Окончательное решение по этому вопросу будет принято в конце апреля
1 марта 2015 года вступила в действие новая редакция Земельного кодекса РФ. В министерстве имущественных отношений Омской области 31 марта прошел круглый стол, посвященный некоторым изменениям в этот документ. К новациям в первую очередь относится появление института перераспределения земель, в контексте которого обсуждался порядок установления платы за прирезанные площади. Как стало известно, из законодательства, исключены так называемые вечные права на землю. При обсуждении размера выкупа участков без торгов мэрия Омска вышла с инициативой повысить предложенные Минимуществом ставки.
Ни бессрочного, ни пожизненного
Минимущество осуществляет подготовку нового порядка определения платы по соглашению об установлении сервитутов в отношении земель, находящихся в собственности Омской области, и тех, госсобственность на которые не разграничена. Проект документа представила начальник управления земельных ресурсов ведомства Лариса БАБЕШИНА.
– Мы не стали выдумывать ничего нового, сервитут устанавливается в основном для прокладки линейных объектов. Мы понимаем, что в дальнейшем землепользователь не будет оформлять права на землю под такими объектами. Чтобы это существенно не повлияло на дальнейшие цены при подключении потребителей, мы предлагаем в отношении земель устанавливать размер платы, рассчитанной как 0,01% от кадастровой стоимости за каждый год действия сервитута. Аналогичный порядок установлен на федеральном уровне. В отношении арендуемых земель мы предлагаем размер платы устанавливать в размере разницы между рыночной стоимостью до и после установления сервитута на арендованный участок, – рассказала руководитель.
С 1 марта из Земельного кодекса исключены «вечные права» на землю – постоянное бессрочное пользование и пожизненно наследуемое владение. Это было предусмотрено федеральным постановлением.
Лариса БАБЕШИНА также добавила, что порядок предусматривает все, кроме тех случаев, когда плата по сервитуту устанавливается на федеральном уровне, как в случае с полосами отвода автодорог – для них эту сумму утверждает федеральный Минтранс.
– Цели и задачи сервитута понятны. Это не способ пополнения доходной части бюджета, а некий механизм, позволяющий в более простой форме получить права на участок – прежде всего для размещения инженерных коммуникаций, тех, которые создаются на основании разрешений на строительство, – прокомментировал министр имущественных отношений региона Виктор СОБОЛЕВ.
Данный вопрос не вызвал нареканий и был принят к сведению без изменений.
Сколько стоит прирезка?
Далее участники круглого стола обсудили порядок определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с областными или неразграниченными наделами. Перераспределение участков – это принципиально новый институт, образованный с 1 марта текущего года для реализации ст. 39.28 претерпевшего изменения Земельного кодекса.
– Для федеральных участков предусмотрена плата в размере 15% от их кадастровой стоимости. В нашем же порядке предусмотрено, что плата определяется как кадастровая стоимость от перераспределяемого участка. Мы посчитали это возможным, т. к. сегодня у нас выкупная плата свободного от объектов недвижимости надела составляет рыночную стоимость. Кроме того, кадастровая стоимость смежных участков существенно ниже цены участков, находящихся в частной собственности. В данном случае мы порядком предусматриваем в том числе и размер платы в случае перераспределения земель в целях изъятия для государственных или муниципальных нужд – здесь плата определяется на основании рыночной стоимости земли. При этом увеличение площади перераспределения допускается не более чем на 10%. Если смежные участки относятся к землям общего пользования (в основном это дороги, проезды, улицы), то перераспределение недопустимо, т. к. такие земли ограничены в обороте и могут быть только в аренде. Их кадастровая стоимость равна рублю, – рассказала докладчик Лариса БАБЕШИНА.
По этому вопросу поступило предложение от администрации Омска, которая хотела бы, чтобы плата за прирезаемые участки рассчитывалась исходя не из кадастровой стоимости смежного участка, а из стоимости частного, гораздо более дорогого надела, к которому будет присоединяться территория.
Представители Минимущества с позицией города не согласились, однако рассмотреть поступившее предложение ведомство обязано. Поэтому вопрос был принят к сведению, его будут дополнительно прорабатывать с участием работников мэрии. Последняя должна представить убедительное обоснование своего предложения.
Город снова хочет больше
Новая редакция Земельного кодекса устанавливает ряд случаев продажи земельных участков без торгов. Ранее этот порядок на территории Омской области регламентировало постановление правительства региона № 42-п, в соответствии с которым определялась цена выкупа участков без торгов собственниками расположенных на этих землях зданий, строений и сооружений. Указанный нормативный документ утратил силу, но изложенная в нем норма предусмотрена и в новом документе. При этом для граждан, владеющих частными домами, и для членов гаражных кооперативов предлагается выкупную стоимость земли оставить в размере 2,5% от кадастровой стоимости (разработчики нового порядка учли, что со вступлением в силу с 10 января 2015 года новой кадастровой стоимости земель населенных пунктов цена участков под индивидуальными жилыми домами выросла по Омску в целом в три раза, а в районах области – еще больше).
Площадку, образованную в результате раздела участка, предоставленного для комплексного освоения в целях индивидуального жилищного строительства или ведения дачного хозяйства, в Омской области можно будет приобрести по ее кадастровой стоимости (здесь норматив региона существенно отличается от федерального, по которому выкупная плата составляет 2,5% от кадастровой стоимости земли).
Субъекты малого и среднего предпринимательства по-прежнему смогут приобрести надел под зданием за 15% от его кадастровой стоимости. Все остальные собственники зданий, строений, сооружений (кроме вышеуказанных) будут приобретать землю под объектами за 20% от ее кадастровой стоимости.
По требованию ФЗ собственники зданий и строений смогут выкупить арендуемые участки под объектами за 2,5% от кадастровой стоимости. Изменить эту цифру на уровне субъекта Федерации невозможно. Размер же платы при продаже земель сельхозназначения установлен в размере рыночной стоимости, но не ниже 20% кадастровой стоимости.
– Порядок установления цены продажи участка без торгов определен на федеральном уровне. Он существенно отличается от нашего порядка. Федеральный законодатель заложил продажу земли по ее кадастровой стоимости за исключением продажи гражданам-собственникам жилых домов, дач и гаражей – для них установлена выкупная стоимость на уровне 60% от кадастровой стоимости, – уточнила Лариса БАБЕШИНА, уточнив, что исключение составляют также упомянутые выше площадки для комплексного освоения под ИЖС и дачи.
По этому пункту, опять же, от города поступило предложение – для граждан-собственников дач установить выкупную плату в размере 6% от кадастровой стоимости, а для всех остальных собственников зданий и сооружений, членов гаражных кооперативов и т. д. – в размере кадастровой стоимости.
– Мы поддерживаем свое предложение. Согласно посланию президента мы должны искать дополнительные источники дохода. Для муниципальных образований один из основных видов дохода – неналоговые платежи. Для города 2,5% от стоимости участка в 6 соток при выкупе – это 1-2,5 тысячи. Хотя мы знаем, что более-менее приличные участки с аукциона, как правило, меньше чем за 700 тыс. рублей, не уходят. Надо, чтобы было хотя бы 10-15 тыс. за участок. Это тоже доступная цена, – представил позицию муниципалитета замдиректора департамента имущественных отношений Омска Владимир БУЛЫНКО.
Лариса БАБЕШИНА уточнила, что исходя из новой кадастровой оценки земельный участок под ИЖС в городе стоит максимум около 900 тыс. рублей. Средняя же цена такой земли – в пределах 600 тыс. рублей. 2,5% от этих сумм – 22 тыс. и 15 тыс. соответственно.
Виктор СОБОЛЕВ поинтересовался, стоит ли ощутимо повышать ставки, если в городе все еще стоит задача стимулировать граждан к приобретению земли в собственность. В настоящее время в Омске расположено 54 тысяч индивидуальных домовладений, из которых около 7 тыс. – коттеджи. При этом 80% под этими объектами – уже в частной собственности.
– Все, у кого были деньги, уже приобрели землю. Остались самые небогатые слои населения, которые не могут себе позволить квартиру и живут в частном доме без удобств, – высказался министр.
Исполнительный директор Регионального объединения работодателей Александр МЯСНИКОВ заявил, что если ставки сделать высокими, то бюджет вообще ничего не получит, т. к. никто не будет выкупать землю.
Из 400 муниципальных образований Омской области предложения по данному вопросу внес только Омск. Теперь их необходимо рассмотреть. Представителю мэрии напомнили, что все предложения города должны иметь необходимые экономические обоснования, т. е. быть подкреплены расчетами.
– Минимущество предлагает щадящие ставки, но мнение муниципалитета мы должны учесть. Надо понимать, что сегодня земля для муниципалитететов – последний крупный источник неналоговых доходов, – прокомментировал Виктор СОБОЛЕВ.
Новая опция для малого бизнеса
Начальник управления правового обеспечение Минимущества Светлана ОВЧАРЕНКО рассказала еще об одном законодательном новшестве – размещении объектов на земельных государственных или муниципальных участках без предоставления земли и установления сервитутов. Эта норма актуальна в основном для линейных объектов, не требующих получения разрешения на строительство. Речь, в частности, про инженерные коммуникации.
– Это новация, т. е. сегодня такого порядка не существует вообще, нельзя построить сети без разрешения на строительство, а завтра появится новая опция. Предлагается существенное упрощение доступа к инженерной инфраструктуре для отдельных объектов, но здесь речь не про магистральные ЛЭП-сети и т. п. Скорее эта норма имеет место тогда, когда кто-то строит магистральный водопровод и подключает жилые дома, небольшие объекты торговли. Это нововведение для субъектов малого и среднего бизнеса, – добавил Виктор СОБОЛЕВ.
Рассмотренный проект порядка также приняли к сведению.
Все представленные на круглом столе документы должны быть приняты к концу апреля. По словам главы Минимущества, полностью согласовать проекты постановлений необходимо к моменту принятия Закона Омской области «О регулировании земельных отношений», т. е. речь идет о двух-трех неделях.
