Глава департамента финансов мэрии уверен: кадастровую стоимость нельзя брать за основу при расчетах ставки арендной платы за землю
27 февраля в правительстве региона после долгого перерыва собралась рабочая группа по вопросам реализации постановления № 108-п.
Рабочая группа
Ее работа возобновлена по распоряжению врио губернатора региона Александра БУРКОВА. Напомним, что постановление вступило в силу в мае 2015 года и установило нелояльные с точки зрения бизнеса условия аренды земли под зданиями, сооружениями и объектами незавершенного строительства. Для расчета арендной платы стала применяться рыночная стоимость земельного участка, умноженная на выраженную в процентах ставку рефинансирования Центробанка. Предпринимателям пришли квитанции с миллионными долгами. Около года шли разбирательства в судах, в итоге 2 ноября 2017 года Верховный суд отменил два основополагающих пункта положения № 108-п, которые устанавливали порядок расчета арендной платы исходя из рыночной стоимости участка и ставки рефинансирования и предусматривали право власти в одностороннем порядке пересматривать размер арендной платы в зависимости от инфляции.
В составе рабочей группы под руководством вице-губернатора Татьяны ВИЖЕВИТОВОЙ произошли изменения. В частности, в нее вошел зампред правительства региона Дмитрий УШАКОВ, поскольку он курирует два профильных министерства – минимущества и минэкономики. Правда, в связи с командировкой на заседании его не было. По этой же причине отсутствовали депутаты Законодательного собрания Сергей КАЛИНИН и Валерий КОКОРИН, а также министр экономики Расим ГАЛЯМОВ.
Методические рекомендации
Одним из важных, имеющих отношение к 108-му постановлению, документов Татьяна ВИЖЕВИТОВА назвала принятые 29 декабря 2017 года на уровне Минэкономразвития РФ методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: «Мы этот документ долго ждали. Он отвечает на многие вопросы, в том числе, как сложилась судебная практика».
Одной из нерешенных проблем остается определение размера ставки ежегодной арендной платы. Бизнес-сообщество предлагает брать за основу расчетов кадастровую стоимость и предусмотреть ставки в зависимости от вида разрешенного использования и вида деятельности. Городская администрация и министерство имущественных отношений считают более верным определять арендную плату в каждом конкретном случае на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков. «Нам с вами нужно принять единое, согласованное с правительством Омской области и с администрацией города Омска решение по поводу того, как мы будем дальше действовать», – поставила задачу Татьяна ВИЖЕВИТОВА. «Мы должны прийти к общему знаменателю, определиться, по какому пути пойдем, чтобы нам опять не попасть в неприятную ситуацию», – согласился с ней министр имущественных отношений Борис СМОЛЬНИКОВ.
Начальник правового управления минимущества Александра МАГДЕНКО пояснила, что методические рекомендации Минэкономразвития РФ объясняют, каким образом должны быть реализованы принципы определения арендной платы. Речь и об экономической обоснованности, и о предсказуемости расчетов. «Необходимо не допускать частые изменения арендной платы по договору, учитывать в том числе стратегию экономического развития региона. Что касается принципа предельно допустимой простоты расчета арендной платы, здесь методические рекомендации советуют опираться на кадастровую стоимость, поскольку сведения о ней находятся в свободном доступе. Но использование рыночной рекомендуется в случаях, когда земельный участок застроен либо есть ограничение прав. Мы попытались учесть все рекомендации при подготовке нового порядка», – рассказала Александра МАГДЕНКО. Она пояснила, что методические рекомендации предусматривают и смешанный тип расчетов: «Они говорят, что размер арендной платы исходя из кадастровой стоимости нужно определять в исключительных случаях, применительно к нашему проекту это социально значимые виды деятельности или исключения. Что касается рыночного подхода, то здесь рекомендации касаются застроенных земельных участков и в отношении которых есть обременения и ограничения».
Экономическое обоснование
Руководитель департамента учета собственности и земельных отношений минимущества Елена ХАЛИМОВА напомнила присутствующим, что ключевым моментом признания недействующим постановления №108-п явилось отсутствие экономического обоснования при установлении размера арендной платы. Она пояснила, что сегодня уже ведется работа с оценщиками. В марте министерство надеется получить от них отчет по экономическому обоснованию ставок и приступить к разработке нормативного акта. При этом предварительная работа над текстом правового акта уже ведется.
В министерстве соглашаются, что расчеты на основе кадастровой стоимости более понятны для арендаторов, но обращают внимание на то, что способ расчетов по рыночной стоимости позволит более точно оценить земельный участок с учетом его индивидуальных характеристик.
Когда Татьяна ВИЖЕВИТОВА со словами «вы теперь городской финансовый бог, Богдан Александрович» попросила Богдана МАСАНА обрисовать ситуацию в городе, тот со вздохом заметил: «Трудно быть Богом. Как у Стругацких, – и перешел к делу: – Понятно, что постановление необходимо менять, оно не совершенно. Но сегодня предпринимательское сообщество не понимает правил игры, и, естественно, платежи в бюджет сократились. Даже я не знаю сейчас, какое будет падение по арендным платежам. За два месяца мы получили порядка минус 30-40 млн. рублей. Наша позиция – это рыночная оценка. В 2009 году кадастровая оценка считалась грабительской для предпринимательского сообщества, произошло уменьшение в 2,5 раза, а потом еще в два. Нефтезавод, который платил в свое время порядка 500 млн. рублей, сейчас платит 70. Вот что мы сделали с кадастровой оценкой!» Он напомнил, что рынок реагирует быстрее, чем меняется кадастровая оценка: «Если мы сделаем кадастровую оценку, то несколько лет не сможем пересматривать (арендную плату), а рынок диктует свое. У нас кадастр в четыре раза ниже, чем в Новосибирске. Коллеги, мы опустились по кадастру ниже Кургана! Мы не достигли кадастровой оценки, которая была в 2003 году».
Богдан МАСАН предложил взять за основу смешанный способ: «Кадастровый – по методике пойдет, а в основном применять рыночную оценку. Она гибче, лучше варьируется. К кадастровой оценке привязываться нельзя».
За использование при расчетах кадастровой стоимости участков выступил представитель областного Союза предпринимателей, директор ООО «Лизгунов и Партнеры» Олег ЛИЗГУНОВ. Он напомнил собравшимся: «Опыт применения рыночной величины арендной платы в практике администрации города уже был и очень печальный. Года полтора организовывали аукционы по продаже права аренды для строительства. Величина рыночной арендной платы была страшно завышена, вообще не было аукционов. Ситуация вынудила вернуться к другому подходу. Сначала годовая арендная плата рассчитывалась как 15 процентов от кадастровой стоимости, потом вернулись на 5 процентов. Я сильно сомневаюсь, что сейчас рыночная величина годовой арендной платы будет определена адекватно. Хотя бы по той простой причине, что рынка аренды земли как такового нет. Уверен, что правильный подход – это кадастровая стоимость, а ставка – вопрос обсуждаемый».
С юридической точки зрения предложил взглянуть на ситуацию представитель Торгово-промышленной палаты, директор юридической компании «ОМЭКС-ЛЕКС» Александр ДМИТРЕНКО: «У Верховного суда было два основания (для отмены двух пунктов 108 постановления) – отсутствие экономического обоснования и то, что наше правительство и городской совет скопировали правила для федеральных земель. Соответственно, сейчас в эти федеральные правила внесены изменения: вместо ставки рефинансирования применяют рыночную стоимость права аренды. Мы сейчас на эти же грабли будем наступать повторно. Рыночная стоимость – это новые судебные процессы. Вся дискуссия о ней либо о праве аренды не актуальна с точки зрения права. Наша задача – не повторить то, что произошло, сесть и разобраться, принять компромиссное решение, которое бы всех устраивало. Мы должны сначала находиться в правовом русле, а потом обсуждать экономику».
Выкупная стоимость
Обсудили на заседании и выкупную стоимость земельных участков, на которых находятся объекты капитального строительства. Сейчас большинство предпринимателей могут выкупать участки за 30 процентов их кадастровой стоимости. Величина этой ставки, по мнению директора департамента финансов мэрии, вполне приемлема: «Когда арендатор в полном объеме погасит задолженность, то может претендовать на какую-то ставку. Это будет справедливо. Выкупать, имея по 147 млн. задолженности, наверное, не корректно».
Однако предпринимательское сообщество считает, что процентную ставку нужно сделать от 2,5 до 10 процентов от кадастровой стоимости, минэкономики и минимущества готовы согласиться на 15 – 20 процентов.
Как подчеркнул Александр ДМИТРЕНКО, при обсуждении вопроса процентной ставки почему-то никто не обращает внимания на временной показатель: «На главный вопрос мы не отвечаем: когда сможем эти деньги получить. Если бы сделали 2,5 процента, то 66 млн. немедленно поступили бы в бюджет, и тут же расширилась бы налогооблагаемая база. И все бы побежали выкупать землю. Это инвестиционный климат! А мы здесь говорим о выпадающем доходе». В ответ Богдан МАСАН тоже эмоционально напомнил: «Когда кадастровая оценка в 2012 году упала в 2,5 раза, собираемость осталась на том же уровне, она не увеличилась. Тогда бюджет города собирал 3,2 млрд. рублей по земельному налогу с собираемостью 80 процентов. Сейчас бюджет имеет 770 млн. рублей при этой же собираемости. То бишь администрация города вместе с правительством прольготировала бизнес на 2 млрд. рублей ежегодно. У нас увеличился налог на прибыль? Нет. А где суммы? Вложены в производство? Нет. Где средства? И вроде как бизнес не доволен».
