«В 2015 году нам сообщили, что арендная плата увеличилась в 10 раз задним числом с 2012 года!»
В 2014 году проект ООО «Новые проекты» — строящаяся гостиница с рабочим названием «Старый Омск» по улице Пушкина, 8 – был включен в реестр приоритетных инвестиционных проектов Омской области. Тогда предполагалось, что долгострой будет введен в эксплуатацию осенью 2015 года. Обозреватель «КВ» Ольга УМОВА в разговоре с директором ООО «Новые проекты» Анатолием СКОСЫРЕВЫМ выяснила, что помешало реализации планов.
— Анатолий Витальевич, почему в свое время вы решили строить именно гостиницу?
— На тот момент, в 2005 году, я подбирал проект для вложения свободных средств, и для Омска тогда эта тема – строительства нескольких приличных гостиниц – была актуальна. Именно поэтому в то время городским департаментом недвижимости земля под строительство гостиниц предоставлялась на очень привлекательных условиях – коэффициент, применяемый при расчёте арендной платы за землю под строительство гостиничного объекта, был едва ли не самым низким. Как любой предприниматель, я просчитал окупаемость, и решил, что меня предлагаемые условия устраивают. Таким образом, в 2006 году мы заключили временный договор аренды земли и приступили к строительству здания. Уже в 2008 году департамент нам, как добросовестным плательщикам, предложил заключить договор долгосрочный – до окончания строительства. И такой договор мы заключили 10 октября 2008 года. Платили установленную стоимость, строили здание по мере возможности, практически подвели его к сдаче, и даже подумать не могли, что чиновники могут в один момент все поставить с ног на голову.
— И что же случилось?
— В 2015 году департамент нам сообщил о том, что перерасчитал арендную плату задним числом, с 2012 года. По расчету департамента за три последних года я должен был доплатить около 7 млн рублей. А в целом арендная плата одномоментно выросла в десять раз, даже немного больше.
— Для вас такие условия, надо полагать, оказались шоком?
— Разумеется. Я же просчитывал бизнес, когда в него заходил, и если бы я предполагал, что предоставленные условия будут так серьёзно изменены в одностороннем порядке, я бы лучше построил торговый центр, который давным-давно бы ввёл, или, допустим, подземную парковку. И это были бы совсем другие деньги, ведь строительство гостиницы – очень затратный проект, оборудовать и обставить ее стоит примерно столько же, сколько само строительство. К тому же гостиничный бизнес – низкорентабельный во всем мире. И перепрофилировать объект уже невозможно, одних только санузлов запроектировано около ста штук, и немалая их часть уже оборудована. Таким образом, меня как коммерсанта ввели в заблуждение, лишили маневра – предложили мне построить гостиницу на одних условиях, а к моменту завершения проекта выставили совсем другие, причем применили срок давности и выкатили счет за три прошедших года.
— На что ссылаются чиновники, увеличив стоимость аренды в десять раз?
— Они ссылаются на пересчёт кадастровой стоимости, на изменение коэффициентов. Но так я и не понял, почему я должен платить с 2012 года. Тем более что на протяжении всех этих лет, пока я строил здание, я несколько раз предлагал департаменту выкупить эту землю. Сначала мне говорили: объект не введён, нельзя выкупить. Потом наступил период, когда законодательство позволяло землю под такими объектами выкупать. Я на это нацелился, но тут мне заявили, что земля, на которой я строю, зарезервирована областью под метро!
— Серьезно? А зачем тогда ее отдали под застройку?
— Мне тоже было бы интересно узнать. Получилось, что землю дали на льготных условиях, я закопал сюда 200 млн рублей, а потом начали выкручивать руки. 22 октября 2010 года участок был зарезервирован под метрополитен, и если бы я об этом сразу узнал, то, вероятно, был бы какой-то шанс объект перепрофилировать. А я узнал только два года назад, когда начал судиться из-за пересмотра арендной стоимости.
— Как вы думаете, в чем причина сложившейся ситуации, кто в ней виноват?
— Причина в некомпетентности чиновников, из-за этой некомпетентности я и пострадал как инвестор. Люди просто плохо делают свою работу – дали землю под застройку, а она оказалась нужна под метро, изменился порядок расчета арендной платы в 2012 году, а известили об этом только в 2015 году. Получается, что я, осуществляя свой инвестпроект, изначально поставлен в такие условия, что ничего не знаю о собственных перспективах. И эта ситуация не только у меня, схожие проблемы у сотен предпринимателей. Не случайно в Омске сегодня уже нет инвесторов, нет девелоперов, они либо уехали в другие города, либо обанкротились, либо их судами замучали. И что мы слышим в итоге каждый день? Что губернатор поехал в Казахстан, в Китай, в Гонконг, еще куда-то в поисках инвесторов. Но зачем, если вы и со своими инвесторами разобраться не можете? Какой инвестор поедет из Казахстана в Омск, если у него и в своей стране колоссальная поддержка? В той же Тюмени совсем другое отношение к предпринимателям – земельные участки для строительства новых бизнесов отдают практически даром, подводят коммуникации. То же самое в Новосибирске, на Алтае. А здесь только болтовня. В итоге инвесторов нет, строителей уже практически нет, молодежь из города убежала вся. А всего-то и надо было от чиновников – добросовестно делать свою работу.
— Давайте вернемся к хронологии событий. Департамент выставил вам перерасчет, что было дальше?
— Я платить повышенную стоимость не стал, продолжаю платить по сей день арендную плату в прежнем размере. Пошел в суд, оспаривать действия департамента. Изначально, узнав о том, что участок зарезервирован под метро, мы попытались признать наш договор аренды недействительным, потому что на момент предоставления земельного участка в аренду обременения никакого не было, оно было установлено в 2010 году. Мы пытались убедить суд в том, что депимущества не мог не знать, что этот участок впоследствии будет отведен или зарезервирован под метро, ведь метро в Омске с 80-х годов строится, расположение станций должно было быть известно. И мы пытались запросить документ из депархитектуры, чтобы выяснить, когда стало известно, что участок предусмотрен под иные цели, но нам отказали. Отказали и в признании договора аренды недействительным. Тогда мы взялись оспаривать установленный департаментом новый размер арендной платы.
— Путем установления рыночной стоимости?
— Да, суд согласился с нашим требованием установить рыночную стоимость. Департамент принес свою оценку рыночной стоимости нашего участка, и она до копейки совпала с кадастровой. Мы с этим согласиться не могли, потому как по нашим расчетам рыночная стоимость участка как минимум в три раза меньше, чем установленная сегодня кадастровая стоимость. Вообще к этой рыночной оценке много вопросов, потому как непонятно, как перейти на рыночную стоимость, если рынка нет, нет рыночных сделок. Посмотрите вокруг: минимущества, городской департамент предлагают участки, но их никто не покупает, потому что бизнес не видит целесообразности работать на омских площадках.
В итоге мы настояли на экспертизе рыночной стоимости, сейчас ждем заключения эксперта. Дело в том, что в отчете о рыночной стоимости, который мы получили, оценщик ни о каком обременении не упоминает, более того, подстраховывает себя и пишет, что ему никакие сведения об ограничениях или обременениях не предоставлены. А это полная ерунда, потому что когда оценщик начинает работу, он берет все те же самые первичные документы, которые получили в 2015 году мы, а там указано что уже пять лет как существует обременение. Когда же мы в суде попросили поставить перед экспертом вопрос о том, является ли обременение основанием для изменения рыночной стоимости в большую или меньшую сторону, суд этот вопрос технично отклонил. В итоге эксперту был отправлен только один вопрос – какова рыночная стоимость участка. Мы же считаем, что если этот участок зарезервирован под метро, то его рыночная стоимость – ноль рублей, потому что если здесь начнут в перспективе рыть станцию, то здесь не будет ни гостиницы, ни интересующихся этим участком.
— Если вдруг суд с вашими доводами согласится, и примет решение, которое приведет к установлению приемлемой арендной платы, каковы ваши последующие действия?
— Со сроком давности я точно не соглашусь, повышенную арендную плату с 2012 по 2015 год я все равно не считаю себя обязанным платить. Эта ситуация – с предъявлением перерасчета арендной платы за прошедшие годы – только для Омска характерна. Получается, что омские чиновники ответственность за свое ничегонеделание на протяжении ряда лет перенесли на бизнес. Такого в России нигде нет.
— Чиновники мэрии, комментируя схожие случаи, апеллируют к тому, что арендатор обязан сам отслеживать, как меняется законодательство, самостоятельно пересчитывать размер арендной платы и вносить платежи в полном объеме.
— Наша сторона должна просто платить вовремя деньги в рамках договора. Есть порядок, который чиновники игнорируют: если прошло изменение арендной платы или порядка ее расчета, обязанность платить по-новому появляется с того момента, как арендатор получил соответствующий документ. Более того, в таких случаях как у нас — когда полностью изменился не только порядок, но и изменился механизм в целом – при расчете стала применяться рыночная стоимость — однозначно подразумевается заключение дополнительного соглашения к договору. А такого соглашения не было. И вообще, департамент — профессиональный участник земельных отношений, в отличие от нас. Почему в итоге бизнес должен прикрывать разгильдяйство департамента? Ведь за три года накапливается такая задолженность, которая способна уничтожить бизнес как таковой.
Если судом будет установлена приемлемая арендная плата, я пойду дальше и буду выяснять, как вывести участок из обременения. Если же обременение снимать не будут, то объект, по идее, надо продавать метрополитену. Потому что как и зачем его сдавать в эксплуатацию, если здесь планируется метро? Если здесь станция метро, то у меня должны выкупить имущество.
— Анатолий Витальевич, в схожих ситуациях – когда предъявлен перерасчет арендной платы, когда участок, в который вложены деньги, зарезервирован под метро – оказались за последние годы не только вы, но и десятки, сотни других бизнесменов. Почему шума нет?
— Шума большого нет, потому, наверное, что бизнес сам по себе в Омске переживает не лучшие времена, и ему проще закрыться, ликвидироваться, обанкротиться и не спорить с этой государственной машиной, потому что машина эта ничего не видит и не слышит.
— Ваш проект относится к приоритетным инвестпроектам региона, областные чиновники как-то поддерживают вас в решении проблем?
— Поддержка заключается в следующем: раз в квартал нам звонят и спрашивают, как дела? Мы отвечаем: все также. И слышим в ответ: спасибо, до свиданья. На этом все. А при этом реально области, городу нужна гостиница, которая у нас как заявлена, так и выполнена: на 4-5 звезд. Области нужны инвестиции, рабочие места, налоги, нужно, чтобы развивался малый и средний бизнес.
— Вводу объекта в эксплуатацию мешают еще какие-то причины?
— Да, остается проблема с подключениями, но она решаема. Самое главное – я не собираюсь вводить в эксплуатацию объект с неопределенностью по земле. С такой арендной платой, которая заявлена департаментом сегодня, – больше 200 тысяч рублей ежемесячно – проект перестает быть коммерческим, он становится благотворительным.
— Какие шаги, на ваш взгляд, должны сделать городские, региональные власти, чтобы люди не уезжали из Омска?
— Чтобы создать комфортную среду для горожан, надо дать бизнесу возможность работать, тогда будут и рабочие места, и достойные зарплаты. Сейчас роста нет, никто не хочет создавать бизнес в Омске. Проблема у предпринимателей в Омске только одна – как свернуть бизнес здесь безболезненно. В то же время в Тюмени власть создает условия под конкретного человека. Я знаю, что многим бизнесменам поступают от чиновников из Тюмени интересные предложения. Губернатор лично выезжает с инвестором на площадку, инвестор перечисляет, что ему нужно, и все вопросы решаются в приемлемые сроки. Для того, чтобы изменить ситуацию, нужна и политическая воля депутатов горсовета, депутатов Заксобрания. Они должны участвовать в установлении приемлемых для развития бизнеса правил и следить за тем, чтобы исполнительная власть свои обязанности выполняла своевременно. А пока чиновников контролировать некому, все в этой среде тонет, вязнет, и простейшие действия не предпринимаются годами. Самое обидное, что в этой обстановке даже те, кто приезжают на чиновничьи посты из других регионов с горящими глазами и желанием что-то изменить, ничего изменить не могут, и достаточно быстро сдуваются, когда видят, что ничего не работает, и понимают, что не смогут пробить ни одного здравомыслящего решения в приемлемые сроки.
Ранее в полном виде это интервью можно было прочитать только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 29 марта 2017 года
