В Омской области завершена масштабная оценка земель. В следующем году предстоит оценить все объекты недвижимости. О том, как в регионе проходит государственная кадастровая оценка, директор бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» Ольга ЛУЗИНА рассказала обозревателю «Коммерческих Вестей» Анастасии ПАВЛОВОЙ.
– Ольга Сергеевна, в чем отличие новой кадастровой оценки от предыдущих туров?
– Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» прописывает весь порядок определения кадастровой стоимости. Его положения направлены на минимизацию неточностей и получение более объективных результатов. Если ранее кадастровая оценка проводилась независимыми оценщиками по результатам торгов, то с вступлением в силу положений нового закона эти полномочия переданы в бюджетные учреждения, созданные субъектами РФ. Такими полномочиями на территории региона наделено бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации».
– Какие функции выполняет ваше учреждение в рамках проведения ГКО?
– Мы непосредственно выполняем мероприятия по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, вновь учтенных земельных участков. Наши специалисты ведут сбор и накопление информации, необходимой для проведения оценки, рассматривают заявления об исправлении технических ошибок, а также предоставляют разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости.
– По какой методике проводилась оценка земельных участков в 2020 году?
– Расчет кадастровой стоимости выполнен в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России №226 от 12 мая 2017 года.
– Сколько участков в 2020 году было оценено?
– В текущем году оценка проведена в отношении 825 823 земельных участков в городе Омске и Омской области. Оценке подлежали участки категорий земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения, стоящие на государственном кадастровом учете в Едином государственном реестре недвижимости на 1 января 2020 года.
– Что повлияло на определение кадастровой стоимости?
– Было собрано и учтено большее количество факторов, предусмотренных новой методикой. По большинству сегментов был применен сравнительный подход, который основан на сравнении цен сделок. Для участков с достаточно развитым рынком – под ИЖС, огородничество и садоводство – применялся метод статистического моделирования. Для участков с недостаточно развитым рынком использован метод типового эталонного объекта недвижимости. Данный метод, в частности, применен для расчета стоимости участков под объектами офисного, производственного и торгового назначений. Доходный подход был реализован для земельных участков сельскохозяйственного использования. По землям под сельскохозяйственное производство применялся метод капитализации земельной ренты.
– Какие факторы учитывались при формировании кадастровой стоимости участков?
– Учитывался вид разрешенного использования, фактическое использование земельного участка. Учтены транспортное и инженерное обеспечение до границ земельного участка, удаленность от центра развитой инфраструктуры и другие факторы.
– Как изменилась стоимость по сравнению с предыдущим туром оценки?
– Общая стоимость земельных участков увеличилась. Это обусловлено объективными изменениями рынка недвижимости, которые произошли за последние шесть лет. При этом уровень кадастровой стоимости земли в Омской области остается самым низким среди территорий Западно-Сибирского экономического района. На изменение кадастровой стоимости также повлияли обращения, поступившие от граждан и организаций по проблемным участкам, в отношении которых содержались неверные сведения в ЕГРН. По таким участкам учреждением были направлены запросы в Росреестр и по итогам их рассмотрения внесены изменения в ЕГРН. В результате кадастровая стоимость была пересчитана.
– Сколько обращений с замечаниями поступило к предварительным результатам?
– Всем заинтересованным лицам была предоставлена возможность направить свои замечания. За период размещения проекта отчета в учреждение поступило от органов местного самоуправления, бизнеса, граждан 262 замечания в отношении 2597 земельных участков и 18 обращений о предоставлении разъяснений в отношении 20 земельных участков. Учреждением рассмотрены все обращения. Учтено 99 замечаний, частично учтено – 28, не учтено – 135.
– Как Росреестр оценил итоговый отчет по результатам ГКО?
– Итоговый отчет оценки земель населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения прошел проверку центрального аппарата Росреестра на соответствие требованиям федерального законодательства, по результатам которой в адрес учреждения был направлен Акт соответствия отчета установленным требованиям.
– Если собственник не согласен с величиной кадастровой стоимости, можно ли ее изменить?
– В ходе оценки применяется массовый порядок расчетов, поэтому федеральным законом предусмотрена процедура пересмотра кадастровой стоимости. Это альтернативный порядок рассмотрения споров по определению кадастровой стоимости: правообладатель может подать уточняющую характеристику объекта, в отношении которой, по его мнению, допущена ошибка при проведении расчетов. С порядком подачи обращений можно ознакомиться на сайте учреждения. Правообладатели могут получить разъяснения по методу расчета своих участков, в том числе узнать, какие факторы были учтены при их оценке.
– Будет ли учреждение рассматривать обращения об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной?
– Да, будет. В регионе сокращен период перехода на новый порядок пересмотра кадастровой стоимости. Постановлением Правительства Омской области № 542-п определена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ – 1 января 2021 года, согласно которой кадастровая стоимость может быть установлена в размере рыночной по заявлениям граждан, организаций, органов государственной власти и местного самоуправления. Полномочиями по рассмотрению таких обращений наделен Омский центр кадастровой оценки и технической документации. Это позволит пересматривать результаты определения кадастровой стоимости в административном порядке.
– Летом были внесены изменения в Закон о ГКО. Расскажите о нововведениях.
– Предусмотрена единая периодичность проведения ГКО в регионах – раз в четыре года. Во всех субъектах РФ без учета периодичности в 2022 году будет проведена оценка земельных участков, в 2023 году – оценка объектов капитального строительства. Это направлено на постепенный переход к расчету налогов на имущество организаций по кадастровой стоимости.
– Как изменились полномочия бюджетных учреждений?
– Повышена ответственность государственных оценщиков. Расширен спектр источников информации. Бюджетные учреждения получили право запрашивать сведения не только в государственных и муниципальных организациях, но и в управляющих компаниях, ресурсоснабжающих организациях. Также учреждения вправе запрашивать информацию о границах зон с особыми условиями использования территорий. Организации обязаны предоставить имеющиеся в их распоряжении данные.
– Сохранится ли срок в 50 дней для подачи замечаний к промежуточным результатам оценки?
– Срок подачи замечаний к промежуточным результатам сокращен до 30 дней. Предусмотрена возможность предоставления собственниками информации об объекте недвижимости через подразделения МФЦ.
– При пересмотре кадастровой стоимости с какого момента будет применяться исправленная величина?
– Стоит отметить, что исправить техническую ошибку может любое заинтересованно лицо, независимо от права собственности и даты подачи замечаний в бюджетное учреждение. Если кадастровая стоимость будет уменьшена по процедуре исправления технических ошибок, то ее исправленная величина будет применяться с момента установления. Установить кадастровую стоимость в размере рыночной может только собственник объекта недвижимости.
– Как проходит подготовительный этап ГКО капитальных строений?
– В 2020 году учреждение завершает подготовительные работы по предстоящей оценке объектов недвижимости. В следующем году планируется оценить порядка 1 млн 200 тыс. объектов капитального строительства, учтенных в ЕГРН. Под оценку попадут здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, машино-места.
– Какие ценообразующие факторы будут учитываться при ГКО зданий и помещений?
– В этой части внесены изменения в федеральный закон. При проведении оценки будут учитываться местоположение, год постройки, материал стен, серия многоквартирного дома, состояние объекта (ветхость, аварийность) и т.д.
– Как можно подать декларации об объектах недвижимости?
– Правообладатели и их представители вправе предоставить декларации об объектах недвижимости для уточнения характеристик объектов, а также отчеты о рыночной стоимости. Порядок рассмотрения и форма декларации о характеристиках объекта недвижимости утверждены приказом Минэкономразвития России от 4 июня 2019 года № 318. Ознакомиться с порядком подачи деклараций, образцами их заполнения, скачать форму декларации о характеристиках объекта недвижимости возможно на официальном сайте учреждения www.bti55.ru в разделе «Услуги – кадастровая оценка».
– Что будет учитываться при рассмотрении деклараций?
– При проверке информации, содержащейся в декларации, бюджетное учреждение в первую очередь будет сверять ее с информацией, имеющейся в ЕГРН. До подачи декларации собственник объекта недвижимости может самостоятельно сопоставить фактические характеристики объекта недвижимости со сведениями, имеющимися в Росреестре. В случае несоответствия сведений о фактическом использовании объекта данным, содержащимся в Росреестре, рекомендуется в первую очередь внести соответствующие изменения в ЕГРН. Срок рассмотрения декларации составляет 50 рабочих дней со дня ее представления. Информация, содержащаяся в декларации, может быть учтена при проведении кадастровой оценки в случае ее подтверждения.
– Могут ли собственники дистанционно направить уточнения?
– Декларации в период режима повышенной готовности могут быть направлены в БУ «Омский центр КО и ТД» в электронном виде на электронную почту учреждения: kd_ocenka@list.ru или почтовым отправлением (для физических лиц) на адрес учреждения: 644024, г. Омск, ул. Краснофлотская, д.8. Декларация может быть также подана на бумажном носителе или в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя или его представителя.
Рекомендую правообладателям заранее направить уточняющие сведения. Это позволит избежать в дальнейшем споров о кадастровой стоимости своего имущества.
Фото © БУ «Омский центр кадастровой оценки и технической документации»
