Росреестр перешел на новый программный продукт (полный текст).
31 октября в редакции «КВ» прошел круглый стол с участием омских риэлторов и представителей банковского сектора. Эксперты обсудили самые актуальные новости рынка: рост ставок по ипотечным займам, регистрацию стандартов риэлторской деятельности, рост объема ипотечных займов и площадей приобретаемого жилья, но самой неожиданной стала новость о невозможности получать в дальнейшем от Росреестра статистику по количеству ипотечных кредитов, в том числе в разрезе районов области.
Новости жилищного конгресса
Юлия МАЛЮТИНА, директор ООО «Издательский дом «КВ»: Давайте начнем не с цифр, как обычно, а с ощущений. Как по вашему мнению, что сейчас происходит на рынке жилья в целом? Нина Павловна, я знаю, вы были на жилищном конгрессе в Санкт-Петербурге. Что происходит в стране и какие тенденции в Омске?
Нина КАРПЕНКО, директор ООО «Недвижимость-Гарант»: Очередной жилищный конгресс, прошедший в октябре 2018 года в Санкт-Петербурге, привлек внимание как никогда большого количества людей. Если в предыдущие годы присутствовало порядка 1–1,5 тысячи специалистов рынка недвижимости, то в этот раз их было 3,4 тысячи человек – что называется, от Калининграда до Владивостока. Благодаря тому, что я ежегодно принимаю участие в жилищных конгрессах, у нас налажено сотрудничество со специалистами по недвижимости во многих городах: Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, Краснодаре, Екатеринбурге и других. Появилась возможность не только продавать квартиры в Омске, но и консультировать по ценам и оказывать помощь при покупке недвижимости в других регионах. Традиционно растут цены на жилье в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи. Это связано с миграцией в эти города. Но большой поток переселения наблюдается и в Краснодар – на сегодняшний день самый благополучный город России, в том числе и по ценам на недвижимость. С 2012 по 2018 год население в Краснодаре увеличилось почти в два раза. Очень многие едут туда из Сибири из-за холодного климата и плохой экологии... Только в этом году специалисты АН «Недвижимость-Гарант», директором которого я являюсь, помогли 16 семьям продать квартиры в Омске и купить в Краснодаре. Что касается цен в Омске, то на первичном рынке они незначительно растут, а на вторичном – стабилизировались.
Интересной статистики больше не будет
Юлия МАЛЮТИНА: Светлана Анатольевна, а Управление Росреестра чувствует на себе некое оживление рынка в контексте разговоров о предстоящем повышении ставок по ипотеке?
Светлана ЧЕБАКОВА, заместитель начальника отдела государственной регистрации Управления Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии Омской области: Я не смогу назвать реальные цифры и тенденцию. С 1 августа текущего года у нас в нашей внутренней жизни изменилось многое. С этого момента ведение Единого государственного реестра недвижимости на территории Омской области осуществляется с использованием нового программного продукта – ФГИС ЕГРН. Это заметно изменило многое. Вот самое элементарное, что поможет вам понять ситуацию: если раньше на сделку по омской квартире человек подавал документы в Омске и они регистрировались в Омске, то теперь даже внутри нашего региона физического, фактического разделения на Омск, Тару, Знаменку, Исилькуль и так далее больше не существует. Риэлторам и другим специалистам на рынке недвижимости, наверное, будет интересно узнать, что теперь то лицо, которое приняло решение о регистрации права на объект, и то лицо, которое подготовило документы, поставило печать и подписи, – это не одно и то же лицо, это теперь разные люди. И принятие решения регистратором о возможности регистрации права – больше никак не привязано ни к месту нахождения этого объекта, ни к месту расположения того пункта, где документы были поданы. Проще говоря, если квартира на ул. Ленина была продана в Омске и сделка подана на регистрацию, например, в МФЦ на ул. Маршала Жукова, она может быть зарегистрирована регистратором в Таре.
Юлия МАЛЮТИНА: Ну… логично. А почему такой разброс?
Светлана ЧЕБАКОВА: Потому что для нового программного продукта, в котором осуществляются учетно-регистрационные действия, Омская область, т. е. все, что начинается с цифры 55, – это один регион, и программа внутри просто не разделяет на те муниципальные образования, в которых мы работаем, поэтому получить статистику со ссылкой отдельно на город Омск или почувствовать какие-то тенденции будет невозможно. Мы официальные данные, интересующие регион, всегда подавали в том числе в минимущество и в минэкономики Омской области. Но в настоящее время вызывает сложность подготовка объективных статистических данных.
Юлия МАЛЮТИНА: То есть вы теперь вообще не видите, какова доля ипотечных квартир? А как мы можем об этом узнать, если не через вас?
Светлана ЧЕБАКОВА: Статистика, конечно, как таковая будет. Но теперь можно будет говорить только об области в целом. Хотя вы же прекрасно понимаете, какая принципиальная разница, например, между Омском и Калачинском? Вы говорили о новостройках, но вы же знаете, что в районах Омской области новое многоквартирное жилье почти не строится, а статистика будет областная.
Юлия МАЛЮТИНА: Что мы вообще сможем узнать по итогам года?
Светлана ЧЕБАКОВА: Общее количество поданных заявлений и принятых решений. В том числе в отношении отдельных объектов недвижимости. Единый программный продукт (ФГИС ЕГРН) по регистрации прав на недвижимое имущество создан и должен быть внедрен по всей России. Единый не только с точки зрения работы с ним, но и с точки зрения информации, т. е. избавляющий человека от каких-либо поездок куда бы то ни было. Разработан этот программный продукт в Москве, этот проект федеральный, и вся техническая поддержка осуществляется только в Москве. Вы знаете, что в течение этого года потихоньку все регионы, как бусинки, подцеплялись к этой программе. Успели подцепить 49 регионов, когда случился технический сбой, о котором неоднократно говорилось на всех федеральных каналах и официальных сайтах, в том числе центрального аппарата Росреестра. Технический сбой на какое-то время парализовал все эти 49 регионов. Несколько дней мы вообще не могли совершать действия, которые бы привели к регистрации – ни юридически, ни технически. И потом некоторое время мы вынуждены были иметь дело с последствиями этой ситуации. Внедрение новой программы в других регионах страны временно приостановлено. В каком виде это все предстанет в итоге – покажет время. Конечно, можно посчитать количество поданных обращений – сколько всего заявлений, пакетов подано в течение месяца, квартала, полугода, года. Но вот такую интересную разбивку – сколько в городе продано квартир по ипотеке, сколько выдано закладных, сколько новостроек – такой статистики в отношении каждого района области и города отдельно скорее всего уже не будет.
Рост ставок, кредитования и рефинансирования
Юлия МАЛЮТИНА: Давайте с коллегами банкирами побеседуем о том, чувствуют ли они на себе вал обращений, заявок от заемщиков в связи с грядущим повышением ставок по ипотеке, которое, как мы знаем, намечается у ряда банков, среди которых и ВТБ, и Сбербанк?
Татьяна ХЛЫБОВА, главный ипотечный менеджер ОО «Омский» Сибирского филиала Райффайзенбанка: Давайте смотреть в целом по объему и динамике ипотеки в регионе за первое полугодие 2018 года. Райффайзенбанк вошел в ТОП-10 российских банков по объему и количеству выданных ипотечных кредитов. Портфель ипотечных кредитов по Сибири за полугодие у нас увеличился на 25% – до 8,7 млрд. рублей. Существенная доля сделок – это рефинансирование, которое в некоторые месяцы достигало 50%. Сегодня мы модернизируем наши процессы, можем принимать дистанционно пакет документов от клиентов и оформление сделки дистанционно возможно до подписания кредитной документации, которая непосредственно проходит в банке. В I полугодии 2018 года портфель ипотечных кредитов по Омску вырос на 15%.
Оксана ЧЕРНООК, замдиректора по розничному бизнесу ОО «Омский» Сибирского филиала Райффайзенбанка: Ставки мы подняли еще с 22 августа. Ну а причины наверняка всем известны – ставки долгосрочного фондирования выросли, ну и, соответственно, чтобы быть в рынке, мы подняли ставки одними из первых. Примерно на 0,99%.
Ольга ПЕТРОВА, управляющий директор по ипотеке Банка ВТБ (ПАО) в Омской области: За девять месяцев в Омской области ВТБ выдал 2 330 ипотечных кредитов на сумму 3,6 миллиарда рублей. По отношению к 2017 году прирост по объему – 32%. По состоянию на 1 октября наш ипотечный портфель составляет 11,7 миллиарда рублей. По поводу того, что покупает наш клиент, в среднем можно сказать по сумме – это 1,5-1,6 миллиона рублей и эта цифра практически не меняется. 70% наших вновь выдаваемых кредитов – это кредиты на приобретение готового жилья. При этом 17% – это новостройки и 13% – это рефинансирование. Но если посмотреть в динамике, то, конечно, продукт рефинансирования в течение этих девяти месяцев только набирал обороты. Если смотреть третий квартал этого года относительно третьего квартала 2017 года, то разница в выданных кредитах – 300%. Ставка на текущий момент очень комфортная и очень много специальных продуктов для различных категорий граждан. Если говорить о минимальных ставках, то мы сейчас рефинансируем кредиты для отдельных категорий – это 8,5 и 8,8%. Есть очень много интересных продуктов, например программа «Люди дела».
Юлия МАЛЮТИНА: Она рассчитана в основном на бюджетников?
Ольга ПЕТРОВА: Не обязательно. Это специальная категория, где очень большой перечень клиентов, являющихся именно людьми дела – занятых в таких сферах, как медицина, здравоохранение, исполнительные органы власти, МЧС, МВД, УФСИНы и другие организации, в том числе железная дорога, и ставки для них действительно специальные. Дисконты доходят до 1,1% в зависимости от той отрасли, в которой трудится клиент. Есть у нас дисконты от 0,3 до 1% и для наших партнеров из числа агентств недвижимости и застройщиков. Есть совместные партнерские программы, которые тоже позволят клиенту снизить процентную ставку. Быть зарплатным клиентом банка при этом не обязательно. Есть программа «Больше метров», когда клиент приобретает большую квартиру – свыше 65 кв. метров под 8,9%. И тенденция такова, что сегодня очень большая часть наших клиентов приобретает не однокомнатную квартиру, а квартиру двух- и трехкомнатную. Поскольку все-таки портрет клиента сейчас склоняется больше к семейной паре. Купить квартиру можно и в любой точке Российской Федерации, подав заявку здесь, и дистанционно ее зарегистрировать.
Юлия МАЛЮТИНА: Андрей Александрович, а как у вас?
Андрей ФЕДОСЕЕВ, заместитель Омской дирекции по развитию бизнеса Филиала Банка ГПБ (АО) «Западно-Сибирский»: У нас тоже все здорово. Мы подняли ставки на 0,5% буквально с сегодняшнего дня. Если вчера можно было подать заявку по минимальной ставке 8,7%, то сегодня это – 9,2%. Мы старались убеждать своих клиентов и партнеров в том, что необходимо срочно бежать и подавать, чтобы зафиксировать ставку, но вот по ощущениям, как-то особой активности я не увидел. Что касается результатов Газпромбанка, то благодаря нашим уважаемым партнерам в этом году мы выросли по выдаче ипотечных кредитов к прошлому году почти в три раза – во всех сегментах, в том числе и рефинансирование – примерно вдвое. Но если в прошлом году доля рефинансирования у нас в банке составляла примерно 45%, то в этом году она уменьшилась и сейчас составляет едва ли 30%. Всего за девять месяцев мы выдали 2,4 миллиарда рублей ипотеки, из них примерно 800 миллионов – рефинансирование. За те же месяцы прошлого года рефинансирование было примерно полмиллиарда. То есть оно растет, но доля снижается. Что касается портрета заемщика, то средний чек у нас растет, из чего мы делаем вывод, что наши клиенты так же, как в ВТБ, хотят покупать большие площади. Может быть, это было благодаря тому, что в начале года ставки снижались и возможностей было больше. Не исключено, что к окончанию года тенденция поменяется. Пока рано делать выводы. По доле новостроек, у нас она меньше, чем в ВТБ, увы, – едва ли 10%. В основном мы кредитуем вторичный рынок.
Банки перепланировок не боятся
Юлия МАЛЮТИНА: А как в кредитных учреждениях относятся к перепланированным квартирам? Беретесь за них или нет? Какая доля квартир с неузаконенной перепланировкой попадает под ипотеку?
Татьяна ХЛЫБОВА: В Райффайзенбанке мы очень лояльно относимся к перепланировкам, кредитуем такие квартиры. Главное, чтобы не были повреждены несущие стены, все остальное не критично. Риски здесь минимальные.
Ольга ПЕТРОВА: Если говорить о проценте таких квартир – он нас не особо интересует, и мы его для себя не высчитываем. А требования банка таковы: если клиент покупает квартиру, в которой произведена самовольная перепланировка, то банк прокредитует эту квартиру. Но тогда два варианта развития событий: либо у клиента будет обязательство узаконить эту перепланировку в течение шести месяцев после оформления кредита, либо, если узаконить перепланировку нельзя, в тот же срок он должен будет привести квартиру в соответствие. Проблемы с перепланировками для нас нет.
Андрей ФЕДОСЕЕВ: Мы тоже даем клиентам шесть месяцев, но только на те перепланировки, которые можно узаконить. Если перепланировка радикально расходится с требованиями законодательства, то мы просим продавца сначала привести жилье в соответствие и только потом продавать.
Юлия МАЛЮТИНА: Светлана Юрьевна, вы имеете дело с перепланировками, насколько сегодня у вас большой поток? С какими случаями приходилось иметь дело?
Светлана ГОНЕНКО, генеральный директор ЗАПО «Омскстройпроект»: Поток достаточно большой. В год к нам обращается около тысячи клиентов, которым мы делаем перепланировки. А когда люди обращаются – в основном когда нужно продать квартиру и они не могут этого сделать, потому что немалую часть перепланировок банки сейчас не пропускают. Требования ужесточаются каждый раз. То, что можно было делать даже полгода назад, сейчас делать нельзя. Например – присоединение лоджий. Всегда их можно было присоединять. В 2016 году это опять запретили, и год люди мучились, оформляя перепланировки через суд. Мы половину перепланировок согласуем в судебном порядке.
Светлана ЧЕБАКОВА: Что касается перепланировок – все очень просто и банально. Почему-то приличная доля граждан считает, что внутри своей квартиры они имеют право делать все, что хотят, никого не спрашивая, ни с кем не согласовывая. А потом может быть, когда-нибудь, если кто-нибудь что-то спросит... Но Жилищным кодексом предусмотрено, что, например, я сначала мечтаю о том, как будет выглядеть моя квартира, рисую свою фантазию, делаю проект, получаю разрешение на перепланировку и переустройство, а только потом беру в руки молоток и другие инструменты и все ломаю – так, как мне было разрешено, и ввожу в эксплуатацию. Это по закону. А все остальное – это по любви. Это когда я сначала все сломал, как мне понравилось, не спросив ни умного строителя, ни хорошего архитектора и вообще никого. «По любви» – беззаконие.. С панельными домами действительно беда, потому что люди не могут оценить риски, ломая стены, перегородки, оконные проемы. Я не строитель, я юрист, и любой строитель вам скажет, за счет чего держится панельный дом. Если повредить несущие конструкции панельного дома, он может просто сложиться, как карточный домик.
Светлана ГОНЕНКО: С этим я согласна. Мы и сами это всегда объясняем клиентам. И очень многим – тем, кто сделал перепланировку с грубыми нарушениями закона – мы отказываем.
Светлана ДИНЕГИНА, обозреватель еженедельника «Коммерческие вести»: Расскажите, какие преобразования людям категорически в своих квартирах делать нельзя, если они хотят в дальнейшем без проблем их продать? Каковы распространенные нарушения при перепланировках в Омске?
Светлана ГОНЕНКО: В первую очередь – ни в коем случае нельзя трогать несущие конструкции. Есть дома-свечки каркасные, где жильцы умудряются повредить несущие колонны – о таком случае нам рассказывали в управляющей компании. Это, конечно, страшные вещи, там сразу на уши поднимают всех, силовиков в том числе, чтобы попасть в эту квартиру и сделать что-то, чтобы не рухнул дом. Это абсолютно недопустимо. В Омске такие случаи есть. И в панельных домах умудряются вырезать на первых этажах 2-метровые проемы. Чаще это встречается в домах, где на первых этажах магазины. Что еще опасно и что не согласуют: когда делается объединение кухни с комнатой и выход из санузла оказывается в жилое помещение. Недопустимо делать комнату без окон или демонтировать вентиляционные каналы. Очень часто в хрущевках, где маленькая кухня, расширяют ее за счет ванной. И если над этой квартирой есть еще квартира, то ванная оказывается над кухней, и это тоже недопустимо. Узаконить это можно только на самом верхнем этаже. Если нужно продать такую квартиру, то единственный вариант – исправить нарушение. Также среди грубых нарушений – перенос ванной или кухни в жилое помещение, расширение санузлов за счет кухни. Бывают случаи, когда бассейн делают посреди своей комнаты и потом еще возмущаются, почему не работает вентиляция. Был у нас клиент, который просил узаконить ему ванную, которую он перенес на балкон. Таким клиентам мы отказываем, потому что как проектировщики мы несем ответственность за перепланировку вплоть до уголовной, мы обязаны проект делать по нормам. Что касается ипотеки, то с ее помощью можно купить только ту квартиру, перепланировка в которой документально не отражена. Но если в документах, в техпаспорте есть сведения о самовольной перепланировке – сделку даже за живые деньги совершить невозможно.
Юлия МАЛЮТИНА: Давайте поговорим еще об ипотеке с госучастием. Как у нас с этим дела сейчас? Что в Омске интересного?
Наталья АЛЕКСЕЕНКО, директор АО «Омская региональная ипотечная корпорация»: В настоящее время наша организация, которая является региональным оператором федерального агентства АО «ДОМ.РФ» (ранее – АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» или АИЖК) реализует программу льготного ипотечного кредитования при поддержке правительства Омской области в рамках сотрудничества между регионом, региональным оператором и АО «ДОМ.РФ». Правительство Омской области поддержало инициативу АО «ДОМ.РФ» о выделении средств из бюджета региона для компенсации процентной ставки по ипотечному займу. Целью данной программы является снижение процентной ставки на 3% от действующей ставки по ипотечному продукту АО «ДОМ.РФ» «Приобретение готового жилья». Региональным правительством также были определены участники программы – застройщики, имеющие для продажи гражданам квартиры в многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию. На сегодняшний день это два застройщика – ЗСЖБ-6 и ТРЕСТ-7. В зависимости от величины первоначального взноса ставка находится в пределах 6-6,25%. Чем больше взнос – тем ниже ставка. Что касается выдачи ипотеки по программе льготного ипотечного кредитования, то на сегодняшний день у нас порядка 100 граждан приобрели жилье по данной по программе и заявки продолжают поступать. Возможно, по сравнению с кредитными организациями, у нас более жесткие условия выдачи ипотечных займов, однако такой подход диктуется требованиями АО «ДОМ.РФ» как к самим заемщикам, так и к приобретаемому объекту.
Светлана ДИНЕГИНА: А как у вас со «средним чеком» дела обстоят?
Наталья АЛЕКСЕЕНКО: Если представители банков говорили, что их заемщики рассматривают в основном двух- и трехкомнатные квартиры, то у нас очень активно приобретаются в ипотеку однокомнатные и двухкомнатные квартиры, причем однокомнатные квартиры – достаточно большой площадью – 40-43 кв. метра. Средняя стоимость для двушек – 2,5 миллиона рублей. По итогам 10 месяцев 2018 года средняя стоимость квадратного метра сложилась на уровне
41 тысячи рублей. Средняя сумма собственно ипотечного займа за этот период составила порядка 1,3 миллиона рублей. Минимальная сумма займа – 500 тысяч. Если же говорить о портрете заемщика, то его средний возраст у нас по итогам 10 месяцев – 35-37 лет. Для сравнения: в 2017 году за аналогичный период средняя стоимость квадратного метра была на уровне 39,5 тысячи рублей, а средняя сумма ипотечного займа – 1,17 миллиона рублей. Средний возраст заемщика также был в пределах 35-37 лет.
О юридической чистоте сделок
Юлия МАЛЮТИНА: А что касается юридической чистоты сделки. Квартира сегодня – дорогое удовольствие, и этот вопрос должен все больше волновать людей.
Нина КАРПЕНКО: Каждая квартира имеет свою историю. Понятие юридической чистоты относится к планируемой сделке, и подразумевается, что в будущем не возникнет основания для оспаривания законности этой сделки и признания ее недействительной. Особенно внимательными необходимо быть с заманчивыми предложениями о срочной продаже дешевых квартир, когда нет времени проверить все документы и обстоятельства по этим сделкам. Любые рекомендации не являются универсальными, т. к. все варианты специфичны и требуют индивидуального анализа документов по объекту недвижимости. Чтобы избежать возможных опасений, разочарований и рисков при покупке жилья лучше обратиться к услугам специалистов. Могу сказать, что наши юристы в АН «Недвижимость-Гарант» проверяют юридическую чистоту приобретаемого объекта для того, чтобы полностью обезопасить покупателя от каких-либо неприятных неожиданностей в дальнейшем. Как покупателю, так и продавцу сегодня нужны сопровождающие риэлторы и юристы при заключении сделок с недвижимостью.
Юлия МАЛЮТИНА: Как сегодня меняется круг профучастников рынка и что является движущей силой на рынке?
Елена ТАТАРИНОВА, президент НП «Омский Союз Риэлторов», директор АН «Держава»: Несмотря на сложный рынок, мы остаемся профессионалами, поднимаем свой статус бесконечными обучениями, тренингами и семинарами. Поэтому именно члены именно наших организаций идут в ногу со временем и способны со всех сторон обезопасить сделку. Поэтому мы стабильны.
Нина КАРПЕНКО: Многие годы на рынке недвижимости Омска работают два некоммерческих партнерства – Омская палата специалистов по недвижимости и Омский союз риэлторов. Участники этих объединений являются профессионалами высокого уровня. Каждое агентство недвижимости, входящее в объединения, имеет сертификат, а специалисты – аттестат. Хочется посоветовать и покупателям, и продавцам: обращаясь в агентство, убедитесь в его компетентности. Добавлю также, что рынок недвижимости сейчас действительно сложный, но он рабочий. Если ранее доля покупок квартир по ипотеке составляла 60-65%, то в настоящее время это порядка 80%. Сегодня как никогда ранее люди имеют возможность приобрести жилье в собственность именно посредством ипотеки.
Ранее материал полностью был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 7 ноября 2018 года
