— Полагаю, любой думающий человек понимает, что если земля стала товаром, то либо ее приобретут (бесплатно или частично за плату) жильцы, либо ее купит кто-либо другой и поставит под окном жилого дома пивнушку или автостоянку вместо деревьев. Дворы по ул. 4, 5 Северная и Красный путь, 70-72, а также Багратиона, 4-8 к большому неудовольствию жителей уже решили уплотнять новыми жилыми домами. Потому наиболее правильным выходом представляется срочная подготовка необходимых документов, формирование и оформление земельных участков. Не все знают, что новый Жилищный кодекс установил достаточно гибкий порядок: чтобы закрепить за жильцами многоквартирного дома земельный участок, теперь не обязательно создавать ТСЖ. Жители имеют право определить доверенное лицо либо всем вместе ходить и подписывать документы, связанные с оформлением земельного участка.
Какие проблемы встают перед жителями? Первая, с которой уже столкнулись самые «продвинутые» старшие по домам и председатели ЖСК, — это непонимание самих жильцов. Аргументы разные, наиболее распространенные: «Я старая, на мой век хватит» и «Это все буржуи придумали, чтобы обмануть народ, пусть сами и приобретают свои участки». Два других аргумента «противоречат» молча: это красная рожа пьяницы, который кодекса не читал и документы на квартиру потерял еще лет 10 назад, а также его противоположность — полузабытый сосед, который на заре перестройки уехал за рубеж, а здесь осталась его регистрация по прежнему месту жительства и доля в приватизации жилья. На практике более состоятельным людям ради решения общего вопроса придется взять на себя часть расходов по оформлению участка и проведению землеустроительных работ, освободив от этого пожилых соседей и малообеспеченных граждан. Сложнее с соседями других категорий. Если пьяницу, по крайней мере, можно заставить подписаться, пока утром трезвый, то найти человека за границей весьма тяжело. Но другого пути нет — уполномоченный орган не примет документы для оформления участка, если не будет хотя бы одной подписи собственника хотя бы части помещения (мы помним, что многие квартиры приватизировались или приобретались не на одного, а на нескольких владельцев).
На практике часто задается вопрос о том, как быть с неприватизированными квартирами, находящимися в государственной или муниципальной собственности? Я лично убежден, что представителем собственника по этим объектам должен выступать соответствующий областной или городской орган, например департамент недвижимости. Он также наряду с другими собственниками будет подписывать все документы.
Другой важный вопрос для тех, кто решил в ходе жилищной реформы обзавестись землей, — это цена ее выкупа. Полагаю, законодатель установил правильно, что земля под домом и в определенных пределах рядом с домом объявлена общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и, соответственно, передается им безвозмездно (не считая оплаты необходимых землеустроительных работ и установленных расходов по правовому оформлению объекта собственности). Так что, по крайней мере, соседских бабушек можно успокоить: участок с домом и жильцами не продадут.
Возникает проблема: как понимать указание ст. 36 Жилищного кодекса о том, что «границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности». Говоря по-русски: какую площадь отдадут жителям бесплатно, а за что придется платить? Этот вопрос федеральный законодатель доверил областям и муниципальным образованиям. Насколько мне известно, департаментом недвижимости разработаны предложения, а министерством имущественных отношений подготовлен проект постановления правительства Омской области, который разрешит этот правовой пробел. В проекте (по крайней мере, в том варианте, какой мне известен сегодня) предлагается рассчитывать площадь передаваемого бесплатно земельного участка по сложной системе коэффициентов, исходя из общей площади помещений и этажности дома.
Вопрос достаточно спорный, поскольку более понятными представляются действующие градостроительные нормы. По СНиПам на одного жителя должно приходиться 0,7 кв. метра детских площадок, 0,1 кв. метра территорий для взрослых, 2 кв. метра спортивных и 0,3 кв. метра хозяйственных площадок. Зеленые насаждения должны занимать 4-6 кв. метров в зависимости от района. Количество зарегистрированных граждан известно, можно рассчитать все виды площадей. Затем все это просуммировать и прибавить к площади, фактически занимаемой домом. Это, по крайней мере, справедливо, логично, ясно для граждан. А коэффициенты, которые почему-то люди должны брать на веру, как представляется, или отражают нежелание отдать гражданам землю бесплатно, или это просто недочет разработчиков. Например, сделав расчет по коэффициентам для пятиподъездного 5-этажного дома (занимает около 1 800 кв. метров земли, общая площадь помещений — 4 000 кв. метров), видим, что его жителям положено всего 3 400 кв. метров земли, а без пятна застройки под домом — 1 600 кв. метров. Это может быть меньше, чем предусмотрено СНиПом на каждого из жильцов. Конечно, критики сразу укажут на один момент — а как быть с нежилыми помещениями? Но для них тоже все прописано в градостроительных нормативах.
Неминуемо встанут сложные вопросы, связанные с межеванием территории между соседними землепользователями. Хорошо, если одно ТСЖ создано на базе трех-четырех рядом стоящих домов, есть общие мусоросборники, детская площадка и так далее. А если в каждом из этих домов свое ТСЖ? Очередная драма, которая нас ожидает, — деление помоек, проездов, спортплощадок. Ведь в 70-80-е годы строили по-другому, расчет ряда объектов делался на микрорайон. Где-то, как представляется, потребуются вложения бюджетных средств, например чтобы оборудовать дублирующий проезд либо детскую площадку. Ведь следом за оформлением участка появится забор, и не факт, что дети из соседнего двора будут допущены на площадку другого ТСЖ.
И напоследок еще одна сложность. В доме, в котором я живу, мы с председателем домового совета начали работу по оформлению земельного участка, провели собрания в каждом подъезде, и выяснилось, что у большинства жильцов нет документов, подтверждающих право собственности на принадлежащие им жилые помещения. Нет и документов технической инвентаризации. А без этого земельщики и на порог не пустят. Нет бумажки — значит, не собственник, и участок тебе не положен.
Каково резюме? Конечно, в многоквартирном доме сложно пройти всю определенную законодательством процедуру. Зато впереди — спокойный отдых на озелененной и огороженной придомовой территории. А за это стоит и потрудиться!
Александр ЛИХАЧЕВ, председатель регионального общественного объединения «Общество защиты прав нанимателей и собственников жилья».
