниматели продолжают покидать Омск. В 2021-м, вынуждены констатировать мы, ничего существенно не изменились.
Александр КАЮКИН (на фото), учредитель и директор ООО «Ледон-Недвижимость» считает, что рынок коммерческой недвижимости стагнирует последние пять – шесть лет.
По его словам, плюс к этому пандемия высвободила в Омске существенное количество офисных площадей:
– Сейчас раскрученный сайт и инстаграм часто важнее, чем удачно расположенный офис. Сильно ударило по общепиту: мелкие кафе, закусочные не смогли пережить локдаун. Наибольшим спросом пользуются маленькие помещения до 20 кв. м за 10-15 тысяч рублей в месяц, универсального характера, которые можно одинаково успешно использовать под различные виды деятельности. Также активно спрашивают помещения, обеспеченные системой водоотведения – изменились санитарные требования к содержанию салонов красоты. Очень востребованы склады классы А с идеально ровными полами, потолками выше 12 м и так далее. Таких объектов в Омске очень мало, конкуренция за них высока. Вся остальная коммерческая недвижимость, можно сказать, встала колом, предприниматели попытались безуспешно прорекламировать свои площади, а теперь просто находятся в ожидании перемен на рынке. Некоторые владельцы используют эти помещения в качестве жилых, для этого в принципе необязателен перевод – человек имеет право пользоваться своей собственностью, как ему заблагорассудится. Это, кстати, и выгодно – если квартира может стоить 50-60 тысяч за кв. м, то нежилая площадь на 20% дешевле.
Руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Авеста-риэлт» Александр БАРКО подтверждает наблюдение КАЮКИНА о том, что несмотря на взрывной рост стоимости жилой недвижимости во время пандемии, цены на коммерческие помещения, арендные ставки на них держатся примерно на одном и том же уровне последние пять лет:
– А вот премиум-сегмент фактически рухнул, особенно пострадал стрит-ритейл, превратившись едва ли не в плац-ритейл. Пандемия, безусловно, сыграла свою роль: часть коммерческой недвижимости ушла с рынка, часть, напротив, выбралась из тени. Например, магазины брендовой одежды вынужденно превратились в примерочные: за время локдауна люди освоили покупки в Интернете и теперь научились вживую проверять, подходит ли им та или иная модель, а потом заказывать аналогичную в Сети. Сократился спрос на офисы у программистов и прочих специалистов, способных работать из дома. Процентов 80 предпринимателей, покупающих сейчас коммерческую недвижимость, хотят ее не использовать самостоятельно, а сдавать в аренду. С поиском арендаторов – как раз проблемы. Да, отток делового населения из Омска сказывается, однако потребителей у нас ведь меньше не становится. Посмотрите, сколько у нас появляется федеральных сетей, их аппетиты растут, они расширяются, приобретают новые помещения.
Наиболее тяжело, как добавил БАРКО, приходится промышленникам из-за резко выросшей кадастровой стоимости земли, «ставшей буквально последним гвоздем в крышку гроба среднего бизнеса». Ведь одно дело – распределять налог на всех арендаторов десятиэтажного здания, совсем другое – содержать единолично огромные площади, которых неизбежно требует производство.
— Жилая недвижимость значительно выросла в цене и в Омске, и по всей России, но пока коммерческая не успела на это отреагировать теми же темпами, – соглашается Дмитрий САЛАМАТОВ, директор ООО «СОДОС». – Безусловно, рынок коммерческой недвижимости значительно перераспределился за время пандемии: еще больше стали востребованы помещения с отдельным входом – стрит-ритейл, цокольные этажи. Увеличился спрос на качественную складскую недвижимость, которой в Омске очень немного. Офисов класса А, отвечающих требованиям международной классификации, в нашем городе нет и подавно, что даже неприлично для миллионника. Проще будет построить новые площади, чем усовершенствовать имеющиеся. Тем не менее прогнозы о том, что коммерческая недвижимость подешевеет, вообще не оправдались. Спрос на нее (особенно на центральных улицах или в «муравейниках») есть и будет всегда, поскольку достаточно большое количество отраслей не способно уйти полностью на удаленный формат работы. Предложений на продажу стало немного меньше, а для аренды на рынке достаточно вариантов. Но и деловая активность в Омске ниже, чем в других сибирских городах. Сказывается, опять же, в сравнении с соседними регионами, высокая забюрократизированность решения земельных, перепланировочных и прочих вопросов, это сильно тормозит развитие рынка.
КАЮКИН также озвучил расклад по стоимости объектов. В центре города цена на офисные помещения варьируется от 30 до 60 тысяч рублей за кв. м, на торговые разбег очень большой – от 25 тысяч рублей и более 250 тысяч рублей за кв. м, очень сильно влияет расположение и местный трафик. Как уточнил респондент, если говорить о продаже объекта коммерческой недвижимости, цена в объявлении вообще не имеет никакого значения. Покупатель может сторговаться на разницу в свою пользу и в два раза:
– Изменились инвестиционное плечо и покупательская структура. Если раньше люди приобретали помещения для себя, про запас, для извлечения дохода, то Омск потерял привлекательность для вложений в коммерческую недвижимость. Деловая часть населения уезжает, инвестирует в активы в южных регионах России, Москве, Санкт-Петербурге, Калининграде, за рубежом. Из Омска уезжают чаще, чем из Новосибирска и других городов-миллионников. По моим наблюдениям, количество покупателей коммерческой недвижимости сократилось у нас в среднем почти на 25%.
Аналитики сходятся в главном: рынок восстановится в 2021-м.
" Со следующего года коммерческая недвижимость будет пользоваться бОльшим спросом, чем сейчас. А пока не вижу точки роста для коммерческой недвижимости. Есть два варианта развития события: либо упадут цены на жилую недвижимость, продукты питания, стройматериалы (что маловероятно), либо стоимость коммерческой недвижимости выровняется адекватно спросу», – считает БАРКО.«Предпринимательская активность неизбежно должна восстановиться, – полагает КАЮКИН. – Не все могут позволить себе работать удаленно, в некоторых бизнесах важна выставочная часть. Хотя вряд ли это сильно отразится на ценах, просто кто-то, кто не мог продать свое помещение, все-таки продаст его, а кто не мог найти, все-таки купит. Если ранее валовый рентный мультипликатор был 6,5-7,5, то сейчас он 10, и это уже никого не пугает".
– Учитывая, что рубль падает, а строительные материалы дорожают, ожидать существенного снижения стоимости квартир не приходится, соответственно, не будут дешеветь и нежилые помещения. Пока деньги у населения есть, и они будут инвестироваться в жилье и коммерческую недвижимость. Любой рынок развивается циклично, и рынок коммерческой недвижимости, разумеется, восстановится. Однако вырастет срок окупаемости объекта. Если в 2007-м помещение можно было отбить за три-пять лет, то сейчас это потребует 8-15 лет. Но в развитых странах подобный срок и того больше – 20-25 лет, – подытожил САЛАМАТОВ.
Ранее материал был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 27 октября 2021 года.
