Новая колонка «Коммерческих вестей» от специалиста по недвижимости.
— Отмена массовой льготной ипотеки, введенной в 2020 году, привела к снижению сделок у застройщиков на 60%. Неудивительно, ведь комфортный платеж по ипотечному кредиту, который люди готовы платить, – 35 тысяч рублей. Глядя на текущую ключевую ставку и, соответственно, ипотечные ставки, предлагаемые банками, в 23-25%, мы понимаем, что на самом деле платить придется в два раза больше – 70-80 тысяч рублей в месяц, и то если удастся получить этот кредит. Дело в том, что общая закредитованность заемщика не должна превышать 50% его дохода вместе с будущим платежом по ипотеке. Естественно, просрочки по предыдущим кредитам, микрозаймы недопустимы. В итоге сейчас 85% сделок купли-продажи квартир проводятся на наличные деньги.
Доступность ипотеки демонстрирует наглядный расчет. Предположим, я покупаю однокомнатную квартиру за 4,5 млн рублей в новостройке. Если я не попадаю под семейную ипотеку, то по так называемой гражданской ипотеке минимальный первоначальный взнос будет от 15,1%, примерно 680 тысяч рублей. Кредит на 30 лет по ставке 23,2% – это ежемесячный платеж около 73 800 рублей. Если же ставка 25,7% – а мы и такие видим на рынке, это уже 81 700 рублей в месяц. Кредит в 7 млн рублей под 25,7% это уже платеж 150 тысяч рублей, что вряд ли подъемно.
Если брать ту же квартиру за 4,5 млн рублей по семейной ипотеке, понадобится первоначальный взнос 20% – 900 тысяч рублей. По кредиту на те же 30 лет ежемесячный платеж составит 14 300 рублей. Если это кредит в 7 млн рублей, то платеж будет 42 000 рублей. Семейная ипотека доступна семьям, в которых есть двое несовершеннолетних детей, либо один ребенок до семи лет, либо ребенок-инвалид. Также теоретически можно получить какую-то дополнительную скидку от застройщика. Положение осложняется тем, что действие семейной ипотеки распространяется только на новостройки и не имеет силы на вторичном рынке. И самое главное: в крупных банках лимиты на ипотечные кредиты по семейной ипотеке в этом году закончились – в небольших пока еще есть.
Что касается IT-ипотеки, то и там есть серьезные ограничения: компания не должна быть зарегистрирована в Москве или Санкт-Петербурге, должна иметь аккредитацию Минцифры, а ежемесячный доход сотрудника превышать 150 тысяч рублей. К сожалению, омские айтишники в большинстве своем не дотягивают до такого уровня заработка.
В Госдуме в рамках осенней сессии будут обсуждать предложения по новым льготным ипотечным программам. Безусловно, это обнадеживает, но рассчитывать на быстрый положительный исход я бы не стал. Пока пройдут дебаты, пока придут к консенсусу, пока получится обеспечить финансирование – в лучшем случае что-то конкретное мы сможем увидеть ближе к концу года. Но пока, к сожалению, все находится на стадии слухов и догадок. К примеру, мы уже давно слышим про льготные ипотечные программы для сотрудников оборонных предприятий, отдельных специальностей, категорий граждан, но реально работающих инструментов рынку так и не было предоставлено. Резюмируя, скажу, что в ближайшие полгода доступная ипотека окажется для большинства россиян приятным воспоминанием, не более того.
Александр КАЮКИН
Ранее колонка была доступна только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 23 октября 2024 года.
При поддержке сайта Likado.ru
