Предприниматель взыскал с мэрии Омска неосновательное обогащение в виде арендных платежей за объект культурного наследия.
26 марта Арбитражный суд Омской области в лице судьи Владимира ПЕРМЯКОВА частично удовлетворил иск ИП ВОЛОЩЕНКО С.Ю. к городскому депимущества взыскании убытков. Несколько лет предприниматель безосновательно оплачивал аренду здания памятника по ул. Красный Путь, 14 из-за незаконного отказа в праве выкупа.
Дорогое право
Двухэтажное административное здание по ул. Красный Путь, 14 является памятником градостроительства и архитектуры регионального значения «Дом жилой И.А. Каргенюк» 1900-х годов постройки. Объект поставлен на государственную охрану в 1994 году. До недавнего времени это было муниципальное имущество.
В апреле 2005 года имущественный комплекс по ул. Красный Путь, 14, литеры Б, Б1 на 30 лет арендовал индивидуальный предприниматель Сергей ВОЛОЩЕНКО, который известен тем, что в 2008-2012 годах являлся учредителем ТК «Триумф». Он использовал эти помещения для осуществления торговой и офисной деятельности.
В конце 2010 года Омский городской Совет утвердил Программу приватизации муниципального недвижимого имущества на 2011 год и плановый период 2012-2013 годов, в которую включены объекты, переданные в аренду ВОЛОЩЕНКО.
В октябре 2011 года распоряжением городской администрации было установлено право данного арендатора как субъекта малого и среднего предпринимательства на приобретение используемого объекта недвижимости в преимущественном порядке. Городской департамент имущественных отношений направил в адрес бизнесмена письмо с предложением в течение 30 дней заключить договор купли-продажи арендуемых нежилых помещений по цене 22 млн 980 тыс. руб., приложив и проект соответствующего договора.
Арендатор обратился к ведомству с ответным письмом, в котором заявил о несогласии с ценой выкупа имущества. В свою очередь департамент порекомендовал оспаривать произведенную оценку рыночной стоимости недвижимости в судебном порядке. А вскоре администрация города упразднила распоряжение о проведении приватизации, вследствие чего ВОЛОЩЕНКО утратил преимущественное право выкупа арендуемых объектов.
На стороне ответчика
Предприниматель счел, что его права и законные интересы были нарушены, и обратился в Арбитражный суд Омской области с целью оспорить действия городской управы и отстоять свою возможность выкупить используемые площади по другой цене.
В апреле 2013 года суд первой инстанции в лице судьи Владимира ПЕРМЯКОВА отказал истцу, в августе это решение поддержала коллегия Восьмого арбитражного апелляционного суда и, наконец, в ноябре того же года аналогичное постановление вынес и Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирскогоокруга. Суды всех трех инстанций в основу своих решений положили тот факт, что в течение месяца с момента получения предложения администрации города предприниматель не выразил желания приобрести объект.
Новое рассмотрение
Судебная практика по подобным спорам в 2015-2016 годах стала меняться. В частности, претерпела изменение позиция Верховного суда РФ, который в указанный период в ряде случаев сохранил право выкупа арендуемых помещений за коммерсантами, которые не подписали в срок предложенные им договоры купли-продажи, но направили контрагенту протокол разногласий.
Узнав об этом, Сергей ВОЛОЩЕНКО 15 июня 2017 года подал в департамент имущественных отношений Омска заявление о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений по ул. Красный Путь, 14. Ведомство это заявление вернуло назад, сославшись на имеющиеся судебные решения, согласно которым преимущественное право выкупа данных объектов заявителем утрачено, и предприниматель вновь обратился в суд.
И опять три судебные инстанции назвали обоснованными действия городских властей. Они признали преюдициальным, т. е., по сути, установленным ранее в суде, тот факт, что предприниматель не выразил желания приобрести объект в течение месяца после получения предложения от Администрации Омска.
Этот вердикт ВОЛОЩЕНКО оспорил в Верховном суде РФ. Истец акцентировал внимание суда на том, что он не отказывался от преимущественного права покупки, но счел завышенной заявленную стоимость помещений. Он направлял в мэрию оферту, но не получил внятного ответа на свое предложение. В итоге предпринимателю удалось доказать Верховному суду, что имела место спорная ситуация. Так, были отменены акты нижестоящих судебных инстанций, а дело отправилось на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.
11 апреля 2019 года решением судьи Ивана СОЛОДКЕВИЧА был удовлетворен иск ИП ВОЛОЩЕНКО о признании недействительным решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Суд также обязал депимущества Омска в сжатые сроки провести новую оценку рыночной стоимости арендуемой ВОЛОЩЕНКО недвижимости, на основании чего «принять решение об условиях приватизации имущества» и направить предпринимателю соответствующий договор купли-продажи.
Аренда как убыток
Соответствующий договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа во исполнение судебного решения стороны заключили 27 августа 2019 года. Право собственности ИП ВОЛОЩЕНКО С.Ю. на нежилые помещения общей площадью 337,2 кв. м, расположенные на 1 и 2 этажах в здании памятника истории и культуры по ул. Красный Путь, 14, было зарегистрировано в ЕГРН 16 декабря 2019 года. О том, что подвал этого здания остался в муниципальной собственности, и мэрия собирается его продать, читайте здесь.
Рассчитав, что незаконный отказ мэрии в реализации его имущественного права на выкуп арендуемой недвижимости стал причиной безосновательного внесения арендных платежей в период с июля 2017 года по декабрь 2019 года, Сергей ВОЛОЩЕНКО в декабре 2020 года обратился в арбитраж с новым иском в адрес депимущества о взыскании убытков в размере 877 тыс. 741 руб. Эту сумму истец назвал «неосновательным обогащением».
Рассматривавший требования истца судья Владимир ПЕРМЯКОВ принял решение удовлетворить иск частично. Он согласился с тем, что в случае надлежащего исполнения департаментом имущественных отношений своих обязанностей у арендатора не возникла необходимость платить за аренду, т. к. он выкупил бы используемую недвижимость.
Однако суд пришел к выводу, что истец неверно определил период, за который можно требовать возврата арендной платы. Так, если ВОЛОЩЕНКО обратился в мэрию с заявлением о выкупе недвижимости 15 июня 2017 года, то по закону договор между сторонами должен был быть заключен в октябре того же года из расчета, что с 15 июня по 15 августа будет проведена оценка, до 29 августа – срок для принятия решение об условиях приватизации, а до 8 сентября – заявителю должен быть направлен проект договора. Соответственно, согласование условий договора должно было завершиться до 9 октября 2017 года. С этой даты и надлежит рассчитывать сумму арендной платы.
Департамент имущественных отношений не смог доказать, что предпринимал усилия для своевременного заключения сделки, но ему помешал в этом какой-то форс-мажор, и суд удовлетворил иск ВОЛОЩЕНКО, лишь уменьшив сумму взыскания на 122 тыс. – до 755 тыс. 706 руб.
В срок до 26 апреля ответчик может обжаловать это решение в суд апелляционной инстанции.
Ранее репортаж был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 14 апреля 2021 года.
