Оценку объектов капитального строительства в Омске в 2017 году проводить, возможно, будут уже не частные оценщики, а государственные
Ольга УМОВА
6 июля замминистра имущественных отношений Омской области Евгений КОЗЛОВ в ходе брифинга разъяснил положения нового ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который вступает в силу с 1 января 2017 года. По его словам, не исключено, что запланированную в 2017 году кадастровую оценку объектов капитального строительства в регионе будет проводить уже не оценщик, определенный на торгах, а специально созданное бюджетное учреждение.
– Сейчас ФЗ «Об оценочной деятельности» предписывает региону проводить государственную кадастровую оценку, объявляя торги и на них выбирая исполнителя. Со вступлением в силу нового ФЗ мы не будем проводить торги, а определять кадастровую стоимость будем, давая поручение нашему бюджетному учреждению. Региону предписано создать такое учреждение. Мы решаем сейчас вопрос, будет ли это новое учреждение, либо на базе существующего юридического лица – Центра технической инвентаризации – его создадим. Но там другая правовая форма, и мы пока считаем, как будет дешевле, – сообщил КОЗЛОВ. Учреждению нельзя будет заниматься иной оценкой, только кадастровой, к оценщикам также определены требования по образованию и опыту работы, так, оценщик, который будет подписывать отчет, должен иметь стаж не менее 3 лет. При этом БУ будет отвечать за результат своей работы, в том числе за причиненные убытки.
– В целом закон ориентирован на то, чтобы развернуть кадастровую оценку к обществу: будет больше информированности. После того как бюджетное учреждение проводит оценку, оно должно опубликовать промежуточный отчет, который будет выставлен на 60 дней на обозрение, и каждый человек может подать свои замечания к отчету. Каждое замечание учреждение обязано рассмотреть, и только потом отчет можно направлять на утверждение. Любопытный момент: в случае совершения учреждением ошибки при исправлении ошибки кадастровая стоимость объекта не может быть увеличена, – продолжает замминистра.
Несмотря на то, что закон вступает в силу с начала 2017 года, предусмотрен переходный период до 1 января 2020 года, в течение которого можно еще проводить кадастровую оценку по прежнему законодательству. «Правительство Омской области должно принять решение, когда мы переходим на новый закон. Конечно, это станет возможным только после того, как федеральные органы власти выпустят необходимые подзаконные акты», – говорит Евгений КОЗЛОВ. При этом периодичность проведения кадастровой оценки осталась прежней: не чаще, чем раз в три года, и не реже, чем раз в пять лет. В 2017 году минимущества планирует провести новую кадастровую оценку объектов капитального строительства, а также кадастровую оценку земель промышленности и земель особо охраняемых территорий. «Если подзаконные акты будут приняты до нового года и мы успеем создать учреждение, и правительство примет решение о переходе, то можем провести оценку по-новому. На мой взгляд, смысла ждать нет, есть смысл переходить на новое законодательство. Если не опробуем в переходный период, сложнее будет пробовать потом, когда уже нельзя станет работать по-старому. Думаю, нам более выгодно проводить оценку по новым правилам, особенно если учесть накопленный ранее негатив. Сейчас процедуры прозрачнее», – считает КОЗЛОВ.
Что касается пересмотра уже утвержденной кадастровой стоимости, закон дает субъекту право создать комиссию, которая будет этим заниматься. Кроме того, остается возможность и обратиться в суд с требованием установить кадастровую стоимость в размере рыночной. «Опасения оценщиков можно понять, конкурсов на проведение кадастровой оценки не будет, они теряют доход. Но в целом закон скорее, наоборот, развернулся к предпринимателям, к гражданам. К субъекту РФ при этом предъявляются жесткие требования, заложена серьезная ответственность учреждения, причем в законе дополнительно подчеркнуто, что субсидиарную ответственность несет учредитель», – подчеркнул Евгений Юрьевич.
Александр ДМИТРЕНКО,
директор ООО «Юридическая компания «ОМЭКС-ЛЕКС»:
«Когда государство выступает и заказчиком, и исполнителем, высока вероятность, что оно может начудить»
– Отношение к закону у меня двоякое, есть и плюсы, и минусы. Во-первых, в нем неудачное легальное определение «кадастровая стоимость» и нет соотношения рыночной и кадастровой стоимости. Но их нельзя разделять, кадастровая стоимость не должна отклоняться от рыночной более, чем на плюс-минус 20%.
Самое главное, что мне не нравится, – для проведения кадастровой оценки будет создано специальное госучреждение. Государство выступает и заказчиком, и исполнителем, и в такой ситуации велика вероятность, что государство может начудить.
Еще один минус в том, что комиссия по оспариванию будет теперь не при Росреестре, а при субъекте РФ, и субъект может ее создать, а может и не создавать. Если региональные власти не захотят этого делать, то никто не заставит. Правда, можно сразу в суд идти. Но для налогоплательщика, я уверен, проще бы было в комиссии оспорить, чтобы не нести судебные расходы. Ведь если идешь в суд, то в обязательном порядке будет проводиться судебная экспертиза, а это дополнительные расходы на оценку и оплату услуг юристов, которые невозможно возместить.
Из плюсов могу отметить внедрение процедуры публикации предварительного отчета. Каждый налогоплательщик сможет посмотреть, как оценен его участок, и написать замечания исполнителю. Возникает здесь только один вопрос: сколько налогоплательщиков смогут воспользоваться этим благом, ведь для того, чтобы в отчете разобраться, нужно, как минимум, иметь квалифицированного юриста.
Также законом введено понятие «внеочередная кадастровая оценка» и устанавливаются критерии, при которых она должна быть проведена. Один из критериев – если после проведения оценки стоимость более чем 30% объектов собственники оспорили. Из нашей практики – в лучшем случае оспорят 0,5%, так что норма эта изначально мертвая.
Олег АМЕЛИН,
генеральный директор ЗАО «ИнвестАудит», председатель Омского регионального отделения ООО «Российское общество оценщиков»:
«Для оценочного сообщества большой трагедии нет: кадастровой оценкой серьезно занимались единицы»
– В целом я положительно отношусь к принятому закону, потому что ситуация, сложившаяся вокруг кадастровой оценки, требовала кардинальных изменений. При этом могло быть два варианта: ужесточение требований к оценщикам, выполняющим кадастровую оценку, или создание института государственных оценщиков, законодатель решил пойти по второму пути. Для оценочного сообщества большой трагедии в этом нет, поскольку кадастровой оценкой серьезно занимались единицы, для них это, конечно, существенная потеря дохода, для остальных это несущественно. Оспаривание кадастровой стоимости все равно остается, так что работа для оценщиков найдется. Правда, с оспариванием тоже намудрили: создание комиссий по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости является необязательным и отдается на откуп субъекту РФ, но зато и юридическим, и физическим лицам теперь не обязательно обращаться в комиссию перед тем, как идти в суд.
Для предпринимателей тоже есть хорошие новости: 3 июля был принят еще один закон, касающийся кадастровой оценки, – № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который фактически устанавливает мораторий на увеличение кадастровой стоимости! Текст закона очень сложно сформулирован, но если я правильно его понял:
1. Все платежи, считаемые из кадастровой стоимости, должны считаться из кадастровой стоимости, которая была актуальна на 1 января 2014 года.
2. Пункт 1 не применяется, если после 1 января 2014 года кадастровая стоимость была снижена по каким-то причинам.
3. С 1 января 2017 года до 1 января 2020 года все полученные результаты кадастровых оценок не применяются, действуют результаты оценки по состоянию на 1 января 2014 года или пониженные.
Конечно, остается еще ряд вопросов и неясностей, например, в штате ГБУ достаточно иметь одного специалиста с опытом работы в оценке более трех лет (при том что независимые кадастровые оценщики сегодня должны иметь в штате по основному месту работы не менее 12 оценщиков, 5 из которых должны иметь опыт работы в оценке не менее 5 лет каждый); также нет запрета на привлечение иных лиц к работам, которые не являются непосредственно определением кадастровой стоимости, но сопряжены с ним. Есть и ряд других «заковырок». Но когда начнем по новому ФЗ работать, будет формироваться практика, возможно, будут еще какие-то изменения.
