Земля в ожидании хозяев

Существенно пострадали бюджеты

Министерство имущественных отношений РФ установило на 2001 год для Омской области задание собрать в федеральный бюджет 29 млн рублей за предоставление в аренду омским предприятиям и организациям земельных участков. Сумма небольшая, если учесть, что, например, Иркутская область должна была собрать 138 млн рублей, а Новосибирская — 124 млн рублей. Тем не менее Омская область с заданием не справилась и собрала 19,5 млн рублей. (Правда, это на 18 млн рублей больше, чем в 2000 году).

Как считает начальник управления земельных отношений комитета по управлению имуществом Омской области Анатолий ЛУНИН, главная причина недоимки в том, что в нашем регионе земельные участки предоставлялись в основном в бессрочное пользование, а не в аренду. По всей России же стремились предоставить землю именно в аренду. Потому что это выгоднее: доходы от аренды выше, чем от земельных налоговых платежей.

По мнению ЛУНИНА, практика предоставления земли в бессрочное пользование сложилась в Омской области из-за того, что не было единого органа власти, который проводил бы целенаправленную земельную политику. Если бы он был, то бюджеты всех уровней получали бы, как минимум, в три раза больше доходов.

Сложившаяся в нашем регионе ситуация с использованием земельных участков больше не повторится. Во-первых, в соответствии с новым Земельным кодексом предоставлять землю в бессрочное пользование физическим и юридическим лицам запрещено. Право на постоянное пользование землей имеют теперь только государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и местного самоуправления. Остальные организации и предприятия обязаны переоформить право бессрочного пользования на право аренды или приобрести землю в собственность до 1 января 2004 года.

Во-вторых, сейчас ужесточен контроль за оборотом земель. Если раньше земельными отношениями занимались разные органы власти, то теперь — один. Правительство поручило Министерству имущества РФ осуществлять государственную земельную политику через свои территориальные органы. Поэтому в составе Комитета по управлению имуществом Омской области и было создано управление земельных отношений. То есть контроль будет ужесточен.

Выручку припасли для себя

Новый Земельный кодекс вступил в силу 30 октября прошлого года. Так вот, по данным Минимущества РФ за период с 30 октября и до конца 2001 года в Омской области (в 10 районах) было выкуплено земельных участков на общую сумму около 380 тысяч рублей. Деньги же, полученные за продажу земли, районные власти в федеральное казначейство не перевели. (В 2001 году средства от продажи земли распределялись следующим образом: 30% в федеральный бюджет, 20% — в областной и 50% — в муниципальные. В 2002 году несколько по-иному: 15% — в федеральный, 35% — областной и 50% — муниципальные.) В связи с этим Комитет по управлению имуществом Омской области и издал приказ о взыскании задолженности.

Земли было выкуплено немного, потому что процесс ее продажи только начинается. Выкупают же в районах области в основном небольшие земельные участки под личные подсобные хозяйства и строительство жилья.

Не повторять ошибки прошлого

В городе подобная ситуация. К настоящему времени в департамент недвижимости администрации города Омска поступило несколько тысяч заявок на выкуп земли. 80% из них — от граждан, желающих приобрести в свою собственность землю под частными домами и коттеджами. Остальные — от предприятий малого бизнеса. Крупный бизнес и промышленные гиганты пока не торопятся выкупать землю.

Словом, процесс купли-продажи земли идет медленно. Как считает Анатолий ЛУНИН, основных причин тому несколько. Органы власти на местах стараются сдерживать этот процесс, потому что у всех перед глазами результаты приватизации предприятий, начавшейся в 90-х годах. Из-за недостаточно проработанной нормативно-правовой базы при акционировании предприятий было немало перекосов. Поэтому никто не хочет допустить ошибок при приватизации земли.

В городе ситуация осложняется тем, что в настоящее время еще только определяются зоны земельных участков, которые в будущем могут понадобиться Омску для развития городского хозяйства (для расширения улиц, прокладки инженерных коммуникаций и тому подобного). В общем, необходимо зарезервировать участки, не подлежащие продаже.

Кроме того, еще не завершилось разграничение земель на федеральные, областные и муниципальные. И, наконец, существенную роль в торможении процесса приватизации земель играет тот факт, что в силу экономических причин далеко не каждое предприятие в состоянии выкупить землю.

Раз приватизировал предприятие, то теперь выкупай землю

На первом этапе земельной реформы правительство поставило такую задачу: в первую очередь землю продавать приватизированным предприятиям. По его мнению, если имущество и земля будут находиться в одних руках, то заводам, фабрикам и фирмам будет легче развиваться. Они смогут, например, как и во всем цивилизованном мире, отдавать землю в залог, когда будут брать кредиты. Второй этап — развитие оборота земель и, соответственно, недвижимости. Все это по замыслу правительства должно привести к возрождению экономики страны.

Кстати, что касается первого этапа реформирования. По приказу Комитета по управлению имуществом администрации Омской области до 30 августа этого года управление земельных отношений должно подготовить перечень предприятий и организаций, желающих приобрести земельные участки в свою собственность. Кроме того, в приказе приведен список акционерных обществ, которым необходимо направить предложения о выкупе земли (см. перечень).

Есть еще один список. Согласно распоряжению Правительства РФ № 385-р от 29 марта 2002 года, 156 федеральных государственных предприятий подлежат в нынешнем году преобразованию в открытые акционерные общества. В их числе и два омских: «Омский завод „Автоматика“ и „Омский опытно-промышленный завод “Нефтехимавтоматика».Так вот, по новому Земельному кодексу не допускается приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков. Словом, правительство намерено убивать двух зайцев одним выстрелом.

Покупать или брать в аренду?

Сейчас в Омске стоимость 1 кв. м земли составляет, в среднем 132,6 рубля в области — 78 рублей, соответственно 1 га — 1 млн 326 рублей и 780 тысяч рублей. Цена земли рассчитывается следующим образом: средняя ставка земельного налога, она равна 7,8 рубля, умножается на 17 по городу Омску и на 10 — по районам области. (По Земельному кодексу субъекты РФ стоимость земли устанавливают в зависимости от численности населения в городах и поселках. Если население составляет от 500 тысяч до 3 млн человек, то цена земли должна быть установлена в размере от пяти — до семнадцатикратного размера ставки земельного налога. Указом губернатора Омской области цена земли в городах области установлена из расчета семнадцатикратного размера ставки налога, а в селах — десятикратного).

С 1 января 2003 года цена увеличится. По словам Анатолия ЛУНИНА, со следующего года вступит в силу решение горсовета о дифференцированных ставках налога на землю, по которому земельный налог в центре города будет в сто раз выше, чем на окраинах. Стоимость земли будет рассчитываться исходя из этих дифференцированных ставок.

Правда, как сказал ЛУНИН, сейчас практически заканчивается кадастровая оценка земель поселений (городов и поселков). Если работа будет завершена до конца года, то вполне возможно, что уже с 1 января 2003 года цена земли будет рассчитываться с учетом кадастровой оценки земель, а не дифференцированных ставок земельного налога. При кадастровой же оценке земель стоимость земли будет выше чем, если бы она считалась исходя из дифференцированных ставок. Потому что кадастровая стоимость земельного участка приближена к его рыночной стоимости и зависит от места расположения участка.

А теперь об аренде. Правительство разрабатывает новые принципы формирования арендных платежей. Вполне возможно, что в цене аренды 1 кв метра земли не станут учитывать вид деятельности юридических лиц. Аренда, скорее всего, будет рассчитываться следующим образом: площадь земельного участка умножить на арендную ставку и коэффициент инфляции. Так что если инфляции будет расти, то и арендные платежи станут увеличиваться.

По подсчетам специалистов управления земельных отношений, если предприятие приобретет землю в собственность в этом году, то выкупная стоимость земли составит примерно столько же, сколько арендная плата за 10 лет. Если же купит землю в следующем году, то за 15-20 лет.

Конечно, решить, что выгоднее — приобретать землю в собственность или брать ее в аренду, довольно сложно. Но очевидно, что если землю покупать, то лучше сейчас, не дожидаясь, когда наступит 2003 год.

Перечень предприятий, которым необходимо направить предложения о выкупе земельных участков

1. ОАО «Омский механический завод».
2.ОАО «Омская макаронная фабрика».
3. ОАО «Булочно-кондитерский комбинат „Омский“.
4. ОАО „Форнакс“.
5. ОАО „Омский каучук“.
6. ОАО „Омск ТИСИЗ“.
7. ОАО „Двигательмонтаж“.