Отчет, подготовленный Омским центром кадастровой оценки и технической документации, составлен не корректно.
Омский областной суд рассматривает иски ООО «Виктория» и ООО «Подгородское» к Омскому городскому совету о признании недействующим нормативного правового акта. Речь идет об абзаце 12 статьи 1 и статье 2 Решения Омского городского Совета от 05.10.2022 № 4 «О внесении изменений в Решение Омского городского Совета от 10.04.2019 № 138 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов». По мнению омских деловых объединений, применение поправочного коэффициента для расчета арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для завершения строительства, приведет к превышению ставки арендной платы земельного налога от 6,6 до 18,19 раза в условиях превышения кадастровой стоимости рыночной в 14 раз. Представитель истцов в суде – председатель комитета по защите прав предпринимателей в сфере имущества и земельных отношений Омской Торгово-промышленной палаты, член Омского областного Союза предпринимателей Александр ДМИТРЕНКО подробно разъяснил обозревателю «Коммерческих Вестей» Анастасии ПАВЛОВОЙ, что обсуждается в судебном процессе.
– Александр Васильевич, вижу, вы на встречу принесли отчет об экономическом обосновании поправочного коэффициента, предусмотренного пунктом Порядка определения арендной платы за земельные участки, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п. Работы провело БУ Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» по заказу департамента имущественных отношений администрации Омска. Отчет лег в основу решения Омского городского Совета, часть которого вы требуете через суд признать недействующим.
– Да, предлагаю изучить документ и понять, почему он составлен некорректно. Как следует из требований к отчету, он должен содержать «аналитические исследования, а также расчеты, обосновывающие поправочный коэффициент за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и за земельные участки, собственность на которые не разграничена». При этом в решении Омского городского совета № 138 рассчитанный коэффициент для государственных земельных участков почему-то внезапно применяется для муниципальных земельных участков, хотя в техническом задании это прописано не было. Более того, как выяснилось, Министерство имущественных отношений Омской области не предоставляло договоры аренды областных земель для анализа Омскому центру кадастровой оценки и технической документации.
– Читаем дальше.
– «Исходя из принципа экономической обоснованности, установленного постановлением правительства №582, доходность земельных участков определяется с учетом вида его разрешенного использования». Сам по себе земельный участок в черте населенного пункта никакого дохода приносить не может. Его экономическая привлекательность определяется местоположением, наличием инфраструктуры, парковочных мест, смежных организаций
и так далее. Эти факторы влияют на назначение объекта, который будет построен на том или ином земельном участке. Самое загадочное здесь то, что факторы хоть и перечислены, однако никакого участия в расчетах не принимают. И еще меня смутила формулировка: «арендные отношения реализуют не только экономическую функцию, связанную с получением дохода,
но направлены на оптимизацию всей системы земельных отношений и играют роль в современной ситуации финансового кризиса при наполнении городского бюджета». Напрашивается вопрос: о каком финансовом кризисе идет речь? В масштабе района, области, России? Это утверждение ничем не подкрепляется.
– Теперь я зачитаю: «Данный коэффициент модели расчета размера арендной платы относится к стимулирующим факторам эффективного использования муниципальных земель и не определяется рыночными условиями ценообразования».
– Да, причем критерии стимулирующего фактора опять же не указаны. Если рассуждать с позиции обывателя, стимулирующим фактором могло бы стать заключение допсоглашения к договору аренды участка под завершение строительства: мол, вы в течение 2023 года вводите в эксплуатацию объект, а мы вам за это по итогам истекшего года уменьшим на 30% стоимость арендной платы. Здесь же мы наблюдаем не стимулирующий, а фискальный фактор.
– А что насчет аналитических исследований, указанных в техническом задании?
– По факту учреждение не проводило никакого самостоятельного анализа. Мы видим, что в отчете скопированы выдержки из доклада о денежно-кредитной политике Банка России за 2021 год и первый квартал 2022 года, а также из доклада о социально-экономическом положении Омской области за январь 2022 года. Зачем-то приводится статистика о жилищном строительстве, хотя поправочный коэффициент не распространяется на земельные участки, предоставленные под эти цели. То же самое с участками под ведение сельского хозяйства. Есть пара-тройка аналитических статей из местной прессы о приобретении омичами квартир, индивидуальных домов, о строительстве G-Drive Арены, гостиницы HILTON, благоустройстве. Причем здесь вообще это? В расчетах эти данные не были использованы. Зачем-то указаны списки всех земельных участков, сдаваемых в городе в аренду, – департамент имущественных отношений и не запрашивал этой информации, поскольку сам является ее источником и составителем. Приведены примеры несоответствия ВРИ конкретных участков территориальным зонам, хотя требование выполнить эту работу в техзадании отсутствовало. Складывается ощущение, что отчет стремились сделать как можно более объемным, игнорируя вопрос качества изготовления документа, смысловой нагрузки его содержания. При этом заказчику эта работа обошлась 390 тысяч рублей. На мой взгляд, ее красная цена – не более 50 тысяч рублей, а скорее всего и того меньше.
– Так что насчет непосредственно расчетов коэффициента?
– Поправочный коэффициент был введен для трех ВРИ: 1,51 – для торговых объектов; 1,98 – для офисных зданий и 3,30 – для производственных земель. Почему другие виды разрешенного использования не анализировались, я не знаю, а юристы ответчика в суде мне ничего пояснить не в состоянии. Теперь про методологию: «Подпунктом 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что право на землю может быть прекращено принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного в том числе для жилищного или иного строительства в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом». Да мы вообще не обсуждаем строительство жилья! Продолжаем читать отчет: «В случае изъятия земельный участок может быть передан в аренду на основании рыночной стоимости». Ничто не может быть изъято «на основании рыночной стоимости»! Только на основании статьи какого-то закона. Может, все-таки «по рыночной стоимости»? На редкость бестолково сформулировано. А кому передать земельный участок, если он уже сдается в аренду?! Потом составители отчета совершенно внезапно, без какой-либо подводки приходят к выводу: «Таким образом определяем поправочный коэффициент путем соотношения ставки капитализации и экономически обоснованного коэффициента». Экономический обоснованный коэффициент был определен в 2018-м по заказу Министерства имущественных отношений Омской области компанией «ОмЭКС»: для производственных земель 3%, под офисы – 4,5%, под торговые объекты – 5,9%. Почему был предпочтен именно такой метод подсчетов? В отчете нет тому обоснования, не указаны возможные ему альтернативы, не приведены аргументы в пользу выбора именно этого варианта.
– А ставка капитализации как вычисляется?
– Учреждение предложило использовать в качестве безрисковой долгосрочную процентную ставку рынка ГКО-ОФЗ – 7,3%. При этом директор по научно-методической работе группы компаний «Аверс», кандидат технических наук Николай БАРИНОВ, на труд которого «Об оценке рыночной арендной платы и стоимости прав, связанных с договором аренды земельного участка» (2018 год) есть ссылка в отчете, пишет: «При расчете рыночной арендной платы за земельный участок на типичных условиях аренды должен учитываться рост арендных ставок и стоимости сдаваемого в аренду участка в течение срока действия договора аренды. Неучет этого роста при использовании доходности к погашению долгосрочных государственных облигаций с постоянным доходом (ОФЗ-ПД), учетной ставки Центрального банка Российской Федерации либо ставки банковских депозитов в качестве безрисковой части текущей доходности приводит к существенному завышению оценки рыночной арендной платы за землю». Видишь? Черным по белому: «Ставки банковских депозитов в качестве безрисковой части текущей доходности приводит к существенному завышению оценки рыночной арендной платы за землю». Так ведь все и получилось. БАРИНОВ прописывает второй вывод: «Надлежащим инструментом для расчета безрисковой части текущей доходности при оценке рыночной арендной платы за землю являются обращающиеся на рынке ценных бумаг государственные облигации с индексируемым на инфляцию номиналом (ОФЗ-ИН). Динамика денежных потоков таких облигаций наиболее близка динамике при типичной аренде земельных участков с индексируемой арендной платой. Текущая доходность (отношение купона к номиналу) эмитированных облигаций такого типа составляет 2,3–2,5%, что существенно ниже, чем у облигаций с постоянным доходом при сравнимых сроках дюрации (до погашения)». Есть разница между 2,5% и 7,3%? С учетом поправки на инфляцию были получены коэффициенты 1,51; 1,98; 3,30. А потом почему-то из всех трех показателей вывели среднеарифметическое – 2,2. Цель понятна: торговля будет платить или 1,51, или 2,2? Конечно, для бюджета более выгоден второй вариант.
– Что это за таблички?
– Это земельные участки, в отношении которых срабатывает поправочный коэффициент: 100 под торговыми объектами, 68 под офисными зданиями и 73 производственных. Я не поленился и проверил все адреса (к отчету был приложен 241 договор аренды): у меня получилось 103 земельных участка под торговыми объектами, 14 под офисными зданиями и 33 производственных. А также 26 участков под объектами коммунального хозяйства, 17 под гаражами, 14 под гостиницами, несколько под образовательными, спортивными объектами, пара под проведение траурных обрядов, один – сельскохозяйственный, один рекреационный. У части земельных участков отсутствует установленный вид разрешенного использования. Допускаю, что я мог местами ошибиться, но то, что в основу расчетов легла явно (и скорее всего намеренно) искаженная статистика, совершенно точно. Экономическую обоснованность расчетов сейчас попробуют определить эксперты из НП «Омская коллегия оценщиков». Проведение судебной экспертизы займет пару месяцев – многовато, на мой вкус, но так постановил суд. О результатах я обязательно сообщу «Коммерческим Вестям».
Ранее интервью было доступно только в печатной версии газеты «!Коммерческие вести» от 17 мая 2023 года.
