ставки выросли, спрос не упал
Год 2012-й еще не закончился, тем не менее многие банки уже успели подвести предварительные итоги. Ипотека оформляется не настолько быстро, чтобы за оставшиеся дни декабря могли произойти существенные изменения. «КВ» обратились к специалистам нескольких банков с просьбой поделиться своим мнением о том, что сейчас происходит на омском ипотечном рынке и рассказать о результатах, достигнутых в уходящем году. Кроме того, вниманию читателей предлагается обзор основных ипотечных продуктов разных банков.
Чем запомнится 2012-й
Уходящий год для ипотечного рынка оказался весьма бурным. Как отметила начальник управления по работе с партнерами Омского отделения Сбербанка РФ Юлия АБРАМОВА, в течение года стабильно растет весь рынок.
Начальник отдела ипотечного бизнеса филиала ОАО СКБ «Примсоцбанк» в Омске Евгений ЗМАНОВСКИЙ видит главную причину в том, что «в 2012 году рынок продолжал отыгрывать отложенный спрос предыдущих лет. Но повысившаяся активность покупателей недвижимости позволила продавцам увеличить цены, а это в свою очередь привело к еще большему росту спроса, так как население спешит приобрести квартиры, пока их стоимость не увеличилась еще больше».
И в самом деле получается замкнутый круг, выбраться из которого всегда ой как непросто. Не спасает ситуацию даже то, что в нынешнем году наметился четкий тренд на повышение доли кредитов, выданных на приобретение первичного жилья. Вообще-то кредитование первички — процесс здоровый и правильный, поскольку способствует развитию рынка, а не росту цен на нем. Но это в теории. На практике все гораздо сложнее.
Во-первых, доля первичного рынка пока что остается небольшой – порядка 20% всех выданных кредитов. Во-вторых, дефицит привлекательных предложений на рынке недвижимости приводит к взвинчиванию цен. В-третьих, как только недвижимость начинает стабильно расти в цене, этот рост тут же ускоряют те, кто покупает жилье не для проживания в нем, а для получения дохода от перепродажи или сдачи внаем.
И политика банков способствует росту, поскольку, как единодушно отметили советник управляющего филиалом ЗАО «Банк Жилищного финансирования» в Омске Ольга НЕЕЛОВА и начальник отдела розничных продаж Омского филиала ОАО «Россельхозбанк» Надежда ПУШНИЦА, рост цен происходит при наличии достаточно выгодных условий ипотечного кредитования. Представительница Россельхозбанка даже заявила, что «банковские ставки пока зафиксировались».
С этим, пожалуй, можно поспорить: по данным Банка России, в январе 2012 года средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам составляла 11,8%, а к октябрю выросла до 12,3% годовых. При этом представленные в таблице банки разделились примерно пополам: одни (Банк Москвы, DeltaCredit, Россельхозбанк и ряд других) действительно сохранили ставки неизменными, а вот другие (ВТБ24, Газпромбанк, Сбербанк и т. д.) повысили их по сравнению с началом года на 1-1,5 и более процентных пункта.
Причем управляющий филиалом ОАО «ТрансКредитБанк» Дмитрий КИМ не исключает, что тенденция увеличения ставок по ипотеке сохранится и на 2013 год. Во всяком случае события двух последних месяцев наводят на такие мысли и других экспертов.
Поскольку активное повышение ставок по ипотечным кредитам началось в конце лета, оно не успело сказаться на результатах, достигнутых главными игроками этого рынка. По данным Юлии АБРАМОВОЙ, Омское отделение Сбербанка (в отличие от ряда отделений в других регионах) в 2012 году увеличило не только объем и количество вновь выданных жилищных кредитов, но и свою долю на омском рынке ипотеки. Сейчас она составляет 50% и продолжает расти. С начала года Сбербанк выдал омичам порядка
5500 кредитов, что в 1,3 раза превышает прошлогодние показатели.
Особенно много заявок поступает в рамках специальных программ. Это и социальная ипотека для врачей и молодых учителей, и заявки от зарплатных клиентов банка, и приобретение жилья у аккредитованных застройщиков – по всем этим продуктам действуют льготные условия.
В Примсоцбанке за первые 9 месяцев текущего года было зарегистрировано на 47,7% ипотечных кредитов больше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом, по словам Евгения ЗМАНОВСКОГО, «практически все ипотечные продукты нашего банка пользуются спросом у жителей Омска. Но отдельно стоит отметить ипотеку по одному документу, которая стала популярна среди тех, кто имеет средства на большой первоначальный взнос. Одновременно неизменным спросом пользуется ипотечная программа для молодых семей, имеющих материнский (семейный) капитал».
Как сообщила Ольга НЕЕЛОВА, «в целом по банку ЖилФинанс в 2012 году произошел рост средней суммы кредита на 9%, что связано с увеличением стоимости жилья. А в Омском филиале произошел рост количества кредитов при неизменной средней сумме кредита». Наибольшей популярностью у клиентов банка пользуются программы по стандартам АИЖК (у тех, кто работает по найму и может официально подтвердить доход) и «Экспресс-ипотека», которую можно оформить без документов, подтверждающих платежеспособность, что остается актуальным в наше время.
Интересное наблюдение сделала Надежда ПУШНИЦА: в этом банке активно кредитуются сельские жители на приобретение жилья в областном центре (в городе было выдано 86 кредитов на сумму 102 млн руб., в то время как на селе — 190 на 160 млн руб.).
Но рано или поздно и рост стоимости жилья, и повышение ставок по кредитам, вызванное вполне объективными причинами, все-таки скажутся на уровне спроса. Поэтому Евгений ЗМАНОВСКИЙ уверен: «В предстоящем году банки большее внимание будут уделять неценовой конкуренции: улучшать качество обслуживания, увеличивать скорость принятия решения по заявкам, совершенствовать имеющиеся и вводить новые программы ипотечного кредитования».
Примсоцбанк уже начал движение в этом направлении, запустив на днях продукт «Дельта Инвест», который дает возможность под залог имеющейся квартиры получить ипотеку на приобретение загородного дома с земельным участком, в том числе на этапе строительства. А также получить денежные средства на возведение собственного дома с нуля.
Нельзя объять необъятное
Сегодня участников на омском рынке ипотечного кредитования довольно много, хотя и меньше, чем было в начале 2012 года. Прекратили предоставлять ипотечные кредиты омичам ГЕНБАНК, «Западный» и Промсвязьбанк. Банк «ГПБ Ипотека» находится в стадии реорганизации и тоже новые кредиты не выдает.
При этом почти каждый из участников предлагает сразу несколько ипотечных программ. А у некоторых в продуктовой линейке таких программ добрый десяток: на покупку недвижимости жилой или коммерческой, квартиры или дома, на первичном или вторичном рынке, под залог приобретаемого объекта или уже имеющегося в собственности, а еще – на ремонт и благоустройство или иные потребительские цели.
Понятно, что рассказать обо ВСЕХ ипотечных программах (даже очень кратко) в одном обзоре просто невозможно. Точно так же, как и включить в одну таблицу сведения о программах с фиксированной и плавающей либо комбинированной ставкой. Поэтому сегодня речь пойдет только о наиболее востребованных продуктах – кредитах на покупку жилья под залог приобретаемого объекта с фиксированными ставками.
В таблицу включены сведения об основных программах банков, работающих в Омске. Банк DeltaCredit собственных подразделений в нашем регионе не имеет, но зато здесь работают его партнеры. Точно так же сразу несколько банков реализуют программу с господдержкой, которая финансируется через Внешэкономбанк (ВЭБ). А вот о программах федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) «КВ» расскажут уже в январе, поскольку ожидается, что в начале 2013 года будут внесены изменения в их условия.
В большинстве банков для каждой из программ существует несколько вариантов условий – для разных категорий клиентов. Так вот, в таблице приведены параметры самые общие – те, которые в одних банках называются «стандартными», в других – «базовыми», а то и «для прочих клиентов», в просторечии именуемых «клиентами с улицы». (Правда, в ТрансКредитБанке получить кредит смогут только те граждане, чьи работодатели аккредитованы банком).
Конечно, ставки «для своих» выглядят куда привлекательнее, но вот ведь в чем беда: далеко не каждый потенциальный заемщик является «своим» хотя бы для одного из банков, предлагающих ипотечные кредиты. Вдобавок категории льготников могут быть очень разными. Чаще всего это граждане, получающие зарплату на карту банка и/или те, кто уже брал там кредиты и успешно гасил их. Но не только они!
В Газпромбанке есть тарифы для сотрудников бюджетных организаций и «для сотрудников стратегических отраслей». В Росбанке предусмотрены льготы для сотрудников корпоративных клиентов (которые подразделяются на 3 группы) и финансово устойчивых предприятий. Сбербанк снижает ставки для покупателей квартир в домах, которые построены с использованием кредитов этого банка.
Общие правила и исключения из них
Еще несколько лет назад лишь немногие банки отваживались кредитовать тех, кто не мог предоставить справку по форме 2-НДФЛ, то есть официально подтвердить размер своих доходов. Сейчас «справку по форме банка» принимают практически все, но при этом нередко повышают ставку.
Так, НОМОС-БАНК для заемщиков, подтверждающих доход по форме банка, увеличивает процентную ставку на 0,25 процентного пункта (п.п.), банки DeltaCredit и УРАЛСИБ — на 0,5 п.п., а Банк Москвы в такой ситуации добавляет к ставке 1 п.п. Райффайзенбанк при сроке кредита до 5 лет и взносе от 50% стоимости объекта кредитования применяет единую ставку: до регистрации права собственности -13%, после – 12% годовых. В остальных случаях при справке по форме банка стоимость кредита повышается на 1,25 п.п.
Наличие у заемщика постоянного источника доходов – обязательное требование любого банка. А к месту его постоянного проживания требования могут предъявляться разные. Скажем, по условиям Райффайзенбанка заемщик должен иметь постоянное место работы и проживания в регионе присутствия кредитующего подразделения банка.
Клиент Абсолют Банка может иметь постоянную регистрацию и в другом регионе, но требуется наличие постоянной работы в одном из 16 регионов присутствия Абсолют Банка. Для АК БАРС Банка достаточно гражданства и регистрации (постоянной или временной) в РФ. А для банка DeltaCredit гражданство не имеет значения, не нужен и военный билет.
В банке УРАЛСИБ регистрация заемщика в другом регионе считается отклонением от правил, но выдача кредита возможна и в этом случае при уплате комиссии в размере 10 000 руб. Такая же комиссия взимается, если компания-работодатель существует менее года и т. п. При более серьезных отклонениях от стандартных условий ставка повышается на 3%.
Различаются и требования банков к максимальному возрасту заемщика на момент полного погашения кредита. Самый распространенный вариант – до 55 лет для женщин и до 60 лет – для мужчин. Однако «Акцепт», НОМОС-БАНК, Росбанк, ТрансКредитБанк и УРАЛСИБ установили общую для всех заемщиков планку на уровне 65 лет, АК БАРС поднял ее до 70 лет, а Сбербанк – до 75 лет.
Многие банки отказались от взимания комиссий за оформление кредита, открытие счета и т. д. Тем не менее в ряде банков дополнительные расходы под разными названиями существуют и сейчас. В НОМОС-БАНКЕ, Росбанке и Собинбанке разовый платеж составляет 1% от суммы кредита, при этом у каждого банка свои предельные размеры этого сбора. В ИТ Банке и банке «Акцепт» размер единовременной комиссии зависит от формы выдачи кредита: в первом – 1% плюс тариф за открытие картсчета или перевод, во втором – 10 тыс. руб. плюс тариф.
В ТрансКредитБанкЕ сумма комиссии за выдачу кредита равна 8000 руб., но в рамках действующей до 31 января акции она отменена. Кроме того, банк компенсирует расходы за услуги по оценке квартиры и в индивидуальном порядке предоставляет скидки на услуги риэлторов.
Как правило, ипотечные кредиты гасятся ежемесячно равными (аннуитетными) платежами. Но есть и исключения: в СКБ-банке уплата процентов производится дифференцированными платежами. При этом в первый год ставка равна 12%, во второй год — 14%, а с третьего года — 16% годовых. Первоначальный взнос — от 12% при сумме кредита до 5 млн руб. и от 20%, если сумма свыше 5 млн руб.
В банке «Акцепт» гашение производится аннуитетными или дифференцированными платежами — на выбор заемщика. В Газпромбанке тоже возможны как аннуитетные, так и дифференцированные платежи, а также иные графики погашения, согласованные с банком.
Варианты для предпринимателей
Индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса многие банки отказываются кредитовать наотрез. Однако Газпромбанк отказывает в кредитах не всем ИП — только занятым мелким розничным бизнесом (киоск, торговая палатка), а также их сотрудникам. DeltaCredit не отказывает, но повышает ставки для ИП и собственников бизнеса на 1 п.п.
ВТБ24 поступил иначе: разработал специально для индивидуальных предпринимателей программу «Реальные доходы». Банк обещает индивидуальный подход к оценке каждого клиента: «никаких справок, только реальные достижения бизнеса». Условия кредитования – стандартные (см. таблицу).
В НОМОС-БАНКе предприниматели могут подтвердить свой доход в том числе документацией управленческого учета. При этом если доход ИП или владельца бизнеса подтвержден официально, надбавка к стандартной ставке составит 1-1,25 п.п. Если же он частично подтвержден управленческой отчетностью, надбавка будет выше – 2-2,25 п.п.
В банке ЖилФинанс ИП и собственники бизнеса могут получить кредит «Универсальный» на покупку квартиры или дома — сроком до 20 лет под 15,49% годовых в рублях или 11,49% в долларах (до 29 декабря – 14,99% и 10,99% соответственно), внеся не менее 20% стоимости квартиры на вторичном рынке или от 30% стоимости дома с участком.
Есть и другой вариант: подать заявку на кредит «Экспресс», которая рассматривается за 2 дня. Причем предварительное одобрение можно получить по двум документам, а документального подтверждения доходов не требуется. Приобрести можно квартиру (в т. ч. в аккредитованном строящемся доме), дом, комнату, коммерческую недвижимость. Срок до 15 лет, взнос в случае квартиры – от 40%, дома – от 50% цены объекта, ставки на вторичном рынке 15,99% в рублях и 11,99% в долларах, на первичном -16,49% и 12,49% соответственно.
Банк Москвы и ВТБ24 предлагают программу «Победа над формальностями», в рамках которой можно получить кредит по двум документам на стандартных условиях, соответствующих виду приобретаемого жилья. Раньше минимальный взнос по этой программе был равен 50%, сейчас – 35% от стоимости объекта ипотеки.
Аналогичная программа есть и в банке DeltaCredit. Для оформления ипотечного кредита достаточно паспорта. Первоначальный взнос – от 50% стоимости квартиры, размер процентной ставки увеличивается на 1% по сравнению со стандартной. (До 31 декабря действует акция: взнос – от 35%, ставка — стандартная.)
Что нам стоит дом построить?
Безусловно, самый выгодный на сегодня вариант для тех, кто хочет купить квартиру в новостройке, — программа с государственной поддержкой, которая финансируется через Внешэкономбанк (ВЭБ). В рамках этой программы можно приобрести квартиру в строящемся или уже построенном доме, но продавцом непременно должно быть юридическое лицо – застройщик, инвестор и т. д.
Ставку кредитования на этапе строительства определяет банк-партнер. В частности, ВТБ24 для разных объектов добавляет к стандартной ставке от 0 до 2,5 п.п., в Газпромбанке ставка составляет 11,5-12% в зависимости от первоначального взноса, в Банке УРАЛСИБ – 13% годовых. После регистрации ипотеки ставка единая для всех — 11% годовых.
До недавнего времени аккредитации для участия в этой программе подлежали лишь дома со сроком ввода в эксплуатацию не позднее 31 декабря 2012 года. Но на прошлой неделе Банк УРАЛСИБ объявил о продлении срока действия программы ипотечного кредитования с господдержкой до 1 сентября 2013 года. К этому сроку дома должны быть сданы. В случае оформления закладной на квартиру в таком доме до 31 декабря 2013 года ставка по кредиту будет снижена до 11%. А тем, кто не уложится в этот срок, придется платить 12-12,5% годовых.
Скорее всего продолжат участвовать в программе ВЭБ и другие банки. Но все они располагают и собственными программами кредитования новостроек. Ставки там повыше, но зато и выбор может быть пошире. Например, у банка ВТБ24 объектов, аккредитованных по программе «Новостройка», в Омске несколько десятков, а по программе с господдержкой – 8 (все уже сданы).
У Газпромбанка в списке аккредитованных омских новостроек значится 47 объектов, и кредит на квартиры в них можно взять на условиях любой из программ. Все новостройки, аккредитованные банком УРАЛСИБ в Омске, вписываются в условия программы ВЭБ, и наши земляки предпочитают брать именно эти кредиты.
Аккредитация объекта – самое популярное условие предоставления кредита на этапе строительства. И это понятно: банк должен быть уверен, что дом будет сдан в срок. С той же целью банки оговаривают степень готовности дома, при которой начинают выдаваться кредиты на покупку квартир в нем.
Как правило, при выдаче кредита до оформления права собственности и ипотеки ставка по нему выше стандартной. А вот Россельхозбанк не повышает ставку ни при кредитовании квартир в строящихся домах, ни в случае выдачи кредита на покупку не завершенного строительством дома или участка под строительство. Взамен этого в дополнение к залогу земельного участка, незавершенного строительством объекта недвижимости (с земельным участком) или имущественных прав (требований) по договору участия в долевом строительстве оформляется поручительство не менее двух физических лиц или одного юридического лица. Кредиты предоставляются заемщикам единовременно в полном объеме, либо путем открытия кредитной линии.
Поручительство физических лиц или страхование финансовых рисков на период строительства потребуется и заемщикам Газпромбанка. Сбербанк до оформления в залог кредитуемого объекта тоже требует предоставить другой залог или поручительство. Но дополнительное обеспечение не потребуется, если объект строится с участием кредитных средств банка. И ставки по кредиту в этом случае будут на 1 п.п. ниже указанных в таблице.
Предоставить кредит на строительство своего дома на своей земле готов также Банк Москвы. Получить его можно в форме кредитной линии (до 5 траншей) под залог участка в размере до 200% оценочной стоимости последнего на срок от трех до 30 лет под 15,25-16,15% в рублях или 12,75-13,65% — в иной валюте.
Сбербанк на строительство индивидуального дома может выдать сумму от 300 тыс. руб., 10 тыс. долларов или 7000 евро до 85% договорной стоимости строительства или оценочной стоимости залога сроком до 30 лет. Если обеспечением является дом, обязателен залог участка. Стандартные ставки в рублях – 14,5-15,25% и 12,5-13,5% годовых в долларах либо евро.
Застраховать или доплатить?
В соответствии с российским законодательством, заемщики обязаны страховать только объект ипотеки. Поэтому в условиях всех программ записано: страхование жизни и здоровья – дело добровольное. Но народ у нас в основном бесстрашный, а потому требуется веский повод, чтобы ему захотелось заключить договор страхования. Практически все кредитные организации (кроме разве что Сбербанка) такой повод дают – в виде повышенных ставок по кредитам.
В случае отказа от страхования жизни и трудоспособности «Акцепт» и Газпромбанк увеличивают ставки на 1 п.п., ИТ Банк – на 1,5п.п,; АК БАРС Банк, Инвестторгбанк, УРАЛСИБ – на 2п.п.; Банк Москвы, ВТБ24, Собинбанк, ТрансКредитБанк – на 3 п.п.; Абсолют Банк – на 4 п.п.
В СКБ-банке кредит без страхования жизни и трудоспособности обойдется дороже на 2 п.п. в первые 2 года и на 1,5 п.п. — начиная с третьего. Но зато страховать саму недвижимость и титульные риски в этом банке не требуется.
ЮниКредит добавляет 0,3 п.п. при отсутствии личного страхования, если сумма кредита не превышает 4,5 млн руб., 150 тыс. долларов или 110 тыс. евро и возраст заемщика или поручителя(-ей) на момент принятия положительного решения о выдаче кредита составляет не более 45 лет. В противном случае надбавка к процентной ставке составит 2,5 п.п. И еще 1 п.п. при отсутствии титульного страхования. Райффайзенбанк использует ту же схему, но предельная сумма кредита — 5 млн руб., а надбавка возрастает до 3,2 п.п.
По условиям банка DeltaCredit без страхования жизни и трудоспособности заемщика процентная ставка по кредиту увеличивается на 3,5 п.п., а без страхования риска прекращения права собственности (титула) на квартиру она вырастает еще на 3 п.п. А в НОМОС-БАНКЕ в случае страхования только имущественных рисков процентная ставка увеличивается на 7 п.п.
Специальные программы
Помимо основных программ, во многих банках действуют специальные программы для отдельных категорий клиентов или особых случаев. Стоит упомянуть хотя бы некоторые из них. Например, в рамках программы «ЛАЙТ» АК БАРС Банка можно на льготных условиях приобрести квартиры, находящиеся в залоге у банка. Кредит выдается сроком на 1-15 лет под 10% при оформлении комплексного страхования и под 11%, если страхуется только имущество.
В Газпромбанке до 11 марта 2013 года действует программа «Новогодний подарок», похожая на программу ВЭБ: кредит выдается на покупку квартиры у юрлица на этапе строительства под 11% годовых. При наличии в семье детей в возрасте до 11 лет на момент подачи заявки ставка по кредиту снижается на 0,11% за каждого ребенка. Но есть и существенная разница: максимальный срок кредитования – 11 лет, минимальный первоначальный взнос – 50% от стоимости квартиры.
ИТ Банк, помимо стандартной программы, предлагает «Ипотеку на ликвидное жилье». Имеется в виду квартира в доме, построенном аккредитованным застройщиком не более 5 лет назад. Срок кредитования — до 15 лет, минимальный взнос – 30%. Ставки зависят от финансового положения заемщика, срока кредитования и первоначального взноса: 12-15,5% годовых в рублях до оформления права собственности и 11-14,5% — после. При взносе более 50% от стоимости жилья заемщик может не предоставлять справку о доходах.
В Сбербанке действует особый порядок получения небольших кредитов. Если его размер не превышает 300 тыс. руб., тыс. или 7000 евро, то предоставлять отчет об оценке кредитуемого объекта недвижимости и оформлять его в залог не обязательно.
Собинбанк предлагает программу «Залоговая недвижимость». На покупку объекта, находящегося в залоге у банка, можно получить кредит сроком до 30 лет, внеся от 10% его стоимости, под 10,9% годовых в рублях или 9,9% в долларах. При этом разовая комиссия составит 0,5% от суммы кредита.
