Рынок якорных арендаторов в Омске

Покупатель «на крючке»

Современный торговый центр без якорного оператора представить трудно. «Якорями» называют операторов, арендующих в торговом комплексе значительные площади, как правило, от 1 000 кв. метров. По мнению генерального директора ООО «Omsk Real Estate Group» Дмитрия САПУНОВА, если сегодня в торговом комплексе собрать множество небольших арендаторов, в основном местных, то такой объект можно заранее обречь на долгую окупаемость. «Многие девелоперы стремятся помельче на­резать и подороже продать торговые площади, но в погоне за прибылью они забывают о главном: огромное количество мелких магазинов не способно привлечь покупателей так, как это делают крупные арендаторы, — продолжает г-н САПУНОВ. — А в Омск уже приходят известные иногородние ритейлеры, способные стать якорным арендатором и забрать на себя массовый поток покупателей». Но кроме этой основной задачи «якоря» он также интересен тем, что может создать общую стилистку и имидж торгового комплекса. Ведь «якорь» — это изначально не бедный арендатор, а компания или торговая марка, существующая на рынке не первый год. С такими клиентами заключаются «длинные» договора, как правило, на три-пять лет. Соответственно, этот оператор будет планировать свой бизнес на долгий срок и вкладываться в рекламу торгового центра.

В среднем на долю «якорей» в ТЦ должно приходиться 30-40% площадей, считают в Omsk Real Estate Group. Недостаток больших арендаторов в том, что «якоря» платят меньшую арендную плату, хотя этот минус компенсируется ее стабильностью. «Нужно понимать, что «якорь» дает поток, но он один не сделает экономику, — поясняет Дмитрий САПУНОВ. — Все остальное должно зарабатываться за счет торговых галерей».

Директор по консалтингу питерской компании «Becar Property Management» Олег СПИВАК считает, что для каждого отдельного торгового центра состав «якорей» и занимаемые площади следует рассчитывать индивидуально. Количество «якорей» и их площади будут зависеть от типа торгового центра и его местоположения, конкурентной среды, региональных особенностей. Например, если это небольшой торговый центр, торгующий модными и дорогими товарами в центре города, то он может вообще не иметь якорных арендаторов, так как каждый магазин будет уникальным. И, наоборот, в торговом центре регионального типа на объездной дороге якорных арендаторов, как правило, несколько, и они занимают до 50% площадей ТЦ.

Классический «якорь» — это обычно продовольственный ритейлер или супермаркет электроники и бытовой техники. В этой роли также часто выступают магазины стройматериалов, крупные продавцы одежды и бытовых товаров, многозальные кинотеатры и другие операторы развлечений. В Омске планируется строительство торговых комплексов площадью 50-100 тысяч кв. метров и даже больше, а в таких магазинах посетители могут провести целый день. На подобных площадях важно успешное сочетание различных по специализации «якорей».

Состояние рынка

В London Consulting & Management Company (LCMC), проводившей исследование торговой и торгово-развлекательной недвижимости Омска, общий объем предложения на данном рынке во всех сегментах оценивают в 892 тысячи кв. метров. Наиболее перспективным и динамично развивающимся, по мнению LCMC, является сегмент торговых комплексов. Его доля в общем объеме предложения в марте 2006 года составила 173 тысячи кв. метров.

У экспертов компании «Becar. Consulting» взгляд на этот рынок немного иной. По их оценке, общий объем торговых площадей в Омске составляет около 143 тысяч кв. метров, но из этого числа к качественным площадям можно отнести лишь половину. Однако, по мнению специалистов компании, уже к концу 2007 года объем предложения может увеличиться на 220 тысяч кв. метров и тогда общий объем предложения качественных торговых площадей в городе составит 300 тысяч «квадратов».

«Для омского рынка характерна следующая особенность: при проектировании и строительстве торговых комплексов местные девелоперы зачастую предпочитают распродавать торговые площади, не заботясь о современной концепции и внутреннем зонировании торгового комплекса, — говорит директор по консалтингу Becar Property Management Олег СПИВАК. — Это в дальнейшем приводит к сложностям с привлечением сетевых операторов, заинтересованных в грамотном функциональном зонировании и управлении».

Еще одной характерной особенностью омских торговых центров является отсутствие в них традиционных для ТЦ развлечений — боулинга, кинотеатра и т.д. Лишь комплекс «Летур» по улице Гагарина с оговорками можно отнести к торгово-развлекательным центрам. Классических «якорей» в городе также не много. Хорошо запоминаемых и узнаваемых операторов в составе торговых комплексов можно пересчитать по пальцам. Под определение «якоря», к примеру, подходит достаточно раскрученный мебельный супермаркет в ТК «Континент», а также продовольственный супермаркет Торгового центра «Омский», куда омичи целенаправленно идут за необходимой покупкой. Вполне возможно, таким «якорем» станет и магазин «Эльдорадо» в комплексе «Маяк» на Левобережье. В другом новом левобережном торговом центре «Метромолл» к «якорям» можно отнести супермаркет косметики и парфюмерии «Парфюм-лидер», который также создает достаточно большой поток посетителей. Второй этаж «Метромолла» займет супермаркет электроники DOMO. Интересно, что торговые площади в этом комплексе сдавались по довольно высокой цене — по 1 200 рублей в месяц за кв. метр.

Предложение

По данным компании LCMC, в текущем году в Омске прогнозируется ввод в эксплуатацию 45,2 тысячи кв. метров качественных торговых площадей в торговых центрах. Таким образом, объем предложения в ТЦ в 2006 году составит 210 тысяч кв. метров (прогнозируемый прирост за год — 27,4%). В 2007 году ожидается рекордный для Омска объем ввода. В соответствии с заявленными сроками в 2007 году он превысит аналогичный показатель предыдущего года в три раза. В итоге объем качественного предложения на рынке составит 371,9 тысячи кв. метров.

Еще в 2005 году в Омске наметилась тенденция развития местных сетевых операторов: продуктовых («ОША», «Астор», «Омич и К»), а также по продаже бытовой техники и электроники («Технопарк», «Домотехника» и др.). Растет интерес к омскому рынку у региональных и федеральных операторов. На рынке уже работают «Пятерочка», «Эльдорадо», «Старик Хоттабыч» и т.д. Планируют выйти на рынок операторы бытовой техники и электроники — «М. Видео», «Мир», а также продуктовые операторы — «Метро», «Перекресток», «Рамстор», «Седьмой Континент» и др.

«Кто-нибудь из представителей федеральных операторов приезжает к нам каждую неделю, — говорит директор Omsk Real Estate Group Дмитрий САПУНОВ. — Они говорят: Омск — активный, хороший город, но где же вы были раньше? Сегодня остается очень мало привлекательных мест, куда можно посадить оператора. Различные проекты прорабатываются, но местоположение этих объектов может не устроить компанию».

Однако ряд строящихся объектов в центре Омска все же заинтересовал столичных ритейлеров. По данным участников омского рынка, в здании по улице Герцена, реконструируемом под торгово-офисный центр (инвестор — ООО «Райдер-Сервис»), якорным арендатором может стать сетевой магазин ОАО «Детский мир» или супермаркет «Эльдорадо». В настоящее время с потенциальными арендаторами ведутся переговоры и отрабатывается несколько концепций нового комплекса.

Арендаторы для многофункционального комплекса «Миллениум», возводящегося на улице Фрунзе, подыскивались еще до начала его строительства. Консалтинговые услуги для собственника этого объекта предоставляла компания Becar. Согласно концепции, разработанной питерской компанией, основными составляющими комплекса станут торговый центр общей площадью 24 000 кв. метров, бизнеc-центр класса «А» общей площадью 43 500 кв. метров, гостиничный комплекс и фитнес-центр. Помимо разработки концепции «Миллениума», Becar является эксклюзивным брокером по аренде площадей в этом комплексе.

Представители московской продовольственной сети «Мосмарт», ранее заявлявшие об открытии магазинов розничной торговли в Омске, окончательного решения пока не приняли. «Мосмарт» не вполне устраивает наш регион с точки зрения транспортной логистики, но они готовы работать с омичами по франшизе. Сеть магазинов детских товаров «Банана-мама» также отказалась заключать договор аренды с торговым комплексом «Маяк». Хотя московская компания не исключила Омск из своих стратегических планов и в 2006 году все-таки намерена открыть в городе гипермаркет.

Ряд местных и иногородних компаний планирует самостоятельно вести строительство крупных торговых центров. Столичная компания «РосЕвроДевелопмент» намерена возвести торгово-развлекательный комплекс «Планета» площадью около 75 000 кв. метров в створе Фрунзенского моста на улице Жукова. Согласно концепции комплекса «якоря»-супермаркеты, а также фуд-корт с 6-7 разными концепциями разместятся в торцах здания. На верхних ярусах должны расположиться мультиплекс с 5-6 кинозалами, детский досуговый центр, фитнес-клубы, залы игровых автоматов, боулинг и молодежный клуб.

Компания IKEA намерена инвестировать в строительство гипермаркета площадью 120 000 кв. метров в районе Левобережья более 100 млн долларов, правда, эти планы компании пока откладываются еще на два года. Напротив комплекса IKEA на бульваре Архитекторов за улицей Волгоградской должен появиться новый супермаркет «Эльдорадо» площадью 20 тысяч кв. метров со своей инфраструктурой и парковками.

На Левобережье строительство многофункционального комплекса общей площадью 188 тысяч кв. метровтакже начала омская компания «АСК», торговый центр займет в нем 110 тысяч «квадратов». Напротив него на улице Конева должен появиться трехэтажный торговый комплекс ООО «Омсквинпром» площадью 23 000 кв. метров.

«Операторы начинают самостоятельное строительство таких крупных объектов потому, что нет предложений от девелоперов, — считает директор одного из крупнейших омских агентств недвижимости. — В итоге оператор становится соинвестором, застройщиком или покупает отдельное помещение в собственность. Но при развитом рынке операторы не считают нужным приобретать недвижимость, их бизнес с этим не связан. Арендаторам тогда проще сняться с прежнего места, если оно их не будет устраивать».

Спрос

По оценке компании LCMC, уровень заполняемости торговых центров в Омске в целом составляет 90-99%. Наиболее качественные объекты имеют уровень заполняемости в 98-99%, что свидетельствует о ненасыщенности рынка, в том числе качественными объектами. Спрос на рынке торговых центров явно превышает предложение. Наибольший спрос приходится на помещения площадью до 50 кв. метров. Несколько меньшим спросом пользуются торговые помещения площадью 50-100 кв. метров. А среди якорных арендаторов наиболее востребованы торговые площади до 2 000 кв. метров.

Борьба за «якори» усилится через два года, когда запустится ряд новых проектов и между торговыми комплексам возникнет активная конкуренция. По мнению специалистов, уже сегодня наступает конкуренция торговых концепций. Без концептуальной проработки ТЦ обречен на тяжелое существование — возможна частая ротация арендаторов, долгая окупаемость, а среди операторов о нем сложится мнение как о неуспешном объекте.

Прогноз

В London Consulting & Management Company полагают, что по мере роста конкуренции на рынке торговых центров девелоперы при реализации проектов ТЦ будут ориентироваться на западные стандарты организации торгового пространства. Помимо торговой функции обязательной составляющей объекта будет являться развлекательная, а также наличие фуд-корта. Объекты, качественные характеристики которых не будут соответствовать общепринятым стандартам, потеряют потоки посетителей и окажутся в невыгодной ситуации на рынке.

К основным рискам при строительстве торгового центра в Омске, по мнению LCMC, можно отнести значительное усиление конкуренции в 2007-2008 годах (особенно в центральной части города), которое можно нивелировать с помощью грамотно спланированной концепции объекта и качественного подбора арендаторов.

Мнения экспертов

Евгения БАСОВА,
генеральный директор ООО «Открытый Мир»:

— Очевидно, что выбор якорного арендатора является одним из важнейших решений, которые принимает директор торгового центра уже на этапе строительства. Как сделать правильный выбор? Прежде всего следует определить количество возможных «якорей» в будущем торговом центре. Все ныне действующие торговые предприятия этого формата можно разделить на одно- и многоякорные торговые центры. Зависит это, во-первых, от изначальной концепции торгового центра и, во-вторых, от величины площадей, которые будет занимать ТЦ. В случае если площади позволяют разместить не более двух «якорей» при отсутствии небольших магазинов-арендаторов, эта идея не представляется очень разумной из-за того, что в таком случае подбор якорных арендаторов, которые бы как-либо дополняли друг друга, сильно усложняется. Если, например, совместить магазин бытовой техники и продовольственный универсам, то покупатель вряд ли посетит оба магазина, потому что цели его прихода в торговый центр будут различны. Кроме того, такой торговый центр не сможет разработать продуманную рекламную концепцию, потому что не будет причин называть себя, например, «городом товаров». Но и делать акцент на типе продукции, которую представляет один из арендаторов, можно будет только в ущерб деятельности другого.
Дмитрий САПУНОВ,
генеральный директор ООО «Omsk Real Estate Group»:

— Сегодня мы попадаем в начало бума строительства торговых и торгово-развлекательных центров. Но когда ТЦ строится, например, в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге или Новосибирске, идет борьба за то, чтобы посадить туда федерального оператора, наиболее интересный «якорь». Нам в этом отношении пока все внове и выбирать не приходится. Но я сторонник того, чтобы активно привлекать в Омск московских операторов. Они не съедят наш бизнес — городу нужно перестраиваться, для его развития требуется элементарная конкуренция. Мы понимаем, что для Омска на сегодняшний момент крупным «якорем» может стать лишь федеральный оператор (за исключением продовольственных сетей).

Олег СПИВАК,
директор по консалтингу компании «Becar Property Management»:

— Поскольку московским, федеральным и международным сетям становится тесно в столичных городах, они все чаще рассматривают возможность выхода на региональные рынки. Очевидно, что таких известных арендаторов могут привлечь только ТЦ с профессионально разработанной концепцией. Зарубежные и московские операторы, как правило, арендуют площади 500-3000 кв. метров, но в будущем, с развитием рынка торговых площадей, можно будет говорить о тенденции к укрупнению требуемых площадей. По оценкам экспертов компании «Becar Property Management», можно ожидать дальнейшего роста инвестиций в развитие торговой недвижимости Омска в 2007-2008 году. О положительных тенденциях свидетельствует и увеличение оборота розничной торговли, и увеличение доходов населения.

Евгений ЩЕРБАКОВ,
генеральный директор Центра деловой недвижимости «Навигатор»:

— Крупный «якорь» — это стержень, на который будут нанизываться остальные арендаторы и торговые центры. К примеру, «Эльдорадо» и IKEA на Левобережье уже на стадии проектирования притягивают к себе более мелкие магазины, которые хотели бы размещаться поблизости. Известные операторы, приходящие в Омск, требуют самые привлекательные места по величине потока людей. Они готовы строить и сами, но уже на определенных пятнах застройки. Кроме того, иногородние сетевики привередливы и в цене и часто считают предлагаемую им в Омске арендную плату завышенной. Хотя в одном и том же ТЦ крупному арендатору 1 кв. метр предлагается за 450-600 рублей в месяц, а мелким местным магазинчиками — по цене в 1 200 — 1 500 рублей за «квадрат».

Алексей ПАНТЕЛЕЕВ
panteleev@kvnews.ru