Наряду с остальным бизнесом застройщиков прижали.
В пресс-центре информационного агентства «Национальная Служба Новостей» в Москве состоялась пресс-конференция на тему «Рай в дорогом шалаше: Ценам на жилье предсказали колоссальный рост», в которой – онлайн – принял участие и обозреватель «Коммерческих вестей».
Причиной встречи стала информация о том, что в Совете Федерации предсказали рост цен на недвижимость в ближайшие два года на 25%. Сенаторы уверены, что стоимость возрастет в связи с чрезмерно высокими ставками по кредитам для застройщиков и жесткими требованиями к их собственному капиталу. Например, в Москве уже сейчас отмечается рост цен вплоть до 13%. Кроме того, застройщиков обязали иметь на счетах сумму 30-40% от общей стоимости проекта, что также увеличивает затраты. Цены на жилье растут уже продолжительное время и только за последние три квартала 2019 года средняя стоимость квадратного метра жилья выросла на 10%.
Первый зампред Комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию Сергей ЛИСОВСКИЙ отметил, что когда по поручению президента РФ начали разбираться с проблемой обманутых дольщиков, чиновники поступили наиболее «эффективным», с их точки зрения, способом справиться с головной болью – отрубить голову:
– Дешевый источник денег для застройщиков – договоры долевого строительства – исчез: все должно идти через банки. Естественно, так деньги достаются дороже – вот вам и вся экономика. Удорожание проекта будет происходить, минимум, на проценты по кредиту. И это не считая требований в виде платежей за резервирование кредитных средств и обслуживания кредита, наличия собственных средств в большом количестве. С учетом этого, по моим подсчетам, жилье подорожает на 22-25%.
ЛИСОВСКИЙ рассказал, что в Курганской области в 2018 году было выдано лишь 38 разрешений на строительство жилищных объектов. В первом полугодии 2019-го – 16. Во втором – 2... В нынешнем году пока зияет ноль. Спикер подчеркнул, что специально привел в качестве примера средние регионы по части покупательной способности:
— С рынка уйдут средние и мелкие застройщики. Правительственные программы не будут выполняться... Закономерно возникнут монополии и начнут расти цены. То же самое постигнет и Московскую, и Ленинградскую области. Меня беспокоит жилье для граждан со средней покупательной способностью — именно для них существовали договоры долевого строительства. Будут снижаться площади вводимого жилья, застройщики не смогут зарабатывать и, соответственно, строить. Так что жилье эконом-класса и бизнес-плюс в явном проигрыше. Проблема в том, что решения принимают те, кто сам не занимался производством. В «обычных» регионах застройщик – маленькая организация, которая живет не в кредит, а на деньги от выполнения заказов. Сейчас застройщик получает документы на проверку выполнения заказа – проходит неделя – 2-4 недели проверяет их банк. То есть застройщику деньги поступят недель через пять, ему придется взять кредит, чтобы покрыть этот разрыв. А мне, например, известен случай, когда банкир вел объект и ушел в отпуск, пришлось ждать еще месяц, когда тот вернется...
Выступающий предложил откорректировать 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»:
– Чиновники и некоторые аналитики исходят из того, что у застройщиков беспредельно большая маржа. А рост себестоимости денег не скажется на себестоимости жилья, потому что застройщик компенсирует его из своих собственных средств. Происходит же ровно обратное. Доступное жилье в большинстве российских регионов начнет уходить с рынка. Прибыль в силу дороговизны денег у застройщика съедается, издержки возрастают. Кстати, это иллюзия, что собственный капитал бесплатен – у всех денег есть цена. У застройщика появляется два вариант поведения: компенсировать рост себестоимости жилья за счет повышения цен, либо продавать по демпинговым ценам, разоряться и уходить с рынка. Оба варианта губительны для страны.
Вице-президент Гильдии риелторов Константин АПРЕЛЕВ поддержал предыдущего спикера в опасениях:
– Эскроу-счета введены еще полгода назад. Этот механизм консервативен и не интересен дольщикам – они должны внести 100% средств, нет возможности рассмотреть рассрочку или что-то еще. Не будем забывать о том, что 70-75% дольщиков брали ипотечные кредиты. Это особенно характерно для регионов. Одно дело – взять ипотеку, внеся первоначальный взнос, на непродолжительный срок. Другое – оплатить заранее 100% в кредит. Получается двойное кредитование. Если же строительство не закончится в срок, никаких компенсаций покупателя квартиры не ожидает. В лучшем случае ему просто вернут деньги. И вообще-то банк, получая бесплатно деньги дольщика, фактически не заинтересован с ними расставаться и передавать их застройщику. Мотивация завершить как можно быстрее проект строительства для банка – нулевая! Соответственно, банк будет создавать препятствия для выдачи денег даже в том случае, когда застройщик выполнил все свои обязательства. В итоге новая система выгодна лишь банкам. Если мы посмотрим на картину ВВП за прошлый год, то увидим, что выросли лишь как раз банки и страховые компании – на 9%. Все остальные секторы экономики в глубоком минусе: прирост 2-3% при инфляции 3%.
Как заметил АПРЕЛЕВ, есть пул застройщиков, которым все-таки разрешено работать вне системы эскроу-счетов. Остальным было предписано перейти на новую систему, но согласились пока, по статистике спикера, лишь 17%. Но ущерб уже очевиден: объемы вводимого в эксплуатацию жилья сократились на 20%, а если говорить только о многоэтажках, то на все 40%:
– В Сибири застройщики начали самостоятельное финансирование как из личных, так и кредитных средств, они не перешли на эскроу-счета. В Омске, например, нет вообще ни одной стройки, реализуемой по эскроу-счетам. Цены уже выросли на 17% за прошлый год. В остальных регионах Сибири 50 на 50 – где-то цены выросли, где-то снизились. Не будем забывать: спрос достаточно узок. Доходы продолжают падать, хотя статистика показывает рост 4-5% по регионам. Это означает, что люди продолжают терять рабочие места. Такой же рост и по строительству, причем на первичном рынке он составляет 10%. Все будет зависеть от ипотечной ставки, учитывая, что 60% жилья приобретается россиянами в кредит. Ее снижение будет стимулировать спрос. Иных инструментов нет, так как платежеспособность населения явно не увеличится. Но надо учитывать, что при снижении ипотечной ставки на 2%, цены вырастут на 5-8%. Вопрос: заинтересован ли в этом Центробанк и другие участники финансового рынка? Конечно нет. Они заинтересованы в сохранении спроса на уже построенное и строящееся жилье.
48% строящегося нынче жилья – студии и однушки, напомнил АПРЕЛЕВ. Двухкомнатные квартиры приобретаются в 30% случаев, а трехкомнатные – в 10%. Соответственно, первичный рынок начинает конкурировать со вторичным.
Руководитель Центра политэкономических исследований Института нового общества Василий КОЛТАШОВ был уверен, что продавцы явно заинтересованы в росте цен и ситуация искусственно нагнетается как раз для стимуляции россиян бежать и скупать жилье:
– Замедление продаж на рынке недвижимости, которое провоцировало сокращение объемов строительства и его темпов, несомненно, продолжится и в нынешнем году. Без роста платежеспособности населения нет смысла вводить новые площади. А чтобы продать уже имеющиеся, нужно ввести потребителя в состояние тревоги. Такое же имело место в 2018 году. В 2019-м на вторичном рынке в Подмосковье цены повышались на 300 тысяч, на полмиллиона за одну-двухкомнатную квартиру в квартал. Сейчас спешить точно некуда – рынок замедляется. Как раз задача правительства заключается в том, чтобы не допустить роста цен, сохранив систему эскроу-счетов, возможно, ее модифицировав. Я не согласен с тем, что банкам не хочется расставаться с деньгами на эскроу-счетах. Они так или иначе у них остаются, поскольку у них кредитуются застройщики. За последние три года покупатели квартир у нас «выбраны». Поэтому социальные инициативы президента не случайны – получив сразу маткапитал за первого ребенка, родители пойдут приобретать недвижимость.
КОЛТАШОВ заметил, что обсуждение коронавируса и прочие истории лишь маскировка для серьезных экономических проблем: крупным странам придется ослаблять национальные валюты, снижать кредитные ставки, борясь за рынки сбыта. Система явно нуждается в реформировании.
Ранее репортаж был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 19 февраля 2020 года.
