Для того чтобы объем строительства начал тормозить рост цен, нужно вводить ежегодно не 200 тыс. кв. м, как сейчас, а хотя бы 600 тыс.
Несмотря на то, что каждый бизнес заявляет о своей отрасли как о лакмусовой бумажке состояния отечественной экономики, то что ею полноправно является рынок недвижимости, признают даже на высшем уровне страны. Что же происходило на нем в 2023 году в Омске?
Про объекты
За 2023 год в Омской области, по данным регионального Минстроя, было введено в эксплуатацию 695,5 тыс. кв. м жилья, причем на многоквартирные дома приходится всего 243,3 тыс. кв. м. Ожидается, что картина изменится к 2036 году, когда регион получит более 2 млн кв. м жилья благодаря реализации четырех масштабных инвестиционных проектов – «Новый Амур» от ГК «Стройбетон», «Зеленая Река» от ГК «Эталон», «Кварталы Драверта» от «Брусники» и «Снегири» от «Догмы».
В прошлом году была введена первая очередь жилого комплекса бизнес-класса «Экопарк» и первый многоквартирный дом уже в упомянутом микрорайоне «Новый Амур». «В прошлом году ГК «Стройбетон» выполнила все поставленные перед собой планы: ввела примерно 75 тыс. квадратных метров жилья – и коммерческого, и для детей-сирот, переселенцев из аварийного жилья, медиков, – рассказал Владимир ГРИНЕВ, директор ООО «Сибирское Бюро Новостроек». – Как и всегда, занимались производством железобетонных конструкций: поставили в Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий автономный округ шесть домов и школу. Проект «Сады «Наука» пока на паузе – в приоритете сейчас продолжение «Нового Амура», под который мы получили 80 гектаров, 5% жилья должны отдать области».
— Мы ввели около 60 тыс. квадратных метров по Омску: две свечки в «Регате», один подрядный дом на Московке («Березка»), 29 декабря получили постановление о вводе дома на Малиновского, еще один дом там же сдали уже в этом году. Еще один дом сдали в Новосибирске, по другому получили ЗОС, один дом сдали в Тобольске, – поделился Вячеслав ГУРИНОВ, директор ООО «НовоСтрой КПД Риэлт».
Вячеслав КРАВЧЕНКО, коммерческий директор ГК «Сибград», признался, что 2023 год был для компании динамичным:
– Сдали в эксплуатацию с опережением сроков три дома в «Кузьминках» и один дом в ЖК «На Конева». В декабре прошли приемку государственной комиссии два дома в ЖК «На Поворотной», в январе будем передавать ключи новоселам. Начали строительство нового жилого комплекса ПАРК-квартал «Королев» в Нефтяниках, рядом с ДК «Химик». Это жилье нового формата, где предусматривается все для комфортного и безопасного проживания. В октябре открыли продажу квартир первой очереди. С внушительным опережением идет строительство жилого квартала «На Поворотной». Последние два года «Сибград» занимает первое место в Омске по вводу жилья с привлечением дольщиков. Также мы были награждены золотым знаком «Надежный застройщик России-2023».
КРАВЧЕНКО отметил рост спроса на квартиры с чистовой отделкой:
– Покупатели получают не только недвижимость уже с готовым ремонтом, но и возможность практически сразу сдавать ее в аренду. Да, за такую покупку приходится переплатить, но это вполне оправданно – из-за роста цен на строительные материалы ремонт обошелся бы в разы дороже. Застройщик получает скидку за счет объемов закупок, поэтому выгода очевидна. Спрос на такое жилье будет и дальше расти. Более актуальной становится застройка микрорайонами со своей инфраструктурой. Покупателям интересна концепция ЖК, логистика, дизайн зданий, соотношение застройки и зеленой зоны. Во дворе обязательно должны находиться детские, спортивные площадки, прогулочные аллеи, места для парковки. Теперь для застройщика важно не только продать квадратные метры, но и создать гармоничную среду. После пандемии коронавируса люди стали особенно ценить ЖК с развитой инфраструктурой в пешей доступности. Также очень востребована функциональность планировки – мало кто желает платить за лишние метры. Постепенно начала происходить оптимизация планировочных решений на этапе проектирования – появились квартиры евроформата с кухней-гостиной, с гардеробными.
Работу на омском рынке иногородних девелоперских компаний считает позитивным фактором для его развития в целом Павел КРУЧИНСКИЙ, генеральный директор ООО «МИАРД-НЕДВИЖИМОСТЬ», президент НП «Омская коллегия оценщиков»:
– «Зеленая Река», «Кварталы Драверта», «Снегири» – это проекты комплексной застройки, в которых учитываются все аспекты проживания, где есть среда обитания, места общего пользования, детские площадки, школы, детские сады. Все это, безусловно, стимулирует спрос. Большое значение имеет решение проблем с парковками, актуальной для всех старых омских кварталов. Современные застройщики стараются делать подземные паркинги, стимулируя тем самым интерес к своим проектам. Это задает определенный тренд, уровень качества жилья.
Про цены
Наибольшее влияние на рынок недвижимости оказало ослабление рубля и последовавшее за этим ужесточение денежно-кредитной политики Центробанком. За 2023 год Банк России повысил ключевую ставку более чем в два раза – с 7,5 до 16 % годовых. Последний подъем произошел на декабрьском заседании совета директоров, тогда же глава ЦБ Эльвира НАБИУЛЛИНА заявила, что цикл повышения ставки близок к завершению.
Действие льготной ипотеки и недостаток предложения на омском рынке новостроек привели к росту цен. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла с 90,6 тыс. рублей в январе до 108,8 тыс. в декабре (+20,6%), на вторичном – с 81,6 тыс. до 100 тыс. (+23,2%).
— На протяжении года менялась ставка рефинансирования, ключевая ставка Центробанка, а вслед за этим условия по ипотеке. Соответственно, на вторичном рынке периодически возникал ажиотажный спрос. Самым активным с точки зрения покупательной способности был период конца лета – начала осени, потому что уже ходили слухи об изменении ставки и люди старались по заранее одобренным в банках ипотекам удовлетворить свой спрос, в том числе те, кто раньше сомневался брать или не брать квартиру. Те, кто проявлял гибкость в ценообразовании, успешно продавали, а кто завышал цены на вторичном рынке, остались к концу года с невостребованным жильем: были случаи, когда цены значительно превышали 100 тыс. рублей за квадратный метр – и 130 тыс., и 150 тыс., и так далее. Новостройки пользовались на протяжении всего прошлого года повышенным спросом, потому что для миллионного города объем вводимого жилья недостаточен – всего 200-300 тыс. квадратных метров в многоэтажных домах ежегодно. Цены росли, учитывая в том числе действие льготной ипотеки с господдержкой, расширение спектра семейной ипотеки – можно приобретать квартиры семьям с двумя детьми, с ребенком, родившимся после 2018 года, с ребенком-инвалидом. Это субсидирование остается основным драйвером роста цен на первичном рынке, – уточняет Павел КРУЧИНСКИЙ.
«Повышение ключевой ставки нас практически не затрагивает, поскольку мы не работаем с эскроу-счетами, вообще стараемся работать напрямую с собственниками, – подчеркнул Владимир ГРИНЕВ. – Мы плотно сотрудничаем практически со всеми ведущими банками по программе ипотечного кредитования. Квадратный метр подорожал за год довольно сильно – примерно на 35–40%. Цена сложилась в силу подорожания металла и необходимости повышать зарплаты и конкурировать за работников: многие ушли на СВО, еще больше специалистов – токари, электрики – предпочли оборонные предприятия».
— Закрыли год мы без остатков: примерно с середины августа начали раскупать квартиры – в преддверии повышения ключевой ставки, разумеется, увеличения первоначального взноса при ипотеке с господдержкой. В отличие от коллег мы не сильно подняли цены: начали 2023 год с 70 тыс. за квадратный метр, а закончили с 85-95 тыс., то есть в рамках официальной инфляции, – сообщил Вячеслав ГУРИНОВ.
Виталий ИВАНОВ, генеральный директор ООО «Городской юридический центр недвижимости «Эталон», президент Омской гильдии риэлторов, подтвердил заявления застройщиков об очень высоком спросе на новостройки. По его данным, квартиры в подавляющем количестве объектов раскупаются по брони за один-два дня, заказами строители обеспечены на долгие годы вперед. Так что стоимость новостроек никак не может падать:
– В начале года был достаточно устойчивый спрос на жилье в силу действия семейной ипотеки, мер поддержки участников СВО и прочих льготных инструментов. Благодаря им, даже если у людей хватало денег только на первоначальный взнос, сделок совершалось достаточно большое количество. Летнее объявление об изменении ключевой ставки еще больше разогрело рынок, возник искусственный ажиотажный спрос, многие пытались поскорее использовать уходящие ипотечные условия: предодобренные кредиты по старой ставке сохранялись у банков на протяжении сентября, октября и частично ноября. Соответственно, имеющиеся объекты на рынке быстро выбирались. К концу прошлого года, когда исчерпались возможности выгодных финансовых инструментов, рынок вторичной недвижимости фактически встал, поскольку 85-90% всех сделок проходило с участием ипотечных средств. Во второй половине ноября и декабре очень сильно упало количество сделок на вторичном рынке, срок продажи квартиры увеличился. Рынок снова оживет, только если разрешится ситуация с ключевой ставкой и она будет хотя бы 11-12%. Так и произойдет, ведь постоянно держать ключевую ставку в таком высоком положении достаточно тяжело для экономики. Это не первый и не последний наш кризис, на смену падению неизбежно приходит рост. Но сейчас рынок притих и находится в ожидании перемен.
«Я огорчена процентной ставкой на вторичное жилье, – признается Татьяна ДЕЛЬ, директор центра недвижимости и ипотеки «ТандемТ». – Но человеку, остро нуждающемуся в покупке единственного жилья, в размене или расширении, в принципе не стоит ждать лучших времен. Ключевая ставка начнет снижаться, думаю, после июня, и тогда можно будет провести рефинансирование и снизить свою финансовую нагрузку по кредитам».
По словам Александра КАЮКИНА, директора ООО «Ледон-недвижимость», для того чтобы объем строительства начал тормозить рост цен, нужно вводить ежегодно не 200 тыс. кв. м, как сейчас, а хотя бы 600 тыс. В любом случае жилая недвижимость остается самой востребованной инвестицией, отмечает специалист по недвижимости Ольга ВОЛОДЬКО:
– Омичи, по моим наблюдениям, довольно редко покупают зарубежную недвижимость в инвестиционных целях, хотя ее зачастую можно приобрести по цене трехкомнатной квартиры в Омске – либо всей семьей выезжают на ПМЖ за границу, либо покупают все-таки местное жилье. Как и всегда пользуются спросом квартиры в Москве, Питере, Калининграде, Краснодаре, хотя в связи со всем известными событиями популярность юга страны несколько снизилась.
Павел КРУЧИНСКИЙ назвал те же города, что и ВОЛОДЬКО, добавив только Анапу:
– Повышенным спросом – и не только в Омске – пользуется загородная недвижимость, потому что здесь тоже существуют льготные программы по финансированию и строительству индивидуального жилья. У нас в пригороде, в пределах 30 километров от Омска, можно найти относительно недорогие земельные участки, в том числе застраивающиеся более-менее комплексно. Единственное, могу здесь посетовать, что качество проектных решений с точки зрения экстерьера, визуального оформления немножко упрощенное, сельское… Мне кажется, тут есть над чем работать нашим архитекторам, проектировщикам, специализирующимся на индивидуальном жилье.
«Тренд на индивидуальное жилое строительство, достаточно активный во всей стране, проявляется и в Омске, – согласен Виталий ИВАНОВ. – Во многом он определен инструментами сельской ипотеки. Радует, что правительство Омской области прилагает сейчас серьезные усилия, чтобы создать условия для комплексной застройки, но пока что площадок в регионе, оснащенных нужной инфраструктурой, коммуникациями, не очень много».
— Несмотря ни на что, люди продолжают верить в приобретение недвижимости как в самый надежный способ вложения и приумножение своих средств. Более того, материальная поддержка от государства в виде льготных ставок по ипотеке для жителей села и покупателей квартир без отделки в новостройках дает свой положительный отклик. Судя по статистике омского Росреестра, земляков не пугают увеличивающиеся размеры первоначальных взносов и процентных ипотечных ставок, потому что каждый хочет жить в своей квартире, доме. Это может говорить о том, что в нашем регионе имеет место финансовое благополучие населения, а также уверенность жителей в завтрашнем дне, – полагает директор ООО «Многофункциональный центр электронных услуг Единая правовая служба», член Общественного совета при Управлении Росреестра по Омской области Илья ВАСИЛЬЧУК.
Банковский бунт
Конец года принес девелоперам хлопот: крупнейшие российские банки изменили условия предоставления льготной ипотеки – участники рынка намерены выдавать кредиты по сниженной ставке, только если клиент приобретает жилье у застройщика-партнера. В конце декабря такое решение принял Сбербанк, оно вступило в силу 11 января. На аналогичный шаг затем пошел ВТБ, потом Альфа-банк и Промсвязьбанк, пишут наши коллеги из РБК. По их же информации, Совкомбанк ввел условие выдачи льготной ипотеки только от застройщика-партнера при кредитовании с первоначальным взносом не менее 50 %, Газпромбанк же в принципе поставил на паузу выдачу кредитов для заемщиков с «открытого рынка», оставив подобную возможность только для зарплатных клиентов.
— Если раньше государство субсидировало разницу ключевой ставки и льготной ставки ипотеки, то на сегодняшний день государство отказывается от этих субсидий. Вот и было принято решение, что ключевые банки предложили такой вариант застройщикам: они готовы выдавать ипотеку под низкие процентные ставки с условием, что застройщик будет оплачивать комиссию, например, 8% от суммы кредита. Само собой, застройщики эти 8% заложат в стоимость квартиры, конечным плательщиком будет покупатель, – объясняет Татьяна ДЕЛЬ. – Часть омских застройщиков взяла паузу, не понимая, как лучше поступить, некоторые застройщики сразу отказались пойти на такие повышения, считая это несправедливым. Ряд застройщиков как в Омске, так и в других регионах, устроили бойкот крупным банкам, которые предложили такую схему работы.
«Никакого конфликта между девелоперами и банками нет, платит-то итоговый покупатель, – считает Александр КАЮКИН. – Либо застройщик соглашается на условия банка, либо нет, просто бизнес, не более того».
А Вячеслав ГУРИНОВ назвал произошедшее ничем иным, как «бунтом банков». Предприниматель посетовал, что банки, публично отчитывающиеся о баснословных прибылях, по-видимому, обуревает банальная жадность:
– Все прекрасно понимают, что обсуждаемая нагрузка в конечном итоге ляжет на карман потребителя. Само собой, если мы принимаем эти правила игры, при расчетах следующих домов нам придется изначально закладывать разницу в стоимость квартиры. В целом все это выглядит саботажем банковского сектора, попыткой давления на правительство. Нас ждут либо громкие кадровые перестановки – как минимум в зачинщике Сбербанке – либо, в случае если правительство все-таки пойдет навстречу банковскому сектору, перерасчет господдержки, процентной ставки, либо будет найден какой-то компромисс. Было бы удобно, составляй господдержка определенное количество процентов от ключевой. Тогда ясно, что если ЦБ поднимет ключевую ставку, то господдержка поменяется. Условия игры были бы понятны. Сейчас же мы буквально сидим на пороховой бочке.
Про коммерческие объекты
Рост ключевой ставки существенно сокращает инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости в том числе, ведя к сокращению спроса в первую очередь на офисные и торговые помещения.
По данным Максима РЕПИНА, директора ООО «ОмЭКС», основные продажи в четвертом квартале прошлого года пришлись на офисы (45%), доля производственных площадок – всего 20%. Средневзвешенная цена квадратного метра офисной недвижимости выросла с 45,8 тыс. рублей в первом квартале 2023-го до 59,5 тыс. в четвертом. Динамика цен продажи производственно-складской недвижимости: с 10,9 тыс. рублей за кв. м в первом квартале 2023-го до 13,8 тыс. в четвертом.
Основную долю (53%) арендного рынка торговой недвижимости составляют объекты до 100 кв. м. Объясняется это их большей доступностью и, следовательно, повышенной ликвидностью. В структуре продаж картина схожа: помещения до 100 кв. м составляют 43% от общего количества оферт на рынке. Средневзвешенная цена квадратного метра торговых помещений выросла с четвертого квартала 2022 года с 50 тыс. рублей до 59,9 тыс. в четвертом квартале 2023-го.
— Рынок коммерческой недвижимости стагнирует на протяжении нескольких последних лет, в первую очередь по причине отсутствия позитивных изменений в экономике региона. На нем представлены объекты со сроками окупаемости десять и более лет, хотя инвесторы ищут объекты с окупаемостью в пять, семь, восемь лет, – делает расклад Павел КРУЧИНСКИЙ.
Тем не менее, по его наблюдениям, в Омске наконец-то стали востребованы склады, небольшие объекты под производственные нужды, есть спрос на земельные участки под строительство подобных объектов – раньше преимущественно был спрос все-таки на офисные и торговые помещения. Безусловно, как и всегда, пользуется спросом коммерческая недвижимость в формате стрит-ритейл, которая находится на красных линиях, где хорошая проходимость и высокий людской трафик:
– Есть предложения по продаже арендованных помещений, наполненных каким-то оборудованием, допустим, рестораны, но готовый бизнес пользуется не очень большим спросом. Заполняемость крупных торговых центров, по нашим экспертным оценкам, где-то порядка 90%, особого дефицита арендаторов нет. При этом долю рынка у торговых комплексов откусывают маркетплейсы. Конечно, существенным фактором, влияющим на спрос в сегменте коммерческой недвижимости, стали банковские ставки – они сейчас на уровне 17-18 и выше процентов. Такие кредиты съедают условную прибыль потенциального инвестора.
Александр КАЮКИН пояснил, что ценник на рынке коммерческой недвижимости начиная с 2015 года значительных изменений не показывает, поскольку нет по-настоящему выгодных льготных действующих программ на рынке кредитования:
– Аренда начала дорожать. Связано это с ростом коммунальных платежей, налогов, которые появились уже для трех- и пятитысячников. Особенно тяжело торговым центрам: с учетом невысокой арендной ставки, текущей кадастровой стоимости и двухпроцентных налогов, получается, приходится отдавать примерно четверть выручки. Причем чем дальше от центра Омска, тем тяжелее.
«Интересной коммерческой недвижимости, на мой взгляд, на сегодняшний день практически нет: все, что предлагают застройщики, либо очень-очень высокой стоимости, либо в принципе застройщики не продают свою коммерческую недвижимость, оставляя ее за своей управляющей компанией. Согласна, это прибыльный бизнес, действительно девелоперам выгоднее оставить ее за собой, чтобы укомплектовать свои жилые комплексы нужными коммерческими структурами и при этом дать своим управляющим компаниям зарабатывать. На вторичном рынке стоимость коммерческой недвижимости может проседать, но и там предложений не очень много», – комментирует Татьяна ДЕЛЬ.
«Коммерческая недвижимость востребована, когда экономика расцветает, когда в регионе много инвестиционных проектов. На ровном месте интерес к коммерческой недвижимости, естественно, не увеличится. Сейчас, с учетом текущей ключевой ставки, ставится задача скорее выжить и сохраниться, чем развивать новые направления бизнеса, производства», – резюмирует Виталий ИВАНОВ.
Ранее обзор был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 24 января 2024 года.
Фото из архива «Коммерческих Вестей»
