Число «306» омским предпринимателям, приобретшии недвижимость по известному решению Омского горсовета, знакомо до боли. За время рассмотрения этих дел в Арбитражном суде Омской области некоторые просто устали или потеряли веру в победу. И те и другие решили заплатить предлагаемую истцом сумму «отступного» за отказ от иска и жить спокойно. Однако есть и те, кто считает, что иск департамента недвижимости (ДН) необоснован, для них данный материал, может быть, и будет полезен.
Итак, в исках ДН по 306-му последовательно проводится мысль о том, что на самом деле в сделке купли-продажи недвижимости на стороне продавца участвовал именно ДН, а не МУП «Город», у последнего, как считает истец, отсутствовала воля в заключении и исполнении данных сделок. При этом, как следует из исковых заявлений, оспаривается, скорее, законность передачи спорной недвижимости МУП «Город» в хозяйственное ведение. В итоге доводы в иске касаются незаконной передачи в хозяйственное ведение, а просит истец признать недействительной сделку купли-продажи! Требуя признать притворной лишь сделку купли-продажи спорного имущества, истец должен различать возникшие правоотношения между собственником (город Омск) — МУП «Город» и МУП «Город» — покупатель. Однако последняя (оспариваемая департаментом) сделка соответствует закону, который позволяет унитарным предприятиям отчуждать с согласия собственника недвижимое имущество.
Притворность сделки купли-продажи, заключенной между МУП «Город» и приобретателем, пока ничем не доказана и в последующих судебных заседаниях, думаю, вряд ли что-то изменится. В существующей судебной практике отмечается, что сторонами притворной сделки и сделки, которую стороны действительно имели в виду, должны быть одни и те же лица, тогда как
ДН пытается доказать, что фактически именно он являлся продавцом, а не МУП «Город». Абсурдность данного тезиса подкрепляется еще и тем, что притворная сделка — это сделка с пороком, а не с отсутствием воли стороны, впрочем и этот довод, видимо, не сильно смущает юристов ДН.
Да и какие действия реально совершены покупателем для исполнения именно сделки приватизации, а не купли-продажи? Тот факт, что покупатель ранее обращался в департамент с заявкой на приватизацию, юридического значения в данном случае не имеет. Достаточно представить как пример простую ситуацию: вы собрались приобрести на аукционе картину известного художника, но, к несчастью, не успели вовремя прибыть на торги и картину приобрел другой ценитель живописи. Тогда вы встречаетесь со счастливым приобретателем и предлагаете ему продать вам ценный экземпляр. К вашему удивлению, новый владелец картины, недолго думая, соглашается и продает. Последняя сделка в случае ее оспаривания будет притворной? Конечно же, нет! Приведенный пример не идеален, но, думаю, суть ясна.
Напомним, что предмет исков ДН — признание сделок купли-продажи недействительными, но не оспаривание оценки объектов недвижимости, приобретенной по 306-му. Хотя представители истца в судебном заседании и ходатайствовали об отложении процесса для проведения «повторной» оценки, затея с оценкой на самом деле не имеет никакого отношения к делу. Дело в том, что по законодательству при отчуждении МУПом объекта недвижимости обязательным является лишь привлечение независимого оценщика, но не установлена обязательность величины стоимости объекта. Как разъяснил Высший арбитражный суд ( ВАС), в этом случае, даже непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки недействительной. Поэтому в рамках рассмотрения дела суд не должен вникать в какие-либо доводы истца о недостоверности оценки спорных объектов недвижимости, а оценивать сделку на предмет ее действительности по другим основаниям.
С назначением в прошдом году на должность председателя ВАС Антона ИВАНОВА по некоторым вопросам изменилась и практика самого ВАС. В частности, 11 октября 2005 года под председательством самого ИВАНОВА высший арбитражный орган страны вынес постановление, в котором указал следующее: "...в силу ликвидации юридического лица происходит полное прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим юридическим лицам. Поскольку спор о признании сделки недействительной не может быть рассмотрен без участия одного из ее контрагентов, производство по делу на основании пункта 5 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса должно быть прекращено" (из постановления Президиума ВАС РФ № 7278/05). Разумеется, данное постановления не является для судов руководством к действию, однако это все же мнение нового председателя ВАС.
В общем, будем надеяться на объективное рассмотрение дел по 306-му в Арбитражном суде Омской области и вынесение законного решения.
Александр ОТРОХОВ, адвокат
