Земельный и Градостроительный кодексы в Омске в отношении ТСЖ действуют выборочно-локально

— В ходе изучения и анализа деятельности более 10 действующих омских ТСЖ, среди которых были и едва появившиеся на свет и более чем с трехлетним стажем деятельности, мною были выявлены общие недочеты и недоработки, негативно влияющие на содержание жилья и особо — на финансово-экономическое состояние жильцов-собственников и общества в целом. Главная причина всех проблем ТСЖ — отсутствие в Омске утвержденного положения о ТСЖ с учетом местной специфики.

Но, прежде чем говорить о выявленных проблемах, следует рассмотреть сегодняшнее положение дел по созданию ТСЖ и их социально-экономические составляющие. Есть три формы организации ТСЖ: создание при новом строительстве, перевод муниципального жилья в новую форму существования и переход в новое качество нынешних ЖСК, СК, ЖК. Рано или поздно все многоквартирные дома превратятся в ТСЖ, потому что это недотированная и нельготируемая форма содержания жилья. Если уж у нас декларирована частная собственность, то собственную квартиру должен содержать сам собственник, а не надеяться на какую-то постороннюю помощь, к примеру от государства.

ТСЖ не только сами себя содержат, но и являются наполнителем местного бюджета, другой вопрос — в каких объемах на переходном, реформируемом этапе. ТСЖ, созданные, при новом строительстве — это самое перспективное направление. Но и при их организации возникает немало проблем и вопросов из-за отсутствия принятого положения о ТСЖ в городе Омске. В этом положении должны быть прописаны весь порядок и последовательность создания ТСЖ,начиная с «задумки» построить многоквартирный жилой дом до регламентации его векового содержания — эксплуатации. Из-за отсутствия такого положения ни в одном из омских проектов нет расчета численности и квалификации обслуживающего персонала и условий труда для него на вводимом объекте.

Нет положения и системы по отведению и закреплению земельных участков под строящиеся жилые дома. В результате собственникам принадлежат только жилые квадратные метры, а сам дом как будто не стоит на земле, а висит в воздухе. Жилой дом — достаточно сложное инженерное сооружение, однако в строительных проектах нет раздела с перечнем необходимых мероприятий по беспроблемной эксплуатации объекта, опять же, потому что не прописана его обязательность.

Все, что недодумано, не исполнено и не прописано по всей технологической — правовой цепочке появляющихся в Омске объектов недвижимости, выявляется в период от начала жизни и на протяжении всей эксплуатации жилого дома. В итоге — вечное беспокойство жильцов с постоянным дискомфортом и ростом тарифов по всем направлениям услуг. Наше общество, начиная с 1986 года, забыло, видимо теперь уже до конца 21 века, что такое снижение стоимости и повышение качества услуг ЖКХ.

Переход в ТСЖ нынешних ЖСК, СК и ЖК должен пройти безболезненно, поскольку кооперативы за многие годы научились содержать себя сами. Однако, как им предстоит реорганизовываться, должно быть прописано на местном уровне. Наиболее сложным и болезненным станет перевод в ТСЖ муниципального жилья. Если все квартиры в доме приватизированы, то предстоит передача домов с муниципального баланса на баланс ТСЖ. Но во многих домах до половины квартир не приватизировано и не будет, по таким домам будет иметь место договор между владельцами квартир и муниципалитетом. Но чтобы все это реализовалось на практике, опять же нужно прописать все детали в специальном положении.

Недооформление на местном уровне в соответствии с требованиями закона порядка по приему-передаче объектов недвижимости в собственность ТСЖ не позволяет осуществлять соответствующую нормативам эксплуатацию домов. В результате обслуживающий персонал формируется без юридически и технически обоснованных норм, а следовательно, и оплаты его труда. Под помещения для правления, диспетчерские, дежурные, лифтерные, слесарные, электромонтерные приспосабливаются какие-то оставшиеся от реализации жилые, а чаще всего нежилые площади.

В нынешних проектах совершенно не предусмотрены бытовые помещения для обслуги — комнаты для приема пищи, гигиены, сан-бытовые, раздевалки и прочие, требуемые по строительным нормам и правилам. Вместе с тем реализация застройщиком имеющихся в новом жилом доме технических площадей, которые могли бы быть использованы для создания большого удобства владельцам квартир, приводит к существенному удорожанию содержания своей собственности. Известно, что чем меньше коэффициент использования общей площади, тем дороже содержание дома как для отдельного собственника, так и для ТСЖ в целом.

Приобретая квадратные метры в строящемся доме у застройщика, человек должен быть уверен, что приобретает и свою долю всей его инфраструктуры. В любом жилом доме нужно доводить использование реализуемых, как жилых, так и нежилых площадей, до максимума, оставляя только те нормативные площади, которые необходимы для ремонта и содержания дома и систем благоустройства. Особое внимание нужно уделять наружным энегетическим сетям и их содержанию. Все услуги по жизнеобеспечению ТСЖ должен обеспечить орган местного самоуправления, не отпуская владельцев квартир в вольное плавание, не оставляя один на один с поставщиками услуг (особенно монополистов всех уровней).

Пока не принято местное положение о ТСЖ, Земельный и Градостроительный кодексы и другие законодательные акты в отношении ТСЖ действуют выборочно-локально, а не системно и в полном объеме. После организации ТСЖ происходит формирование договоров на коммунальные услуги, а до этого их потребление никак не регламентировано. По тепло- и электроснабжению законом определена единая форма договора, а у нас у каждой снабжающей организации — своя форма. Вот и выходит, что потребитель подопытный и безропотный плательщик тарифов, в которые заложены все мыслимые и немыслимые издержки снабжающих организаций.

Учет теплоэнергии, к примеру, ведется по техусловиям, выдаваемым энергоснабжающими организациями. Если ТСЖ что-то не нравится в отношениях с поставщиком, уходить не к кому — коммунального рынка в нашем регионе как не было, так и нет. В действующем законодательном поле ТСЖ никогда не сможет защитить свои интересы при разногласиях с монопольными снабжающими организациями. Выходом из-под диктата монополистов могут стать индивидуальные локальные энергоисточники, но их развитие в нашем регионе кем-то тормозится. А ведь, к примеру, крышная газовая мини-котельная может обеспечить тепло- и электроснабжение от 2 до 4 раз дешевле, чем действующие сегодня тарифы.

Ситуация на коммунальном рынке после вступления в силу Жилищного кодекса должна кардинально измениться. ПЖРЭУ и централизованных муниципальных эксплуатационных служб как таковых не будет, должны остаться только ТСЖ и управляющие компании. Какова будет роль частных управляющих компаний, чем они будут отличаться от сегодняшних муниципальных структур, пока вряд ли кто-то может объяснить. Опять же, отсутствуют принятые на местном уровне положения на этот счет.

Поскольку это касается всех и каждого, положения по созданию ТСЖ во всех трех вариантах и системных способах управления жильем должны разрабатываться не в кабинетной тиши, а гласно, с обсуждением самой широкой общественностью. Пока в этом направлении множество вопросов, и далеко не на все из них есть ответы. Было бы интересно узнать, что же думают на этот счет специалисты, которым неизбежно предстоит разрабатывать проекты положений о ТСЖ и управляющих компаниях.

При всем этом сфера ЖКХ является бизнес притягательной нишей и частник (бизнесмен) должен ее освоить соблюдая принцип заинтересованности взаимных интересов собственник — бизнескомпания.

Принцип как содержать и управлять своей собственностью должен определять сам собственник (вариант доверительности не исключен) но, в частности ТСЖ должно быть стопроцентное согласие собственников на это.


Николай ПАРШУКОВ, доцент инженерно-строительного института СибАДА