13 декабря, на традиционных кухонных посиделках в «Коммерческих вестях» побывал директор департамента строительства администрации города Омска Сергей КОЗУБОВИЧ. За чашкой утреннего кофе главный городской строитель рассказал творческому коллективу «КВ» о себе, об особенностях омского строительного рынка, о возможных изменениях в Градостроительном кодексе и о масштабных планах городской администрации построить в Амурском поселке целый микрорайон муниципальных домов для расселения омичей из ветхого и аварийного жилья. Предлагаем вниманию читателей «КВ» наиболее интересные фрагменты из беседы с Сергеем КОЗУБОВИЧЕМ.
— Сергей Константинович, по данным на ноябрь, план по вводу жилья в Омске был выполнен чуть более чем на 60%. Успеем до конца года?
— Чтобы выполнить план, необходимо ввести достаточно большой объем жилья, порядка 180 тысяч кв. метров. По нашим оценкам, план должен быть выполнен. Но объем ввода, хочу сказать, слишком большой для одного квартала. Такой объем мы ни разу не вводили за квартал. Еще хочу напомнить, департамент строительства занимается в первую очередь строительством за счет бюджетных средств. Второе основное направление — ввод в эксплуатацию объектов, завершенных строительством. Это в соответствии с 55-й статьей Градостроительного кодекса РФ. А строительство жилья сегодня ведется только за счет частных инвестиций, и мы, по большому счету, сильного влияния на этот процесс не имеем. Мы можем только поспособствовать, чтобы планы выполнялись в срок. Для этого мы ежеквартально собираем со всех застройщиков информацию о том, что мешает им сдать жилье. В основном, конечно, эти проблемы касаются взаимоотношений застройщиков с ресурсоснабжающими организациями. Если в основе разногласий какие-то вопросы бюрократического плана, кто-то какой-то документ вовремя не оформил, то мы с достаточно большой вероятностью сможем помочь эти разногласия устранить и ввести объект в эксплуатацию. А если застройщик по причине отсутствия денег не рассчитывается по договорам о создании технической возможности, то в этом вопросе мы ему ничем помочь не в состоянии.
— Примеры такой помощи можете привести?
— Из последних примеров: фирма «ФСК», заключая договор с ОмскВодоканалом на создание технической возможности, по ошибке указала более поздний срок сдачи дома — 2014 год. А дом уже готов в 2013 году. Не могу сказать, что выход из этой ситуации найден, но на некоторые компромиссы ОмскВодоканал уже пошел, и я надеюсь, что до конца года этот дом будет введен в эксплуатацию. Еще один пример: дом на улице Ватутина, который завершает строительством компания «Трест № 4». По этому дому мы помогли застройщику решить проблемы с Омскэлектро и МРСК Сибири.
— Складывается впечатление, что 2006-2007 годах отчетные цифры по вводу жилья в эксплуатацию были намного весомей, их повторяли весь год, как мантру, а сейчас жилье как-то не очень всем интересно...
— На сегодняшний день объем ввода жилья по-прежнему является одним из основных параметров, по которым оценивается деятельность губернаторов.
— В этом году план ввода — 576 тысяч квадратных метров. А потом, кажется, планируется медленный рост жилищного строительства до 1 млн кв. метров в год?
— Давайте я начну с того, как мы сегодня формируем объемы ввода жилья. Последние три года мы не берем эти цифры с потолка, не пишем то, что нужно для отчетности. Мы ежеквартально запрашиваем у застройщиков официальную информацию о том, в каком квартале и что именно они собираются вводить, а на основании этой информации формируем общегородской план. Обычно погрешность составляет не более 5%. Планы по вводу жилья на 2014 год я сейчас сказать не могу, окончательной цифры еще нет, но, честно говоря, для резкого прорыва в жилищном строительстве я оснований пока не вижу. У нас в жилищном строительстве было несколько этапов. В конце 90-х мы серьезно падали. По сути, выживали. Потом пошел постепенный рост, который в 2006-2007 годах стал переходить в эйфорию, строительством стали заниматься все, поскольку прибыльность была в тот момент очень высокой, и это в итоге привело к серьезному «перегреву» отрасли. А потом, как мы помним, случился 2008 год. И очень серьезные организации не выдержали испытания кризисом. Если бы мне в 2006 году сказали, что через два года разорятся БЕРГ, КОНОШАНОВ и ЗАБОРОВСКИЙ, то я бы просто не поверил. Это же не фирмы, где только стол и ручка. Это были компании с серьезными активами, собственными базами. У КОНОШАНОВА и ЗАБОРОВСКОГО были даже домостроительные комбинаты. А что произошло? Они не оценивали риски, брали кредиты не считая, много строили домов одновременно. А в результате стали основными поставщиками проблемных домов и обманутых дольщиков.
— Теперь застройщики стали осторожней?
— Скажем так: сейчас у нас спрос и предложение на рынке жилья сбалансированы.
— И у рынка нет причин для роста?
— Единственный путь к росту объема ввода нового жилья — это улучшение экономики всей области. Невозможно развивать отдельную отрасль, если не будет развиваться экономика в целом. Могу привести в пример Новосибирскую область. Когда у нас в области в 2006 году был объем ввода под миллион квадратных метров, они построили за год всего 500 тысяч. Я лично, помнится, звонил коллегам и спрашивал, как они влияют на жилищное строительство. И очень был удивлен ответом — никак. В итоге у нас по области в этом году будет введено порядка 750 тысяч кв. метров жилья, а в Новосибирской области — 1,5 млн кв. метров. И рост там продолжается. Они двигались своим путем. И работали не с застройщиками, а с экономикой в целом.
— Зато в Омске, как принято считать, всегда была низкая цена на недвижимость...
— Я бы не стал утверждать, что цена низкая. Во-первых, при сравнении нужно учитывать уровень дохода. Во-вторых, отрасль была перегрета, квартиры, как мы узнали, когда стали заниматься обманутыми дольщиками, во многих новых домах скупались с инвестиционной целью. Причем целыми подъездами. У нас не было спроса на такое количество жилья. И вполне понятно почему, когда наступил кризис 2008 года, в Омске осталось очень много нереализованных квартир — порядка 4 тысяч.
— Как будет дальше развиваться ситуация с обманутыми дольщиками?
— Сегодня мы обманутыми дольщиками так активно, как в 2010-2011 годах, уже не занимаемся, большую часть нагрузки взял на себя минстрой Омской области. Вообще за последние полтора года, когда пришла новая администрация, жизнь нашего департамента сильно оживилась, мы стали значительно больше строить.
— А что с домом «Золотые купола», который начинал строить небезызвестный господин ДРОКИН? У него вообще есть шансы быть достроенным?
— Процесс идет, но медленно. Сейчас дольщики «Золотых куполов» объединились, нашли возможность взаимодействовать, нашли подрядчика в лице, если не ошибаюсь, ЗАО «Фирма «СМУ-1», которое возглавляет БУДЕЛЕВ А.М.
— В будущем году город впервые начнет строить жилье самостоятельно...
— Да, это так. Мы будем строить жилые дома по программе переселения из аварийного жилья, чему я чрезвычайно рад, если честно. Я работаю в строительстве более 31 года, работал 18 лет на Крайнем Севере, обустраивая месторождения, но вот жилье мне еще ни разу не приходилось строить. На сегодняшний день завершаются проектные работы, у нас три контракта с ОАО ТПИ «Омскгражданпроект» — на проектирование микрорайона, на проектирование инженерного обеспечения и на проектирование автомобильной дороги к микрорайону. Земельный участок размером в 21 гектар находится на улице Завертяева. Общий объем строительства — чуть более 100 тысяч квадратных метров. В следующем году мы пройдем экспертизу с проектом инженерных сетей и в мае начнем строить сети. Летом проведем аукцион по выбору подрядчиков на строительство жилых домов и автомобильной дороги. Первые дома, по нашим расчетам, будут введены в 2015 году. Надеюсь, что в третьем квартале.
— Как-то далековато муниципальный микрорайон расположен...
— Во-первых, свободных от объектов сноса земельных участков такого большого размера в городе нет. Даже под новые детские сады с трудом находится муниципальная земля. Во-вторых, не так уж и далеко. Если Федеральное дорожное агентство выделит средства, чтобы мы смогли закончить транспортную развязку по ул. Завертяева, которая планируется в двух уровнях, то из этого микрорайона в центр Омска можно будет добраться быстрей, чем с Левого берега.
— Если повезет не застрять в пробке на 24-й Северной...
— По реконструкции 24-й Северной вопрос решается. Завершено проектирование, мы прошли уже этап обоснования оценки сметной стоимости, все документы готовы, представитель администрации города уже неделю находится в Федеральном дорожном агентстве, и если соглашение будет подписано, то в следующем году мы сделаем эту дорогу до перекрестка Красноярского тракта с проспектом Королева. Проект на этот перекресток тоже выполнен и сдан на экспертизу, но я его сразу не смогу построить, потому что там необходимо будет расселять жителей из трех частных домов. А это процедура достаточно длительная.
— Насколько длительная?
— Как показывает практика, расселение занимает не менее двух лет. Процедура следующая. Сначала выходит постановление мэра о резервировании земли. После постановления должен пройти еще год. За это время мы, естественно, должны выполнить оценку недвижимости, чтобы получить выкупную цену и с этой ценой обратиться к владельцам сносимого недвижимого имущества. Как правило, наша цена владельцев не устраивает, они захотят больше, а мы больше дать не сможем. Соответственно, будем спорить в суде и на судебные инстанции потребуется еще, как минимум, год.
— А почему дом на улице 10 лет Октября в районе улицы Декабристов так и остался стоять и дорога уже много лет его обходит?
— Вообще-то, дорогами я стал заниматься только в этом году, первый мой объект — 21-я Амурская. До этого дорогами занимался департамент дорожной деятельности. Но суть проблемы я знаю. Чтобы снести тот дом, подготовку нужно было начинать за два года до реконструкция улицы 10 лет Октября. А реконструкция проводилась, как вы помните, за счет федеральных средств. Федералы, когда принимают решение о выделении средств, требуют представить все необходимые документы, включая проект и необходимые экспертизы, буквально через полгода. А строительство — это очень инертная отрасль. В данном случае проектирование успели выполнить, а на принудительный снос времени не хватило. Такая же ситуация у нас была на улице Орджоникидзе. Там администрация смогла снести дома, которые мешали, но так и не удалось убрать магазин.
— И позже его нельзя было снести?
— А смысл? Строительство объекта закончено, выделенные деньги освоены. Где взять деньги, чтобы по-новой реконструировать этот участок? Нужен был бы новый проект, новая экспертиза и так далее. Все по-новой...
— Мэр Парижа ОСМАН никого не боялся, сносил средневековые постройки, проложил новые широкие дороги через существующие кварталы...
— Только вы забыли упомянуть, что в результате этого в Париже было восстание. И преобразования в Каире, которые проводил Наполеон, тоже привели к восстанию. Я вам могу, кстати, назвать массу примеров, когда застройщики так и не смогли договориться с собственниками. На ул. Волховстроя во дворе нового дома так и остались жилые дома. Собственники затребовали с застройщика, который пытался их расселить, совершенно нереальную сумму. Если пересчитать на квадратные метры, получалось по 600 тысяч рублей за квадрат.
— И через суд их нельзя выселить?
— Нет, принудительный снос допускается только для муниципальных нужд и только для размещения на изъятой земле линейных объектов — автодорог, инженерных коммуникаций. В западных странах нашли выход, когда владельцы объектов недвижимости в разы завышают их выкупную стоимость. К ним сразу приходит налоговая служба и говорит: плати налог с той стоимости, которую заявил.
— Логично...
— Россия скоро тоже перейдет на выплату налогов на недвижимость по кадастровой оценке. Я считаю, что мы тоже могли бы использовать этой опыт. Владелец, запросивший за свою недвижимость 600 тысяч рублей за квадратный метр, сильно задумается, когда настанет время платить налоги.
— Как думаете, насколько востребованными будут коттеджи эконом-класса, которые предлагают уже многие застройщики?
— Я не анализировал этот рынок и не могу высказывать свое мнение о том, чего не знаю. Я строитель и привык отвечать на вопрос: «Сколько вешать в граммах?»
— Тогда вопрос из разряда «сколько вешать». По какой цене будет выкупаться АЗС, которая мешает достроить улицу Конева?
— Этот объект недвижимости был оценен в 23 млн рублей. А вообще, если говорить об улице Конева, — это магистраль, которая в рейтинге самых важных стоит сегодня на первом месте. Если в ближайшее время региональный минтранс подтвердит нам, что станция метро "Заречная" будет завершена в 2014 году, а шансы на это есть, мы сразу объединим первый и второй пусковые комплексы, направим документацию в Федеральное дорожное агентство, и если ФДА подтвердит, заключив соглашение, то в 2014 году уже начнем перекрестки, а в 2015 году полностью завершим ул. Конева от перекрестка с ул. 3-я Енисейская до ул.70 лет Октября. Единственное, что не успеем сделать, — дороги-дублеры по улице Конева, предусмотренные генпланом. Они должны проходить по территории, занятой гаражным кооперативом у «Континента», а мы едва ли сможем убрать эти гаражи до 2015 года.
— Не можем не спросить об объектах, которые запланированы к 300-летию Омска. Запаса времени уже почти не остается. Успеем ли мы закончить метро? И успеем ли хоть что-то сделать?
— Что касается департамента строительства и администрации города в целом, мы занимаемся не всеми объектами 300-летия, а только детскими садами, школами и теми объектами, которые относятся с улично-дорожной сети и инженерной инфраструктуре города. По каждому из них у нас есть понимание. Да, проблемы есть. Есть моменты, которые зависят от федералов. Но, как я надеюсь, все вопросы будут решены до 2016 года. По поводу метро и всего остального, что находится в зоне ответственности правительства Омской области, я ничего сказать не могу.
— Раньше нередко у застройщиков возникали споры с департаментом строительства, когда они вводили в эксплуатацию объекты площадью до 1500 кв. метров. В соответствии с Градостроительным кодексом для таких объектов ведь не требуется экспертиза проектной документации?
— Нет, не требуется. Как говорит нам 55-я статья Градостроительного кодекса РФ, мы должны оценивать такой объект только на соответствие проектной документации. К сожалению, качество проектной документации, не прошедшей государственную экспертизу, снизилось уже до критического уровня.
— Можно не подписывать постановление о вводе в эксплуатацию...
— Нет, это будет нарушение закона. У меня был пример, когда я отказывался подписывать постановление о вводе в эксплуатацию здания кафе из-за проектных ошибок. Владелец пожаловался в прокуратуру, мне выдали предписание об устранении нарушения законодательства. Формально прокуратура была права. Я обязан был оценивать вводимый объект только на соответствие проектной документации, даже если эта проектная документация, грубо говоря, является «мусором». Но прокуратура, кстати, подсказала и выход из создавшейся ситуации. С тех пор мы принимаем объекты, если они полностью соответствуют проектной документации, а в акте осмотра перечисляем недостатки и рассылаем его по контрольным ведомствам.
— Пожарникам?
— Да, в первую очередь в Главное управление МЧС России по Омской области. Меня мало волнует, спертый в помещении воздух или нет. Самое главное — выполнение заказчиком противопожарных требований, от которых напрямую зависит безопасность людей. А в УГПН есть свой порядок: в течение трех месяцев специалисты управления обязаны провести проверку введенного объекта и должны поставить его на учет. Кстати, хочу обратить внимание всех застройщиков, что в Госдуме РФ рассматриваются поправки в Градостроительный кодекс. Когда поправки будут приняты, мы начнем оценивать завершенный строительством объект не только на соответствие проектной документации, но и на соответствие действующим техническим регламентам. И если будут ошибки в проекте, то я эти объекты на совершенно законных основаниях не введу в эксплуатацию. Поэтому заранее прошу застройщиков обратить внимание на вопросы качественной подготовки проектной документации. Если сомневаетесь в проектировщике, не экономьте, проведите негосударственную экспертизу проекта. Лучше заранее исправить все ошибки. Если, например, построив ресторан или торговый комплекс, владелец не сможет его ввести в эксплуатацию из-за грубых нарушений проектировщиками норм технических регламентов, то его экономические потери будут гораздо больше.
— Можно предусмотреть ответственность проектной организации...
— Конечно. В договорах с подрядчиками и проектировщиками нужно прописывать жесткие санкции, если при вводе объектов в эксплуатацию будут выявлены нарушения, не позволяющие безопасно эксплуатировать эти объекты. Чтобы было понятно, что не чиновник виноват в этой ситуации — он всего лишь выявил эти ошибки, а проектировщик. По секрету скажу, что я, когда подписываю разрешение на ввод, вообще не смотрю на название фирмы-заказчика. Я считаю, меня вообще не должна касаться информация о том, кто владеет объектом и что вводится. Если все документы в порядке, я немедленно подписываю документы на ввод объекта в эксплуатацию.
— А у города, кажется, тоже возникали проблемы с проектными и подрядными организациями...
— Я профессиональный заказчик. В департамент пришел из коммерческой организации, где тоже исполнял функции заказчика. Исходя из моего опыта, могу сказать, что половина успеха любого заказчика зависит от правильного выбора подрядной организации. Хоть на строительство, хоть на проектирование. А муниципалитет лишен возможности выбора. Мы вынуждены подписывать муниципальные контракты с теми организациями, которые побеждают на аукционе, предложив самую низкую цену на свои услуги. И 90% моих проблем связано именно с этим. Но изменить что-то в этой ситуации сложно.
— С 1 января 2014 года прекращает действовать закон о госзакупках и начинает действовать контрактная система. Не верите, что ситуация изменится?
— Посмотрим. На мой взгляд, ряд положений нового закона мы сможем использовать.
— Вас ни разу не шантажировали, не пытались подкупить?
— Нет, ни разу.
— Вам нравится ваша работа?
— По большому счету, жизнь у меня интересная, да. Строительство — это как американские горки, никогда не знаешь, что будет завтра. Отрасль очень динамичная, сложная. Я вообще считаю, что в строительстве могут работать только оптимисты. Есть у нас такая поговорка: «Если у тебя на стройке все хорошо — не радуйся, это значит, что ты чего-то не знаешь, а если все плохо — не огорчайся, может быть еще хуже». У нас и в департаменте далеко не все задерживаются. Эта работа не для всех. Но те, кто остался, — они уже работают со мной в среднем по пять лет, и на них, я считаю, можно положиться во всем.
— Кроме работы, ни на что другое времени не остается?
— Не остается. Хотя я люблю читать, вырос на творчестве Драйзера и Хемингуэя, но сейчас не успеваю читать что-либо еще, кроме постановлений и документов. Правда, меня сильно выручают аудиокниги. Я скачал Соловьева С.М. и уже на протяжении нескольких месяцев каждый вечер слушаю его «Историю России с древнейших времен». Великолепная книга. Его версия истории совершенно отличная от версии Карамзина, не говоря уже о версии, которая изложена в учебниках.
— Сегодня пятница 13-е. Вы верите в приметы?
— Я верю в то, что не надо обращать внимания на неудачи. Даже если упал — вставай. И работай дальше. На мой взгляд, если у человека упавшего хватило сил подняться, то он более достоин уважения, чем никогда не падавший. Все, что ни делается, — все к лучшему. В том числе в пятницу 13-го.
