Про исторические памятники – желанные здания и сопутствующую им головную боль предпринимателей.
25 апреля в городской «Точке кипения» состоялся семинар «Объект культурного наследия: особенности владения, пользования и распоряжения». Управляющий партнер ООО «Правовая фирма «ВЕД» Сергей КОЖЕЙКИН (на фото), который уже восемь лет занимается этой темой и консультирует не только омичей, но и предпринимателей из Тюмени и Санкт-Петербурга, признал, что вопросов в связи с содержанием памятников возникает очень много.
В его видении владельцы объектов культурного наследия находятся словно на весах, где на одной чаше расположена необходимость соблюдать требования, предъявляемые к состоянию памятников, а на другой – стремление извлекать прибыль из обладания объектом. К сожалению, поймать баланс удается не всем: КОЖЕЙКИН показал слайд без указания конкретного адреса – собственники одного из старинных зданий в Омске просят посетителей не хлопать дверьми, потому что с балконов может осыпаться штукатурка. Тем не менее, по словам юриста, памятники все-таки, как правило, получают вторую жизнь. Он привел несколько примеров из мировой практики: бывшая водонапорная башня в Санкт-Петербурге стала Музеем воды, а здание бывшего пожарного депо в Антверпене – администрацией порта.
Судебная практика
На территории Омска довольно много объектов культурного наследия федерального значения (Кирха, Тобольские ворота Омской крепости, Казачий Никольский собор и так далее), регионального (Омский государственный театр драмы и так далее) и местного (к примеру, Пушкина, 6, 11, 13):
– Памятников регионального значения, на мой взгляд, больше всего, их очень много, вы даже не представляете, сколько. Мы порой ходим мимо этих зданий и не знаем, что они включены в список объектов культурного наследия. Дальше и возникают казусы как у владельцев, так и у застройщиков рядом находящихся территорий – особенно у них. Например, защитная зона памятника может охватывать весь соседний земельный – чужой – участок. 11 апреля 2024 года Конституционный суд добавил еще одну головную боль застройщикам. Объекты культурного наследия проходят два больших этапа – сначала становятся выявленными, а затем, пройдя экспертизы, попадают в реестр. Инициативной группе в Ленинградской области в каком-то селе понравился, как выглядит старый-престарый ж/д вокзал. Они подали пакет документов в орган регионального надзора за памятниками о включении его в список выявленных объектов. Получили отказ, обжаловали его. Истцы в рамках административного дела просили запретить производить какие-то действия с потенциальным памятником, на что суд ответил, что у него нет такого инструмента. За это время собственники объекта снесли его под ноль. Теперь Конституционный суд наделил в рамках Кодекса административного судопроизводства суды возможностью накладывать обеспечительные меры, даже запретить собственникам на период процесса подходить к своему объекту вообще, если подана заявка на признание его памятником. Представляете, какая заморозка будет?
Главное, по словам КОЖЕЙКИНА, что собственники либо субъекты права хозяйственного ведения, оперативного управления памятником вне зависимости от того, ведут ли они там какую-то деятельность или нет, обязаны выполнять требования по их сохранению:
– Собственники объекта культурного наследия всегда должны согласовать то, как они распределяют обязанности по сохранению памятников с субарендаторами или теми, кому отдали их в безвозмездное пользование. Плохо спит не только собственник объекта культурного наследия, плохо спят все!
Юрист привел конкретный кейс. 1 ноября 2023 года Верховный суд утвердил решения нижестоящих инстанций, согласно которым у предпринимателей изъяли объект культурного наследия, за которым те не следили. В здании произошел пожар, уничтоживший большую его часть. Региональный орган по надзору за памятниками подключил прокуратуру и весьма оперативно через суд обязал этих частных лиц восстановить объект:
– Еще я обращаю внимание, что в Уголовном кодексе есть статья 243.1 – очень кусучая. Она говорит, что если вы умышленно не выполняете охранные обязательства и в результате по неосторожности уничтожен или поврежден объект культурного наследия, причем ущерб составил минимум 500 тысяч рублей. (а что такое в наше время в строительном смысле 500 тысяч рублей? Да ничего!), возникает уголовная ответственность.
Спикер добавил, что Министерство культуры Омской области обладает всеми полномочиями подать иск к собственнику памятника, будь то физическое или юридическое лицо, индивидуальный предприниматель и обязать его через суд выполнять охранные обязательства: «За последние два года министерство очень активизировалось в этом вопросе».
«Потому что по ряду объектов мирные уговоры не помогают», – объяснил начальник управления по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия Министерства культуры Омской области Олег ПЛЮЩАКОВ.
КОЖЕЙКИН развеял миф, что Минкульт судится только с частниками: среди ответчиков в делах, рассматриваемых судами в текущий период, фигурируют Омская академия МВД России, Территориальный орган Росздравнадзора по Омской области, Информационно-аналитический центр поддержки ГАС «Правосудие», Институт развития образования Омской области и даже Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры, ТУ Росимущества в Омской области, департамент имущественных отношений администрации Омска.
Самые частые требования: провести работы по ремонту, реставрации, демонтировать наружную рекламу, установить информационную табличку, привести объект в первоначальный вид после незаконной перепланировки, реконструкции, перекраски фасада, устройства крыльца, замены деревянных стеклопакетов на ПВХ, удалить блоки кондиционеров с фасада, наружные трубы вентиляции, прекратить деятельность, противоречащую режиму сохранения, например, закрыть летнее кафе с живой музыкой.
КОЖЕЙКИН подчеркнул, что Минкульт ведет себя очень лояльно по отношению к ответчикам и даже не устанавливает судебную неустойку за неисполнение решения суда – в других регионах она варьируется от 150 рублей в день до 150 тысяч рублей в месяц:
— Сразу вам скажу, если объект у вас в долевой собственности, обязанность исполнить охранные обязательства солидарная, поделить ее невозможно! Практика показывает, что пристав может прийти к каждому собственнику и заставить исполнять решение суда. А дальше договаривайтесь с остальными владельцами как хотите. Поэтому не затягивайте с этим. Озвучу свои рекомендации, если дело все-таки дошло до суда. Не противодействуйте Министерству культуры в сборе доказательств – оно может подать ходатайство обязать обеспечить доступ к объекту. Не ведите себя пассивно: вы можете обсуждать сроки проведения работ в сторону их увеличения. Напоминаю, что есть возможность заключения мирного соглашения.
В 2021 году закончился судебный процесс, проигранный Сбербанком. Ранее банк обязали по суду провести восстановительные работы на объекте. Он его не исполнил, а попросту продал здание. Казалось бы, порассуждал управляющий партнер правовой фирмы «ВЕД», обязательства, как это следует из федерального закона об объектах культурного наследия, должны были лечь на нового собственника, но Верховный суд определил, что уже имеющееся решение арбитражного или районного суда важнее.
Пополнение реестра
ПЛЮЩАКОВ подтвердил, что любое физическое или юридическое лицо может подать заявление в Минкульт о признании здания объектом культурного наследия. Его рассматривает специальный совет, состоящий из профессиональных архитекторов, градостроителей, историков, краеведов. Недавно подобное заявление было подано в отношении здания телецентра:
– Казалось бы, оно подходит по всем параметрам – ему больше 40 лет, оно ценно с точки зрения архитектуры. Собственник – ГТРК «Иртыш» – напрягся. Все же понимают последствия: цена ремонта обычного здания и ремонта объекта культурного объекта отличается в разы. Опять же, есть особый ряд требований к проектной документации и многому другому. Вопрос еще рассматривается советом. Мы, как министерство, считаем, что ставить на охрану нужно объекты, которые находятся под угрозой уничтожения. Здание телецентра в прекрасном состоянии, собственник за ним хорошо ухаживает, этой зимой провел серьезную реставрацию входной группы. Много запросов по поводу постановки на учет образцов деревянного зодчества, но в 1980-е–1990-е было очень большое количество таких объектов передано под охрану. Когда смотришь на них современным взглядом, целесообразность этих решений вызывает много вопросов.
В любом случае подобная процедура подразумевает в случае положительного вердикта совета проведение историко-культурной экспертизы объекта. Чиновник поделился и необычными примерами. В Нижнеомском районе находится место переправы Антона Павловича Чехова через реку Иртыш по пути следования на Сахалин. Учетная карточка и паспорт его есть, а координат нет… Есть в районах места гибели трактористов, героев соцтруда. Опять же без всяких подробностей – по какой причине, при каких обстоятельствах случилась смерть, где непосредственно это произошло:
– Недавно мы приняли на охрану три здания на территории омского военного госпиталя, связанные с пребыванием Федора Михайловича Достоевского – он лечился там 16 раз. Забираем себе эти объекты из ведения Минобороны, приведем в порядок, сделаем экспозиции. Также решается вопрос, какая территория будет объявлена историческим поселением. Пока их в Омской области нет. В основном исторические поселения, в которых сохранилась старинная архитектура, располагаются в европейской части России.
Чиновник согласился, что проблемы, обозначенные КОЖЕЙКИНЫМ, стоят достаточно остро. В начале апреля этого года в соцсетях разлетелись фотографии исторического здания Ленина, 7. Известный омский ресторатор Антон НАЗАРЕНКО, поменявший там пиццерию «ПИЦЦОТ» на грузинское бистро NANA, почему-то не учел требования к виду объектов культурного наследия и выкрасил фундамент здания в ярко-синий цвет. На это отреагировал даже мэр Омска Сергей ШЕЛЕСТ, заявивший, что не допустит искажения восприятия Любинского проспекта. Предприниматель вернул облик здания в его первоначальный вид.
Согласился ПЛЮЩАКОВ и с тем, что разлад среди собственников сильно тормозит изменения городской среды в лучшую сторону. Например, в знаковом здании на Ленина, 14 столько же – 14 – владельцев помещений. Там расположены башенные часы, находящиеся на балансе у города. ПЛЮЩАКОВ посетовал: фасады были и так отремонтированы за счет Газпром нефти в рамках преображения улицы Ленина, а реставрацией остального омские предприниматели заниматься не спешат – не могут договориться о своем вкладе. В итоге Минкульт, отчаявшись регулярно проводить трехчасовые совещания по примирению, отправился в суд и ожидаемо выиграл дело: теперь собственники вынуждены исполнить свои охранные обязательства в принудительном порядке. Что касается исков к учреждениям, те, признался чиновник, не в обиде: ведь та же Академия МВД теперь вправе запросить у Федерации средства на исполнение судебного решения.
Ранее репортаж был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 1 мая 2024 года.
Фото Максима КАРМАЕВА
