Омские бизнесмены доказали, что сдирать с них три шкуры за землю не следовало»
Уже начисленные по 108-п долги обнулить вряд ли удастся, но к лету 2018 года областные власти пообещали для регулировки арендных отношений создать абсолютно новый документ – без темного прошлого, но с экономическим обоснованием
27 декабря на заседании Общественного совета при региональном минимуществе в повестке дня вновь было многострадальное постановление правительства Омской области № 108-п. Порядок расчета арендной платы за землю, установленный нашумевшим постановлением областного правительства № 108-п, стал самым громким спором между властью и бизнесом в Омской области в 2017 году. В итоге Верховный суд пришел к выводу, что экономическими реалиями омские чиновники, в разы задравшие стоимость аренды, не руководствовались. Но вот осадок в виде многомиллионной задолженности предпринимателей перед мэрией Омска остался.
Предыстория
Напомним, что постановление № 108-п вступило в силу 11 мая 2015 года и предполагало пересмотр размера арендных платежей за земли, находящиеся в областной собственности, и земли, государственная собственность на которые не разграничена. По первой категории земель областное минимущество оперативно и без проблем перерасчеты произвело. А вот с земельными участками, относящимися ко второй категории, мэрия Омска изрядно затянула: уведомления об изменении условий договоров арендаторы стали массово получать от городского депимущества только во второй половине 2016 года, причем вместе с доначислениями за предыдущие периоды, пени и процентами. В марте 2016 года было принято еще и решение Омского горсовета № 432, согласно которому и за земли, находящиеся в муниципальной собственности, стали начислять плату в соответствии с порядком, прописанным в 108-п.
Новый порядок существенно увеличил размер платежей для сотен арендаторов земельных участков под зданиями, сооружениями и объектами незавершенного строительства. В таких договорах чиновники стали исчислять арендную плату по формуле, которую законодатель предусматривал в свое время для земель, находящихся в федеральной собственности, – «рыночная стоимость земельного участка, помноженная на выраженную в процентах ставку рефинансирования Центробанка». В итоге платежи у многих омских арендаторов выросли в разы и даже в десятки раз. О непомерно высоких начислениях задним числом заявил ряд крупных торговых, строительных, производственных компаний. Так, корпорация «Стройбетон» вынуждена была отказаться от земель, арендованных в Амуре под комплексную застройку. Под обращениями в адрес правительства, губернатора, мэра с просьбой прекратить экономический террор подписывались руководители и собственники десятков предприятий.
При этом позиция городской администрации, в первую очередь, в лице двух вице-мэров Омска – Инны ПАРЫГИНОЙ и Евгения АСТАШОВА – оставалась настойчивой: есть постановление облправительства, есть закон, и мы его исполняем, и будем и далее заказывать отчеты о рыночной стоимости, предъявлять бизнесу повышенные платежи и взыскивать долги за прошедшие периоды через суд.
Возмущение бизнесменов в начале 2017 года достигло апогея, и региональное правительство вынуждено было сформировать поправки в 108-п, согласно которым ставку рефинансирования заменили на дифференцированные коэффициенты от 3,4 до 4,3% – в зависимости от вида разрешенного использования земли. Предприниматели требовали отменить 108-п с момента принятия в мае 2015 года и, применив правило обратной силы, сделать новый перерасчет в соответствии со свежими коэффициентами, но чиновники доходы бюджета ставить под удар не рискнули и новые ставки предложили применять только с начала 2018 года. Региональный парламент в этом их поддержал. По факту с 1 января стоимость аренды земли снижена примерно в 2,5 раза в сравнении со ставками, действовавшими с мая 2015 года по ноябрь 2017 года.
Судебные процессы
В надежде обнулить доначисления, произведенные по договорам аренды с мая 2015 года, весной 2017 года группа омских предприятий – ЗАО «ТЦ «Континент», ООО «ТК «Айсберг», ИП Сургутскова, ООО «Озон-Центр» и фонд «Духовное наследие» Леонида ПОЛЕЖАЕВА – обратилась в суд с требованием отменить ключевые пункты № 108-п. Понимания на уровне областного суда истцы не встретили. Но в высшей инстанции директор компании «ОМЭКС-ЛЕКС» Александр ДМИТРЕНКО, представлявший интересы омских бизнесменов, до судей все же достучался. Верховный суд, как подчеркивает ДМИТРЕНКО, согласился с двумя основными доводами: во-первых, нельзя было к областным и неразграниченным землям применять правила, разработанные для федеральных земель, во-вторых, нужно было делать экономические расчеты коэффициентов, а не брать бездумно за основу ставку рефинансирования.
В итоге определением Верховного суда от 2 ноября 2017 года решение областного суда от 27 июня 2017 года отменено и пункт 5 постановления № 108, который как раз и устанавливал порядок расчета арендной платы за землю под зданиями, сооружениями и объектами незавершенного строительства, признан недействующим. Но только со 2 ноября 2017 года, а не с мая 2015 года, как многие надеялись.
И все те десятки, если не сотни исков, в рамках которых городской департамент имущественных отношений пытается взыскать с бизнеса доначисления, уже в декабре, после опубликования высшей инстанцией полного текста определения, были разморожены. Как уверяет Валерий КОКОРИН, уже есть положительный прецедент – по одному из исков в первой инстанции требования департамента отклонены, суд учел, что 108-п в части пункта 5 признано недействующим. «Посмотрим, что будет во второй инстанции», – осторожно высказывается депутат.
– Я ожидаю, что Верховный суд будет стоять на нашей стороне, – добавляет юрист ДМИТРЕНКО. – Мы проанализировали существующую судебную практику и пришли к выводу, что добиться обнуления доначислений возможно. Рассчитываю, что мои клиенты проявят принципиальность, и мы пойдем до конца. Наше правительство и мэрия должны понимать, что бизнес не беззубый.
Не согласен ДМИТРЕНКО и с действующим с 1 января 2018 года порядком, согласно которому стоимость аренды земли рассчитывается в пределах вилки от 3,4 до 4,3%. Причем с коэффициентами, выведенными по заказу минимущества компанией «ОМЭКС» под руководством Максима РЕПИНА, ДМИТРЕНКО в целом не спорит, но считает, что правительству их нужно было пропорционально скорректировать в диапазоне от 1,5 до 3%, чтобы попасть в правовое поле.
– Региональные власти должны были применить «Основные принципы…», изложенные в Постановлении Правительства РФ № 582. Первый принцип, который следовало учесть, – принцип недопущения ухудшения экономического положения землепользователей (а значит, и арендаторов), в соответствии с которым ставка арендной платы не должна превышать двукратной ставки земельного налога, а это как раз 3%. Второй принцип – принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за землю государственной или муниципальной собственности, отнесенной к одной категории, не должен различаться, – комментирует ДМИТРЕНКО.
В минимуществе с ним, впрочем, не согласны: в ведомстве считают неправильным уравнивать в этом случае землепользователей и арендаторов.
– Сейчас мы оспариваем еще и пункт 3 № 108-п, где устанавливается порядок расчета аренды незастроенных участков. Этот пункт коснулся прежде всего застройщиков многоквартирного жилья, где ставка раньше составляла 0,3%, – напоминает Александр Васильевич. Еще один процесс, который ведет ДМИТРЕНКО в интересах одного из своих клиентов, оспаривание 432-го решения горсовета. Областной суд в удовлетворении этого иска уже отказал, и 25 января дело рассмотрит Верховный суд.
Предновогоднее замешательство
С принятием решения Верховным судом перед правительством Омской области встала задача отрегулировать порядок расчета арендной платы в оставшиеся два месяца 2017 года, и минимущество склонялось сначала к такому варианту, чтобы уже с ноября 2017 года, а не с января 2018-го начать применять дифференцированные коэффициенты. Но у бизнеса возник логичный вопрос: если правило обратной силы в этом случае все же допустимо и можно эти коэффициенты применить в отношении двух прошедших месяцев, то почему не пересчитать сразу за 2,5 года? В итоге возникла достаточно продолжительная пауза и к концу года региональное правительство пришло к выводу, что в правовом поле здесь только один выход – применить на два этих месяца действовавшие ранее, до принятия 108-п, порядки.
27 декабря свои соображения представители минимущества изложили на заседании общественного совета при министерстве. Как сообщила руководитель департамента учета собственности и земельных отношений министерства имущественных отношений Омской области Елена ХАЛИМОВА, для расчета арендной платы за ноябрь и декабрь для областных земель будет применяться порядок, определенный постановлением № 82-п, для неразграниченных земель на территории муниципальных районов – № 176-п, для неразграниченных земель на территории города Омска – № 179-п.«Из всех возможных вариантов такой подход является наиболее приемлемым. В условиях признания недействующим нормативного акта применению подлежит ранее действующий нормативный акт независимо от того, когда заключен договор аренды, судебная практика это подтверждает. Землепользование является платным и не может в принципе сложиться ситуация, при которой два месяца выпадут из начисления», – уверена она.
В то же время ХАЛИМОВА сообщила, что в начале 2018 года министерство приступит к разработке нового нормативного правового акта взамен набившего оскомину № 108-п. Как она сообщила «КВ» в первые рабочие дни нового года, уже сейчас готовятся конкурсные процедуры по выбору подрядчика, который будет проводить многофакторный анализ рынка земли в регионе, на основе которого и будут предложены новые коэффициенты. К лету 2018 года новый порядок расчета арендной платы, который учтет позицию Верховного суда о необходимости экономически обосновывать расчеты, должен появиться.
Глава минимущества Борис СМОЛЬНИКОВ в разговоре с членами Общественного совета признался, что все это время чувствовал себя «между молотом и наковальней», когда с одной стороны требуется пополнять бюджет, с другой стороны – наседает бизнес.«Я попрошу не забывать, что по договорам, которые администрирует министерство, нет ни одного обращения в суды. Да, был перекос в администрации Омска по оценке земельных участков, но это на всех не надо перекладывать. Мы и так уже с бизнесом заигрываемся, у меня сегодня скандальная ситуация была, пришли и внаглую говорят: уменьшай аренду! А у меня заместитель говорит: я не буду идти под уголовную ответственность. Вы не забывайте, что над нами эта секира висит. Если мы с вами согласимся и пойдем на ставку 1,5%, то у нас арендная плата в 9 раз уменьшится, и мне предъявят ущерб, нанесенный бюджету, на миллиард в год», – эмоционально поделился он опасениями.
У члена Общественного совета Любови МАЛЫШЕВОЙ, которая в свое время занимала пост замминистра имущественных отношений, отношение к этой ситуации другое.«До того больно, обидно за Омскую область, ведь при участии правительства в том числе мы начудили столько, что непонятно, как предприниматели выживают. Простите, но за № 108-п половину надо вообще с работы поснимать. Суд уже сказал: вы не правы. Как из этой ямы предприниматель должен выбираться, не представляю», – комментирует она.
Вето ФРОЛОВА
По мнению руководителя компании «Лизгунов и партнеры» Олега ЛИЗГУНОВА, который входит в Общественный совет при минимуществе, победа в Верховном суде в первую очередь чисто психологическая, ведь пересмотр арендной платы за два месяца – это минимальный экономический результат.
– Реального перерасчета за предыдущие периоды, скорее всего не будет. Александр Васильевич (ДМИТРЕНКО – Прим. «КВ») рассчитывает, конечно, что у него получится этого добиться в интересах его клиентов, но, на мой взгляд, шансы малы. Дай бог, чтобы получилось такую практику наработать. В целом же борьба была затеяна однозначно не зря, потому что в любом случае в самом процессе этой борьбы достигнуто несколько важных результатов. Во-первых, уже с января применяется новая методика расчета, с дифференцированными коэффициентами, и арендная плата реально стала в 2,5 раза меньше, чем была. Во-вторых, горсовет принял решение, согласно которому рассрочку можно будет получить не на три и не на четыре года, а на гораздо более длительный срок, который рассчитывается по формуле КОКОРИНА, назовем ее так, – говорит Олег Леонидович.
Он же подчеркивает, что горсовет-то предложенную формулу принял, но вот и.о мэра Омска Сергей ФРОЛОВ, в тот момент уже находясь на выходе из мэрии, на это решение горсовета наложил вето – не стал его подписывать. Преодолеть вето депутаты смогут теперь только в том случае, если за решение, которое и в прошлый раз прошло со скрипом, проголосует две трети депутатов, то есть квалифицированное большинство. В немалой степени зависит судьба этого документа и от позиции нового мэра Омска Оксаны ФАДИНОЙ.
– К какому варианту склонится Оксана Николаевна, не могу предполагать. Понятно, что мэру крайне тяжело в этом случае принимать решение, ведь доходы от аренды уже заложены в бюджете города на 2018 год, – добавляет ЛИЗГУНОВ.
Последствия только предстоит оценить
Генеральный директор компании АСК, депутат Заксобрания Валерий КОКОРИН, который на протяжении всего года вопрос о необходимости решения проблем арендаторов земли будировал, результатами этой работы скорее доволен. В частности, в комментариях «КВ» он напомнил, что рабочая группа под руководством зампреда облправительства Татьяны ВИЖЕВИТОВОЙ, которая на протяжении прошедшего года искала возможности для снижения нагрузки на арендаторов, пришла к решению о необходимости снизить выкупную стоимость земли. «Решение о снижении выкупной стоимости с 40 до 20% примут в ближайшее время», – говорит Валерий Михайлович.
Как отмечает КОКОРИН, для широкой обшественности так и осталось непонятным, сколько должен бизнес городскому бюджету в рамках начислений по 108-п.
– До сих пор в цифрах плавают из-за того бардака, который сложился в депимуществе. Там долги называют от 600 млн до 1 млрд рублей. По информации КСП, решения судов состоялись на 80 миллионов в пользу депимущества. Но задолженность, уже признанная судами, не выплачена – в соответствии с решением горсовета приняты решения о рассрочке. Одного нашего предприятия это тоже коснулось – комбината по производству железобетонных изделий. Инвестиционный климат в регионе, конечно, 108-е постановление подкосило катастрофически, это уже всем понятно. Сложно строить какие-то бизнес-планы в регионе, который наотмашь разбирается со своими предприятиями. Но надеюсь, с приходом нового руководства ситуация будет меняться», – считает КОКОРИН.
– Решение высшей судебной инстанции по иску омских предпринимателей во многом компромиссное, требующее изменения регионального нормативного правового акта и пересмотра областной и муниципальной правоприменительной практики. И это решение показало, что омское бизнес-сообщество – это реальная сила и оно способно осознанно и весьма мотивированно выражать и отстаивать свое мнение, защищать свои права и законные интересы, – подводит итог уполномоченный по защите прав предпринимателей Омской области Юрий ГЕРАСИМЕНКО. Вместе с тем, на его взгляд, последствия реализации № 108-п и бизнесу, и власти еще только предстоит оценить сколько предприятий после предъявления многомиллионных долгов вынуждены были отказаться от реализации проектов, а то и вовсе уйти в банкротство, сколько человек в итоге потеряли работу, как ситуация с резким ростом стоимости аренды повлияла на инвестиционный климат в регионе в целом.
– Обидно, что и бизнесу, и власти приходится тратить силы, время и ресурсы на эти битвы друг с другом, тогда как должно быть как раз наоборот – стороны должны свои возможности объединять и направлять их на развитие экономики города и региона, – заключил Александр ДМИТРЕНКО в разговоре с «КВ».
