Эксперты рынка недвижимости обсудили цены на покупку и аренду жилья, а также итоги льготной ипотеки.
ИА «Национальная Служба Новостей» 15 ноября организовало пресс-конференцию «Больше 40 %. Как повышение ипотечной ставки скажется на рынке недвижимости».
Каждый пятый метр жилья скоро будет новым
Это уже вторая подряд на этой площадке встреча специалистов рынка недвижимости с журналистами на тему ипотеки.
Зампред Комитета Госдумы по экономической политике, глава Российского союза налогоплательщиков Артем КИРЬЯНОВ не видит ничего критичного в ситуации с недвижимостью:
— В стране несколько лет идет масштабное строительство. Каждый пятый метр жилья скоро будет новым. Сегодня действительно меняется рынок жилищного строительства. Люди начинают вкладывать не только в квартиры в многоквартирных домах, но и в индивидуальное жилищное строительство, которое уже вышло за 50 %. Есть разные цифры, но то, что там происходит, не может не радовать. Проблема городских агломераций есть, и мы наблюдаем, что и другая составляющая начинает работать.
Он отметил, что при сегодняшней ключевой ставке Центробанка и высоких процентах по ипотеке подписываться на нее можно, только если квартира нужна срочно. Как инвестиционный инструмент ипотека перестала существовать, поскольку в данный момент имеет очень высокую финансовую нагрузку. Артем КИРЬЯНОВ полагает, что рост цен на комплектующие и стройматериалы находится примерно в рамках инфляционных процессов:
— Доля затрат, не связанных со стоимостью строительных материалов, увеличилась до 54 %. Это земля, платежи, банковские процедуры. Надо решать вопрос со стабилизацией цен. Я не говорю про снижение. Снижение на рынке недвижимости – это плохая история.
При этом он отметил, что строительство является достаточно инертной сферой, поэтому его нужно постоянно стимулировать:
— Сигнал доходит через несколько лет. У нас строительный цикл – 2,5-3 года. Понимаем: чтобы мы через три года не застопорились, надо сейчас максимально подстегивать региональный уровень, создавать активный диалог с потенциальными застройщиками, обеспечивать условия, чтобы стройка продолжалась.
По мнению Антона КИРЬЯНОВА, со стороны региональных властей нужны максимальное внимание к стройке, поддержка ИЖС, а также контроль за качеством строительных материалов.
От льготной ипотеки выиграли крупные застройщики
Позиция члена комитета по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Торгово-промышленной палаты РФ Константина КРОХИНА более радикальная. Во-первых, он заявил, что на существующих условиях ипотека является неподъемной, а следовательно, ее просто нет:
— С экономической точки зрения проблема в том, что ставка ипотеки (15 ноября она у Сбербанка – 28,4 %, а значит, эффективная превышает 40 %) совершенно неподъемная. Удорожание недвижимости происходит в несколько раз. Это просто запретительная ставка. Ипотеки нет.
Во-вторых, он уверен, что именно льготная ипотека повлияла на рост цен на жилье и сделала его сегодня недоступным для большинства россиян:
— Я считаю, что сегодняшняя ситуация – закономерный итог политики правительства в жилищной сфере, в жилищном строительстве. Это тупик. Финансовая пирамида. Удовлетворение потребностей населения в жилье реализовывалось только через один механизм – ипотеки. Другие механизмы – накопления граждан, система кооперативов, предоставление арендного и социального арендного жилья государством, муниципалитетами, как это было в советское время и как сейчас успешно развивается в европейских странах – Финляндии, Швеции, Германии, Австрии – не развивались.
В-третьих, Константин КРОХИН считает, что от льготной ипотеки выиграли застройщики, поскольку продали то, что стоило 2 рубля, за 4:
— Растут цены, и основной акцент государства – на заработки строительной олигархии, прежде всего крупных девелоперских компаний, финансовых промышленных групп. У нас нет бизнеса застройщиков. Вот говорят, в регионах не строят. А сегодня с эскроу-счетами строить могут только крупные финансовые промышленные группы. За каждым ПИКом, за каждым «Самолетом», за каждой «Гранелью» стоит мощный банк, как правило, с государственным контролем. Это монополистический крупный рынок, задача которого – зарабатывать. И они довели ситуацию до такой процентной ставки. По сути, сама льготная ипотека – ее вредные последствия мы будем ощущать еще долго – подавалась олигархами, правительством, вице-премьером ХУСНУЛЛИНЫМ, Минстроем как великая забота о населении. Но все, включая Центральный банк, говорят, что льготная ипотека сделала жилье недоступным.
Он привел пример рынка Москвы, где цены на недвижимость в период льготной ипотеки выросли в 2-2,5 раза.
— Купить без ипотеки теперь вообще невозможно, потому что очень дорого. Москвичи не могут себе позволить приобретение жилья. Мы посмотрели на новостройки в Новой Москве, кто там выступал покупателем жилья. Большая часть его приобретена жителями других регионов. У нас есть депрессивные регионы – Дальний Восток, Сибирь, где идет депопуляция. И оттуда приезжает очень много молодежи, для которой единственная возможность иметь перспективы в жизни, образование – это приехать в мегаполис – в московскую агломерацию, санкт-петербургскую, причерноморскую. Что мы – государство, общество – сделали льготной ипотекой? Высосали кадры в мегаполисы, – заявил Константин КРОХИН.
Антон КИРЬЯНОВ счел нужным отреагировать на выступление коллеги, в частности, отметил, что обиделся за Дальний Восток, хотя никакого отношения к нему не имеет: «Конечно, не остановить пути прогресса. Мы с вами живем в мире, где агломерация будет значить все больше».
Недвижимость уже не инструмент заработка
В-четвертых, Константин КРОХИН считает тех, кто инвестировал средства в ипотечное жилье, спекулянтами. Член комитета по предпринимательству в сфере ЖКХ ТПП РФ рассказал, что, когда стали выяснять, кто живет в новых районах Москвы, выяснилось – мигранты:
— Жители Москвы и Московской области там сами не живут, они купили за счет льготной ипотеки и сдали в аренду мигрантам. Люди оттуда уезжают – жить в этих условиях они не хотят и не могут, поскольку там возникают бытовые конфликты, межнациональные. Пылесос льготной ипотеки превратил самые ликвидные места вокруг Москвы и в Московской области в заселение мигрантов. В выигрыше оказалось достаточно много спекулянтов. Они сдают квартиры в аренду. Это не удовлетворение потребности в улучшении жилищных условий, а спекуляция, финансовая инвестиция! А москвичи, которые действительно хотели бы улучшить жилищные условия, не могут это себе позволить. И в условиях сегодняшней процентной ставки не улучшат никогда. Я считаю, нужно делать выводы.
Константин КРОХИН уверен: для того чтобы люди могли покупать себе жилье, у них должно расти благосостояние.
— Я не вижу серьезных оснований для падения цен в рублях – инфляция и печатный станок будут работать. Государству выгодно иметь слабый рубль, потому что в этом случае при снижении экспортной выручки легче выполнять социальные обязательства в рублях. Поэтому недвижимость не будет расти, не будет сильно падать в рублях, но будет падать в пересчете на валюту. Недвижимость перестанет быть инструментом серьезного заработка. И слава богу! – отметил эксперт и резюмировал: – Нам надо уйти от спекулятивного подхода к социальному, как это было в советское время, как есть в Европе. Нигде нет такого спекулятивного рынка.
Он отметил, что нужно поощрять строительство не однокомнатных квартир, которые сегодня составляют основу продаж, а просторных семейных.
— Сейчас сыпятся застройщики. Вопрос времени, когда они обанкротятся. Упали продажи, упал кредитный рычаг. Их спасать начнет скорее всего государство – выкупать эконом-класс. Если этот процесс пойдет, нужно брать по хорошей цене и предоставлять нуждающимся, – полагает Константин КРОХИН.
Богатые богатеют, бедные беднеют
Член Российской гильдии риэлторов, эксперт рынка недвижимости Константин БАРСУКОВ во многом согласен с коллегой:
— Да, есть такая статистика. 75 % покупок по льготным ипотекам совершали люди высокообеспеченные, 25 % – средний класс и бедные. То есть, грубо говоря, у нас процесс капитализма – богатые богатеют, бедные беднеют. В 2025 году эти квартиры после ремонта будут уходить в аренду.
Он заметил, что сегодня у продавцов и покупателей разные ожидания:
— Покупатели ждут, когда будут падать цены. Этот фактор влияет на то, что снижается количество сделок. Влияние ипотеки многие переоценивают. Многие считают, что у нее большая доля в сделках, но путают два понятия. Есть так называемые чистые ипотечники – люди, которые покупают квартиру с минимальным первоначальным взносом – берут ипотеку 80-90% от стоимости квартиры, а есть сделки (они составляют максимальное число), когда человек продает свою квартиру и покупает другую. И он берет кредит на доплату, его размер небольшой. И даже при текущих ставках люди идут на эти кредиты. Статистика показывает, что сокращение ипотеки произошло по сравнению с 2023 годом не так значительно, как ожидалось. Падение есть, но не критичное. При этом число сделок по сравнению с 2023-м упало. В Москве на 20 %.
У продавцов же другая психология, поэтому на фоне дефицита покупателей наблюдается дефицит предложений.
— Мы не можем выбрать нормальную квартиру, потому что выбирать не из чего. Продавцы ушли с рынка продаж в аренду, потому что ставки по аренде растут, и покупатели, которые не могут купить квартиру, идут снимать жилье. К чему это привело? На 30% выросли цены на аренду, – подвел итог Константин БАРСУКОВ.
Он отметил, что потенциал роста цен есть, но скорее всего при снижении ключевой ставки Центробанка он не будет взрывным:
— Думаю, цена будет плавно расти. Сценарий следующего года такой: снижения цены не нужно ждать ни на вторичке, ни на первичке. Более того, при повышении ключевой ставки мы можем увидеть рост цены. При падении, думаю, Центробанк сделает так, чтобы взрывного роста не было.
Константин БАРСУКОВ также поделился информаций, что поддерживает введение периода заморозки денег после продажи квартир, поскольку в последнее время в Московской области в неделю случается около 10 случаев продажи жилья под влиянием: жилье реализуют обычным людям, а деньги от сделки отдают мошенникам.
Ранее репортаж был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 27 ноября 2024 года.
