Застройщики ИЖС сетуют на отсутствие сельской ипотеки и потребительский экстремизм.
В Региональном центре по связям с общественностью состоялся круглый стол, посвященный рынку индивидуального жилого строительства в Омске.
РЕПИН
Директор ООО «ОМЭКС» Максим РЕПИН отметил, что в сложные времена, когда в стране меняется экономический уклад, редко кто из экспертов говорит абсолютную правду:
– Все подозревают, что на рынок влияют какие-то сверхъестественные факторы. Но я полагаю, что на него все-таки влияют деньги: деньги непосредственно тех, кто строит объекты, деньги реальных покупателей и кредитные деньги. Все-таки на рынке недвижимости практически 80-90% сделок проводится с участием ипотеки. Доступность кредитования, конечно, очень сильно на него влияет. Но здесь есть и положительные новости – например, снижение первоначального взноса с 30 до 20%.
Однако наибольшее влияние принадлежит общему капиталу, привлеченному на рынок: во второй половине 2024 года – первом полугодии 2025 года объем средств снизился по отношению к прошлому аналогичному периоду втрое. Только к концу 2025 года случился всплеск выдачи ипотечных кредитов – часть пришлась и на долю ИЖС:
– Когда идет снижение выдач, бурно нарастает просроченная задолженность. И хоть она дотянулась только до 1% от портфеля, тренд галопирующий настолько, что показывает в целом общее ухудшение отрасли. Доля просроченных кредитов была на аналогичном уровне 7 лет назад, но общая задолженность – в 3,3 раза ниже. Тем не менее многоэтажные новостройки в стране строятся активно, жаль, что не в нашем регионе. В первом квартале 2026 года введено много новых проектов (на 40% больше, чем в прошлом году), мне кажется, с одним желанием: поскорее выйти в продажи.
РЕПИН обратил внимание, что даже курирующий в стране строительство вице-премьер Марат ХУСНУЛЛИН удивился рекордным объемам введенного в эксплуатацию ИЖС – 63,5 млн кв.м за 2025 год. Ранее президент страны предупредил, что этот показатель станет одним из ключевых для оценки эффективности региональных чиновников – ожидаемо столбцы графиков в презентациях поползли вверх, обогнав темпы прироста МКД (Омск не исключение):
– Мы в источниках статистики тем более вряд ли разберемся. Однако в Омске получается, что за 5 с лишним лет на одного жителя построено 1,2 кв.м – с учетом всех объектов, включая ИЖС. Картина, разумеется, должна меняться, мы должны строить больше. Предполагаю, что накопленный с 2012-2014 годов отложенный спрос будет реализовываться в значительной степени именно в сегменте ИЖС.
В Омской области большая часть оферт в сфере ИЖС по-прежнему приходится на сам Омск, а также Омский район. Несмотря на то, что в большей степени рекламируется одноэтажное строительство, превалирует предложение двухэтажных домов. РЕПИН напомнил, что в 2027 году пройдет очередная масштабная государственная кадастровая оценка всех объектов капитального строительства – налоговое бремя для собственников недвижимости значительно возрастет:
– Надеюсь, это не остановит омичей в приобретении жилья. Тем более что кадастровая стоимость все-таки в этом плане более гуманна, нежели в коммерческом и производственном сегментах.
ЗЫКОВ
По данным Управления Росреестра по Омской области, приведенным руководителем проекта likado.ru Алексеем ЗЫКОВЫМ, в первом квартале 2026 года поставлено на кадастровый учет 1398 домов: 617 в Омске и 781 в районах области (596 в Омском районе). Количество поставленных на учет домов увеличилось по сравнению с четвертым кварталом прошлого года в 3,6 раза. Одноэтажные дома превалируют – 875, двухэтажных – 512, трехэтажных – 11. Средняя площадь дома – 103 кв.м, наибольшая – 807 кв.м. 535 домов сделаны из смешанных материалов, 374 – кирпичные, 337 – деревянные, 114 – блочные, 25 – монолитные, 10 – панельные, 3 – каменные.
ГАВРИЛЕНКО
Застройщики обсудили свои насущные проблемы. Учредитель холдинга MININGHOUSE Владимир ГАВРИЛЕНКО посетовал на потребительский экстремизм. Предприниматель обратил внимание, что сейчас на рынке ИЖС работают профессионалы, научившиеся качественно строить:
– Я работаю в этой сфере уже 20 лет, у нас в управлении целый поселок. Конечно, наши объекты не идеальны, но все ошибки исправляются. Ситуация же выглядит следующим образом: человек покупает, например, дом за 6 млн рублей, а взыскать с застройщика хочет 15 млн. Хотя мы всегда стремимся договориться. Порядочных все равно больше – 95%. В прошлом году мы построили 60 домов, идут 4 судебных процесса. Правила игры не равны, и от этого страдают и застройщики, и риелторы. Мы готовы давать беспроцентную рассрочку на 7 лет без участия банков – у нас свое производство арболита, несколько тысяч земельных участков, коммуникации строим сами. Можем себе позволить пойти навстречу. Но какой в этом смысл, если есть риск заполучить судебный процесс?! Причем с принятием обеспечительных мер, наложением ареста на банковские счета.
ГАВРИЛЕНКО подчеркнул, что это выродилось в полноценный «бизнес» со стороны недобросовестных покупателей – любая их претензия умножается троекратно и бьет по карману застройщика. Вырученной при посредничестве суда суммы – предприниматель упомянул нечистоплотных экспертов, искажающих результаты экспертизы в пользу потребителя, – хватает и на выкуп самого дома, если брался ипотечный кредит, и на ремонт, и на покрытие всех издержек, еще и на жизнь остается:
– «Отличный» план для погашения кредита в 20% годовых. Иного варианта расплатиться по такой ставке я тоже не вижу. За 2025 год у нас была только одна сделка по льготной ипотеке. Застройщикам нужно объединяться, чтобы бороться с потребительским экстремизмом. Ведь рынок ИЖС очень перспективный: стоимость 1 кв.м укладывается в 60 тыс. рублей. Это очень доступно для людей, но нам работать в таких условиях просто невозможно. На мой взгляд, рынок ИЖС вообще должен быть выведен из-под влияния закона о защите прав потребителей. Да, ошибки бывают, но даже если у человека претензии, например, к штукатурке, распространяются они, по сути, на весь дом. Допустим, зима, работы проводить невозможно, или покупатель не пускает на свой участок. Мы волей-неволей выходим за рамки договора и получаем 3% в день штрафа при полной стоимости сделки в 6 млн рублей. Нужно законодательно исключить для людей возможность так зарабатывать.
РЕПИН напомнил, что такая же проблема имела место 10 лет назад в отношении многоквартирной жилой застройки – после законодательного ограничения штрафа в размере 5% от присужденной суммы она сошла на нет. Усложняет все и ситуация с экспертами – в стране до сих пор нет уполномоченных органов, которые выдают соответствующие корочки:
– Есть государственные эксперты, есть негосударственные. Они одинаково привлекаются судом. Квалификацию эксперта проверяет сам суд. Поэтому мы с одинаковой легкостью встретим и экспертов, отучившихся на промышленном и гражданском строительстве, в Минюсте и просто прошедших курсы повышения квалификации. Сейчас во втором чтении рассматривается законопроект о судебной экспертной деятельности. Если его примут, то с 2028 года у нас появится официальная аккредитация экспертов. Этот рынок находится только на этапе становления.
БЕЛЯКОВ
Директор ООО «33 коттеджа» Александр БЕЛЯКОВ поднял тему загородной жизни без сельской ипотеки. Именно она была драйвером рынка ИЖС с 2022 по 2025 год:
– Для застройщиков это понятная схема. Мы получали деньги траншами и были обеспечены финансами, могли спокойно прогнозировать свои риски, выстраивать график работы. Сейчас же основным двигателем рынка ИЖС выступает семейная ипотека. Но нас федеральный закон обязывает строить с использованием эскроу-счетов. То есть мы должны где-то найти много-много денег, построить и сдать все за свой счет. Представляете, какой оборот нужно иметь, чтобы построить 10-20 домов? Проектное финансирование банки дают очень неохотно. Хотелось бы субсидирования со стороны государства или иной поддержки проверенным застройщикам. Мы более 12 лет на рынке, построили свыше 300 домов. Но даже нас проверяют два-три месяца и предлагают не самое выгодное проектное финансирование – скоро оно, видимо, будет 10-13%. Если мы будем использовать собственное финансирование, то, конечно, заложим это в стоимость дома – тогда она превысит 60 тыс. рублей за квадрат. С 2025 года ушли на типовые проекты с небольшими площадями (60-100 кв.м) для того, чтобы находиться в приемлемом для потребителей ценовом диапазоне. Предоставляем рассрочки, выплачиваем за клиента ипотеку до сдачи дома – чтобы он уже получил ключи и мог там жить. Если квартира 60 кв.м стоит плюс-минус 12 млн рублей, то наш дом такой же площади – 6 млн.
Ранее репортиаж был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 13 мая 2026 года.
Фото © Максим КАРМАЕВ
Инфографика © ООО «Омэкс»
