Министерство имущественных отношений отсудило здание у экс-министра Александра ТРИППЕЛЯ и Ко.
1 марта вступило в силу решение Арбитражного суда Омской области по иску регионального Минимущества о признании недействительным договора купли-продажи памятника на ул. Косарева, 117 в Омске к стоматологической фирме. Объект вернется на баланс области. В судах рассматривается еще два аналогичных иска ведомства в отношении ранее планово приватизированных исторических объектов.
Дом купца Денисова
Полный текст решения судьи Вероники РАСПУТИНОЙ по делу о возвращении в собственность Омской области памятника истории и культуры народов РФ регионального значения «Доходный дом купца А. А. Денисова. 1914-1916 гг.» на ул. Косарева, 117 в Омске появился в системе «Электронное правосудие» 1 февраля. Истцом по делу выступило Министерство имущественных отношений Омской области, а ответчиками – ООО «Медицинская фирма «ДЕНТА плюс» и три лица, в настоящее время владеющие помещениями в историческом здании, – сын главврача БУЗ ОО «Клиническая медико-санитарная часть № 9» Владимир ШАПОВАЛОВ, предприниматель Светлана ТАБАЧЕНКО и бывший зампред правительства Омской области Александр ТРИППЕЛЬ.
«Доходный дом купца А. А. Денисова», он же бывшая Омская городская станция скорой медицинской помощи, представляет собой 2-этажное кирпичное строение площадью 789,2 кв. м с цокольным этажом. Он расположен на земельном участке в 1332 кв. м. С октября 2015 года по январь 2019 года здание арендовало ООО «Медицинская фирма «ДЕНТА плюс» (собственники в равных долях – Александр ТРИППЕЛЬ, экс-директор департамента имущественных отношений мэрии Омска Евгений АСТАШОВ, Владимир ШАПОВАЛОВ).
14 января 2019 года арендатор воспользовался правом преимущественного выкупа и приобрел у КУ «Центр учета и содержания собственности Омской области» памятник вместе с участком под ним за 14 млн 188 тыс. 152,5 руб. 19 марта того же года посредством заключения трех сделок купли-продажи объект культурного наследия был переоформлен на ШАПОВАЛОВА, ТАБАЧЕНКО и ТРИППЕЛЯ.
В своем иске Минимущество потребовало признать недействительными первый и последующие договоры купли-продажи памятника и истребовать его «из чужого незаконного владения» с внесением соответствующей записи в ЕГРН. Истец выразил готовность вернуть покупателю сумму, уплаченную за спорный объект и землю, и просил суд обязать МФ «ДЕНТА Плюс» выплатить каждому из предпринимателей по 4 млн 815 тыс. руб., уплаченные ими в рамках сделок.
Как выяснил суд, при заключении договора купли-продажи рыночные цены объекта культурного наследия и участка определяли на основании отчета от 1 ноября 2018 года, подготовленного ООО «Аналитик Центр», – этого подрядчика выбирали по итогам торгов. Так, цена здания составила 12 млн 199 тыс. 152,5 руб., а участка – 1 млн 989 тыс. руб. Спустя полтора года после продажи памятника в Минимуществе Омской области пришли к выводу, что с учетом площади объектов и их местоположения (центр города) эта сумма была «существенно занижена». Кроме того, в ведомстве вспомнили, что приватизация объектов культурного наследия невозможна без проведения конкурса. Это стало основанием для подачи иска.
В Минимуществе Омской области «Коммерческим Вестям» прокомментировали причины оспаривания сделки купли-продажи здания на ул. Косарева спустя полтора года после ее заключения. Как оказалось – дело в том, что к вопросу отчуждения памятников истории и культуры изменилось отношение судов:
- Исковые требования поданы в связи с изменившейся судебной практикой, подтвержденной правовой позицией Верховного Суда РФ и Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ, которая учитывает специальные нормы федерального законодательства о приватизации. Ранее судебная практика устанавливала приоритет в применении норм Федерального закона № 159-ФЗ при приватизации субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемых объектов госсобственности, относящихся к объектам культурного наследия. В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком…
В итоге суд не стал назначать экспертизу для уточнения того, насколько была занижена стоимость памятника при его продаже (истец ходатайствовал об этом), – хватило того, что сделка была проведена без торгов. Иск министерства был удовлетворен, а поскольку решение суда не было оспорено в течение месяца с даты его принятия, вопрос с принадлежностью «Доходного дома купца «Денисова» можно считать закрытым.
Добавим, с апреля 2019 года ООО «Медицинский центр на Косарева», принадлежащее Владимиру ШАПОВАЛОВУ и возглавляемое Евгением АСТАШОВЫМ, осуществляло в здании Доходного дома купца Денисова реставрационные работы. Сложно сказать, много ли успели сделать предприниматели, но на сегодня компенсировать какие бы то ни было затраты им никто не должен. Возможно, они еще попытаются взыскать сумму своих расходов через суд.
Комплекс зданий
Одновременно с иском в отношении памятника на Косарева, 117 (4 июня 2020 года) в арбитраж от Минимущества поступило еще одно заявление – оно касалось судьбы трех зданий, имеющих тот же адрес, что и Доходный дом купца Денисова и связанных с ним исторически. Речь об одноэтажном нежилом строении (16,8 кв. м), гараже (94,9 кв. м) и складе (58,6 кв. м) с участком под ними площадью 1108 кв. м.
В возбужденных по этим двум искам делах много общего. Фигурирующие в них спорные объекты недвижимости были проданы одновременно одной и той же компании, а в дальнейшем – перепроданы тем же трем предпринимателям.
Но на этом сходство заканчивается: поскольку нежилое строение, гараж и склад статуса объектов культурного наследия не имеют, суд не смог так легко принять решение в пользу министерства. 26 января 2021 года он удовлетворил ходатайство истца о назначении экспертизы по определению достоверности оценки рыночной стоимости объектов, выполненной ООО «Аналитик Центр» 1 ноября 2018 года, а в случае его недостоверности – расчету этой стоимости на ту же дату. Эту задачу поручили ООО «Межрегиональный центр оценки «ОПТИМА». 20 февраля исполнитель сообщил о готовности работы. Следующее заседание по делу назначено на 11 марта.
В Минимуществе прокомментировали перспективы памятника и трех зданий (видимо, в случае и их возвращения в региональную казну) на ул. Косарева, 117: «Имущественный комплекс по ул. Косарева, 117 с занимаемыми земельными участками не планируется выставлять на приватизацию».
Между тем все эти строения числились в списке объектов приватизации на 2018-2020 годы и были в соответствии с этим проданы.
Особняк Коробейникова
Есть актуальный пример судебного решения, который показывает, что исход у истребования реализованного ранее имущества через отмену сделки может быть разным. Он также заставляет задуматься над мотивами истца при подаче подобных исков. Действительно ли дело в изменившейся судебной практике?
Так, памятник истории и культуры «Особняк купца В. В. Коробейникова. 1906 год», также расположенный в центре Омска – на ул. Пушкина, 6, в отличие от «Доходного дома» на ул. Косарева был реализован посредством конкурса. Объект был включен в программу приватизации собственности Омской области в 2017-2019 годах. 30 июня 2017 года историческое одноэтажное нежилое строение с пристройкой и подвалом общей площадью 431, кв. м и земельный участок под ними в 856 кв. м приобрело ООО «Сибирская мануфактура» (учредитель и генеральный директор – Александр ЭРБЕС). Сейчас в здании расположены интернет-магазин подушек для беременных и магазин-студия TOCCANTE.
26 июня 2020 года Минимущество Омской области обратилось в Арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи «Особняка» и применении последствий недействительности сделки. Дело рассматривала судья Альвина КОЛМОГОРОВА.
Суд установил, что начальная (рыночная) цена продаваемых объектов была определена на основании отчета все того же ООО «Аналитик Центр» и составила в отношении строения – 3 млн 820 тыс. руб., а земельного участка под ним – 360 тыс. руб. По итогам конкурса стоимость здания выросла на 50 тыс. руб., а цена земли осталась неизменной.
Победитель торгов «Сибирская мануфактура» вместе с приобретаемым объектом культурного наследия, естественно, приняла на себя и охранное обязательство.
К участию в деле в качестве третьего лица привлекли Министерство культуры Омской области, которое предоставило суду отзыв на иск, полностью встав на сторону ответчика. Охранное обязательство для спорного объекта утвердили именно в Минкультуры, и в рамках своей компетенции ведомство следило за исполнением этого документа. В частности, в 2016-2019 годах на объекте необходимо было завершить работы по усилению несущих конструкций памятника, ремонт крыши и кровли с устройством водосточной системы, ремонтно-реставрационные работы фасадов и помещений с приспособлением для современного использования, благоустроить прилегающую территорию. По просьбе ООО «Сибирская мануфактура» сроки выполнения ремонтных работ были сдвинуты до 2020 года, благоустройства – до 2023 года. Принимая решение о переносе, в минкультуры учли, что сроки выполнения работ были рассчитаны весной 2016 года, а новый собственник появился у памятника только в середине 2017-го. Министерство уведомило об этом решении письменно истца и КУ «ЦУС». В ведомстве заверили, что новый график ООО «Сибирская мануфактура» выполняет аккуратно. Собственно ремонтно-реставрационные работы уже завершены и приняты по акту.
Третье лицо в своем отзыве иск оценило очень критично:
«Обществом, в отличие от министерства, обеспечено соблюдение прав граждан, предусмотренных ст. 7 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации», в частности:
– на обеспечение сохранности объектов культурного наследия в интересах настоящего и будущего поколений многонационального народа РФ;
– на доступ к объектам культурного наследия».
Представитель Минкульта также обратил внимание на то, что какие-либо публичные интересы оспариваемым договором не нарушены и что результаты предварительной оценки объекта были приняты Минимуществом Омской области и не оспаривались за четыре года с момента изготовления отчета ни одной из сторон. Из этого был сделан вывод, что «нарушений законодательства в сфере приватизации государственного и муниципального имущества не допущено, а попытки истца признать недостоверным отчет, положенный в основу правового акта, свидетельствуют о злоупотреблении правом».
Минимущество заявило в суде об уверенности в том, что особняк на ул. Пушкина, 6 был продан по заниженной цене – ввиду его расположения в центре Омска – и ходатайствовало о назначении экспертизы для выяснения этого вопроса. На ходатайство истца ответчик справедливо возразил, что за недобросовестно проведенную оценку нужно спрашивать с оценщика, а не с покупателя, который заключал контракт на условиях продавца и честно выполняет принятые на себя обязательства.
К слову, до полного исполнения ООО «Сибирская мануфактура» условий договора спорный объект относится к собственности Омской области.
Принимая решение по делу, суд учел полную осведомленность истца и о результатах оценки спорного объекта, и о цене условий его продажи с дальнейшим принятием оплаты, а также о ходе выполнения на нем ремонтно-реставрационных работ. «Действия министерства, направленные на исполнение договора, подтверждают его намерения исполнять этот договор», – сделал вывод суд.
Вот еще несколько интересных тезисов из решения, принятого по делу 28 декабря 2020 года:
«Минимущество Омской области не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором не просто знало, а установило в качестве условия сделки (эстоппель)».
«…заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки».
ГК РФ не допускает «осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)».
«Основным критерием применения принципа эстоппеля, который предполагает утрату лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства в рамках гражданско-правового спора, если данная позиция существенно противоречит его предшествующему поведению…».
«Главная задача принципа эстоппеля состоит в том, чтобы воспрепятствовать получению преимущества и выгоды стороной, допускающей непоследовательность в поведении, в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной».
В удовлетворении исковых требований Минимущества Омской области суд отказал в полном объеме, но 2 февраля 2021 года была принята к рассмотрению апелляционная жалоба министерства на решение судьи КОЛМОГОРОВОЙ. Первое заседание по делу состоится 15 марта.
Ранее материал был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 3 марта 2021 года.
