Юрий ГАМБУРГ заявил, что эксперт, привлеченный следователем, взял самые дорогие аналоги
28 апреля Центральный районный суд Омска разбирался с двумя экспертизами рыночной стоимости помещения ТК "Чародейка", которое утяжелило уголовное дело Юрия ГАМБУРГА на 7,45 млн рублей. Такой ущерб, по версии Следственного управления Следственного комитета РФ по Омской области, в 2007 году нанесло бюджету Омска соглашение, заключенное городским департаментом имущественных отношений в лице его тогдашнего директора Юрия ГАМБУРГА с ИП Надеждой ПЕТРЯКОВОЙ. Суть договора заключалась в том, что последняя доплачивала около 1 млн рублей за помещение площадью 300 кв. м в "Чародейке", проданное ей МУП "Город" в 2003 году по 306-му постановлению мэра Евгения БЕЛОВА за 2,4 млн рублей, а департамент взамен отзывал исполнительный лист о возвращении помещений в муниципальную собственность по решению арбитражного суда.
За оценку, выполненную сравнительным методом по заказу следователя Александра ЧУКЛИНА, отвечала ее исполнитель, сотрудник ООО "Эксперт" Елена ШПАКОВА. По ее подсчетам, в 2007 году спорный объект стоил 10,8 млн рублей. Альтернативную экспертизу ЗАО "Сибирский центр ценообразования в строительстве, промышленности и энергетике", проведенную с применением сравнительного и доходного методов по просьбе адвокатов Юрия ГАМБУРГА, защищал начальник отдела экспертной оценки компании Сергей ВАСИЛЕНКО. Сибирский центр оценил помещения в 5,5 миллиона рублей. "Битва" экспертов шла второе заседание подряд.
Освободили для экспертизы
В ходе почти пятичасового судебного процесса адвокаты Юрия ГАМБУРГА несколько раз пытались выяснить у Елены ШПАКОВОЙ и Сергея ВАСИЛЕНКО, влияет ли на рыночную стоимость недвижимости факт наличия на ней обременения. Больной эта тема стала потому, что, когда в 2007 году победитель муниципального конкурса ООО "Независимая экспертиза "Флагман" анализировало рыночную стоимость помещений "Чародейки", оно оценило их в 3,4 млн рублей, учтя, что на момент проведения экспертизы на объект судом был наложен арест. 23 июля 2007 года, когда ГАМБУРГ и ПЕТРЯКОВА подписались под соглашением, этот арест еще не был снят. Соответствующее постановление судьи Арбитражного суда Омской области Сергея ЯРКОВОГО вступило в законную силу через месяц, 20 августа.
Ни "Эксперт", ни Сибирский центр ценообразования при оценке "Чародейки" наличие обременения не учитывали, а директор ООО "Флагман" Николай МЕДВЕДЧЕНКО в суде до сих пор не появлялся.
Адвокат Сергей ДОНЧЕНКО допытывался у Елены ШПАКОВОЙ, обязан ли эксперт при оценке рыночной стоимости наряду с физическими характеристиками объекта учитывать конкретные имущественные права. Оценщик ответила, что в случае с "Чародейкой" она этого не делала.
– Этот вопрос я взял из учебника по оценке, где сказано, что в оценку недвижимости входят две эти основные составляющие, – сказал защитник ДОНЧЕНКО.
– При проведении экспертизы предполагалось отсутствие юридических факторов, влияющих на стоимость объекта, и на мне не лежало ответственности за их обнаружение, – ответила эксперт ШПАКОВА.
– То есть вы это не анализировали, – вступил судья Алексей ПОЛИЩУК. – Есть безвозмездное пользование почти большей частью этого объекта (имеется в виду нерасторгнутый договор о безвозмездном пользовании между мэрией и ОАО "Омскремчас". – "КВ"). Собственник, приобретая, имеет такое ограничение. Есть другое ограничение, а именно наложенный арест. Запрещено совершать сделки. Какая рыночная оценка может быть у объекта, с которого не снят арест? Это же влияет на цену – если есть запрет. За какую цену можно продать запрещенный объект, по которому сделка не разрешена? Ни за сколько? Или я неправильно понимаю? Нельзя заключить сделку. Отчуждение невозможно. Запрет. Если есть другие обременения: сервитуты определенные, безвозмездный пользователь, аренда... Вы их не учитывали, верно?
Своими рассуждениями судья вызвал недовольство адвоката ДОНЧЕНКО, который потребовал от председательствующего не спрашивать за защитника и не отвечать за специалиста. Судья ПОЛИЩУК ответил, что имеет право прерывать, тем более что на вопросы адвоката у эксперта ответить не получается. Позже защитник еще раз высказал недовольство тем, как судья ведет процесс, употребив фразу"перетасовывать в свою пользу", на что уже сам получил замечание.
Или так, или никак
Елена ШПАКОВА рассказала, что проводила оценку, отталкиваясь от предоставленных следователем материалов уголовного дела, а там ничего не было сказано об обременениях или ограничениях. Ей было известно лишь о соглашении от 23 июля (и она, и Центр ценообразования оценивали недвижимость по состоянию на эту дату), согласно которому департамент имущества обязался отозвать исполнительный лист.
– Из этого я сделала заключение, что установленная следователем дата 23.07.07 не случайна. Значит, собственность свободна и может быть реализована по рыночной стоимости.
По словам специалиста, оценщик анализирует только доступную информацию. Случается, заказчик (к примеру, банк) просит просчитать стоимость недвижимости с учетом обременения, однако если в задании ничего не указано, то этого не требуется.
Затем выяснилось, что арестованный объект вообще нельзя оценить с позиций свободного рынка.
– Если вы будете оценивать объект с учетом ареста, наложенного на имущество, будет ли являться та стоимость, которую вы получите, рыночной? – спросил прокурор Сергей ТРОЦЕНКО.
– В данном случае, я считаю, отчуждение должно производиться по рыночной стоимости. Само определение рыночной стоимости уже исключает какие-либо ограничения и какую-либо вынужденность, – сказала Елена ШПАКОВА, добавив, что те вопросы, которые были поставлены перед экспертизой, сами по себе исключали наличие на объекте обременения.
Окончательную ясность внес позже Сергей ВАСИЛЕНКО, объяснив, что стоимость арестованного имущества, то есть того, которое может быть реализовано при участии судебных приставов, называется ликвидационной и предполагает более сжатые сроки реализации.
Законы из будущего
Адвокат ДОНЧЕНКО отметил, что, оценивая объект по состоянию на 2007 год, ООО "Эксперт" ссылается на Федеральный закон "Об оценочной деятельности" в редакции от 2013 года. Позиция защиты — что это противоречит основополагающим принципам УПК РФ.
Елена ШПАКОВА. А что неправомерного? Новая редакция, а закон – 1998 года.
Сергей ДОНЧЕНКО. Там от закона могло не остаться ничего. Это основополагающий закон.
Е. Ш. А что плохого, что мы еще и на новую редакцию ссылаемся?
С. Д. У меня еще вопрос. Вы провели оценку недвижимости по состоянию на 23.07.2007 года, а федеральные стандарты оценки применили по состоянию на 22.10.2010 года. В связи с этим ваше заключение может считаться объективным?
Е. Ш. А почему нет?
С. Д. Но вы стандарты оценки применяете 2010 года, оценивая объект на 2007 год.
Е. Ш. Это мы стоимость определить не можем позже той даты, которая установлена, а стандартами и нормативной документацией можем пользоваться.
Как рассказала гендиректор ЗАО "Сибирский центр ценообразования в строительстве, промышленности и энергетике" Галина ФАДЕЕВА корреспонденту "КВ" после заседания, на котором она присутствовала, эксперт ШПАКОВА также использовала в своей оценке их (ЗАО "СЦЦСПЭ") сметные расчеты от 2011 года.
– Эксперт сравнила сметную стоимость в ценах 2011 года. Она говорит, что эти цены считал Сибирский центр ценообразования для Омской коллегии оценщиков. Она, видимо, не знала, что эти расчеты были составлены в текущем уровне цен 2011 года, – говорит Галина ФАДЕЕВА.
Почем лестницы?
Если ООО "Эксперт" в своем исследовании рассчитывало рыночную стоимость помещения, отошедшего к ПЕТРЯКОВОЙ исходя из его общей площади в 303 кв. м, то Сибирский центр ценообразования обосновал уменьшение оцениваемой недвижимости на 70 кв. м, занимаемых лестницами. Рабочая площадь объекта составила 233 кв. м. По мнению Сергея ВАСИЛЕНКО, при использовании сравнительного метода, который применял эксперт из "Эксперта", нельзя применять аналоги, расположенные на первом этаже, если решено оставить лестницу в составе общей площади. Специалист ЗАО "СЦЦСПЭ" полагает, что, умножая полученную среднюю стоимость 1 кв. м на метраж лестницы, эксперт незаслуженно приравнивает конструктивный элемент к коридорам и кабинетам.
– Если стоимость общей площади составляет 10 млн и туда включены лестницы, то мы получим, что стоимость лестницы площадью 70 кв. м составляет 2,3 млн рублей. За эти деньги можно было купить квартиру в этом районе. Разве это сопоставимо? – говорит Сергей ВАСИЛЕНКО.
Он признает, что лестница также имеет цену, однако в данном случае, по его мнению, она завышена.
Елена ШПАКОВА, напротив, убеждена, что раз в правоподтверждающих документах четко прописана площадь объекта, выбрасывать оттуда лестницы нельзя. Их, считает эксперт, можно использовать с пользой для дела — например, ставить там кофейные автоматы или банкоматы.
– А почему у вас в аналогах нет ни одного сравнения, где была бы такая же лестница на второй этаж? – спросил адвокат Олег ЛЮБУШКИН.
– Почему вы так решили? Герцена, 65 – это цоколь, – ответила Елена ШПАКОВА.
Также эксперт сравнивала "Чародейку", расположенную по Красному пути, 30, с помещениями в зданиях по улицам Гусарова, Красный путь, 18, Волочаевской, 15, к. 1.
Вопросы к Центру ценообразования
У ООО "Эксперт" к экспертизе ЗАО "СЦЦСПЭ" тоже много претензий. Одна из них – отсутствие дефектной ведомости и проекта реконструкции в расчетах Сибирского центра, оценившего затраты на необходимый "Чародейке" ремонт в 1 млн 971 тысячу рублей. На эту сумму, которую Елена ШПАКОВА относит к затратам на отделку и считает сильно завышенной, компания Галины ФАДЕЕВОЙ уменьшила стоимость недвижимости.
Сергей ВАСИЛЕНКО в отзыве на замечание поясняет, что из почти двух миллионов на отделку предназначается 407 тысяч рублей. Остальное – стоимость капитального ремонта кровли, инженерных сетей, пусконаладочных работ, пожарной сигнализации. "Эксперт же приравнял капитальный ремонт конструктивов к улучшенной отделке с элементами дизайна. Речь о реконструкции не идет. Это капремонт", – зачитал судья ответ Сибирского центра.
Также Елена ШПАКОВА отмечает, что, применяя дисконтирование при проведении оценки доходным методом, Сибирский центр противоречит сам себе. Прогнозируя увеличение расходов на недвижимость, оценщик из ЗАО не прогнозирует увеличение доходов, в том числе таких переменных величин, как рыночная арендная ставка, коэффициент загрузки, "что противоречит сути применения данного метода". То есть, даже если собственник как следует вложится в ремонт объекта, арендная плата все равно не вырастет. При этом, согласно экспертизе Сибирского центра, не прогнозируется и снижения коэффициента нагрузки в первом периоде ремонтных работ. Этот показатель стабилен на протяжении всего времени.
– Ставка арендной платы в прогнозируемый период составляла 495 руб./кв. м и не увеличивалась в течение трех лет кризиса, а лишь изменилась в меньшую сторону, до 300 руб./кв. м, – отвечают в Центре ценообразования, добавляя, что снижать арендную ставку они не стали.
Процент износа
Экспертные организации не сходятся и в оценке процента износа объекта в 2007 году. "Эксперт" взял соответствующие данные из техпаспорта 2006 года, согласно которому помещение было изношено на 11%. Центр ценообразования, применив ведомственные строительные нормы (ВСН), установил, что износ был 29%. "Недопустимо применять процент износа 11% для здания, которое стоит с 1989 года, у которого протекает крыша и которое требует капитального ремонта", – заявил эксперт ВАСИЛЕНКО, по мнению которого нормативные показатели, полученные в БТИ, далеки от истины.
Судья. А вы близки к истине?
Сергей ВАСИЛЕНКО. Я говорю о том, что помещение с протекающей крышей разве может иметь 11% износа? Нет.
Судья. А что? Зависит от площади здания, от степени протекания. Вы же специалист. У нас и в этом здании протекает кое-где крыша. Ничего страшного, все функционирует. Ремонтируется крыша и все.
С. В. И помещение требует капитального ремонта.
Судья. Какие методики, в отличие от ШПАКОВОЙ, вы использовали, чтобы истину определить?
С. В. Есть такие ВСН, то есть строительные нормы.
Галина ФАДЕЕВА. Вот есть ведомственные строительные нормы ВСН 58-88.
Судья. Хорошо. Там про Красный путь, 30 сказано что-нибудь?
Г. Ф. Процент износа определяется в соответствии с износом конструктивных элементов.
Судья. Я еще раз говорю, там про Красный путь, 30 что-то есть? Мы понимаем, что есть ведомственные строительные нормы. Ну, это просто стандарт определенный. Я хотел узнать что-то про Красный путь, 30 по состоянию на июль 2007 года.
С. В. За истину принимаются не данные техпаспорта, а применяются ВСН, делаются описания конструктивных элементов, фундаментов, полов, проемов. В зависимости от того, каково техническое состояние каждого конструктивного элемента, дается диапазон процента износа этого элемента. Допустим, истертость пола – один процент, другой элемент – другой.
Судья. Как мы вернемся сейчас в 2007 год и посмотрим, что там было?
С. В. Фотографии же есть.
Судья. Спасибо! Не по техническому паспорту, а по фото. Оказывается, по фотографии.
Позже Сергей ВАСИЛЕНКО добавил, что у каждого конструктивного элемента имеется межремонтный срок службы, который не был учтен Еленой ШПАКОВОЙ. Последняя утверждает, то примененный ею метод эффективного возраста был единственным возможным. По фотографиям исследовать износ конструктивных элементов с применением ВСН, настаивает она, невозможно.
К тому же собственник помещений второго этажа, по мнению представителя ООО "Эксперт", не обязательно должен был самостоятельно ремонтировать кровлю здания.
Для сравнения
Эксперт ВАСИЛЕНКО считает, что к каждому объекту аналогов нужно было применять не среднюю стоимость, как это сделал оценщик от следствия, а средневзвешенную. Противоположное, по его словам, привело к тому, что "Чародейка", оцененная следствием, оказалась дороже объектов в хорошем состоянии.
Обвиняемый Юрий ГАМБУРГ считает, что в распоряжении Елены ШПАКОВОЙ были куда более подходящие аналоги, нежели те чересчур дорогие, которые она использовала. Если Сибирский центр сравнивал "Чародейку" с объектами, стоимость 1 кв. м которых варьировалась от 32 до 39 тыс. рублей, то ООО "Эксперт" — от 39 до 56 тыс. рублей. Елена ШПАКОВА утверждает, что на рынке была представлена недвижимость и по 70 тыс. руб. за 1 кв. м, но она от такой отказалась.
Юрий ГАМБУРГ. В 2007 году огромный объем имущества продавался. Цены были разные, и аналогов в этом году можно было найти массу. Это точно я вам могу сказать. Вот вы назвали цену 70 тысяч за кв. м. Это где? Что это за имущество?
Елена ШПАКОВА. Щербанева, 35. Это офисное такое здание.
Ю. Г. Я хорошо знаю, где Щербанева, 35. Это офисное здание класса А.
Е. Ш. Я тоже знаю, потому и не взяла его.
Ю. Г. Это совсем другие аналоги, чем помещения на Красном пути – Кемеровской. Аналоги, которые вы брали, – 52, 56 тыс. рублей за кв. м. Мы все жители Омска, тем более я работал в имуществе. Если спросить сейчас у риэлторов, они вам скажут, что это дорогая цена. Помещения по такой цене – это или отдельно стоящие здания, или которые можно использовать под торговые площади, или это помещения в торговых комплексах. Там да, но это уровень другой совсем, для другого использования. На мой взгляд, вы взяли самые дорогие аналоги.
Таинственное исчезновение
Как отметил адвокат Константин РИВКИН, из материалов дела куда-то исчезла добрая часть отчета 2012 года, выполненная по заказу нового собственника помещений "Чародейки" Галины МИНИНОЙ компанией "Эталон". По словам эксперта ШПАКОВОЙ, следователь в качестве дополнения представлял ей данный отчет – "прошитый и пронумерованный", однако в уголовном деле страницы с 37 по 53 отсутствуют. Специалист сказала, что она при оценке рыночной стоимости объекта этой экспертизой все равно не пользовалась, так как перед "Эталоном" ставились совсем другие вопросы (об определении стоимости аренды), однако загадка осталась.
Мнение
Как уже было сказано, на заседании суда присутствовали гендиректор ЗАО "СЦЦСПЭ" Галина ФАДЕЕВА, которая, по ее словам, не только руководила процессом оценки, но и принимала в нем непосредственное участие, а также ее заместитель Ольга НИКИФОРОВА, отвечавшая за подготовку смет объекта. Хотя Сибирский центр работал над исследованием "Чародейки" в составе пяти специалистов, выступал в суде пока только Сергей ВАСИЛЕНКО. Руководитель центра и ее зам выслушали ответы эксперта из "Эксперта", а выразить свое к ним отношение смогут, когда их самих вызовут на допрос. Не дожидаясь этого, "КВ" по завершении процесса попросили Галину ФАДЕЕВУ прокомментировать услышанное на суде. Гендиректор Центра ценообразования уверена, что экспертиза ООО "Эксперт" "подгонялась под какую-то заранее определенную цену".
– Мы этот объект знаем с 2003 года, часто ходим туда, – рассказывает Галина ФАДЕЕВА. – Задавался вопрос, почему нет дефектной ведомости. А она не нужна! Мы инженеры, профессионалы. Мы сразу смотрели объем по техническому паспорту. Зашли в здание, посмотрели, составили смету. Зачем нам дефектная ведомость? Если бы был заказчик и подрядчик, то тогда мы, три стороны, ее бы составили.
Процент износа 11% определен совершенно неправильно. Есть ведомственные нормы, утвержденные Госстроем России, где точно указан процент износа. Так как мы в 2007 году не могли выполнить осмотр здания, необходимо пользоваться имеющимися нормативными документами. Такими являются ВСН-58. Мы определили средневзвешенный износ по конструктивным элементам. Он составил 29%.
Оценочная стоимость в 50 и более тысяч за кв. м – я таких цен не знаю. Такие помещения с евроремонтом, но никто почти таких зданий не продает. Нам указали на то, что мы дисконтировали стоимость за кв. м. Это были кризисные годы. Аренда только уменьшалась, вне зависимости от ремонта, но никак не повышалась. И сейчас здания все стоят.
