Перового января 2007 года вступил в силу Федеральный закон №232-ФЗ от 18 декабря 2006 года «О внесении изменений в Градостроительный комплекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации, который основательно пересмотрел многие положения, связанные со строительством. Поскольку все изменения законодательных актов охватить просто невозможно, я коснусь лишь некоторых из них, наиболее значимых.
Регенерация
Так, основные изменения касаются, конечно же, Градостроительного кодекса Российской Федерации. Федеральным законом органам государственной власти субъектов Российской Федерации переданы полномочия в области государственной экспертизы результатов инженерных изысканий. Введено понятие «развитие застроенных территорий в целях жилищного строительства», известное ранее как «программа регенерации ветхого и аварийного жилья», которая состояла в том, что между Мэрией города и строительными организациями заключались некие соглашения, по которым все обязанности по расселению граждан, оформлению необходимой градостроительной и разрешительной документации, реконструкции, жилищному строительству, изыскание необходимых для этого денежных средств, были возложены на застройщика. То есть отсутствовали правовые механизмы осуществления так называемой «регенерации».
Принятый федеральный закон направлен на разрешение указанных проблем. В частности, Градостроительный кодекс РФ дополнен статьями 46.1-46.3, определяющими порядок развития застроенных территорий. Решения о развитии тех или иных городских кварталов принимаются органом местного самоуправления. Такие решения принимаются в тех случаях, когда на территории кварталов находятся многоквартирные дома, и по смыслу закона, — частный сектор, признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, либо снос или реконструкция, которых планируется на основании муниципальных адресных программ. Реализация программ осуществляется на основании договора, заключаемого с победителем открытого аукциона. Таким образом, решение о развитии застроенной территории приравнено к действию по реализации государственных или муниципальных нужд, то есть возникло законное основание для изъятия путем выкупа земельного участка и (или) здания либо жилого помещения по рыночной цене.
Экспертиза
Не менее важным является установленное статьей 49 Градостроительного кодекса РФ отсутствие каких-либо иных экспертиз, кроме государственной экспертизы проектной документации. Полномочия на проведение единой государственной экспертизы проектной документации, в рамках которой осуществляется государственная пожарная, экологическая и санитарно-эпидемиологическая экспертиза, предоставлены органам Государственного архитектурно-строительного надзора. Отмечу также, что в связи с принятыми изменениями отпала необходимость проводить экспертизу предпроектной документации.
Кроме того, в статью 55 Градостроительного кодекса дополнительно внесена часть, устанавливающая запрет требовать для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию каких-либо иных, помимо предусмотренных указанной статьей документов.
Земля
Изменения, внесенные в Земельный кодекс Российской Федерации, состоят в следующем.
Исчезло понятие «земли поселений», к которому все за прошедшие годы привыкли, вместо этого введено понятие «земли населенных пунктов». При этом внесены изменения в статью 83 Земельного кодекса РФ, определяющего это понятие. Ранее это звучало так: «Землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отдельные их чертой от земель других категорий», в новой редакции: «Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий...» Итак, из законодательных актов ушла, пресловутая «черта поселений». По сути ничего не изменилось, но нашим законодателям почему-то понравился новый термин.
Определен порядок предоставления земельных участков лицам, заключившим договор о развитии застроенной территории, который, на мой взгляд, достаточно работоспособен.
Конкретизирован порядок отказа лиц от прав на земельный участок, установленный статьей 53 Земельного кодекса РФ, тогда как в прежней редакции было лишь определено, что подача заявления об отказе не влечет за собой прекращение соответствующего права, а земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи. Теперь же подробно расписана последовательность действия лица при отказе от принадлежащего ему права на земельный участок, и это очень важно. Раньше здесь были большие проблемы, теперь их, на мой взгляд, будет значительно меньше.
Экология
Принципиально важными и очень положительными для строителей — как застройщиков, так и подрядчиков, являются существенные изменения, внесенные в экологическое законодательство, а именно в Федеральные законы «Об экологической экспертизе» и «Об охране окружающей среды». Так, исчезло очень абстрактное понятие «Оценка воздействия на окружающую среду» (ОВОС), которое государственные экологические службы трактовали за все время их существования кто во что горазд. Кроме того, кардинально изменены статьи 11 и 12 Федерального закона «Об экологической экспертизе», определяющие объекты государственной экологической экспертизы федерального и регионального уровней. Если ранее под эти объекты подпадали все предпроектные и проектные документы практически всех строящихся объектов, то теперь это исключено. Как упоминалось выше, данная экспертиза проектной (и только) документации будет осуществляться в рамках единой государственной экспертизы.
Кроме того, исчезли (как объекты государственной экологической экспертизы) так называемые иные виды документации, под которые органы ГЭЭ при их желании (а оно, к сожалению, практически всегда появлялось), могли подвести все что угодно.
И так далее.
В заключение. Закон, на первый взгляд, очень важный, полезный и справедливый. Он должен, на мой взгляд, несколько пресечь беспредел многочисленных федеральных структур и чиновников. Будем надеяться, что он сработает. С какой степенью эффективности это произойдет — время покажет.
