и предлагает опираться на «справедливую» кадастровую оценку, а не на рыночный способ расчета
Региональные власти обещают снизить выкупную цену на земельные участки, реализуемые без торгов. Вместе с тем другие изменения в законодательстве влекут, по словам участников рынка, рост арендной платы за землю, предоставленную без торгов. Головной боли инвесторам добавляет необходимость делать за свой счет проекты межевания территории, а малому бизнесу – невозможность зарегистрировать произведенную перепланировку нежилых помещений. Двухчасовой разговор о проблемах, связанных с землепользованием и не только, организовало 6 октября Агентство развития и инвестиций Омской области. Участвовали в работе круглого стола все заинтересованные ведомства – от Росимущества до профильных городских департаментов. Интересы бизнеса представляли директор юридической компании «ОМЭКС-ЛЕКС» Александр ДМИТРЕНКО, директор ООО «Лизгунов и Партнеры» Олег ЛИЗГУНОВ и гендиректор ООО «Кадастр-М» Марина ДМИТРИЕНКО.
По словам начальника отдела земельных ресурсов министерства имущественных отношений Омской области Елены ГРЕБЕНЩИКОВОЙ, ведомством сформирован ряд проектов, которые нацелены на то, чтобы поддержать предпринимателей в текущей экономической ситуации.
В частности, меняется порядок расчета выкупной цены на земельные участки, предоставляемые без проведения торгов. Соответствующие изменения минимущества сформировало в постановление облправительства № 275, в котором предлагается установить дополнительные случаи определения цены земельных участков для субъектов малого и среднего бизнеса, являющихся собственниками помещений и сооружений на приобретаемых земельных участках. Для них предлагается ставку снизить с существующей в размере 40% от кадастровой стоимости до 30%.
– Общественный совет при минимуществе действительно одобрил этот проект. Конечно, хотелось бы побольше льготу, поменьше процент, такие пожелания высказывались, но хоть что-то надо попробовать. Если оживится выкуп, значит, правильное решение принято, если останется на том же нулевом уровне, значит, надо что-то еще думать, – прокомментировал Олег ЛИЗГУНОВ.
А Александр ДМИТРЕНКО напомнил, что до 2015 года выкупная цена формировалась из расчета 15% от кадастровой стоимости для малого и среднего бизнеса, 20% – для крупного, а потом враз выросла до 40%. В других регионах, по его наблюдениям, в ставках сейчас разнобой – от 2,5% от кадастровой стоимости до 100%.
– Давайте выйдем с предложением о том, чтобы была создана рабочая группа, которая бы изучила опыт других регионов, как у них на активность бизнеса влияют существующие ставки. Наша задача в том, чтобы три интереса – предпринимателей, инвесторов и бюджета – учесть. Если мы будем пополнять городской бюджет за счет механического увеличения процентов и ставок, то, безусловно, мы просто будем уменьшать налогооблагаемую базу, – предложил участникам круглого стола ДМИТРЕНКО.
Кроме того, как сообщила ГРЕБЕНЩИКОВА, планируется внести изменения в областное постановление № 108, которое предусматривает порядок расчета размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Омской области и участки, право собственности на которые не разграничено. Здесь также будет введен дополнительный случай применения понижающего коэффициента – 0,075% от кадастровой стоимости – при предоставлении земли для строительства многоквартирного дома с привлечением средств дольщиков, обязательства перед которыми не были исполнены (этот коэффициент для земли под так называемыми проблемными домами действовал и ранее). Также министерство предполагает ввести понижающий коэффициент для расчета арендной платы за участки, предоставленные под строительство многоэтажек, детских садов и школ, – установить ставку в 0,5% (вместо действующих 2% от кадастровой стоимости).
Еще одна правка в постановление регионального правительства, как рассказала ГРЕБЕНЩИКОВА, позволит изменить порядок определения ежегодной арендной платы под объектами незавершенного строительства, которая сегодня определяется на основании отчета о рыночной стоимости по формуле (рыночная стоимость умножается на действующую ставку рефинансирования).
– Предлагаем определять арендную плату путем определения ее рыночного размера. Это будет наиболее объективно. Но, как показала практика, по существующему порядку арендная плата ниже, – признала ГРЕБЕНЩИКОВА.
– Арендная плата, определенная рыночным способом, – запредельная, тем более при отсутствии данных по рынку, как бы хуже еще не стало, действительно, – заявил ЛИЗГУНОВ, напомнив ряд провальных аукционов, проведенных в прошлом году городским департаментом имущественных отношений. Тогда департамент проводил за свой счет рыночную оценку, но в итоге сформированная начальная цена, по наблюдениям ЛИЗГУНОВА, не привлекла бизнесменов.
Александр ДМИТРЕНКО также выразил сомнения в том, что есть необходимость делать рыночную оценку. «Почему не взять кадастровую оценку, тем более что она сейчас стала более-менее корректной, приближенной к рыночной стоимости? И при этом не потребуется тратить деньги из городского бюджета. Вызывает сомнения еще и объективность этой рыночной оценки, потому что заказчик – департамент, и он же будет исполнять этот отчет», – заявил он. Как добавила ГРЕБЕНЩИКОВА, на уровне городского депимущества есть нормативно-правовой акт, позволяющий устанавливать начальную цену аренды на аукционе в размере процента от кадастровой стоимости, у области же нет оснований для принятия такого правового акта, потому что нет достаточного количества участков, чтобы, используя рыночные данные, определить адекватный процент. Город, уверена ГРЕБЕНЩИКОВА, по этому пути пойти может.
Реплику вставила и замдиректора депимущества Елена ХАЛИМОВА, добавившая, что речь в постановлении № 108 идет вовсе не об аукционах. На аукционах, по словам ХАЛИМОВОЙ, действительно долгое время шла ориентация на рыночную оценку, но сегодня город ушел от этого, и не для того, чтобы сократить затраты, а«с целью исключения коррупциогенного фактора». «Рыночная оценка – субъективная вещь, и это орган местного самоуправления учел».
Любопытный пример уже собственно по арендной плате привел ДМИТРЕНКО, рассказавший, что посчитал по предложенной формуле расходы по конкретному земельному участку и пришел к выводу, что арендатор за два года аренды заплатит ровно столько, сколько хватит на то, чтобы эту землю купить.
– Это несоразмерные вещи, арендная плата должна быть подъемной и понятной. Ко мне сейчас много клиентов обращается с вопросом о том, что делать с землей, и многие делают вывод о том, что от занимаемых участков придется отказываться, – прокомментировал директор компании «ОМЭКС-ЛЕКС». По его мнению, в такой ситуации неплатежи по аренде земли в городской бюджет будут только увеличиваться. По словам Олега ЛИЗГУНОВА, многие предприниматели еще просто не в курсе, сколько им придется платить – департамент пока не добрался до перерасчета.
– Если не устраивает арендная плата, что мешает выкупить? – поинтересовался начальник отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Омской области Евгений КОЧЕРГИН. На что получил комментарий ЛИЗГУНОВА о том, что ряд владельцев помещений, прежде всего промышленных, априори по пути выкупа пойти не могут – в том случае, если в принадлежащем предпринимателю здании есть хотя бы одна комнатушка, находящаяся в государственной собственности, то выход только один – аренда.
– Поэтому в 108-м постановлении надо или сохранить прежний порядок, или если никак нельзя уйти от рыночного способа, то хотя бы с самими ставками поработать, дифференцировать их, – считает ЛИЗГУНОВ.
Добавим, что по завершении разговора участники обсуждения приняли решение утвердить резолюцию, в которой будут учтены все высказанные пожелания и даны рекомендации ответственным ведомствам.
