Предприниматели налаживают диалог с властями, но и готовятся к судам.
С 1 января 2021 года в Омске вступила в силу новая кадастровая оценка земельных участков. 30 ноября прошлого года на официальном сайте налоговой службы был опубликован Приказ Минимущества Омской области № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков…» от 20.11.20 г.
Удивительные результаты
В 2020 году была проведена новая кадастровая оценка земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов Омской области. Эти изменения особенно ощутимо затронули предпринимателей, которые занимаются производством и коммерческой деятельностью.
По данным омских аналитиков, всего в Омской области оценке подлежали 825 283 таких участка, в том числе 175 523 находятся на территории Омска.
При этом из них основной доход в бюджет обеспечивают наделы с видами разрешенного использования «Офисные здания» (офисы, банки, таможня) – 1 653 объектов, «Торгово-развлекательные центры» (магазины, рынки, кинотеатры, гостинично-банный бизнес и т. д.) – 5 026 объектов, «Предпринимательство» – 128 объектов, «Придорожный сервис» (АЗС, СТО, мойки) – 724 объекта, «Производственные территории, склады» – 3 388 объектов.
– У нас около 11 тыс. земельных участков дают более 90% налоговых и арендных платежей в бюджет, а это всего лишь 1,3% от общего числа участков, стоящих на кадастровом учете. Это та самая «курочка, что несет золотые яйца», это важнейшее достояние региона, которое нужно беречь как зеницу ока, – прокомментировал генеральный директор ГК «ОМЭКС» Максим РЕПИН.
Участники Омского областного союза предпринимателей (ООСП) провели анализ результатов кадастровой оценки, выполненной в 2020 году. Было исследовано 280 участков из сегментов «Производственная деятельность» и «Предпринимательство». В результате у 260 объектов новая кадастровая стоимость ожидаемо оказалось выше кадастровой стоимости 2014 года. Но при этом у 228 участков она была еще и выше актуальной на период 2020 года рыночной стоимости – в среднем в 2,2 раза. По оценкам аналитиков, в налоговом выражении это будет соответствовать «дополнительной экономически необоснованной нагрузке на бизнес» в сумме 43 млн рублей платежей – и это только по вышеуказанным 228 участкам (80 омских предпринимателей).
Причины того, что новая кадастровая оценка в Омске настолько не соответствует рынку, омские аналитики оценивают сдержанно.
– При расчете кадастровой стоимости исполнители слишком оптимистично подошли к анализу рынку недвижимости в плане текущих цен. На рынке есть реальные цены, а есть цены-«хотелки», которые не соответствуют рыночной ситуации. Про алгоритм расчета я не могу ничего сказать, потому что я не видел его в актуальном виде в открытом доступе. Основной пострадавший сегмент, оцененный выше рынка, – это земли промышленности. Здесь из 3388 участков больше 2000 объектов получили кадастровую стоимость выше рыночной. При этом среднее завышение – в 2,5 раза, – уточнил Максим РЕПИН.
Глазами бизнеса
Ввиду появления таких результатов кадастровой оценки для всех предпринимателей Омска достаточно резко изменились условия ведения бизнеса. И это относится ко всем землепользователям – и арендаторам, и собственникам.
Илья ИВАНОВ, руководитель группы предприятий «Омь-Инвест» (торговые центры, офисы, кинотеатры, ресторанный бизнес):
– Мы осуществляем использование примерно 17 участков, которые находятся в аренде или в собственности. Это земли, предназначенные для общественно-деловых целей – под размещение кинотеатров, офисов, торговых центров. С 2021 года увеличение кадастровой стоимости у нас произошло от 2 до 7,5 раза. Объекты, которые находятся на этих земельных участках, отнесены федеральным правительством к отраслям, пострадавшим в связи с пандемией. Мы пережили 2020 год и существуем до сих пор во многом благодаря федеральной и региональной поддержке. Весь год нам помогали оставаться на плаву. Поэтому, безусловно, поднятие кадастровой стоимости в разы и как следствие поднятие арендной платы и налога за землю, как нам кажется, несет какую-то системную ошибку в этом случае. Мне сложно судить о причинах, но так резко менять условия ведения бизнеса – это идет вразрез с общей концепцией развития предпринимательства в регионе.
Сергей МЕЛЕХОВ, директор по найму ООО «Гостиница Аврора»:
– Гостиница владеет очень крупным земельным участком, кадастровая стоимость которого выросла с 8 млн рублей до 35 млн (экономический рост – 315%). То есть налоговая нагрузка возрастает очень серьезно. Кроме того, этот участок находится в Кировском округе, но теперь его стоимость сопоставима с рыночной стоимостью земли в центре города, хотя мы от центра порядком удалены. В Центральном округе спрос на услуги очень высокий, у нас он гораздо менее активный. Более-менее нормально пережить прошлый год нам помогла обсервация людей, которые приезжали на месторождения. По договоренности они проживали у нас. Получали мы и федеральные субсидии. И только мы справились со всеми затратами и налогами, теперь вот эта новость. По осени мы писали письмо на оспаривание результатов этой кадастровой оценки, но нам никак аргументированно не ответили, сказали, что все в порядке. Все в пределах нормы закона.
Андрей ШАПОШНИКОВ, юрист компании ООО «ТД «Сибхолод»:
– По всем нашим земельным участкам, а это земли промышленности, кадастровая стоимость с 2021 года увеличилась в пять раз. Соответственно, налоговая нагрузка для нас возрастет пропорционально. Это что касается участков в собственности. По арендным участкам у нас ситуация более предсказуема, там рост будет около 15-20%, их мы сейчас даже не берем в расчет. В большей степени волнуют участки в собственности.
По словам индивидуального предпринимателя Елены ТЫЧИНСКОЙ (торговые комплексы), в ее использовании находится 11 участков, в том числе пять наделов в собственности и шесть – арендуются. Большая часть этих земель предназначены для размещения объектов торговли, но есть также два участка из сегмента «Транспорт». Наименьший рост кадастровой стоимости наблюдается как раз у площадок под некоммерческие парковки. При этом наделы под торговые комплексы и объекты общепита на улицах Челюскинцев, Менделеева, Химиков выросли в стоимости примерно в 2,5-4 раза. А кадастровая стоимость площадки под рынок на ул. Бетховена, 22 возросла более чем в 5 раз.
Илья НИКОЛИН, руководитель управляющей компании франшизной сети АК «Реактор», общественный представитель АСИ по предпринимательству и технологиям, член координационного совета ООСП, член общественного объединения «Опора России», участник «Союза Автосервисов»:
– Конечно, есть участки и в аренде, и в собственности, но окончательных расчетов от бухгалтерии я еще не получил, поэтому точных цифр пока нет, но ничего радужного не предвидится. Мы с коллегами разбираем ситуации, у меня уже несколько писем и информация от других предпринимателей. Ситуации у всех плачевные – от 2 до 10 раз повышение кадастровой стоимости земельных участков и, как следствие, арендной платы и налогов. В условиях имеющейся сегодня сниженной потребительской активности мы все понимаем, к чему это ведет. Многократное увеличение кадастровой стоимости повлияет на весь инвестиционный климат. У нас же цена выкупа земельных участков напрямую зависит от кадастровой оценки. Мы долго боролись за уменьшение суммы выкупа с 30% до 10%, и по распоряжению губернатора Омской области было принято такое решение и продлено на 2021 год. Но сейчас, когда кадастровая стоимость возрастает в несколько раз, все эти преференции, которые были предложены для улучшения инвестиционного климата для того, чтобы сделать привлекательным бизнес в Омске, чтобы люди не уезжали, – они нивелировались. Сегодня любой объект коммерческого использования без участка не интересен. Все понимают, что выкуп земли – это уверенность предпринимателя в том, что он спокойно может распоряжаться определенной площадью – в основном это парковочная площадь и самим объектом. Существенное увеличение кадастровой стоимости будет иметь, мягко говоря, очень непривлекательные последствия для бизнеса – вплоть до невозможности выкупа участка, а далее – к неуверенности бизнеса в завтрашнем дне и сокращению доходов. Кроме того, реальные доходы населения не растут. Все же измеряется деньгами не у меня в кармане, как у предпринимателя, а в кармане у моего потребителя. Видя изменения своей затратной части, предприниматель вынужден поднимать стоимость пропорционально новым затратам. Естественно, при этом число желающих воспользоваться услугами уменьшится. Это приведет к сжиманию бизнеса. 2020 год преподнес очень неприятные сюрпризы всему бизнесу, было сокращение объемов, сегодня у многих предпринимателей и без того пессимистические настроения. А нас еще сверху накрывают дополнительными затратами и проблемами. Это, как минимум, несвоевременно. Плюс еще ситуация с переходом розничного бизнеса на упрощенную систему налогообложения. Мы уже не успеваем анализировать все последствия того, что будет происходить. Сегодня у предпринимателя, у руководителя – со всех сторон сплошной негатив. Это колоссальная психологическая нагрузка.
Надежда на диалог
В настоящее время изменить документ, содержание которого не устраивает огромное количество предпринимателей Омска, уже нельзя. Приказ № 45-п вступил в законную силу с начала года. На сегодня ООСП вышел на диалог с представителями правительства Омской области для урегулирования вставшей столь остро проблемы.
По словам вице-президента ООСП, директора ООО «Городской юридический центр недвижимости «Эталон» Виталия ИВАНОВА, 12 февраля в Союзе предпринимателей прошла встреча представителей омского бизнеса с заместителем губернатора Омской области Дмитрием УШАКОВЫМ, курирующим экономический блок вопросов регионального правительства, и беседа эта была конструктивной:
– Мы проговорили много разных вопросов, в том числе ситуацию с кадастровой оценкой земли, которая изменилась в начале этого года. Обсудили, какие шаги предпринять, какие могут быть механизмы, чтобы эта ситуация не отразилась на предпринимателях негативно. Есть процедура, когда по каждому отдельному участку можно устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной. Эта процедура осуществляется через бюджетное учреждение по кадастровой оценке и технической инвентаризации объектов. Мы внесли предложения – ряд гибких шагов, которые позволят сгладить процедуру и сделать ее более комфортной для предпринимателей. Каждый землепользователь может обратиться в установленном законом порядке в специализированную независимую организацию, заказать отчет о рыночной стоимости земельного участка и путем согласования этого отчета через бюджетное учреждение постараться скорректировать, добиться снижения, если рыночная стоимость будет ниже кадастровой. В рамках кадастровой оценки какие-то участки остались на прежней стоимости, какие-то повысились, это типичная история. Нужно регулировать ее точечными обращениями. Это стандартная процедура. Встреча с Дмитрием УШАКОВЫМ показала, что у власти понимание ситуации есть. Он участвовал в дискуссии, записывал все предложения, выразил максимальное желание разобраться. В дальнейшем диалог будет продолжен.
Бизнес и власть
Предприниматели придают большое значение взаимодействию с руководством области и отмечают его способность своими решениями оказывать поддержку омскому бизнесу.
Андрей ШАПОШНИКОВ:
— По итогам встречи с заместителем председателя правительства, членами Союза предпринимателей было инициировано создание инициативной рабочей группы при БУ Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации», что может упростить порядок прохождения документов собственников земельных участков при оспаривании кадастровой собственности.
Илья НИКОЛИН:
– Надо отдать должное нашему областному правительству в оперативном реагировании на запросы предпринимательского сообщества. На недавней встрече с вице-губернатором Дмитрием УШАКОВЫМ в Союзе предпринимателей были подняты все острые вопросы. Разговор был открытым, и была очевидная заинтересованность со стороны Дмитрия Владимировича разобраться в каждом из них. Более того, необходимо отметить, что для ряда отраслей в нашем регионе были приняты ставки налогообложения по УСНО, пожалуй, наименьшие в РФ! Это результат большой совместной работы предпринимательского сообщества и нашего регионального правительства с его профильными министерствами. А также, конечно, проявление доброй воли ответственных лиц региона, принимающих такие непростые, но очень нужные для бизнеса и социума решения!
Суды неизбежны?
Между тем на сегодня результативность переговоров с властью сложно предсказать, и потому предприниматели вынуждены продумывать также путь самостоятельного выхода из ситуации. Многими из них давно отработан единственный доступный механизм урегулирования спора о кадастровой оценке участков.
Илья ИВАНОВ:
– Закон прописывает действия предпринимателей в такой ситуации – это обращение за независимой рыночной оценкой и отстаивание своих прав в досудебном либо в судебном порядке. Увеличение нагрузки на наш бизнес будет существенным, во многом критичным, и конечно, мы пойдем по пути оспаривания. Хотя и надеемся на конструктивный диалог с властью. По каждому участку необходимо будет обращаться в специализированные компании, проводить независимую оценку. Мы пойдем по этому пути.
Аналогичный алгоритм планируют применять и другие предприниматели, но не все из них верят в успех судебных споров.
Елена ТЫЧИНСКАЯ:
– Мы сейчас занимаемся данным вопросом. Обратились к экспертам с вопросом оценки рыночной стоимости участков. При получении результатов будем понимать, куда и в каком направлении двигаться далее.
Сергей МЕЛЕХОВ:
– В дальнейшем мы будем бороться, будем обращаться к оценщикам и опротестовывать. Это все деньги и время, но этим придется заниматься.
Илья НИКОЛИН:
– Нам сейчас остается идти по каждому участку сначала на согласовательные процедуры, а затем скорее всего в судебные процессы. Это, во-первых, затратно, во-вторых, отнимает огромное количество времени, а в-третьих, мы пока не понимаем, какую позицию будут отстаивать суды. Но у меня есть сомнение, что они примут сторону предпринимательского сообщества. Было очень много ситуаций, когда мы судились безрезультатно. По предпринимателям ситуация заранее дискриминационная. Сейчас мы планируем провести ряд встреч от Союза Предпринимателей, у нас создана рабочая группа по кадастровой оценке, где мы эту тему активно обсуждаем. У нас в Союзе есть специалисты, которые профессионально занимаются проведением оценок. Я предполагаю, что будет целый ряд судебных процессов, связанных с требованиями предпринимателей о переоценке участков объективно по рыночной стоимости. Но вероятно, суды будут настроены против предпринимателей. Как сложится судебная практика, пока большой вопрос.
Вопросы, вопросы…
Новая кадастровая оценка в соответствии с законом проводится каждые пять лет, и ее итоги, к сожалению, в нашем регионе чаще всего не устраивают землепользователей. В результате предприниматели регулярно вынуждены идти на издержки, тратить нервы и силы на борьбу за нормальные условия ведения бизнеса. Естественно, что у многих это вызывает и возмущение, и недоумение. И действительно, в Омской области много лет среди приоритетных числятся задачи создания благоприятного инвестиционного климата и снятия барьеров для бизнеса. Так почему нельзя ориентироваться на эти задачи и при проведении кадастровой оценки?
Илья НИКОЛИН
– Нашей целью является организация процесса обслуживания наших уважаемых клиентов или процесс производства, а нас вынуждают заниматься непрерывно градообразующей деятельностью. Хотелось бы, чтобы со стороны государства уже появилось желание организовать для собственного предпринимательского сообщества благоприятные условия работы. Я, как представитель Агентства стратегических инициатив, могу сказать, что у нас есть экспертное сообщество, которое оценивает законодательное творчество органов власти, есть национальный рейтинг каждого региона с точки зрения инвестиционной привлекательности. А с такими мерами мы все это уничтожаем на корню. Я пребываю в некоторой растерянности от того, что происходит, и не понимаю причин. У нас нормальные бюджетные наполнения и с поступлениями налогов все в порядке. Предприниматель должен заниматься своей сферой услуг, а мы колоссальное количество времени тратим на то, чтобы нивелировать последствия каких-то решений, направленных ну точно не на пользу и не на развитие предпринимательской деятельности в России. Кстати, в ситуации с кадастровой оценкой в Омской области показателен опыт Москвы и Санкт-Петербурга, где тоже посчитали кадастровую стоимость, но когда посмотрели на результаты, то применять пока не стали. Я, конечно, не знаю, какое дальше будет принято решение, но пока на уровне этих образований новая оценка не применяется.
Максим РЕПИН:
– Многие люди оценивают власть по делам. Эпоха ПОЛЕЖАЕВА – это кадастровая оценка в кризисный период 2007-2008 годов – тогда завышение было в 4,5 раза. Потом мы все это отсудили, взяли на контроль, но поскольку был кризис, тогда все очень сильно пострадали, был этакий «геноцид» землепользователей. Но глава региона сам же исправил эту ситуацию в 2011 году. В период руководства губернатора НАЗАРОВА был кризис 2014 года, но не было завышения кадастровой стоимости – мы этого не допустили. Однако было Постановление №108, которым нам в 3-4 раза завысили арендные ставки. Это решение в 2017 году отменил Верховный суд РФ. Мы и с кадастровой стоимостью много боролись и в судах частично победили. В 2011 и 2018 годах мы с трудом, но выправили ситуацию. Сейчас у нас снова кризис 2020 года, и снова у нас кадастровая стоимость в 2,5 раза выше рынка. Что ни кризис, то предприниматели получают страшный удар под дых от властей – это какая-то сплошная ходьба по граблям. Да, была финансовая поддержка отраслей, пострадавших от пандемии, но ее получили менее 3% от общего числа предпринимателей, а вот новую кадастровую оценку получили 100% предпринимателей. У меня вопрос к власти региона и города Омска: какие у вас цели? Если мы хотим вырастить что-то хорошее, развить бизнес, например, укрепить предприятия, чтобы было больше рабочих мест с достойной зарплатой, то нужно системно формировать благоприятный климат для деятельности. Вот на примере хлеба: колосу, чтобы созреть, нужно 92 дня и температура 20 градусов. Природой устроено так, что колебания бывают ± 5 градусов, и только такие разумные изменения в ± 25% укрепляют и закаляют росток. А у нас резко задрали кадастровую оценку в 2,5 раза выше рынка! Если так пшенице поднять температуру с 20 до 50 градусов, то она выгорит! В Сахаре средняя температура днем +50. Из омских производственных предприятий и промышленных зон Сахару – пустыню хотят сделать?
Ранее материал был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 24 февраля 2021 года.
