В Омске дешевеют офисы и земельные участки, но миграция бизнеса не прекращается (аналитика).
Упадок на рынке коммерческой недвижимости Омска продолжается. Можно называть это стагнацией, а можно в духе федерального правительства – «стабильностью». Впрочем новости вроде положительные: в Омской области по итогам IV квартала 2019 года стоимость земельных участков под индивидуальное жилищное строительство осталась такой же, как год назад. А земельные участки промышленного и сельхозназначения подешевели на 13% и 6% соответственно. Область оказалась в первых тройках рейтингов по доступности земель во всех трех категориях по всей России.
С коммерческой недвижимостью тоже неплохо: омские офисы оказались наряду с волгоградскими и челябинскими самыми доступными по цене в стране – средняя стоимость квадрата – 37 700 рублей (продажа) и 420 рублей (помесячная аренда). Стрит-ритейл тоже дешевеет год от года: в плане продаж в плюсе оказался только ЦАО (1,9% за год). Но вот только игроки рынка страшно не довольны положением.
Конечно, есть искушение снова все начать списывать на падение платежеспособности населения и усиление экономического кризиса. Это невозможно отрицать. Но наши эксперты поразительно единодушны: на их взгляд, положение предпринимателей усугубляет равнодушно-брезгливое отношение к ним со стороны местных властей.
Тренд оттока
Первый же наш респондент – Валерий РАЙС, генеральный директор АН «Авеста-Риэлт» – был суров в своих оценках:
– Небольшой всплеск активности на рынке коммерческой недвижимости обусловлен оттоком предпринимателей из Омска, выставляющих свои ликвидные активы на продажу. Это создает обманчивую видимость повышения спроса. Причем речь не идет о сверхприбылях, рентабельность сдачи в аренду коммерческой недвижимости в 10% годовых сейчас считается нормальной. Риски достаточно высоки – налоги, вложения в ремонт (затраты на капитальный легко могут съесть двухгодичную прибыль).
Максим РЕПИН, директор ООО «Омэкс», любезно предоставивший нам данные для исследования, настроен более бодро:
– В 2016 году особенно остро наметился тренд оттока предпринимателей. В 2017-2018 годах он заметно усилился. Но в 2019 тенденция пошла на спад: уехали все те, кто всерьез намеревался уехать. Так что я бы не говорил, что бизнесмены массово побросали на продажу свои объекты, хотя этот тренд есть, и влияние его на рынок значительно. Отмечу, что в целом рынок коммерческой недвижимости в нашем городе достаточно живой и стабильный, а в 2019 году проходили процессы скорее коррекции и адаптации к новым условиям, нежели стагнации. Все игроки активно работали весь год, проводили мероприятия, искали новые форматы (как пример – фуд-холл в Festival City, хотя простые жители вряд ли замечают разницу по сравнению с фуд-кортом), делали сделки и оптимизации, что и не позволило рынку глобально просесть. Основные площади задействованы, процент вакантных помещений не растет. По идее, если мы продуктивно работаем, ситуация должна улучшаться, однако в 2019-м активная деятельность профессиональных участников рынка недвижимости спасла его от депрессионного отката. Как лягушата, взбивающие масло, очень стараемся, но субстанция в крынке не стала плотнее... Но и не потонули, что в текущем положении уже можно расценивать как успех. Год выдался более спокойным относительно 2018-го, когда после сильного пожара в иркутском торговом центре всем омским ТЦ вынесли предписания. Не обошлось и без перегибов – так, культовый для нашего города «Голубой огонек» простоял без парадных дверей почти полгода. Но негативные факторы, имевшие место в позапрошлом году и ранее, сохраняют свое влияние. К ним я в первую очередь отношу сокращение количества клиентов и сопутствующее этому падение выручки, снижение среднего чека. При всем при этом расходы, напротив, увеличиваются – налоги, коммунальные платежи. Чиновники – как федерального, так и регионального, муниципального рангов – весьма рьяно подходят к вопросам сбора налогов и аренды за землю, действуя подчас грубо и разрушающе, ведя себя, словно слон в посудной лавке. Предпринимательский климат подвергается очень серьезному негативному воздействию.
Стрит-ритейл
К сожалению, в городе по-прежнему доминирует торговая недвижимость. Хотя наши эксперты предпочли вы видеть развитие именно малого бизнеса – услуг. Максим РЕПИН заметил, что сфера стрит-ритейла чувствует себя неважно:
– Сильнее всего из сегментов в 2018 году лихорадило именно стрит-ритейл, поэтому в году прошлом он немного стабилизировался. Однако проблема на протяжении трех лет остается прежней: предприниматели сталкивались с тем, что перевести объект из жилого фонда в нежилой, а также узаконить перепланировки и реконструкции, необходимые для бизнеса, просто невозможно. Запустить, расширить свой бизнес в таких условиях просто исключено. Под конец года чиновники окончательно добили деловое сообщество новыми драконовскими требованиями к вывескам. Складывается ощущение, что власть предержащие использовали все известные им инструменты для того, чтобы прессануть местный бизнес. И страшно представить, что у них еще есть в загашнике.
Изменений – без явных шагов со стороны местных правительства и мэрии – не предвидится, уверен известный юрист Александр ДМИТРЕНКО:
– В конце прошлого года мы вырвали небольшой кусочек победы, получив некоторые поблажки в части оформления перепланировок. Но, боюсь, что этого слишком мало. Больше скажу: я откровенно возмущен позицией и городской администрации, и губернатора. В других регионах не возникает проблем с переводом коммерческой недвижимости. Можно сколько угодно привозить из Москвы деньги на фасады, дороги и прочие масштабные проекты, осваивать их и делать вид, что все замечательно. Но инвестиционный климат от этого в Омске лучше не становится! Без создания адекватных условий работы бессмысленно запускать программы поддержки малого и среднего бизнеса. А ведь он напрямую завязан на обращении с недвижимостью! Пока мы не решим этот элементарный вопрос, не поможем внутренним инвесторам, внешних вложений не увидим. Всего-то Александру БУРКОВУ необходимо сесть за стол переговоров с Сергеем ЧАПЛИНЫМ, руководителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области и утвердить порядок работы с помещениями, принять соответствующее постановление. Почему до сих пор в ходу временное положение, какие-то полумеры? Да, пять лет назад рухнула казарма, и теперь мы дуем на воду. Раздувается миф о том, что иметь магазинчик на первом этаже опасно. Недвижимость просто встала в регионе колом – ни о какой аренде и продаже говорить не приходится! При РОЩУПКИНЕ квартиры массово переводились в нежилые помещения, в других регионах стрит-ритейл процветает, но у нас сфера услуг – а это весь малый бизнес – застопорилась. Минэкономики опасается доложить губернатору, а депгорэкономики – мэру, сколько наш бюджет теряет на отсутствии профессиональной работы с коммерческой недвижимостью. Та же история с земельными участками коммерческого назначения. Пока власти хвастают тем, что у нас одна из самых низких ставок на выкуп земли, бизнесмены по-прежнему массово отказываются от приобретения, поскольку на них давят ограничения в виде требования владеть собственностью на участке три года, не иметь задолженности по аренде. Звучит странно: у нас самый острый нож, но только резать им нечего: в прошлом году продано всего 19 участков, и сомневаюсь, что в нынешнем году их будет намного больше. Понимаю, что эта тема набила оскомину, но она является главным камнем преткновения развития рынка коммерческой недвижимости. Огромный отток предпринимателей из нашего города – главное доказательство тому, что отношения власти и бизнеса оставляют желать лучшего.
РЕПИН тоже считает, что медлить больше нельзя:
– Да, чиновниками было заявлено, будто услышаны пожелания делового сообщества. Но полноценного нормативно-правового акта по вопросам оформления реконструкций, перепланировок и переводу помещений в нежилой фонд как не было, так и нет. Так что я бы не стал обольщаться на тот счет, будто ситуация кардинально улучшится. Далее: все землепользователи в Омске уже давно находятся в психологическом состоянии «жертвы серийного убийцы» – абсолютная незащищенность и беспомощность! Нам то кадастровую стоимость завысят в разы, то задерут задним числом арендные платежи по 108-му, теперь судят любого, кто пытается по закону установить кадастровую стоимость земли ближе к рынку, чтобы хоть как-то выжить в сложившихся тяжелейших условиях.
Проблему выделили как основную многие. В том числе Александр КАЮКИН, директор АН «Ледон»:
– Вывесочная революция и отсутствие правового акта, регламентирующего оформление перепланировок, сильно ударили по стрит-ритейлу. Полная неопределенность – бизнесмены не знают, что будет в следующем году, поскольку правила игры регулярно меняются. А планирование своего бюджета крайне важно для предпринимателей. В итоге все опасаются инвестировать в этот сегмент, предпочитая уезжать в другие регионы, в которых положение делового сообщества более понятно и предсказуемо.
… и Светлана ГОНЕНКО, председатель некоммерческого партнерства «Лига профессионалов в недвижимости»:
– Дошло до того, что помещения на первых этажах в новостройках формата стрит-ритейл застройщики переводят в жилой фонд и продают как квартиры. Безусловно, много простаивает помещений, непереведенных, наоборот, из жилого в нежилое, но, учитывая, что сейчас дан зеленый свет, мы ожидаем восстановления этой части рынка – потенциал огромен.
Об офисах и торговле
В сегменте торгово-офисной недвижимости – тишина. Максим РЕПИН рассказал:
– С 2008-2009 годов у нас не вводились в эксплуатацию бизнес-центры, не строились офисные объекты, по крайней мере, знаковые, способные сколько-нибудь ощутимо повлиять на рынок. На протяжении десяти лет действуют одни и те же площади, пул арендаторов стабилен. После кризиса 2014 года арендаторы приступили к шантажу: бравируя ставкой аренды, требовать преференций – ремонта за счет собственника, наприме, в противном случае обещали уйти к хозяину здания посговорчивей. Сейчас все вошло в свою колею. Общался с игроками торговой недвижимости. Они отвечали мне на вопрос: «Как дела?» – довольно просто: «Ничего не изменилось». Арендные ставки остались прежними, договоры перезаключаются из года в год. Да, кто-то из арендаторов уговаривает понизить им ставки, кто-то из арендодателей, наоборот, пытается компенсировать издержки за счет своих клиентов, так что в целом средние показатели, по сравнению с прошлым годом, сохранились на том же уровне.
Полный штиль отметил и Александр КАЮКИН:
– Новых игроков на рынке коммерческой недвижимости за последний год не появилось. Арендаторы кочуют по городу, например, предпочитая снимать офис в здании поновее, но глобальных изменений в целом нет. Да, арендная ставка в ключевых местах (площадь Ленина, «Кристалл» и т. д.) немного растет. Торговые центры вроде «Меги», «Фестиваля», «Флагмана» с налаженным трафиком в прошлом году укрепили свое положение.
Безжизненность зафиксировал Евгений ЩЕРБАКОВ, директор ООО «Центр деловой недвижимости»:
– На рынке коммерческой недвижимости в Омске – полная стагнация. Былой ажиотаж, когда вложения в коммерческую недвижимость считались самыми надежными инвестициями, давно сошел на нет. Покупка помещений случается крайне редко, а на аренду решаются только люди, абсолютно уверенные в своем бизнесе. Допустим, невозможно не заметить, как в прошлом году активно росла сеть Coffee Anytime – молодцы, очень тонко уловили потребности современного общества. Спрос на офисные площади падает вполне закономерно (и эта тенденция будет усугубляться) – с бурным развитием Интернета, популярностью удаленной работы, появлением современных, удобных гаджетов, с которыми можно трудиться, вести переговоры из почти любой точки города, хоть из машины, необходимость в стационарном помещении попросту отпадает. Раньше бизнес начинался как раз с аренды офиса, сейчас этот этап легко пропустить вообще.
Практическими наблюдениями поделилась Светлана ГОНЕНКО:
– Наибольшим спросом в части аренды коммерческой недвижимости пользуются небольшие помещения до 50 квадратов. Более крупные помещения искусственным образом разбиваются на мелкие, поскольку сдать в аренду и тем более продать больше площади очень сложно – спрос на недвижимость, как ни крути, падает. В остальном до нас постепенно доходит столичный тренд аренды/покупки апартаментов. В контексте бизнеса они удобны для небольших, недорогих гостиниц – такие арендуют студенты, туристы, а также приехавшие в командировку.
Производственные сложности
КАЮКИН заметил, что по производственному сектору еще бьют отголоски принятия 108-го постановления, а крупных иногородних инвесторов к нам никто не заманил:
– Эпопея судебных тяжб не закончилась. Здесь пока нет почвы для роста. Объемы сокращаются – более-менее сносно себя чувствуют только предприятия с длинным циклом производства.
РЕПИН уверил нас, что достойный объект из сферы производства достаточно быстро обретает нового владельца:
– Если в 2015-2017 годах инвестора еще надо было поискать, то сейчас с этим стало чуть лучше. Наиболее высок спрос на небольшие ликвидные помещения в хорошем месте и в хорошем техническом состоянии, но опять же, нам еще далеко до докризисного уровня: мы как валились, так и валимся. Так что стабильность налицо – падаем в умеренном темпе.
Конкретную историю из своей практики поведал Евгений ЩЕРБАКОВ:
– Промышленность у нас и вовсе загибается. Буквально на днях ко мне снова обратились деятели из центральной части России, которые пытаются продать свои производственно-складские помещения на Левом берегу. Ценник выставили фантастический – около 300 миллионов рублей, хотя посильная для приобретения цена такого объекта – миллионов 50-70. Сейчас они вдвое снизили стоимость (до 150 миллионов) и уж теперь-то надеются его реализовать. Но они не понимают, что эти помещения тут просто никому не нужны! Подозреваю, что им придется еще пойти на уступки. Мне пришло в голову любопытное сравнение: откопав огромный прекрасный изумруд, предприниматели изучают стандартные цены на драгоценные камни и приходят к выводу, что скоро разбогатеют на его продаже. Но не тут-то было! У людей просто нет денег, как бы ни был действительно хорош этот изумруд. Только настоящий камень можно вывезти за границу и там продать, а склады в Омске уже никуда не денешь...
Год ожиданий
Все же бизнесмены стараются не терять оптимизма. Валерий РАЙС довольно сдержан:
– Надежды на то, что рынок воспрянет, разумеется, связаны только с повышением благосостояния населения. В этом плане Омск чувствует себя далеко не худшим образом – в конце концов, в таком же положении находится большинство российских регионов.
Пытается бодриться Александр КАЮКИН:
– В конце года предприниматели стали все чаще оспаривать кадастровую стоимость своих земельных участков. Так что 2020-й я бы нарек годом ожиданий. Стагнация позволит быть ближе к клиенту, так что, скорее всего произойдет перераспределение сил внутри рынка: слабые игроки уйдут, а сильные нарастят влияние.
Максим РЕПИН не видит перспектив для ощутимых перемен:
– Полагаю, в таком же ритме мы и продолжим двигаться, то есть стагнировать, причем по всем фронтам. Могу выделить разве что земли под многоэтажную жилую застройку. До 2014 года застройщики буквально гонялись за такими земельными участками, кое-где они стоили даже дороже, чем под коммерческую застройку: построить и продать жилой дом было куда выгоднее, чем возвести офисное здание. После введения требований по эскроу-счетам жилищный девелопмент будет также деградировать: нынешних земельных участков застройщикам хватает, а осваивать новые попросту невыгодно, поэтому их владельцы скорее всего будут сильно снижать на них цены.
Максим РЕПИН, директор ООО «Омэкс»:
— Что касается прыгающего графика динамики среднего показателя аренды объектов стрит-ритейла в Омске, то он связан со структурным выбыванием из перечня некоторых точек. Это естественные рыночные колебания. Предположим, вы хотите открыть магазин на первом этаже многоквартирного дома, но квартиру покупать не станете (поскольку возникнут непреодолимые сложности перевода ее в нежилой фонд), поэтому вынуждены приобрести уже правильно оформленное помещение, то есть выбрать из того, что есть. Вы купите самое дешевое помещение, и это повлияет на составленную мной статистику, потому что средний показатель цены подскочит – просто самый доступный по цене объект выбыл из общей массы, но в целом оставшиеся предложения не стали дороже. Или, допустим, вы хотите продать помещение и видите, что два соседних проданы, а к вам пришло сразу несколько потенциальных покупателей. Вы закономерно повысите ценник. Так и складывается волатильность статистики на рынке недвижимости.
Ранее материал был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 12 февраля 2020 года.
