В 2006 году в программе реконструкции жилых домов первых массовых серий предполагается прорыв. Если в прошлом была сделана реконструкция одного дома, то в этом году предполагается реконструировать сразу пятьдесят крупнопанельных пятиэтажных жилых домов самой проблемной серии — 1-335. О том, как идет работа над проектной частью этой программы, корреспондент «КВ» Николай ВИКТОРОВ побеседовал с генпроектировщиком — директором проектного института «Омскжелдорпроект» Юзефом МОСЕНКИСОМ.
— Юзеф Матвеевич, какие плюсы и минусы есть, на ваш взгляд, у программы реконструкции пятиэтажек?
— В качестве положительного фактора хочу отметить наличие в нашем регионе специальной программы по реконструкции жилых домов первых массовых серий. К сожалению, ряд ее положений не выполнен до сих пор. Как это обычно бывает в подобных случаях, не разработан комплект документов правового регулирования, научно-технического сопровождения и тому подобное. Не сделано и массовое техническое обследование домов. А ведь все аварии и обрушения, о которых мы регулярно слышим, происходят во многих случаях потому, что десятки лет никто не следил за конструкциями зданий. Мы забываем, что ничего вечного нет. В результате только за последние три месяца произошло больше десятка различных аварий, в которых погибло не меньше сотни человек. И если не принять срочных мер, количество аварий будет только возрастать. Начали уже падать не только те здания, которые простояли по тридцать-сорок лет. Падают и новые, которые построены совсем недавно. В этой связи уместно вспомнить выдержку из выступления бывшего мэра Омска Валерия РОЩУПКИНА на межрегиональном совещании в Омске в 1995 году по проблеме комплексной реконструкции жилых домов серии 1-335. Он говорил, что нельзя допустить массового обрушения домов, которое может привести к непредсказуемым социальным последствиям и огромным экономическим издержкам. И предупреждал, что накоплена огромная критическая масса, которая может в любое время взорваться.
— А в чем причина? Конструктивные недостатки?
— Да, следует признать конструктивные недостатки проектных решений. Есть и дефекты, допущенные при строительстве. Что-то могло быть сделано строителями самовольно и не согласовано потом с проектировщиками. Именно поэтому я всегда говорил и говорю, что обследованием нельзя пренебрегать. С определенной периодичностью нужно обследовать абсолютно все здания и сооружения, чтобы всегда знать, в каком состоянии находятся их конструкции. А сейчас это тем более важно, поскольку в 90-х годах у многих зданий появились собственники, мягко говоря, не очень грамотные в техническом отношении. А эксплуатация — это постоянная, бесконечная, рутинная работа. И длится она весь период, пока сооружение существует.
— Когда проектировщики озаботились судьбой пятиэтажек?
— Очень давно. Проблема реконструкции крупнопанельных зданий рассматривалась как острейшая и актуальнейшая еще 11 лет назад, в 1995 году, на межрегиональном совещании, которое проходило в Омске с руководством Министерства строительства России и специалистами из Москвы, Санкт-Петербурга, Казани, Уфы, Минска, Красноярска, Иркутска, Екатеринбурга и других городов страны. В качестве места для проведения этого совещания Омск был выбран тогда не случайно. Наш город считается одним из самых неблагополучных городов России по составу пятиэтажных жилых домов, построенных в 60-70 годах по первым типовым проектам. В Омске было построено порядка 1 700 крупнопанельных зданий самой ущербной в техническом отношении 335-й серии. И главная наша задача состоит сегодня в том, чтобы обеспечить безопасное проживание людей в таких домах. Их и нужно выбирать для реконструкции в первую очередь. Особенно здания серии 1-335 с неполным каркасом. Таких домов в Омске было построено 157, а всего по области — 400. Вот они уже несколько лет назад, по данным обследований СибАДИ, вошли в стадию возможных обрушений. В 1991 году НПФ «Онил-СК» СибАДИ под руководством НЕЛЕПОВА выполнены работы по усилению 10 жилых домов — установлены пристенные колонны. И сегодня нужно безотлагательно, в кратчайшие сроки заняться остальными домами. И начать работы по реконструкции именно с усиления зданий с неполным каркасом. На самом деле счастье, что пока никаких аварий с ними не произошло. Следует, на мой взгляд, особо обратить внимание на разработку схемы финансирования таких работ, поскольку у подавляющего числа собственников квартир нет денег на выполнение работ по усилению зданий. Жильцов этих домов ни в коем случае нельзя оставлять один на один с этой сложной технической проблемой.
— На сколько лет были рассчитаны первые пятиэтажки?
— Ориентировочный срок их безопасной эксплуатации — порядка 50 лет. При условии, что межремонтные сроки не превышают 7 — 9 лет. То есть каждые 10 лет их нужно было обследовать, ремонтировать. В таком случае ресурс эксплуатации можно продлить еще. Но у нас зачастую ремонты не делались. А пропущенные сроки ремонта, как известно, минимум вдвое увеличивают расходы на последующие ремонты.
— Не проще ли «проблемные» дома снести, как это делают в Москве?
— Нет в Омске таких средств, как в Москве. Если мы говорим о ветхом и аварийном жилье, то в этом случае действительно другого выхода нет — только снос. Но, опять же, встает вопрос о стоимости сноса. Многие даже не задумываются, что снос, утилизация и переработка обходятся минимум в половину стоимости самого здания. Как ни странно, у нас до сих пор нет никаких нормативных требований по разборке зданий. Только в последние годы стали обращать внимание при проектировании и на такой фактор, как ремонтопригодность. Красиво нарисовать умеем, а как потом ремонтировать и эксплуатировать то, что нарисовали, — даже не задумываемся порой.
— В 2006 году предполагается сделать реконструкцию пятидесяти домов. На ваш взгляд, это реальный план?
— Пока трудно сказать. Институтом разработан пилотный проект для населенного пункта Большегривское по надстройке существующих там двухэтажных крупнопанельных зданий в двух вариантах — с надстройкой обычного этажа и мансардного этажа, что выявило большие затраты. Что касается реконструкции планируемых пятидесяти зданий, то сейчас завершено их предварительное обследование. К инструментальному обследованию мы еще не приступали. А обследование в один день не сделаешь. По-хорошему на один дом необходимо два-три месяца. И потом еще нужно выполнить проектные работы. Хотя, как я считаю, успеть можно. Но для этого инструментальное обследование необходимо проводить параллельно с проектированием и одновременно производить еще и подготовительные работы на всех объектах.
— Приходилось слышать разные цифры стоимости квадратного метра в мансардных этажах. Сколько получается у вас?
— С ценой квадратного метра надстройки мы еще не определились. Ведь если отнести на этот метр все затраты на реконструкцию здания, как предлагала несколько лет назад бывшая администрация города, то мы получим такую цену, которая будет намного выше рыночной. Квартиру на шестом этаже без лифта никто не купит по цене в 1 000 долларов за квадратный метр. Кому она нужна, когда дешевле можно купить квартиру на третьем этаже в новом кирпичном доме? Правда, сегодня в региональной программе предусмотрено, что при реконструкции жилья первых массовых серий 60% работ будет финансироваться за счет бюджетных средств и 40% — за счет инвесторов. Это уже другой расклад. И при таком варианте программа должна пойти. По нашим расчетам, собственно на надстройку приходится порядка 40% общих затрат. Остальное — это утепление всего здания, замена оконных блоков, ремонт внутренних систем отопления, водопровода, канализации, электрики. Особо отмечу необходимость организации работы с населением, так как все работы намечено производить по технологии без отселения жильцов, что будет вызывать для них большие неудобства, поэтому предстоит большая разъяснительная работа с населением. Следует объяснить людям, что работы — особенно по усилению конструкций — проводятся прежде всего в их интересах. Следует только приветствовать усилия и работу мэрии в этом направлении.
— Что лучше — надстройка или мансарда?
-Если мы хотим сделать то, что наметили, то необходимо вести речь о надстройках. Мансардный — это такой этаж, который образуется в объеме существующего чердачного пространства. А если все убирается и на этом месте возводится другая конструкция, — это уже надстройка. Вариант с мансардами рассматривался раньше только потому, что в домах с мансардными этажами старые нормы допускали проектирование без лифтов. В 2003 году эти нормы были пересмотрены. И теперь в них есть специальная оговорка, что при надстройках существующих пятиэтажных зданий допускается не устраивать лифты при обосновании. Так что можно без проблем сделать нормальные квартиры с обычным, а не скошенным потолком. И нет необходимости цепляться за слово «мансарда». Хотя наиболее рациональным будет все же комплексный подход — реконструкция, модернизация, то есть перепланировки с капремонтом, пристройки к зданиям и тому подобное.
— А какое решение в итоге принято по этажности надстройки — один или два этажа?
— Если будет резерв по прочности конструкций и грунтов оснований, то можно проектировать надстройку в два этажа. Есть проекты надстроек и в пять этажей — нет проблем. Вопрос лишь в том, сколько будет стоить такая реконструкция. И на первом этапе, как мы считаем, нужно принимать решение, при котором затраты минимальны и которое не потребует усилений существующих конструкций. На мой взгляд, даже 14 — 17 тысяч за квадратный метр в этих надстроенных этажах — это дорого. Нужно искать более дешевые варианты. В начале апреля наш институт и Горстройпроект должны представить основные проектные предложения мэру города, чтобы можно было выбрать оптимальный вариант.
— Кроме высокой стоимости квадратного метра, другие сложности для проектировщиков есть?
— Есть, конечно. Любая реконструкция всегда сложнее, чем новое строительство. А в выборе решений и технологий при реконструкции пятиэтажек массовых серий мы, как проектировщики, ограничены еще и способом производства строительных работ. Все работы, как я уже говорил, должны производиться без отселения жильцов. А это исключает применение подъемных строительных машин и, соответственно, тяжелых строительных конструкций.
— И сколько лет пятиэтажка простоит после реконструкции?
— Установленных нормативов пока нет. Но по данным разных исследователей и специалистов, ресурс эксплуатации таких домов можно продлить еще на 30 — 50 лет. Но, опять же, при условии, что раз в десять лет будет производиться их ремонт. В завершение беседы я хотел бы напомнить о необходимости реализации решений межрегионального совещания в Омске в 1995 году по реконструкции жилых домов серии 1-335, которые стали сегодня еще актуальней. В частности, в решениях записано, что «с целью исключения аварийных ситуаций считать первоочередной задачей выполнение работ, связанных с усилением конструкций домов серии 1-335 ПК (с неполным каркасом), отработать механизм экономической заинтересованности в проведении реконструкций, определить Омск базовым городом для проведения пилотного проектирования и реконструкции жилых домов серии 1-335 ПК и предложить администрации города Омска образовать региональный научно-технический центр по комплексной реконструкции жилых домов серии 1-335». 23 марта мэр города Омска Виктор ШРЕЙДЕР на специальном совещании по вопросам реконструкции жилых домов серии 1-335 принял решение о необходимости выполнения работ по усилению крупнопанельных зданий в целях обеспечения их безопасной эксплуатации. Судя по тому, как настойчиво и энергично взялся за эту проблему мэр нашего города, хочется надеяться, что она будет, наконец, решена.
