Все рубрики
В Омске воскресенье, 3 Ноября
В Омске:
Пробки: 4 балла
Курсы ЦБ: $ 97,5499    € 106,1426

Марина ДМИТРЕНКО: «Мы практически ежедневно сталкиваемся с проблемами при оформлении документов на объекты недвижимости»

25 ноября 2015 12:18
3
5023

С июля 2015 года многие собственники коммерческой недвижимости в Омске не могут оформить сделки купли-продажи. Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Омской области и Управление Росреестра по Омской области выносят решения об отказах в кадастровом учете и регистрации прав по нежилым помещениям, в которых кадастровыми инженерами зафиксировано изменение площади за счет установки или демонтажа внутренних перегородок. О причинах этих проблем и способах их решения обозреватель «КВ» Николай ГОРНОВ поговорил с Мариной ДМИТРЕНКО, директором центра кадастровых, оценочных и юридических услуг «Кадастр-М».

– Марина Павловна, что-то изменилось в законодательстве? По каким причинам встали сделки с коммерческими помещениями, в которых собственники делали перепланировку?

– В законодательстве никаких изменений не произошло. В Управлении Росреестра по Омской области новые требования обосновывают тем, что в апреле получено некое разъяснение от Минэкономразвития России № Д23и-1578, в котором сказано, что «в настоящее время понятия «перепланировка» и «переустройство» и связанные с ними процедуры (работы) отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт».

На мой взгляд, это всего лишь точка зрения, поскольку Минэкономразвития не наделено полномочиями по разъяснению законодательства да и в самом письме не содержится никаких обоснованных ссылок на изменение действующих норм в отношении перепланировок и реконструкций. И вообще очень странно, что на письмо из Минэкономразвития РФ, полученное Росреестром в апреле, стали ссылаться только с июля. Тем не менее позиция органа кадастрового учета и Росреестра изменилась и собственников помещений теперь обязывают представить документы, что выполнена именно перепланировка, а не реконструкция. А если реконструкция, то требуют представить акты ввода объекта в эксплуатацию.

– Почему собственники не могут получить документы на перепланировку?

– Потому что Росреестр не может конкретно сказать, какие именно документы ему требуются, а действующим законодательством они не предусмотрены. В Росреестре говорят: принесите нам некое заключение из некоего уполномоченного муниципального органа, которое бы содержало информацию о том, что выполненные работы не являются реконструкцией. А собственники кроме проектной документации и заключения проектной организации ничего другого получить не могут в принципе. Наши заказчики – законопослушные люди. Они готовы собирать необходимый пакет документов, но не знают, как это сделать. Они обращались и в департамент строительства администрации города Омска, который принимает объекты в эксплуатацию, и в департамент архитектуры, который выдает разрешение на строительство, и в Главное управление государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области. Но во всех этих структурах отвечают, что выдавать такие заключения не уполномочены. Разрешение на реконструкцию и строительство – это пожалуйста. А выдать документ, подтверждающий отсутствие необходимости получать разрешение на реконструкцию, орган местного самоуправления отказывается. Перепланировка – это, мол, зона ответственности проектировщиков.

– А где проходит граница между понятиями «реконструкция» и «перепланировка» помещений?

– Все требования к процедурам согласований перепланировок и реконструкций, как и сами понятия «перепланировка» и «реконструкция», они содержатся в Жилищном кодексе РФ и Градостроительном кодексе РФ. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ реконструкция объектов капитального строительства – это изменение параметров объекта капитального строительства – высоты, количества этажей, площади, объема.

– Если пристройку или надстройку сделал к магазину, то это реконструкция, а перегородку сдвинул – перепланировка?

– Пристройка и надстройка – это явные признаки реконструкции. Или если капитальную стену сломали, чтобы сделать новый вход с улицы, – это тоже реконструкция. Причем к объектам капитального строительства Градостроительный кодекс РФ относит здания, строения, сооружения и объекты, строительство которых не завершено. Нежилых помещений в этом перечне нет. То есть реконструкция, в соответствии с действующим законодательством, может проводится только в отношении здания или сооружения.

– Новые требования коснулись только нежилой недвижимости? Или сделки с квартирами, где были перепланировки, тоже не регистрируют?

– Нет, с квартирами никаких проблем нет. Все требования к перепланировкам квартир и порядок их оформления установлен Жилищным кодексом РФ. Проблема в том и состоит, что федеральным законодательством до сих пор не регулируется порядок проведения перепланировок в нежилых помещениях. Положение о порядке оформления разрешений на переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах разрабатывалось и даже было утверждено приказом Госстроя РФ № 169 от 30 декабря 1999 года, но этот документ не вступил в законную силу в связи с отказом в государственной регистрации Минюстом России.

На уровне субъекта Федерации и на уровне муниципалитета тоже никаких нормативных документов нет. В 90-х годах порядок перепланировок в нежилых помещениях регулировался постановлением главы администрации города Омска № 854-п от 27 июля 1995 «О порядке перевода жилых помещений в нежилые и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в городе Омске», но это постановление было отменено в марте 2002 года «на основании протеста прокуратуры города Омска».

На семинарах, проводимых кадастровой палатой, вопрос перепланировок активно обсуждается. Вполне понятно, что специалисты кадастровой палаты и регистраторы хотели бы видеть заключение некого компетентного органа о том, что демонтированная или установленная в нежилом помещении на первом этаже жилого дома перегородка не оказала негативного влияния на устойчивость всего многоквартирного дома. Вот только собственники нежилых помещений не понимают, почему их не предупредили о том, что с определенной даты они не смогут распоряжаться своей недвижимостью. Органы исполнительной власти, контролирующие строительство и реконструкцию в регионе, похоже тоже не были уведомлены о переменах.

– Сегодня на рынке недвижимости и так-то непростая ситуация...

– Совершенно верно. Рынок недвижимости стагнирует. Кто-то из собственников долго искал покупателя на свою собственность, а теперь, когда покупатель появился, он не может оформить сделку. У кого-то стоит вопрос получения кредита на развитие бизнеса под залог недвижимости, а ему приостанавливают кадастровый учет. Безусловно, вопрос безопасности важен. Но важны, я считаю, и права собственников распоряжаться своим имуществом. Они не могут собрать документы, которые никто не может им дать. Все законы, а также любые нормативные акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, должны быть официально опубликованы и доступны для всеобщего сведения.

Меня, как кадастрового инженера, этот вопрос тоже беспокоит, поскольку основной вид деятельности ООО «Кадастр-М» – кадастровые работы. Договор подряда на выполнение кадастровых работ – это публичный договор. В соответствии с Гражданским кодексом РФ мы обязаны оказать услугу любому обратившемуся. А если мы не можем ее оказать, то у нас должны быть серьезные причины для этого. В данном случае я не могу объяснить своим заказчикам причины, по которым не гарантирую прохождение кадастрового учета изменений объекта, и не могу дать перечень документов, которые он должен предоставить в этой ситуации. Причем в такой же ситуации оказались и муниципалитеты, и областная власть, поскольку нежилые помещения с перепланировками есть и в муниципальной, и в государственной собственности.

– В других городах сделки с перепланированными нежилыми помещениями тоже не регистрируют?

– Я не слышала, чтобы в других городах возникали такие же проблемы, как в Омске.

– И что делать?

– Насколько я знаю, городская администрация обращалась за разъяснениями в Департамент недвижимости Минэкономразвития и получила ответ, в котором министерство обосновывает свою позицию неким мнением, которое было по этому поводу высказано в письме Минстроя России, что понятие «перепланировка» не может применяться по отношению к нежилым помещениям, а должны применяться более широкие понятия, такие, как «реконструкция» и «капитальный ремонт». При этом Минэкономразвития подтверждает еще раз, что все вышесказанное – это всего лишь точка зрения, которая не препятствует руководствоваться нормами законодательства РФ в понимании, отличающемся от положений письма Минэкономразвития. А нормативных правовых актов, которые бы обязали собственника нежилого помещения при перепланировке собирать какие-либо заключения и акты ввода в эксплуатацию на сегодняшний день нет.

Наша организация практически ежедневно сталкивается с проблемами при оформлении документов на объекты недвижимости. Иногда источником проблем являются сами заявители, и тогда мы стараемся им помочь. Но есть и такие вопросы, решение которых от собственника либо вообще не зависит, либо зависит очень в малой степени. Бывало, что индивидуальный жилой дом оказывался в зоне среднеэтажной или многоэтажной застройки, а у собственника имелось свидетельство на земельный участок, предоставленный под ИЖС. Или акты приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома не соответствовали установленной форме. Или невозможно было сформировать земельный участок под многоквартирным домом в связи с отсутствием утвержденного проекта межевания территории. Постановка на кадастровый учет нежилых помещений, где производилась перепланировка, – это проблема из того же ряда. Сколько я общаюсь с собственниками, все мне говорят одно: они не против оформления перепланировок. Они просят лишь дать им алгоритм действий. В той же Москве, например, давно уже узаконен порядок регистрации перепланировок в нежилых помещениях. Неплохо бы аналогичный документ принять наконец и в Омске.

Комментарии
николай 18 февраля 2017 в 18:53:
Да ни где нет с этим проблем. Проводишь собрание собственников дома, получаешь согласие, и все.
Валерий 4 июля 2016 в 19:39:
Я переводил жилое помещение в нежилое в 2006 году. После перепланировки получил акт приемки помещения в эксплуатацию. Помещение сдал в аренду. Арендаторы не платили за аренду — подал в суд. Судился 4 года. 2015 подал заявление в УФРС на регистрацию-отказали. Сказали что акт приема помещение недействителен, что он отменен. Все нужно заново писать заявление, подписи жильцов...Дурдом...
Владимир 2 декабря 2015 в 16:53:
Я и уже давно поступаю проще, собрав все идиотские ответы от всех кого можно иду в суд и прошу сохранить помещение в переустроенном и перепланированном виде по аналогии с нормами ЖК в отношении жилых помещений. Самая интересная позиция у представителей архитектуры — если квартира, то перепланировка, а если это бывшая квартира в которой офис, то это реконструкция.Последний случай, когда в Первомайском суде отказ администрации Советского АО на перепланировку был признан незаконным. Господи, где мы живём!
Показать все комментарии (3)

Ваш комментарий


Наверх
Наверх
Сообщение об ошибке
Вы можете сообщить администрации газеты «Коммерческие вести»
об ошибках и неточностях на сайте.