12 ноября на сайте регионального Минимущества появилась информация о том, что в 2014 году земельные участки населенных пунктов Омской области получат новую кадастровую оценку. Министр имущественных отношений Омской области Вадим МЕРЕНКОВ поговорил на эту тему с корреспондентом «КВ» Ириной БОРОДЯНСКОЙ.
— Вадим Александрович, недавнее сообщение на сайте Минимущества о предстоящей кадастровой оценке активно обсуждается в СМИ. Расскажите подробней об этой оценке и прокомментируйте слухи о том, что по ее завершении земля в Омске неминуемо подорожает.
— Дело в том, что в настоящий момент у нас в работе две кадастровые оценки. Мы завершили оценку земель сельхозназначения на территории всей Омской области, результаты которой будут опубликованы буквально на днях. В следующем году мы планируем провести оценку земель поселений. Под эту работу попадут все земли поселений Омской области и города Омска. Будет оценено без малого полмиллиона участков. Точное их количество будет определено по состоянию на 1 января 2014 года. Я понимаю, что горожан и предпринимателей в первую очередь интересуют земли Омска, и уже появились высказывания о том, что планируется поднять на них цены. Но стоит принять во внимание, что даже проведенная оценка земель сельхозназначения, напротив, продемонстрировала некоторый ценовой спад. Налоговый потенциал из-за этого, конечно, не уменьшится, так как у нас произошло увеличение количества оцененных земель за счет роста числа участков и объема земли. Говорить об однозначном увеличении цен на землю в городе из-за новой кадастровой оценки я бы пока не стал. Понятно, что где-то произойдет ликвидация перекосов — подчистим какие-то ошибки и недоработки, которые были допущены при проведении прошлой кадастровой оценки. Что касается цен, сказать пока сложно, потому что каких-то принципиально новых факторов, которые повлияли бы на изменение кадастровой стоимости, у нас в экономике за последнее время не появилось. Сильно рыночная стоимость земли не изменилась, поэтому в большей степени здесь стоит рассчитывать именно на устранение перекосов, чем на повышение общего уровня цен.
- Директор департамента финансов Инна ПАРЫГИНА недавно сравнила цены на землю в Омске с ценами в Новосибирске и Екатеринбурге, и пришла к выводу, что там земля примерно в шесть раз дороже.
- Там есть основания для такой оценки. Я бы не стал автоматически ориентироваться на цены земель в Новосибирске и других близлежащих городах. Везде есть свои нюансы и факторы влияния на кадастровую оценку, в том числе исторический фактор — я имею в виду уже сложившуюся стоимость земли. Не секрет, что сравнительный метод в кадастровой оценке также будет использоваться и станет, возможно, даже одним из основных. Естественно, оценщики будут сравнивать данные по тем сделкам, которые уже состоялись, а состоялись они с учетом прежней оценки. В этой работе будет присутствовать определенная инерция. Просто взять и скопировать кадастровую оценку соседнего города здесь не получится. Тем не менее будут учтены все данные, в том числе, вероятно, рыночная стоимость земель и объектов недвижимости в соседних городах. Такой сравнительный анализ, думаю, мы попросим оценщика сделать и учесть его, но это не станет основным показателем. Формула, по которой рассчитывается кадастровая стоимость, утверждена на федеральном уровне и представляет собой достаточно жесткую финансовую модель. В нее мы можем только закладывать определенные факторы стоимости, а полученный результат не зависит ни от видения ситуации оценщиком, ни от каких-то других субъективных мнений, пожеланий и так далее.
— То есть никаких прогнозов мы от вас пока не услышим?
— Нет, прогнозов я пока не делаю. Я могу прогнозировать лишь то, что в этот раз мы проведем более тщательную кадастровую оценку. Во время прошлой оценки у специалистов было меньше времени на работу, так как решение о ее проведении было принято уже в текущем году. Сейчас мы заранее планируем эти работы, у нас уже заложены средства на их финансирование, и в самом начале финансового года мы планируем объявить конкурс на выбор подрядчика. Предоставляя оценщику больший срок на выполнение работ, мы обяжем его учесть большее количество факторов. Сами также будем стараться собрать как можно больше необходимых для оценки данных.
— Вы упомянули о допущенных в предыдущие годы перекосах в оценке, которые предстоит исправить. Какие именно погрешности вы имеете в виду?
— Во-первых, я имею в виду то, что были большие разбросы в цифрах по смежным участкам. Во-вторых, были внесены некоторые корректировки в федеральную методику кадастровой оценки. Они тоже будут учтены. Не секрет, что основной причиной разницы цен на землю является вид использования земельного участка. В зависимости от назначения земли кадастровая стоимость участка может отличаться в несколько тысяч раз — от нескольких копеек до нескольких тысяч рублей за квадратный метр. Когда оказывалось, что земли науки и земли под офисными зданиями стоили у нас одинаково, и это было установлено на федеральном уровне, разумеется, это было неправильно. Такого рода перекосы будут, конечно, устраняться. Плюс по некоторым районам города не было получено данных по сделкам с землей и с имуществом, а вместо этого применялись какие-то аналоги из близлежащих районов — понятно, что они не во всех случаях были корректны. Как я уже сказал, сейчас мы располагаем большим количеством достоверных данных и по сделкам, и по стоимости проданных участков. Мы обеспечим ими оценщика, и он обязан будет их учесть, что повлияет на точность оценки. Честно скажу, сейчас эта информация стала более достоверной. Не секрет, что часть тех цен, которые фигурировали в официальных документах предыдущих лет, не соответствовали действительности.
— Те, кого не устроят результаты кадастровой оценки, по-прежнему могут рассчитывать на индивидуальную оценку? Изменится ли работа комиссии по ее рассмотрению?
— В этом смысле ничего нового в законодательстве не появилось. По-прежнему есть возможность проведения индивидуальной кадастровой оценки и обжалования неустраивающих результатов на комиссии. Единственное — мы более внимательно будем относиться к таким случаям. В комиссии будут принимать участие представители поселений, на чьих территориях расположен участок, оценка которого оспаривается. Учитывая, что стоимость земли — это налоговый потенциал бюджета, комиссия будет принимать решение не автоматически, на основании одного лишь заявления, а с учетом всех обстоятельств и встречных доводов представителей поселений.
— Если кадастровая оценка вряд ли озолотит Омск за счет повышения цены на землю, стоит ли городским властям вообще надеяться на то, что она повлечет за собой увеличение доходной части муниципального бюджета?
— Городу как раз стоит готовиться к рассмотрению индивидуальных оценок на комиссиях. Теперь за любую составляющую бюджета приходится очень серьезно бороться, а просто так из ниоткуда ничего не появится. И городу, и поселениям нужно готовиться к этой работе, и готовиться очень серьезно. Мы со своей стороны постараемся создавать все условия, предоставлять максимум информации для комиссии. Конечное слово будет за ней либо за судом, если работа комиссии не устроит какую-то сторону.
— Когда планируется завершение и вступление в силу новой кадастровой оценки?
— Оценку мы должны будем завершить в следующем октябре. До 1 декабря 2014 года она должна быть опубликована, а перед этим согласована с СРО того оценщика, который будет у нас работать. До декабря мы должны ее опубликовать, чтобы она вступила в силу с 2015 года. Важно понимать, что до 2015 года эта оценка в силу не вступит, как бы мы или руководство поселений ни хотели ввести ее раньше.
