С начала года омским застройщикам многоквартирных домов перестали выдавать разрешения на строительство.
5 июня на заседании рабочей группы комитета по финансово-бюджетным вопросам Омского городского совета рассматривался всего один вопрос – внесение изменений в решение горсовета № 147 «О порядке заключения соглашения об участии застройщика в развитии социальной инфраструктуры города Омска», которое было принято депутатами 15 мая этого года.
Сначала стулья, а потом деньги
Казалось бы, документ принят, что обсуждать, но, как оказалось, вопросов осталось много – заседание продолжалось более двух с половиной часов. Активное участие в обсуждении приняли застройщики города Омска.
Председатель правления регионального отраслевого объединения работодателей «Союз строителей Омской области» Юзеф МОСЕНКИС отметил, что единственное предложение застройщиков, которое администрация города учла, – вместо одномоментной выплаты инфраструктурного сбора его разрешили разбить по кварталам в течение года. Он уверен, что в решении, принятом горсоветом, нужно изменить еще несколько моментов, в частности, исключить из текста абзац, где речь идет о том, что закон не распространяется на объекты комплексной застройки.
Он предложил добровольное согласие на участие в инфраструктурном сборе заключать в 10-дневный срок после выдачи разрешений на строительство:
— После! Потому что там «заплати», «внеси», а когда что будет – вообще не известно! У нас основной сектор застройки – не комплексная, а точечная. Если по расчету на тысячу жителей требуется 130 мест в школах, 65 – в детских садах, а условно будет заселено 350 человек, никто не станет строить школу на 53 места, детский сад на 28. Это исключено в принципе. Сейчас стоимость одного места в детских садах и школах 16-17 млн рублей, поэтому школа даже на 500 мест – это почти миллиард. Даже если вы разобьете сумму на четыре квартала, она существенная. Если средств нет (а в основном у компаний отсутствуют оборотные средства) и надо уходить на систему эскроу-счетов, то одно из условий получения кредитных ресурсов в банке – положить на стол разрешение на строительство. А его нет. Значит, деньги не дадут. Поэтому предлагаю рассмотреть возможность заключения соглашений о финансировании после выдачи разрешения на строительство.
Юзеф МОСЕНКИС также предлагает исключить положение, где говорится, что разрешение на строительство объектов инфраструктуры надо получить до разрешения на постройку жилых домов.
Также председатель правления РООР «Союз строителей Омской области» считает необходимым обозначить минимальную сумму инфраструктурного взноса. Напомним, изначально администрация города предлагала установить его 11 тыс. рублей за кв. м, затем цифру снизили до 8 тыс. рублей.
— Допустим, 5 тыс. рублей, – предложил Юзеф МОСЕНКИС и пояснил: – В Перми, Новосибирске обсуждается цифра 10 тыс. рублей с квадратного метра. Но при этом рассматривается вариант – средства пополам: 50% – застройщик, 50% – муниципалитет. Понятно, что все эти деньги скорее всего будут платить омичи, но это позволит застройщикам более мягко подойти к теме: может быть, они не целиком на 5 тыс. рублей увеличат, а на полторы – две тысячи, и это будет не так заметно.
38 кв. м жилплощади каждому омичу
Юзеф МОСЕНКИС привел статистические данные: за последние пять лет стоимость квадратного метра в среднем по России увеличилась в два и более раза – с 56 до 119 тыс. рублей.
— В Совете Федерации 20 мая были детально рассмотрены эти аспекты – рост стоимости, причины удорожания жилищного строительства в стране. Там отметили, что за последние пять лет в квадратном метре более половины стоимости занимают не стройматериалы и не зарплата строителей, около 60% – это затраты на приобретение земельных участков, на, извините за слово, бешеные цены на технологическое подключение, тарифы транспортировки. В какой-то мере есть там, конечно, и доля прибыли. Когда мы говорим о необходимости снижения стоимости жилья, чтобы население могло его купить, надо обратить взор не только на застройщиков, но и на эту составляющую. Мы не знаем, почему такая стоимость, – отметил Юзеф МОСЕНКИС и добавил: – Я очень сомневаюсь, что ресурсоснабжающие организации вынуждены назначать такие высокие цифры. Кстати, зарплата в строительных организациях за последние пять лет незаметно снизилась с 20-21% до 19-19,5%.
Председатель РООР «Союз строителей Омской области» напомнил собравшимся, что согласно указу Президента РФ обеспеченность жильем к 2034 году должна составлять 38 кв. м на одного жителя. Сегодня в Омске на одного человека приходится 26,9 кв. м. В 2023 году в областном центре построили 0,3 кв. м на одного омича, а значит, для достижения целевого показателя надо в три раза увеличить объемы.
Разрешения на строительство
Юзеф МОСЕНКИС отметил, что с 1 января текущего года в Омске не выдаются разрешения на строительство. Когда депутат Юрий КОЗЛОВСКИЙ уточнил, по какой причине, помощник прокурора города Омска Марина БОНДАРЕВА пояснила, что в январе 2024 года ее ведомство направило городу предписание о недопустимости выдачи разрешений на строительство жилых домов, не обеспеченных социальной инфраструктурой. Сделано это было на основании судебной практики.
Депутат Сергей ДРОЗДОВ напомнил, что на фракции большинство депутатов было за то, чтобы не принимать решение, а доработать, однако администрация города сообщила, что в правительстве региона пересматривается норматив обеспеченности школами и детсадами, ожидается, что он упадет, а значит, сумма инфраструктурного сбора автоматически снизится до 3-4 тыс. рублей за кв. м.
— Если у тебя один – два дома, то ты должен в бюджет заплатить более 100 млн рублей. Но школу на эти деньги не построишь. Просто отдать в общий котел. И кредит не получишь, потому что не имеешь разрешения на строительство. Получается, мы этим решением вообще все строительство остановили, – заметил депутат.
Сдавать средства на инфраструктурный объект – самый неперспективный вариант
Директор департамента правового обеспечения и муниципальной службы администрации города Омска Олег БАЛАНОВ подтвердил, что Минстрой региона сейчас работает над расчетами по изменению нормативов. Результатов пока нет.
Олег БАЛАНОВ отметил, что существует судебная практика в других регионах, когда при вопросах к социальной инфраструктуре отменяются уже выданные разрешения на строительство. Он рассказал, что мэрия всесторонне рассмотрела проблему, изучила опыт ее решения в других городах, в частности, за основу был взят пример Перми. Глава департамента правового обеспечения и муниципальной службы отметил, что городу уже сегодня не хватает 6 детских садов и 27 школ, что механизмов создания социальных объектов может быть несколько: строительство новых, реконструкция уже существующих, когда в школах, детсадах не хватает 20-30 мест, капитальный ремонт, тоже направленный на создание новых мест.
— Когда к нам приходят строители, мы смотрим территориально, возможно ли выдать разрешение на строительство при условии, что реконструируем, откапиталим соцобъект, либо обсуждаем создание нового. После этот вопрос выносится на градостроительный совет при губернаторе. Обсуждаются предложения. Пакет документов и протокол приходят к нам, – озвучил схему работы по новому решению Олег БАЛАНОВ и продолжил: – Мы заключаем соглашение. При наличии соглашения, направленного на создание социальных объектов, можно выдать разрешение на строительство. Дальше, как я для себя понял, в момент возведения жилья одновременно реконструируется, капитально ремонтируется либо создается соцобъект. Допустим, 5 июня вводится в эксплуатацию соцобъект, а 6 июня можно ввести многоквартирный дом. Я так вижу решение этого вопроса. И что-либо поменять на сегодняшний день администрация города не может, поскольку судебная практика сформировала решение этого вопроса таким образом.
Подписывать соглашения после выдачи разрешений на строительство мэрия не будет. Олег БАЛАНОВ пояснил, что администрация города и так рискует, когда соглашается после подписания соглашения выдавать разрешения на строительство:
— Судебная практика говорит, что нет соцобъектов – нельзя возводить новое жилье.
Чиновник подчеркнул, что в интересах мэрии не сбор денег, а получение готовых социальных объектов: «Мы на денежные средства, которые собрали, должны построить соцобъект. Сумма взноса может быть и тысяча рублей, и 15 тысяч. У нас есть возможность выбора, как будем его создавать. Могу сказать, что мы заинтересованы не в инфраструктурном сборе, а в том, чтобы создавался соцобъект. И если это с точки зрения экономики дешевле сделать застройщику, то мы всеми руками за».
— Если, например, Юзеф Матвеевич как застройщик перечислит так называемый инфраструктурный сбор и его будет недостаточно на создание социального объекта, то он разрешение на строительство не получит, – еще конкретнее высказался Олег БАЛАНОВ.– Самый неперспективный вариант – это сдать средства на создание инфраструктурного объекта, которых, скорее всего, будет мало и соцобъект не появится. Это наихудшая форма. Допустим, в мкр. Входной есть трое застройщиков, у которых там земля. Если каждый сдаст инфраструктурный сбор, например, на создание детского сада, стоящего 350 млн рублей, и какой-то небольшой суммы не хватит на объект, бюджет может добавить немного денег. При таких условиях можно рассматривать сдачу инфраструктурного сбора. Но пока у нас такого случая не было.
Депутат Дмитрий ЛИЦКЕВИЧ уточнил у Олега БАЛАНОВА, почему в решении нет упоминания о реконструкции учреждений, и предложил дополнить документ – предусмотреть для застройщиков возможность вложиться в реконструкцию, капитальный ремонт существующих зданий. Олег БАЛАНОВ пообещал добавить эти позиции.
Когда депутат Анатолий КАНУННИКОВ уточнил, сколько уже строителей заключили данное соглашение, оказалось, что пока ни один. Он также спросил, планируется ли упрощать выдачу разрешений на строительство, чтобы ускорить выполнение президентского указа по обеспечению населения квадратными метрами.
— Это было бы хорошо. Но вопрос регламентируют градостроительный и земельный кодексы, и мы с этим пока ничего не можем сделать. Не наши полномочия, – пояснил Олег БАЛАНОВ.
Он рассказал, что, когда застройщик приходит с предложением построить МКД, администрация отдельно рассматривает ситуацию по каждой конкретной местности, в том числе потребность в местах:
— Если 20 мест надо построить, садимся и обсуждаем. Может быть, что-то откапиталим, реконструируем, тем самым повысим мощность объекта. Если надо создавать новый объект, скажем правду: школа – это миллиарды. Тогда эту территорию нужно отложить и не развивать пока в части жилья.
КАРДАЕВ
Директор ООО «Производственно-строительная компания Трест № 4» Борис КАРДАЕВ подтвердил, что его компания тоже с начала года не может получить разрешения на строительство ЖК «Прибрежный-2»:
— Как вы знаете, мы построили «Прибрежный-1», заложили два садика (они уже построены), школу на 1200 мест, но ее еще нет. Когда губернатор попросил посадить и школу, нам пришлось убрать один дом – 11 тыс. кв. м земли. Но мы пошли на это. Уже практически утвердили и посадку школы, но опять получили отрицательный ответ. Получается такая картина: одна бригада уже закончила работы, я ее отдал КОГАНУ, чтобы люди не разбежались. В октябре у меня уйдут сразу четыре бригады – 60 человек, т. е. фактически все каменщики. У всех семьи... Мы никак не можем понять, почему, если мы уже со всем определились, не получаем разрешение на строительство. Мы идем на это, чтобы сохранить бригады. Они уйдут на север! Почему мы не получаем разрешение?!
Он предложил разбивать суммы на этапы строительства. Борис КАРДАЕВ подсчитал, что с 55 тыс. кв. м строящегося жилья должен будет внести инфраструктурный сбор в объеме 456 млн рублей. Но такую сумму он не сможет выплатить за год, слишком она велика:
— Мы ее делим на три года, потому что дом в 55 тыс. кв.м я не смогу за год сделать – у нас каменщиков не хватит. К этому времени можно и садик построить, и школу, тем более землю мы выделили.
Борис КАРДАЕВ считает, что нужно также проработать механизмы взаимодействия. Он привел пример на одной из своих строек:
— У меня земли было больше – я мог 66 тыс. кв. м построить, а у соседа не получалось вместить школу. Мне губернатор сказал: "Сажай на своей земле!". И я 11 тыс. кв.м отдал, а у соседа как 22 тыс. кв. м было, так и осталось. Значит, мне нужно какую-то льготу предусмотреть, правильно?! Если 11 тыс. кв. м умножить даже на 8 тыс. рублей, то это 88 млн рублей. Он за меня должен отдать или вы мне их прощаете? Или как это сделать?
Борис КАРДАЕВ вслед за Юзефом МОСЕНКИСОМ обратил внимание на решение вопроса в Новосибирске:
— В чем разница между нашими городами? Там зарплата выше – 61 тыс. рублей, садиков и школ не хватает, а у нас в целом предостаточно, только где новые микрорайоны есть дефицит. Так почему нам 11 тыс. рублей насчитали по старым нормам, а в Новосибирске 5 тыс. рублей?!
ЗОЛОТОВ
Председатель совета директоров ООО ГК «Стройбетон» Олег ЗОЛОТОВ назвал лукавством позицию города, что при наличии мест в школах (на точечной застройке) разрешения на строительство выдаются:
— У нас в микрорайоне «Сады «Наука» земля в собственности. Подаем на разрешение. Взяли справочку из департамента образования, что школьных мест хватает. Но надо найти основание для отказа – находят. Одна из школ в этих местах закрывается на капитальный ремонт в 2025 году, а мы дом как раз тогда сдаем. «На момент сдачи там не будет хватать мест». Отказ!
Также ему непонятна позиция городской администрации по статусу застройки, в частности, когда компания попросила разрешение на строительство в Амурском поселке, где один детский сад уже построила, второй заканчивает, то получила отказ. «Сказали: «А вы по судебному решению строите!». Какая разница, как мы строим?! Детские места-то появятся!», – возмущенно заметил Олег ЗОЛОТОВ.
Он поддержал Бориса КАРДАЕВА по ситуации с передачей земли под детский сад, предложил учитывать в расчетах стоимость участков, которые застройщики передают городу под строительство школ и детских садов. В целом застройщик довольно резко оценивает сложившуюся ситуацию. Он напомнил, что компания «Стройбетон» в центре города строит дом, где реализует жилье условно по 150 тыс. рублей за кв. м, а жилье в мкр. Биофабрика в прошлом году организация продала городской администрации по 82 тыс. рублей.
— Цена очень отличается! А получается, что мы и там и там по 8 тыс. рублей платить должны?! Я уже предупреждал: мы в этом году уменьшаем объемы на 30%. За счет чего? Я дешевое жилье не буду строить. На Биофабрике у нас земля в собственности. Я ее просто заморожу. И у меня будет средняя себестоимость уже не 100 тыс. рублей. Что получим: в конце года объявят тендеры на покупку жилья под переселение из аварийного жилья (там определенная стоимость), а такой цены в городе не будет! В том году у меня были объекты, с которыми я мог в аукционах поучаствовать, в этом не будет, – пообещал председатель совета директоров ООО ГК «Стройбетон».
«Вы просто выбиваете дешевое жилье! – обратился к представителям мэрии Олег ЗОЛОТОВ.– В Омске его строит практически один «Стройбетон», еще у Юрия Самуиловича (ГУРИНОВА) более-менее цены были. Этого жилья не будет. И причина – 47-е постановление. Зачем было бегом его принимать? Получили то, что получили!».
Олег ЗОЛОТОВ заметил, что квартиры по программе Комплексного развития территорий (КРТ), которые по договоренности с городом компания спроектировала и строит специально под переселение граждан из ветхого и аварийного жилья (25-28 кв. м), «Стройбетон» реализует на рынке:
— В какой-то момент нам говорят: «Ребята, а вы за КРТ-то тоже платите взнос!» Наверное, мы заплатим, деваться некуда. Но тогда я эти квартиры продам. Поверьте, они уйдут на ура. И город получит под расселение – ноль.
У соседа трава зеленее
Директор департамента финансов администрации города Омска Ольга ИЛЮТИКОВА отметила важность работы строителей, однако заметила, что сравнивать Омск с Новосибирском не стоит:
-Только за 2023 год с территории города Омска и Новосибирска собрана одинаковая сумма налогов – 289 млрд рублей. При этом в Омске осталось 11,7 млрд рублей налогов, а в Новосибирске – 30! Это на 20 млрд рублей больше только за один год. А теперь представьте за 2, 3, 10 лет? Конечно, Новосибирск может себе позволить даже не собирать этот инфраструктурный сбор.
Она сделала акцент на том, какие льготы мэрия предоставляет бизнесу и сколько при этом теряет городской бюджет:
— В 2011 году (еще по той стоимости рубля) земельный налог в бюджет города поступал в объеме 3 млрд 200 млн рублей. Начиная с 2016 года налог составлял всего 670 млн рублей, потому что, понимая, что бизнесу нужна поддержка, чтобы он не ушел с территории, в два раза была снижена кадастровая стоимость земли. Новосибирск этого не делал и 2 млрд рублей каждый год собирал земельного налога, а мы по 700 млн рублей. То есть 2,5 млрд рублей – это ежегодная поддержка тому же бизнесу на развитие на протяжении 10 лет. Теперь сложите. Мы – город все-таки промышленный, Новосибирск – город торговли и услуг, и у них другое распределение налогов. Мы имеем то, что имеем. Это меньше почти на 30 млрд рублей ежегодно, чем в Новосибирске. Да, мы не можем построить детские сады и школы.
Ольга ИЛЮТИКОВА отметила, что готова к любым предложениям предпринимательского сообщества, касающихся проблемы, но подчеркнула, что без финансовых вложений городская администрация не сможет построить даже небольшой детский сад на 310 мест.
В этот момент депутат Сергей ДРОЗДОВ счел нужным напомнить представителям мэрии, что при губернаторе Александре БУРКОВЕ регион вернул в центр значительные федеральные средства, выделенные на строительство школ. А еще депутат подчеркнул, что все инфраструктурные сборы в конечном итоге лягут на стоимость жилья, т.е. на кошелек омича.
ГУРИНОВ
Генеральный директор АО «Завод сборного железобетона № 6» Юрий ГУРИНОВ после выступления Ольги ИЛЮТИКОВОЙ решил рассказать о своем опыте работы в Новосибирске. На днях ему дали разрешение на строительство нового дома уже в третьем микрорайоне (два он построил).
— У них нет всеобщего стопора, они и сейчас выдают разрешения на строительство. Под эту проблему у них попало 30-40% точечных домов, не очень важных, – рассказал Юрий ГУРИНОВ и добавил, что и в Новосибирске, и в Тюмени земля дешевле, чем в Омске. – Почему мы собираем меньше денег? Потому что в Новосибирске построили 1,2 млн кв. м за год, а у нас 300 тыс. кв. м.
Как пояснил Юрий ГУРИНОВ, в Новосибирске под застройку определен большой микрорайон – около 100 га. Там строительство школ, детсадов, а также инженерных сетей на себя берет АО «Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области», учрежденное областным департаментом имущества и земельных отношений. «Я заплатил 98 млн рублей за гектар на торгах, и у меня голова не болит ни о школах, ни о садиках, ни о сетях. Что нам мешает так делать? Они практически все делают за федеральные средства. И за те деньги, которые область взяла в кредит, проценты им возвращаются, если они их осваивают на новое жилье. И Омск, и Новосибирск на дотациях. Денег будет столько, сколько сможете защитить», – немного поучил местную администрацию Юрий ГУРИНОВ.
Его тоже беспокоит ситуация с определением недостатка мест в школах и детсадах. Застройщик подсчитал, что при сносе частного сектора и строительстве МКД должен дать городу 19 школьных мест. В департаменте образования ему сообщили, что в окрестных школах их нет, однако в самих учебных заведениях не были столь категоричны. Да, по нормативам в классах должно быть 22 ребенка, по факту занимаются по 25 ребят, но 26-го тоже примут. «Если работать в две смены, мест хватает везде! Если в одну – не хватает нигде!» – так увидел ситуацию Юрий ГУРИНОВ.
— Город не выделяет земли под социальное жилье, не делает льгот! Мы на самом деле рубим сук, на котором сидим! Я в этом году на 50% жилья сдам меньше. У меня одна из бригад уже уехала в Тобольск работать, к осени вторая уедет, потому что разрешения не дадут! Даже если сегодня мы подпишем соглашение, я отдам деньги, они проведут торги на проектирование, потом на строительство, то году к 2026-му что-то выдадут… Если здесь еще кто-то будет живой, – отметил Юрий ГУРИНОВ.
Он поддержал предложение Юзефа МОСЕНКИСА сначала выдавать разрешения, а потом собирать деньги с застройщиков на детские сады и школы:
— Если я заплатил, а разрешение не дали, верните деньги! У нас, по всему, это меценатская помощь – ну, помог и помог, спасибо, а разрешение мы тебе все равно не дадим!
Прокуратура
Депутат Юрий АРЧИБАСОВ заинтересовался статистикой потребности в местах в школах города. Заместитель директора департамента образования администрации города Омска Оксана БАРАНОВА пояснила, что на данный момент 90% общеобразовательных учреждений работают в две смены, реальное количество детей в два раза превышает плановые мощности зданий. Последние пять лет, по словам Оксаны БАРАНОВОЙ, идет увеличение числа первоклассников, и еще два года ожидается такая же динамика, прогнозировать дальше она не взялась.
Депутат также уточнил у представителя прокуратуры, на основании судебной практики каких регионов было выписано предостережение, возможно, у них совсем непохожая на нашу ситуация. Марина БОНДАРЕВА пояснила, что документ был подготовлен после анализа ситуации, изучения судебной практики Тюмени и Новосибирска.
— На основании вашего письма мы уже полгода не знаем, что делать, – заметил депутат. – Ольга Викторовна (ИЛЮТИКОВА) говорит, что нет денег. Строители жалуются, что уехали бригады. Мы, по большому счету, разбираем выполнение вашего предостережения, основанного на решении Верховного суда, который взял статистику прибывающих регионов, а у нас 10 тыс. уехало, значит, убыли 3 тыс. детей. Может быть, пересмотреть предостережение прокуратуры? Досконально проработать вопрос – а хватает ли нам мест реально?
«Отсутствие детских садов и школ постоянно является предметом надзора прокуратуры. Ежегодно массово поступают жалобы на нехватку мест. Мы не просто увидели решение суда и на основании этого написали. У нас есть отдел по несовершеннолетним, который ежегодно анализирует нехватку мест и в садиках, и в школах», – сообщила Марина БОНДАРЕВА. В ответ депутат заметил, что в Омске имеет место массовая миграция школьников, когда родители возят ребенка в другой район в престижное учебное заведение:
— Мы с вами обращаем внимание на жалобы людей, которые живут на территории, где школа забита детьми, не проживающими там, поэтому местным не хватает мест. Давайте взвешенно подойдем к вопросу. Надо с прокуратурой поговорить, чтобы они отозвали предостережение, тогда 147-ое решение будет неактуально.
Олег БАЛАНОВ напомнил депутату, что потребность в детских садах и школах уже посчитана: первых требуется шесть, вторых – 27, и предложил строителям принять как данность, что без решения вопроса социальной инфраструктуры разрешения на строительство выдаваться не будут.
Серебряная школа
С риторическим вопросом, почему сорвалось строительство школы в мкр. Серебряный берег, к присутствующим обратился Борис КАРДАЕВ:
— Потому что он (застройщик) долбил фундаменты! Я там держал три сваебойные долбежные машины, на 286 млн рублей в те годы надолбил фундамента. Он долбил, сделал дополнительную смету, ему не заплатили. Он дальше не может строить. Предлагаю моих каменщиков, а он говорит, что ни материалов нет, ничего, потому что не проплатили смету. И как дальше строить?! Кто пойдет?!
— Уважаемый бизнес, вы говорите о конечном результате, о неоплате выполненных работ. Но их не было в проекте. Кто делал проект? Его делали не мы, а бизнес, – решила прояснить ситуацию Ольга ИЛЮТИКОВА. – Это говорит о недобросовестном, некачественном выполнении определенными предпринимателями своих услуг. И страдает от этого не администрация, а все жители. Заплатить за работы, которых нет в проекте, – уголовное дело, и прокуратура вам это подтвердит. Да, получается замкнутый круг.
В этом месте Борис КАРДАЕВ вскочил с места и очень эмоционально стал критиковать процедуры, которые привели к такому результату. Слышно было только, что в случае с мкр. Серебряный берег требовались дополнительная смета и дополнительное соглашение:
— Ну, не останавливать же стройку! Кого вы сейчас найдете?! Кто за год школу поставит?!
Депутаты рабочей группы проголосовали за принятие к сведению всех предложений омских застройщиков и депутатов.
Ранее фоторепортаж был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 12 июня 2024 года.
Тема была частично продолжена на внеочередном заседании Омского городского совета 18 июня — см. краткий репортаж здесь.
Фото Максим КАРМАЕВ.
