Все рубрики
В Омске вторник, 7 Декабря
В Омске:
Пробки: 4 балла
Курсы ЦБ: $ 73,6694    € 83,1138

Деловая часть населения уезжает: количество покупателей коммерческой недвижимости сократилось в Омске в среднем почти на 25%

20 ноября 2021 08:13
0
5038

Сказывается, в сравнении с соседними регионами, высокая забюрократизированность решения земельных, перепланировочных и прочих вопросов. 

В прошлогоднем исследовании (еще доковидным) «Коммерческих Вестей» омской коммерческой недвижимости было два главных вывода: рынок стагнирует, а предприниматели продолжают покидать Омск. В 2021-м, вынуждены констатировать мы, ничего существенно не изменились.

Александр КАЮКИН (на фото), учредитель и директор ООО «Ледон-Недвижимость» считает, что рынок коммерческой недвижимости стагнирует последние пять – шесть лет.

По его словам, плюс к этому пандемия высвободила в Омске существенное количество офисных площадей:

– Сейчас раскрученный сайт и инстаграм часто важнее, чем удачно расположенный офис. Сильно ударило по общепиту: мелкие кафе, закусочные не смогли пережить локдаун. Наибольшим спросом пользуются маленькие помещения до 20 кв. м за 10-15 тысяч рублей в месяц, универсального характера, которые можно одинаково успешно использовать под различные виды деятельности. Также активно спрашивают помещения, обеспеченные системой водоотведения – изменились санитарные требования к содержанию салонов красоты. Очень востребованы склады классы А с идеально ровными полами, потолками выше 12 м и так далее. Таких объектов в Омске очень мало, конкуренция за них высока. Вся остальная коммерческая недвижимость, можно сказать, встала колом, предприниматели попытались безуспешно прорекламировать свои площади, а теперь просто находятся в ожидании перемен на рынке. Некоторые владельцы используют эти помещения в качестве жилых, для этого в принципе необязателен перевод – человек имеет право пользоваться своей собственностью, как ему заблагорассудится. Это, кстати, и выгодно – если квартира может стоить 50-60 тысяч за кв. м, то нежилая площадь на 20% дешевле.

Руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Авеста-риэлт» Александр БАРКО подтверждает наблюдение КАЮКИНА о том, что несмотря на взрывной рост стоимости жилой недвижимости во время пандемии, цены на коммерческие помещения, арендные ставки на них держатся примерно на одном и том же уровне последние пять лет:

– А вот премиум-сегмент фактически рухнул, особенно пострадал стрит-ритейл, превратившись едва ли не в плац-ритейл. Пандемия, безусловно, сыграла свою роль: часть коммерческой недвижимости ушла с рынка, часть, напротив, выбралась из тени. Например, магазины брендовой одежды вынужденно превратились в примерочные: за время локдауна люди освоили покупки в Интернете и теперь научились вживую проверять, подходит ли им та или иная модель, а потом заказывать аналогичную в Сети. Сократился спрос на офисы у программистов и прочих специалистов, способных работать из дома. Процентов 80 предпринимателей, покупающих сейчас коммерческую недвижимость, хотят ее не использовать самостоятельно, а сдавать в аренду. С поиском арендаторов – как раз проблемы. Да, отток делового населения из Омска сказывается, однако потребителей у нас ведь меньше не становится. Посмотрите, сколько у нас появляется федеральных сетей, их аппетиты растут, они расширяются, приобретают новые помещения.

Наиболее тяжело, как добавил БАРКО, приходится промышленникам из-за резко выросшей кадастровой стоимости земли, «ставшей буквально последним гвоздем в крышку гроба среднего бизнеса». Ведь одно дело – распределять налог на всех арендаторов десятиэтажного здания, совсем другое – содержать единолично огромные площади, которых неизбежно требует производство.

— Жилая недвижимость значительно выросла в цене и в Омске, и по всей России, но пока коммерческая не успела на это отреагировать теми же темпами, – соглашается Дмитрий САЛАМАТОВ, директор ООО «СОДОС». – Безусловно, рынок коммерческой недвижимости значительно перераспределился за время пандемии: еще больше стали востребованы помещения с отдельным входом – стрит-ритейл, цокольные этажи. Увеличился спрос на качественную складскую недвижимость, которой в Омске очень немного. Офисов класса А, отвечающих требованиям международной классификации, в нашем городе нет и подавно, что даже неприлично для миллионника. Проще будет построить новые площади, чем усовершенствовать имеющиеся. Тем не менее прогнозы о том, что коммерческая недвижимость подешевеет, вообще не оправдались. Спрос на нее (особенно на центральных улицах или в «муравейниках») есть и будет всегда, поскольку достаточно большое количество отраслей не способно уйти полностью на удаленный формат работы. Предложений на продажу стало немного меньше, а для аренды на рынке достаточно вариантов. Но и деловая активность в Омске ниже, чем в других сибирских городах. Сказывается, опять же, в сравнении с соседними регионами, высокая забюрократизированность решения земельных, перепланировочных и прочих вопросов, это сильно тормозит развитие рынка.

КАЮКИН также озвучил расклад по стоимости объектов. В центре города цена на офисные помещения варьируется от 30 до 60 тысяч рублей за кв. м, на торговые разбег очень большой – от 25 тысяч рублей и более 250 тысяч рублей за кв. м, очень сильно влияет расположение и местный трафик. Как уточнил респондент, если говорить о продаже объекта коммерческой недвижимости, цена в объявлении вообще не имеет никакого значения. Покупатель может сторговаться на разницу в свою пользу и в два раза:

– Изменились инвестиционное плечо и покупательская структура. Если раньше люди приобретали помещения для себя, про запас, для извлечения дохода, то Омск потерял  привлекательность для вложений в коммерческую недвижимость. Деловая часть населения уезжает, инвестирует в активы в южных регионах России, Москве, Санкт-Петербурге, Калининграде, за рубежом. Из Омска уезжают чаще, чем из Новосибирска и других городов-миллионников. По моим наблюдениям, количество покупателей коммерческой недвижимости сократилось у нас в среднем почти на 25%.

Аналитики сходятся в главном: рынок восстановится в 2021-м.

" Со следующего года коммерческая недвижимость будет пользоваться бОльшим спросом, чем сейчас. А пока не вижу точки роста для коммерческой недвижимости. Есть два варианта развития события: либо упадут цены на жилую недвижимость, продукты питания, стройматериалы (что маловероятно), либо стоимость коммерческой недвижимости выровняется адекватно спросу», – считает БАРКО.«Предпринимательская активность неизбежно должна восстановиться, – полагает КАЮКИН. – Не все могут позволить себе работать удаленно, в некоторых бизнесах важна выставочная часть. Хотя вряд ли это сильно отразится на ценах, просто кто-то, кто не мог продать свое помещение, все-таки продаст его, а кто не мог найти, все-таки купит. Если ранее валовый рентный мультипликатор был 6,5-7,5, то сейчас он 10, и это уже никого не пугает".

– Учитывая, что рубль падает, а строительные материалы дорожают, ожидать существенного снижения стоимости квартир не приходится, соответственно, не будут дешеветь и нежилые помещения. Пока деньги у населения есть, и они будут инвестироваться в жилье и коммерческую недвижимость. Любой рынок развивается циклично, и рынок коммерческой недвижимости, разумеется, восстановится. Однако вырастет срок окупаемости объекта. Если в 2007-м помещение можно было отбить за три-пять лет, то сейчас это потребует 8-15 лет. Но в развитых странах подобный срок и того больше – 20-25 лет, – подытожил САЛАМАТОВ.

Ранее материал был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 27 октября 2021 года.



Комментарии через Фейсбук
Комментариев нет.

Ваш комментарий


Наверх
Наверх
Сообщение об ошибке
Вы можете сообщить администрации газеты «Коммерческие вести»
об ошибках и неточностях на сайте.