Пора прекратить переносить модель рыночных отношений на нерыночные.
В конце прошлого года в Москве состоялось очередное заседание Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости на тему «Вопросы кадастровой оценки и условий аренды публичных земель с позиций предпринимательства и инвестиций». Председатель Комитета по поддержке предпринимательства в сфере недвижимого имущества и земельных вопросов при ТПП Омской области Александр ДМИТРЕНКО выдвинул ряд комплексных предложений по проблематике заседания. Он пояснил их суть и рассказал о дальнейших планах обозревателю «Коммерческих Вестей» Анастасии ПАВЛОВОЙ.
– Александр Васильевич, вы разработали ряд предложений по обращению в комитет президента ТПП РФ Сергея КАТЫРИНА.
– Да, тема острая, поскольку сложившаяся ситуация с государственной кадастровой оценкой в стране в целом и в Омской области в частности разрушает инвестиционный климат. Мы с тобой не раз писали, что в нашем регионе в среднем в 10 раз кадастровая оценка земель превышает рыночную. Профессиональные омские оценщики проанализировали в прошлом году 19 тысяч участков, и оказалось, что их кадастровая стоимость превышает рыночную в 13-14 раз, конкретно у участков под производство – в 2,5 раза. Я привел в своем выступлении конкретный пример земельного участка под гаражным боксом в Нефтяниках: его площадь – 18 квадратных метров, стоимость – 1,2 млн рублей. Это произвело впечатление на участников заседания: вообще-то 66 тыс. за квадратный метр – это уровень стоимости жилья.
– Главы регионов меняются, но каждый с упоением подчеркивает, что в Омской области крайне низкая кадастровая стоимость земли по сравнению с другими регионами.
– Земельное законодательство предписывает устанавливать кадастровую стоимость земли, максимально приближенную к рыночной. Допустим, в Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Томске кадастровая стоимость земли очень близка к рыночной. Однако в Омской области, как мы только что с тобой вспоминали, разрыв огромный – в десятки раз. Причины этого в том, что заказчик государственной кадастровой оценки и исполнитель работ находятся в соподчинении. Я считаю, что это необходимо разорвать, вывести исполнителя из-под власти заказчика. Например, учреждение можно подчинить Росреестру – то есть федеральному органу, не региональному. Пускай Министерство имущественных отношений продолжит являться заказчиком, но федеральный орган – Росреестр – будет, исходя из федерального закона и методических указаний Минэкономразвития, действовать корректно, экономически обоснованно. Нюанс еще в том, что в действующем законодательстве нет критерия качества результатов государственной кадастровой оценки. А их, я убежден, необходимо установить. Пока что учреждение, проводящее кадастровую оценку, не несет никакой ответственности за свою работу. У кадастровых инженеров предусмотрена уголовная ответственность, а у государственных оценщиков ее нет, нет СРО, опять же, по сравнению с кадастровыми инженерами.
– Можем еще привести какие-то конкретные примеры, что у нас сделано не так?
– Смотри, наши государственные оценщики определили три зоны кадастровой оценки для конкретного вида разрешенного использования – под объекты торговли. Это очень грубое зонирование, которое как раз и создает условия для завышения государственной кадастровой оценки. К примеру, Омская коллегия оценщиков предложила ввести 47 торговых зон. Понимаешь разницу, да? На самом деле в разговоре со мной профессиональные оценщики говорят, что и этого мало, в идеале таких зон должно быть 70-90. Чем больше зон, тем ближе к рыночной стоимости будет приближаться кадастровая оценка. В Методических указаниях, утвержденных приказом Минэкономразвития, допускается, что в одной экономической зоне может находиться один земельный участок. А у нас диапазон всего трех торговых зон раскинулся на 577 квадратных километров – всю площадь Омска. Если бы государственный кадастровый оценщик воспользовался информацией из указанного подзаконного акта, этих сумасшедших взлетов омской кадастровой оценки не было бы. И ценовое зонирование было бы корректным именно с точки зрения экономической обоснованности.
– А как этого добиться в нашем конкретном случае?
– На мой взгляд, справедливо брать средние значения – как жюри в фигурном катании отметает самые низкие и самые высокие оценки. Собственно, я и предложил внедрить использование инструмента, позволяющего делать то же самое со стоимостью земли. Берем табличку с ценовым зонированием, типовой участок с определенной рыночной стоимостью, например, 600 рублей за квадратный метр. Проводим верхнюю линию: 690 рублей, плюс 15%. Проводим нижнюю: 510 рублей за квадратный метр, минус 15%. У нас кадастровая оценка каждого земельного участка осуществляется индивидуально, но массовым способом. Раньше, в 2003 году, делали средние удельные показатели по земельным кварталам, потом кадастровая стоимость определялась через умножение площади на удельные показатели в квартале. Так вот, если кадастровая стоимость земельного участка выходит за рамки +15% или -15%, ее следует подтянуть именно к указанной черте: кадастровая стоимость участка не должна быть дешевле или дороже 15% его рыночной стоимости. Мы создаем некие ценовые коридоры, за рамки которых выходить нельзя.
– То есть вы довольно грубо подтягиваете кадастровую стоимость к рыночной.
– Заметь, я всего лишь стремлюсь к исполнению требований земельного законодательства! Которое, повторю, обязывает нас устанавливать кадастровую стоимость земельных участков, максимально приближенной к рыночной.
– Разве этот путь не трудоемок?
– Отнюдь. Это же будут делать не отдельные люди – для расчетов необходимо создать специальный программный продукт. А у нас что в итоге попыталась предпринять региональная власть? Обратилась в Государственную думу, чтобы исключить возможность установить кадастровую стоимость земли в размере рыночной.
– Такое не забудешь – это был наш первополосный материал.
– У нынешнего губернатора на столе лежит обращение бизнес-сообществ с просьбой наконец-то навести порядок в сфере кадастровой оценки. Подали мы его в октябре, 18 декабря состоялась встреча подписантов обращения к губернатору с первым заместителем председателя правительства Омской области Рустамом МИНГАЗОВЫМ. Он выслушал позицию и аргументы участников встречи, дал ряд поручений и назначил очередную встречу на начало 2024 года.
– Что еще вы предложили?
– Сократить срок переходного периода для установления кадастровой стоимости недвижимости в размере рыночной стоимости объекта на полтора года. Сейчас он установлен до 1 января 2026 года. Дело в том, что в этот переходный период не создается межведомственная комиссия по оспариванию кадастровой оценки. А это значит, что над предпринимателями еще два года будут измываться оценщики. Почему не завершить переходный период уже 1 июля 2024 года? Комиссии по оспариванию ГКО тоже, кстати, следует подчинить федералам – Росреестру.
– К чему приведет применение всех предложенных вами мер?
– Наконец-то будет соблюдаться баланс интересов бизнеса и бюджета, созданы благоприятные экономические условия для развития малого и среднего бизнеса, повышения его социальной активности. Исключая противостояние между властью и бизнесом, экономика региона стабилизируется, открывая новые возможности повышения лояльности бизнеса по отношению к органам государственной власти, возрождая интерес делового сообщества к государственным программам. Но самое главное – пора прекратить переносить модель рыночных отношений на нерыночные! Аренда публичных земель производится именно по второму принципу: предприниматель не вправе выбрать участок, урегулировать его арендную плату, которая ежегодно растет в связи с инфляцией, заключить по-настоящему выгодный долгосрочный договор аренды. При этом государство получает сверхдоходы от сдачи в аренду земли. Применение же рыночных инструментов к нерыночным отношениям приводит к искажению ставки земельного налога. У нас, напомню, последнее – 2,5%. В общем, есть основание претендовать на кратность московского подхода с ее благоприятным инвестиционным климатом. По этой теме состоится отдельное заседание ТПП РФ. О результатах традиционно сообщу.
Ранее репортаж был доступен только в печатной версии газеты "Коммерческие вести" от 24 января 2024 года.
Фото из архива «Коммерческих Вестей»
