На рынок коммерческой недвижимости возвращаются «серые» схемы

Для рынка коммерческой недвижимости прошедший год стал одним из самых тяжелых за последние 10 лет. В результате кризиса резко сократилось число сделок по покупке-продаже площадей, и 90% заключенных договоров сегодня – это аренда. Причем спросом пользуются помещения небольшой площади. Крупные сделки происходят кулуарно, а на рынок возвращаются «серые» схемы. Но арендные ставки в целом стабилизировались, и резкое падение цен к середине 2009 года прекратилось.
Время спекулянтов ушло
Еще пару лет назад инвестиции в коммерческую недвижимость гарантировали получение хорошей прибыли и этим не занимался только ленивый. Как отмечают эксперты «КВ», с приходом кризиса ажиотажный спрос на коммерческую недвижимость пропал, и сейчас объекты покупаются и снимаются в аренду в основном лишь для собственных нужд.
Генеральный директор ООО «НТФ-Девелопмент» Дмитрий САПУНОВ отмечает, что среди местных предпринимателей прошла мода и на масштабные стройки. «Прошедший год снес с рынка достаточно большую волну спекулянтов, — говорит он. — Это пошло ему на пользу – появилась адекватность, возникла ситуация, когда люди стали относиться к коммерческой недвижимости как к нормальному, а не спекулятивному бизнесу. Начали думать и считать».
По словам генерального директора Центра деловой недвижимости «Навигатор» Евгения ЩЕРБАКОВА, цены на рынке коммерческих площадей по сравнению с докризисными годами упали практически в два раза. «Определенное оживление наметилось во второй половине сентября – октябре 2009 года, когда мы услышали из уст нашего президента и премьер-министра, что кризис если не преодолен, то уже остановлен, — продолжает эксперт. — Но потом активность на рынке вернулась в устойчиво-депрессивную фазу».
Что интересно, порядка 90% сделок на рынке сегодня заключается по аренде. По словам г-на ЩЕРБАКОВА, спросом пользуются сравнительно небольшие помещения под предприятия общепита, пищевой промышленности и переработки, небольшие офисы и торговлю. «Кроме того, у нас активизировалось новое направление – ищут помещения под коммерческие детские сады и школы», — добавляет эксперт.
Начальник отдела коммерческой недвижимости ООО «Авеста-Риэлт» Александр БАРКО отмечает, что если в 2008 году масса предпринимателей вывесили на свои объекты объявления о продаже и аренде, то в 2009 году объем предложений сократился.
— Цены на рынке коммерческой недвижимости резко снижались в 2008 году, однако к лету 2009 года стабилизировались, — продолжает он. — Но среднюю цену покупки сейчас назвать очень сложно, потому что сделок совершается очень мало. Редкие сделки заключаются как по предложенной цене, если это привлекательный объект, так и с большим дисконтом. Что касается арендных ставок, сейчас они уже также стабилизировались.
Торговых комплексов пока не хватает
Пожалуй, основным событием на рынке торговых площадей в 2009 году стало открытие МЕГИ. Кроме того, были запущены гипермаркеты «Лента» и «OBI», к концу года открылся «Кит-интерьер». Сдачу остальных запланированных комплексов пришлось перенести уже на 2010 год.
— С открытием мегамоллов выживаемость других мелких арендодателей стала под вопросом, — говорит Евгений ЩЕРБАКОВ. — Это побудило их к существенному снижению арендной ставки. Разброс цен – очень большой. Торговые площади наши клиенты сдают по цене от 250-300 рублей за 1 кв. метр до полутора тысяч. Но это уже что-то эксклюзивное, и по такой цене мы не можем найти арендатора. Ряд собственников объектов по-прежнему держат эту цену двухлетней давности. И, несмотря на то, что уже год их помещения пустуют, продолжают требовать за аренду по полторы тысячи рублей за 1 кв. метр.
По словам Александра БАРКО, количество арендаторов в крупных торговых комплексах снизилось, но те объекты, которые грамотно и успешно управляются, заполнены. Например, в ТЦ «Континент» раньше стояла очередь из арендаторов, сейчас очереди нет, но заполняемость комплекса все же хорошая.
— Сегодня практически все торговые комплексы имеют заполняемость в 100% либо очень близкую к этому, — говорит Дмитрий САПУНОВ. — Это говорит о том, что снижение арендных ставок сразу простимулировало спрос на торговые площади. Торговая недвижимость будет интересна для бизнеса, здесь можно получать хорошую доходность – ежегодно в размере 25-35%. Но важен жесткий формат и концепция. Будущее – за небольшими форматами, и мы считаем наиболее перспективной нишу микрорайонных торговых комплексов площадью до 7,5 тысячи кв. метров.
Поэтому в октябре 2009 года Дмитрий САПУНОВ и решил основать новую компанию «НТФ-Девелопмент» («Новые торговые форматы девелопмента»), которая займется открытием небольших микрорайонных торгово-бытовых комплексов «Азбука». Они рассчитаны на удовлетворение повседневных потребностей населения в зоне шаговой доступности до полутора километров. В 2010 году ожидается запуск первого комплекса, вопрос его размещения решится к марту. Всего в концепции запланировано открыть 16 объектов до 2016 года, восемь площадок для «Азбук» уже подобрано.
Что касается обеспеченности омичей торговыми площадями, этот вопрос еще вызывает споры. «В макроэкономическом смысле с открытием МЕГИ у нас получается порядка 600 кв. метров торговых площадей на тысячу человек, это высокий показатель, — поясняет Дмитрий САПУНОВ. — Но мы изучили обеспеченность торговыми площадями по избирательным округам. В 15 округах насыщенность торговыми комплексами нулевая. Это Старая Московка, Кордный поселок, Старый Кировск, Первокирпичный и так далее. Второй вопрос – что называть торговыми зданиями, стоит ли относить к ним реконструированные квартиры и киоски, павильоны. Если все это отбросить, то получатся, что Омск не насыщен и не обеспечен качественными торговыми площадями».
А офисных центров уже более чем достаточно
Но все эксперты сходятся во мнении, что в 2010 году рынок офисных центров в Омске уже будет перенасыщен и закладывать новые объекты невыгодно. Еще в 2006-2007 годах застройщики заложили массу офисных центров, зачастую без всякой концепции, и переизбыток наступил бы и без всякого кризиса.
В 2009 году достраивались бизнес-центр на улице Учебной, офисный комплекс за омской мэрией, бизнес-центр «Капиталъ» по улице Орджоникидзе, открылся деловой центр корпорации «АГРО-Траст» по улице Жукова. В 2010 году ожидается открытие офисных центров класса А «Фестиваль» и «Миллениум». Александр БАРКО предполагает, что новые офисные комплексы будут привлекать арендаторов низкой арендной платой и массой дополнительных услуг, например, включением в арендную ставку охраны, уборки помещений и так далее.
— У нас есть некоторое перепроизводство офисов – новые центры стоят пустыми, — согласен Евгений ЩЕРБАКОВ. — Думаю, они простоят еще ближайшие два-три года. Это сословие людей – офисный планктон – существенно сократилось. Попросту говоря, в Омске нет потребителей.
По словам г-на ЩЕРБАКОВА, стоимость аренды офисов колеблется от 200 до 500 рублей за квадрат, причем превалирует нижний предел – 200-250 и 300 рублей за 1 кв. метр.
Начальник отдела коммерческой недвижимости компании «Аркада-Стиль» Марк ЛОСЬ отмечает в Омске небольшой спрос на покупку офисных помещений площадью от 20 до 100 кв. метров. «Офисы в 300-500 квадратов уже никто не покупает, — говорит он. — Если появляется одна такая заявка, об этом сразу знает весь Омск. Но есть районы, где наблюдается и недостаток офисных площадей. Это Октябрьский округ, улица Кирова, где люди также занимаются бизнесом. Порядка 5 — 10 тысяч кв. метров новых офисных площадей было бы там достаточно».
Банки станут девелоперами?
Что касается складских помещений, планка арендодателей опустилась до 40 — 50 рублей за 1 кв. метр. В отдельных случаях склады сдают только за уплату коммунальных услуг – тепла и электроснабжения. Производственные помещения и теплые склады сдаются в среднем за 60 — 120 рублей за квадрат. Интерес к производственным площадям есть, но он сильно упал.
Если говорить о продаже готового бизнеса, по словам Александра БАРКО, такие объекты сферы услуг, как солярии, салоны красоты, фитнес-центры на продажу выставляются, но не покупаются. «Наблюдается определенная перенасыщенность этого рынка, а сегмент услуг много потерял в кризис, — отмечает он. — Есть очень хорошие предложения, где аренда еще возможна, но покупка готового бизнеса сейчас очень редка».
Зато обратная ситуация наблюдается в узкой области готового бизнеса в автосфере – существует спрос на автомойки, СТО и так далее, но продаж таких объектов мало. Дешевых предложений на рынке нет, а за копейки собственники продавать свой бизнес не хотят.
Марк ЛОСЬ также отмечает, что в 2009 году после ухода с рынка продовольственного ритейла ряда игроков был всплеск активности по покупкам продуктовых магазинов. «Сейчас рынок насытился, но еще есть предприниматели, которые ищут для покупки с целью развития своей торговли небольшие продовольственные магазины», — говорит он.
В целом, по словам экспертов, идет уменьшение размера испрашиваемых площадей, потому что происходит оптимизация бизнеса. Но квартиры на первых этажах жилых домов для бизнеса уже не интересны. Это, скорее, пережиток прошлого, потому что сегодня цена жилой квартиры будет не ниже квартиры «коммерческой». Да и зачем покупать такую квартиру, тратить время и деньги на ее перевод в нежилой фонд, реконструкцию, договариваться с соседями, если есть огромный выбор уже готовых помещений?
Еще одна тенденция рынка связана с тем, что крупными держателями коммерческой недвижимости стали банки, у которых в залоге оказались здания, недострои и участки земли. По словам Евгения ЩЕРБАКОВА, банки для управления этими активами создают управляющие компании. «Уже в феврале начнется изъятие крупных объектов недвижимости банками, — предположил он. — Думаю, что московские материнские банки переведут сюда дочерние управленческие структуры и они будут изымать активы у недобросовестных заемщиков. Примеров пока нет, но весной 2010 года они появятся, и скоро мы это увидим».
— К сожалению, банки по своим инструкциям не могут снижать стоимость залогов до реальной продажной цены, — говорит Александр БАРКО. — Мы организовывали встречи с банкирами – они понимают, что должны реально оценить объект и тогда он продастся, но сделать этого не могут. Скорее всего банкиры будут ждать возврата цены, и сейчас они придерживают эти объекты. А когда начнется оживление, от банков выйдет огромное количество предложений. В целом же прогнозы на 2010 год будут зависеть от макроэкономических факторов. Если нашему правительству удастся заставить банки запустить деньги в бизнес и давать кредиты под реальные проценты, тогда будет достаточно быстрое возрождение рынка. В любом случае к осени 2010 года произойдет оживление, но начало года окажется не легче, чем нынешнее время.
мнения
Александр БАРКО,
начальник отдела коммерческой недвижимости ООО «Авеста-Риэлт»:
— На рынке изменились отношения между арендаторами и арендодателями. Вводятся «арендные каникулы», и если раньше арендодатель требовал обязательные депозиты на месяц-два, то сейчас допускается аренда без вноса залога. Кроме того, прежде часто выдвигалось условие – арендодатель имел право раз в год повышать арендную ставку в зависимости от инфляции. Но сейчас арендаторы на это уже не идут и включаются другие механизмы. Например, стороны обращаются к независимым оценщикам с просьбой оценить стоимость аренды, и все вопросы решаются только в переговорном порядке.
При продаже объектов многие собственники идут на рассрочку платежей вплоть до года, но, как правило, это три-шесть месяцев. Фактически это беспроцентный кредит, чего раньше не было. Еще один минус кризиса в том, что сейчас впервые с 2007 года вернулись «серые» схемы, когда в договоре указывается более низкая цена, чем в реальности, и с нее платится налог. Возникла категория редких покупателей с деньгами, которые дожимают слабых игроков и вынуждают их продать объекты дешевле реальной цены.
С рынка коммерческой недвижимости в конце 2008 – начале 2009 года ушло 42% операторов, и начиная с лета 2009 года количество игроков практически не менялось. Но с рынка ушла «пена», в том числе и многие местные «девелоперы». Омский девелопмент заключался в том, чтобы ухватить неважно где кусок земли и на нем построить максимальное количество квадратных метров неважно подо что. Девелопер должен заглядывать на много лет вперед, у нас же ориентировались на вчерашний день, а многие не просчитывали вообще ничего.
Дмитрий САПУНОВ,
генеральный директор ООО «НТФ-Девелопмент»:
— Самый главный тренд 2009 года – это то, что предприниматели нашли деньги на завершение своих проектов. Я считаю, что это были предпринимательские подвиги. Крупных сделок на рынке не было либо они проходили кулуарно.
В прошедшем году собственники перестали говорить об окупаемости в 3-5 лет. Сегодня нормальная окупаемость для любого торгового комплекса, даже небольшого, – семь лет. Для бизнес-центров это десять лет, если считать все затраты, включая на эксплуатацию.
В целом наш город отличается низкой девелоперской культурой. У омских девелоперов философия застройщика, они настроены на строительную маржу. У нас строят объекты, еще не собрав пул арендаторов, без предварительных протоколов и договоров. Но все же предприниматели стали отходить от такого понятия, как срок окупаемости, к более точному определению текущей доходности. Зарубежные инвесторы не спрашивают о времени окупаемости, их интересуют совсем другие показатели. Это и есть цивилизованный рынок, но я боюсь, что и в 2010 году в Омске его не будет.