Попытавшись в чужом суде взыскать 16,1 млн руб. долга, омские чиновники проиграли встречный иск на сумму в 9 раз большую.
28 мая (решение объявлено 21 мая) Арбитражный суд Республики Башкортостан вынес решение взыскать с департамента имущественных отношений администрации города Омска 157,85 млн. руб. (неосновательное обогащение, проценты за пользование чужими денежными средствами, убытки в виде реального ущерба и убытки в виде упущенной выгоды). Одновременно суд расторг договор аренды земельного участка от 12 мая 2014 года, находящегося в муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (кадастровый номер 55:46:100801:3188).
Предыстория
23 января 2015 года Градостроительный совет Омска рассмотрел эскизный проект строительства крупного жилого квартала по улице Рокоссовского в Кировском округе. Его представил архитектор Сергей СТАРИКОВ из ООО «Проектный институт «Венец». ООО «Комплексное развитие» (входит в ГК «Третий трест» из Уфы) приобрело на торгах у муниципалитета право на аренду земельного участка в 22,6 га. Этот участок расположен в пойменной зоне реки Иртыш и требовал гидронамыва 3 – 4 метра.
Здесь планировалось возвести 19-25-этажные жилые дома (см. фото). В квартале на 5 800 квартир, общая площадь которых составит 253 779 кв. м, было предусмотрено около 6 500 жителей (39 кв. м на одного человека). В основном здесь запроектированы одно- и двухкомнатные квартиры площадью 35-40 кв. м. Согласно проекту структура микрорайона включала в себя два детсада на 180 мест каждый и школу на 1 200 учащихся.
Строительство микрорайона предполагалось выполнить в три очереди. Стоимость строительства каждой из них (включая прокладку инженерных сетей) не превышала 500 млн. рублей. Как уточнил на градсовете проектировщик, в рамках проекта «выполняется внутреннее межевание жилмассива на отдельные территории и подготовка градостроительного плана на каждый участок. Кроме того, каждый дом отдельно запитывается инженерной и транспортной инфраструктурой».
– Это позволяет нам разъять застройку на отдельные участки, где каждый дом, независимо от другого, может быть сдан в эксплуатацию, – уточнял тогда Сергей СТАРИКОВ. Представитель заказчика из Уфы Ильдус ГАББАСОВ тогда же сообщил, что договор аренды участка у компании заключен до мая 2020 года. Предполагалось, что объект начнет сдаваться очередями с 2016 года. Но не случилось.
Должок!
Постановлением администрации города Омска № 761-п от 16 июня 2015 года «Об утверждении проекта межевания территории, расположенной в границах: улица Комкова – проектируемая улица № 1 – проектируемая улица № 2 – улица Рокоссовского в Кировском административном округе города Омска» был утвержден проект межевания вышеуказанной территории и вместо участка с кадастровым номером 55:36:10 08 01:3188 были образованы 24 новых земельных участка с номерами от 55:36:10 08 01:3559 до 55:36:10 08 01:3582.
И где-то здесь и произошел затык. Лишь через 10 месяцев после межевания – 11 апреля 2016 года ООО «Комплексное развитие» обратилось к департаменту имущественных отношений «с просьбой заключить договоры аренды на указанные выше земельные участки в соответствии с видом разрешенного использования, утвержденным проектом межевания. В ответ письмом от 22.04.2016 № Исх-ДИО/5723 Департамент уведомил Общество о том, что не имеет намерений заключить испрашиваемые договоры аренды, в связи с наличием задолженности по договору № Д-Кр-31-10592-А от 12.05.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:10 08 01:3188».
ООО обратилось в Арбитражный суд Омской области, который обязал департамент направить застройщику проекты договоров аренды земельных участков.
Параллельно «Комплексное развитие» подало еще один иск: о расторжении договора аренды № Л-КР-31-10592-А от 12.05.2014 и обязании департамента имущественных отношений вернуть все полученное по договору, а именно 42,28 млн руб. Надо полагать, большая часть этой суммы – выплата за выигранное на торгах право заключения договора аренды. В обоснование уфимцы указали на невозможность освоения земельного участка в предоставленной площади, поскольку согласно градостроительному плану земельного участка, утвержденному распоряжением департамента архитектуры и градостроительства администрации Омска, на спорной земле имеется участок, обозначенный как техническая зона сетей инженерно-транспортной инфраструктуры, предназначенный для размещения автомобильных дорог общего пользования и коммуникаций инженерной инфраструктуры площадью 1,33 га: «Изъятие данного земельного участка для муниципальных нужд, по мнению истца, является причинением последнему убытков».
В этом иске все инстанции арбитражных судов приняли сторону департамента, так как в проекте на данном гектаре никаких строительных объектов запланировано не было. То есть посчитали – и вполне логично, что уфимцам нужна была просто любая зацепка дабы расторгнуть контракт, так как экономическая ситуация в регионе и стране изменилась и горячего спроса на жилье уже не наблюдалось.
Чужой суд
Шло время. Участок не осваивался. Долги за аренду копились. Департамент подал иск в суд по взысканию 16,1 млн. руб. Рассматривали его в арбитражном суде Республики Башкортостан, так как в этом субъекте Федерации зарегистрировано ООО «Комплексное развитие». В ходе рассмотрения иска застройщики подали встречный иск о тех же 42,28 млн. руб. плюс еще большая сумма убытков. Попытки омичей убедить суд, что омский суд уже отказал ООО в этих 42,28 млн. руб. и в том, что назначенного эксперта просят определить рыночную стоимость несуществующих здании и помещений, так как строительство не было начато и даже проекта застройки никто не видел, не удались. Башкирская экспертиза практически без изменений подтвердила претензии застройщика (как и омская нередко подтверждает суммы заказчиков омских). И у башкирского суда оказалось иное мнение о взаимоотношениях омичей и уфимцев – не такое, как у суда омского. И суд взыскал с департамента и 42,28 млн. руб. неосновательного обогащения, и 6,4 млн. руб. реального ущерба, и 97,4 млн. руб. убытков в виде упущенной выгоды…
Уточним для специалистов, что речь шла о рыночной стоимости будущих жилых помещений в 10,6 млрд. руб., размере предполагаемой прибыли в 854,5 млн руб. и соотношении уже затраченных ООО «Комплексное развитие» денежных средств к необходимым инвестициям, которые необходимо было бы вложить для достижения этапа обратного денежного потока, — 11,4%. С учетом последнего показателя и считается упущенная выгода.
Одним из доводов о недобросовестности администрации Омска, стало Судебное решение Арбитражного суда Омской области, обязующее направить застройщику проекты договоров аренды земельных участков и таким образом признавшее, что эти проекты в срок ему выданы не были.
Решение еще не вступило в силу, и в самый последний возможный день – 28 июня департамент его опротестовал в вышестоящем суде. Но рассматривать апелляционную жалобу будут тоже не в Омске.
Ранее в полном виде статья была доступна только в печатной версии газеты "Коммерческие вести" от 30 мая 2018 года. Уточнено с учетом событий, состоявшихся после газетной публикации
