Горсовет принял законопроекты по аренде и выкупу муниципальной земли.
10 апреля омский горсовет принял два проекта – взамен отмененного решения №432 по арендной плате за муниципальную землю и поправки в решение №368 по выкупной стоимости земли. Ранее 25 марта депутаты комитета ГС по вопросам экономического развития и муниципальной собственности долго обсуждали эти проекты с участием директора департамента имущественных отношений мэрии Омска Дмитрия МАХИНИ и Александра ДМИТРЕНКО, директора ООО «ОМЭКС-Лекс», оспорившего отдельные пункты 108-го постановления и 432-го решения.
В преддверии очередного обсуждения Дмитрий МАХИНЯ рассказал в интервью корреспонденту «КВ» Татьяне ЛЯПИСТОВОЙ о позиции мэрии по данным вопросам, какие ограничения департамент будет отстаивать, и почему эти проекты необходимо принять как можно скорее.
– Дмитрий Александрович, на комитете предлагалось установить выкупную стоимость в 2,5% от кадастровой стоимости, а не 10%, как предусмотрено в поправках к 368-му решению. Что Вы об этом думаете?
– 2,5%, 0,5%, 0%... Почему именно 2,5%? Знаете, это уже бесплатная раздача земли. Когда называют эту сумму, как ее экономически обосновывают?
Мы предлагаем нормативный акт, который предусматривает льготы по выкупной стоимости земельных участков под зданиями. Действующая ставка выкупа – 40% от кадастровой стоимости. В новой редакции предусматривается уменьшение до 10% для предпринимателей, которые являются владельцами зданий на земельных участках не менее трех лет, и у них отсутствует задолженность по арендной плате и неосновательному обогащению.
То есть здесь паритет между интересами бизнеса и бюджета. Если мы устанавливаем выкупную стоимость 2,5%, то мы полностью забываем про интересы бюджета. Мы снизили на 30%, ДМИТРЕНКО предлагает: на 37,5%, практически до нуля. Депутаты при обсуждении удивлялись снижению до 10%.
– Так почему 10%?
– По аналогии с постановлением, принятым региональным правительством. Здесь опять же равные права землепользователей. Если один имеет право выкупить землю за 10%, так и у его соседа должно быть такое же право. Иначе с нашей стороны будет нарушение антимонопольного законодательства – необоснованные предпочтения одним арендаторам перед другими.
– Депутаты предлагают исключить ограничение для льготного выкупа, касающееся владения зданиями на земельных участках не менее трех лет.
– В областном нормативном акте, регулирующем выкуп земельных участков из неразграниченной собственности, это ограничение есть. По нашему документу депутатами предложено это ограничение исключить. Но мы на горсовете выступим, чтобы вернуть это ограничение. Иначе второе ограничение, связанное с задолженностью по арендной плате, утрачивает полностью свой смысл. Если у нас есть должник по арендной плате, он может перед выкупом перепродать свой объект другому лицу, и поскольку нет ограничений по сроку владения, у него, естественно, нет и никаких обязательств перед нами. Он приходит и выкупает. И, во-вторых, мы снова ставим в неравные условия землепользователей неразграниченной земли и муниципальной.
– Действие льготы по выкупу земли депутаты собираются продлить на полгода, до лета-2021.
– Это логичный пункт, предусматривающий скорее технический характер. Областной нормативный акт предусматривает, воспользоваться этой льготой можно до января 2021 года. Но этот документ вступил в силу с января 2019 года, у нас аналогичный проект еще на рассмотрении, поэтому логично продлить срок его реализации.
– Почему льготу не сделать бессрочной?
– Нужно мотивировать предпринимателей. Это как с приватизацией в федеральном законодательстве, хоть ее и продлевают, но каждый год ограничивают срок.
– Было также на комитете предложение убрать еще одно ограничение – задолженность по неосновательному обогащению. Но большинство парламентариев его не поддержало.
– Это логично. Мы должны не забывать об интересах бюджета. Желающие воспользоваться льготой должны оплатить задолженность по арендной плате. Мы не хотим создать ситуацию, достаточно распространенную, когда земля выкупается по льготной ставке без каких-либо ограничений по арендной плате, потом собственник перепродает землю с объектом на другое юридическое лицо, а первое юрлицо, как принято, просто бросается с долгами. ДМИТРЕНКО нам, конечно, предлагал варианты, чтобы в этот же день, пока подписывается договор, наш юрист бежал в суд и возлагал обеспечительные меры. Зачем нам создавать заранее игру в догонялки? И ставить правоохранительным органам дополнительную задачу – смотреть, успел ли департамент сбегать в суд в этот же день, когда он подписывал договор, и наложить обеспечительные меры на должника. Зачем, когда изначально мы можем пойти нормальным путем: платите долги и выкупайте?
– Перейдем ко второму законопроекту, связанному с арендой муниципальной земли. Много вопросов на комитете было связано с группировками категорий земельных участков. В горсовете собираются уменьшить их число.
– Уменьшение с 17 «областных» до 14 у нас – это не изменения по группам, а юридическая техника. Мы просто те строчки, где коэффициенты совпадали, объединили в одну. Ничего по содержанию этих строк не изменилось.
Было предложение от депутатов о перемещении определенных видов разрешенного использования земельных участков. Здесь у нас тоже будут возражения. Предложено дискотеки, боулинги, аквапарки переместить из сферы торговли в сферу развлечений и спорта. Тогда изменится коэффициент. В сфере торговли он 5,9%, в сфере развлечений – 4,2%. Также предлагалось стоянки под торговыми центрами из сферы торговли перевести в категорию «гаражи». Для изменения коэффициента нет экономического обоснования. Если волевым решением депутатов перенесем эти категории, опять вернемся к той истории, когда экономического обоснования для применения коэффициента к категории у нас нет. И опять же будет нарушен принцип равных прав землепользователей. У Верховного суда была одна претензия – экономически необоснованные коэффициенты. Поэтому на городском Совете мы также будем возражать против данной поправки депутатов комитета.
– Высказывалось немало сомнений и к работе эксперта, рассчитавшего эти коэффициенты.
– Если коэффициент был рассчитан экспертом в одном размере, у нас какие основания устанавливать другой коэффициент? Если бы мы сами могли рассчитать коэффициенты для каждой группы без эксперта, мы бы и не заказывали эту работу. А если мы ее заказали, мы должны ею руководствоваться, и не можем менять коэффициенты. Аналитика была проведена большая. Я ознакомился с этим отчетом: он достаточно большой, подробный, проанализированы все договоры. Также депутатам горсовета была дана возможность ознакомиться с отчетом, материалами, положенными в его основу. Ничего не скрывалось, вся информация была предоставлена всем заинтересованным лицам. Наши специалисты помогли депутату ПЕТРЕНКО досконально разобраться в законопроекте. И многие вопросы, которые изначально ему в отчете не понравились, были сняты в ходе этой работы.
– В арендной плате предлагалось также учитывать местоположение участка и по аналогии с расчетом платы за наем жилья установить дополнительные коэффициенты.
– По нашей методике, для расчета арендной платы кадастровая стоимость участка умножается на коэффициент. Рядом депутатов предлагалось добавить к этой формуле еще одно значение – местоположение земельного участка. В центре – с повышающим коэффициентом, на окраине – с понижающим. Мы считаем это излишним, потому что кадастровая стоимость участка учитывает его местоположение. И, во-первых, кадастровая стоимость может изменяться по желанию правообладателей участков, во-вторых, мы бы в этой формуле два раза учитывали местоположение. Но в любом случае, мы аналогию жилья здесь не берем, здесь совершенно разное правовое регулирование. Возможно, там совсем другая формула, которая предусматривает местоположение, но там нет кадастровой стоимости земельных участков.
– По вашим прогнозам, убытки от нового порядка расчета арендной платы для бюджета составят около 260 млн рублей. Депутат ПЕТРЕНКО предположил, что они составят чуть ли не миллиард рублей.
– С убытками ситуация интересная, но, конечно, ни о каких миллиардах речи не идет. Как мы проводили расчет: у нас есть отдельные пункты 432-го, 108-го постановлений, отмененные Верховным судом, но в договорах эти ставки действуют, потому что других ставок у нас не было.
Поэтому мы начисляем по договорам, потом идем в суд; суд, соответственно, эту сумму не взыскивает, так как она рассчитана по отмененным нормам, а применяет предыдущий нормативный акт, например, 46-е решение.
У суда такое право есть. Поэтому мы рассчитали возможный убыток в 260 млн по отношению к «указанным в договорах ставкам» арендной платы, но говорить о точной сумме убытка сейчас невозможно. У нас никак не урегулирован вопрос арендной платы. Поэтому мы говорим о разнице с действующими ставками по договорам, но если бы мы попытались взыскать эти ставки в суде, то не факт, что нам бы это удалось.
– То есть работать департамент по 46-му решению до принятия новых нормативов самостоятельно не может?
– Нет, объясню по пунктам. Верховный суд признал недействующими отдельные пункты 432-го постановления, но пункт, в котором указано признать утратившим силу 46-го, он не отменил. Его никто не восстановил, и у нас, как у органа муниципальной власти, нет полномочий своим решением применять 46-е. Омский горсовет обращался в Верховный суд за разъяснением, но в разъяснении было отказано.
– Новости от депимущества о взыскании через суд долгов по аренде земли у предпринимателей связаны именно с этим?
– Да, мы обращаемся в суд по тем ставкам и заранее знаем, что нам по ним откажут, но нам это нужно для урегулирования этой процедуры и чтобы начислить правильную задолженность. Это не наши полномочия – простить половину задолженности. И не пойти в суд мы тоже не можем, иначе истечет срок исковой давности. Да и в целом это в интересах предпринимателей: им снизится долг, он будет утвержден решением суда, и при выкупе у них не возникнет вопросов по начислениям. Кроме того, предприниматели, платившие по отмененным ставкам до 1 января, когда вступил нормативный акт по неразграниченным землям, сами обращаются в суд, чтобы им вернули переплату. Суд их иски удовлетворяет, и мы выплачиваем разницу.
Вообще, каждый выбирал свой путь: кто-то прекращал платить, и мы идем в суд, кто-то переплатил, и они идут в суд за возвратом. Мне кажется катастрофическим, что нет такого документа, который регулирует арендную плату. Нам нужно сдавать земли в аренду, а какая арендная плата, мы не можем сказать. Вот нет ничего, чтобы ее урегулировало. Мы пытались выкручиваться разными путями – проводили рыночные оценки, но безрезультатно. Сложившаяся ситуация тормозит развитие бизнеса. А заявки на аренду поступают. Очевидно, что принятие законопроекта станет драйвером роста бизнеса.
Фото © Максим КАРМАЕВ
