Эксперт рынка недвижимости предложил депутатам горсовета сократить барьеры для предпринимателей, готовых выкупать земельные участки под производства.
21 января на комитете по вопросам экономического развития Омского городского совета депутаты обсудили вопрос предельного размера земельных участков, предоставляемых в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства.
Выкуп земельных участков вырос в три раза
Заместитель директора департамента архитектуры и градостроительства горадминистрации Кирилл БРЮХОВ изложил историю вопроса, а глава департамента имущественных отношений мэрии Дмитрий МАХИНЯ (на фото) привел цифры, демонстрирующие эффективность работы:
— В 2019 году общая сумма, поступившая в бюджет города от выкупа земельных участков предпринимателями, составила 57 млн. рублей. После введения в действие новых правил землепользования и застройки (далее ПЗЗ) земельных участков было продано на 190 млн. рублей. Из них на 120 млн. рублей – это земельные участки, проданные по льготной ставке 10%, т.е. у нас эффективность в три раза возросла. И второй показатель. В 2020 году до введения ПЗЗ поступило 118 заявлений о предоставлении в собственность земельных участков. Из них в 36% (43 случаях) принято решение об отказе. А после введения в действие предельных размеров (с 24 июня по 1 января 2021 года) поступило 128 заявлений. При этом решение об отказе по несоответствию размерам принято только в 10% случаев (14 раз). Эффективность налицо.
В качестве приглашенного эксперта и представителя бизнеса на заседании выступил руководитель Омского межотраслевого совета экспертов рынка недвижимости, член комитета по экспертно-аналитической деятельности Омской коллегии оценщиков Максим РЕПИН. Он заметил:
— Ситуация с выкупом земли, может быть, и улучшается, но не так кардинально, как хотелось бы предпринимателям. Они подают десятки и сотни обращений, чтобы выкупить землю. Но хотели бы делать это на справедливых, паритетных и экономически эффективных основаниях.
Эксперт по недвижимости предложил убрать барьеры
Особый акцент Максим РЕПИН сделал на производственных зонах. Он внес несколько предложений, позволяющих более эффективно их использовать:
— Все предпринимательское сообщество приветствовало появление механизмов в виде предельных размеров плотности застройки в градостроительном регламенте, который позволил сделать более эффективным выкуп земли. Но льгота по выкупу действовала до 1 декабря 2020 года. 128 заявлений – 14 отказов. Кто-то успел выкупить, но многие – нет. Им отказали или они находятся в процессе формирования участков, соответствующих этой норме. Я полагаю, что лишь малый процент реально смог воспользоваться льготой. Наше предложение: продлить льготный выкуп земли на следующие три года.
Кроме того, Максим РЕПИН предложил убрать два барьера, мешающих льготному выкупу:
— Трехлетний срок владения зданием на земельном участке. Представьте: приходит инвестор, выкупает новый объект. У предыдущего собственника земля либо не оформлена, либо в аренде. Предприниматель хотел бы вовлечь ее в экономический оборот, получать кредиты под ее залог, но он не может – он должен 3 года ждать и только потом выкупать. В чем смысл? Никакой логики в сдерживании предпринимателей к выкупу земли (особенно в зонах промышленности) мы не видим вообще.
Вторым барьером, который мешает бизнесу, РЕПИН назвал отсутствие задолженностей за землепользование.
— Предприниматель арендовал земельный участок, который, например, не соответствует существующей норме, он должен его переформировать, вырезать из него часть, отказаться, а потом подать на выкуп уже сформированного участка. Идет время, земельный участок не сформирован как объект платежей, накапливается формальная задолженность, и предпринимателю отказывают в выкупе из-за формальных оснований. Мы же не коллекторы, чтобы кому-то что-то запрещать?! Мы же землю предоставляем людям, чтобы они могли работать в зонах промышленности! Человек выкупает земельный участок, у него появляется какой-то актив, он может быть применен, реализован. Тогда и обязательства будут погашены, – заметил Максим РЕПИН и, не удержавшись, потроллил чиновников: – Если они установлены соответствующим образом, а не являются домыслом департамента имущественных отношений. Потому что часто в Союз предпринимателей обращаются с тем, что арендную плату насчитывают на основании отмененных пунктов 108-го постановления! И предприниматель вынужден обращаться в суд, тратить свои силы, время, чтобы восстановить справедливость.
Еще одно предложение эксперта недвижимости касалось снижения слишком высокого процента плотности застройки.
— В зонах промышленности сегодня установлен предельный размер плотности застройки в 20%. Я участвовал в обсуждениях вопроса в департаменте имущественных отношений и просил установить хотя бы 15%. Почему сегодня происходит большинство отказов? Есть фактически сформированный земельный участок, субъект пользуется им, он огорожен забором, на нем стоят здания, он не входит в эту норму на 1, 2 или 3%. Предпринимателю отказывают в выкупе и говорят: «Отрезай!». А что отрезать? Кусок от территории, которой он пользуется? Он ее чистит, убирает, охраняет, освещает, на ней работает, с нее платит налоги. Все автотранспортные предприятия сегодня не требуют больших гаражей, техника стоит на площадках. То же на предприятиях по ремонту автотехники, в логистических автоцентрах. Есть целый ряд судебных запросов, на которые я, как судебный эксперт, готовлю ответ о землепользовании, фактически необходимом для эксплуатации данных зданий в свете конкретной деятельности бизнеса. Целый ряд предприятий, где 20% – это не нужная мера, надо устанавливать 10, в крайнем случае 15%, – предложил Максим РЕПИН.
Он показал депутатам в качестве примера вклинивания некий участок на кадастровой карте города, который «с трех с половиной сторон» огорожен заборами соседних действующих предприятий.
— Людям не дают его выкупить. И таких участков, поверьте, десятки. Мое предложение и Союза предпринимателей – сформировать характеристики таких проблемных участков, которые подходят под 4 и 6 статьи Земельного кодекса, департамент имущественных отношений попросить провести ревизию муниципальных и неразграниченных земельных участков такого типа и разработать дополнительные механизмы, которые бы не были обременительны для предпринимателей, для представления земельных участков к скорейшему выкупу, – озвучил предложение РЕПИН и пояснил: – Такие участки остаются брошенными, по сути, пустырями. Они, во-первых, не приносят дохода, во-вторых, несут опасность, в том числе криминогенную.
Утром деньги – вечером землю
Депутат-справедливоросс Владимир ГУСЕЛЕТОВ первым взял слово после выступления эксперта. Он удивился, как предприниматель может рассчитывать на покупку земли, если имеет задолженность перед департаментом. Заместитель председателя Омского горсовета Виталий ПУТИНЦЕВ предложил вместе с комитетом по архитектуре и градостроительству Омского горсовета доработать предложения Максима РЕПИНА и только затем выходить с ними на администрацию.
Юридическая служба горсовета проинформировала депутатов и участников комитета, что многое из озвученного экспертом в данный момент как раз регулируется, в частности, коэффициент плотности застройки. В новой редакции ПЗЗ будет указан не минимальный процент застройки, а максимальный коэффициент от площади участка. Как это поможет предпринимателям на практике, депутаты не обсуждали.
Алексей САЯПИН предложил оставить вопрос в комитете до следующего заседания и получить по указанным проблемам обстоятельные пояснения администрации Омска. Депутат Алексей ЛОЖКИН тоже счел необходимым уточнить позицию мэрии: «Почему по 108-му, которое не работает, автоматически не сделали перерасчет и все идет через суд? Это же затягивает, удлиняет процедуру!». А вот с предложением продавать земельные участки с долгами депутат тоже не согласился: «Продавать земельные участки с долгами? С этим я не согласен. Как говорится, утром деньги – вечером стулья».
Мы что, самый богатый регион в Сибири?!!
Позицию департамента имущественных отношений изложил его руководитель. Он по пунктам дал пояснения.
— О максимальной продаже всех земельных участков предпринимателям. Необходимо отметить, что приобретение земельных участков в собственность – это инициатива предпринимателей. Земельный кодекс разрешает два варианта – аренду и собственность. И кого-то экономически устраивает аренда. Предельные размеры земельных участков – это незначительные основания для отказа, основные лежат в плоскости Земельного кодекса. Это нахождение на территории объектов третьих лиц, самовольные постройки, объекты находятся на границах соседних земельных участков и прочие нарушения, – заверил депутатов Дмитрий МАХИНЯ.
Относительно продления льготного выкупа земельных участков он заметил, что существует два нормативных акта – постановление Правительства РФ, которое регламентирует выкуп неразграниченных участков, и решение Омского горсовета: «Постановление правительства действует еще в течение 2021 года. Именно на неразграниченных участках в основном находятся предприниматели. Муниципальные участки – это в основном муниципальные предприятия и учреждения. У меня нет в работе обращений от предпринимателей, находящихся на муниципальной земле».
— По поводу отмены ограничительных мер для применения ставки в 10%. Коллеги, несоблюдение требований о долгах – это не основание для отказа в выкупе. Все равно участок предлагается, только по другой ставке – 30%. Ставка 10% – это льгота! Услышьте! Это для наиболее добросовестных предпринимателей! Из Сибирского федерального округа в Омской области самые дешевые ставки выкупа. В соседних городах льготные ставки – 40-50%, основная ставка – 100%. А у нас основная – ставка – 30%, льготная – 10%. Мы что самый богатый регион в Сибири?!! – в сердцах задал риторический вопрос Дмитрий МАХИНЯ и грустно продолжил: –При этом еще с самой дешевой кадастровой стоимостью земли…»
Однако по одному из вопросов глава депимущества выразил солидарность с экспертом РЕПИНЫМ:
— По последнему предложению – не допускать вклинивания, вкрапливания участков – согласен. По конкретному примеру ничего сказать не могу – кадастрового квартала не видно, адреса не видно, площади земельного участка не видно.
Никто не выкупал участки за 30% и не будет!
Максим РЕПИН отреагировал на выступление чиновника не менее эмоционально:
— Как официальный аналитик Омского региона по рынку недвижимости скажу, что по земельным участкам мы подвели аналитические итоги 2020 года: стоимость земель производственного назначения снизилась на 4%. В среднем по рынку – падение стоимости. И оно продолжается с 2014 года. Идет снижение. Стагнация! Никто не выкупал участки за 30% и не будет! За 10% у нас откликнулось несколько сотен предпринимателей. В итоге ситуация такая: когда они приходят выкупать, им вставляют палки в колеса и заставляют покупать по 30%. Никто этого делать не станет. У нас продолжится стагнация и на рынке производственных земель, и в целом в производственном секторе города.
Под конец заседания эксперт по недвижимости снова попросил микрофон и сообщил депутатам еще одну грустную новость:
— Сегодня вся арендная плата в регионе взимается по экономическим коэффициентам, которые разрабатывали мы. Это происходило по результатам развития рынка недвижимости Омска и региона на 2018 год. Так вот, пересчитывая цифры по итогам 2020 года, мы видим снижение в 1,5 – 2% по каждому направлению, виду разрешенного использования. Если сейчас по землям промышленности насчитывается коэффициент аренды земли 3%, то, если пересчитать на 2020 год, будет 2%. Если для коммерческих земель коэффициент в данный момент – 5,9%, то при установлении экономически справедливого коэффициента аренды будет 4%. Рынок стагнирует в стране в целом. Он падает в том числе в нашем регионе катастрофическими темпами.
В итоге депутаты решили вопрос оставить в комитете, в мэрии запросить цифры за 2020 год и другую информацию по теме.
Ранее репортаж был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 27 января 2021 года.
