Скрытый собственник может объявиться в течение трех лет с момента, когда ему стало известно о продаже квартиры, и обратиться в суд, чтобы признать сделку недействительной.
Покупка жилья на вторичном рынке нередко связана с определенными рисками. Омрачить такое радостное и значимое событие, как покупка квартиры, могут «скрытые собственники».
«Скрытые собственники» – это лица, заявляющие о своих правах на недвижимое имущество после того, как состоялась сделка по его отчуждению. Такими лицами зачастую являются:
1. Наследники, при отчуждении недвижимости, полученной по наследству.
Наследники не оформившие, в установленный законом срок, свои наследственные права и не заявившие о своих намерениях, могут напомнить о себе уже после продажи жилья другими наследниками – с требованием признать сделку недействительной.
Например, наследник, пропустивший срок принятия наследства, но в судебном порядке доказавший, что это произошло по уважительной причине, получит право на наследство и сможет в дальнейшем оспорить сделку по продаже недвижимости.
2. «Дети маткапитала».
К таким лицам относятся совершеннолетние дети продавца, которым, в соответствии с законодательством, не были выделены доли в квартире, приобретенной с использованием средств материнского капитала. При предъявлении требований таких лиц сделка, может быть признана недействительной.
3. «Бывшие» супруги.
В том случае, если бывшие супруги не произвели раздел нажитого в браке имущества, сделка по отчуждению такого имущества в отсутствии согласия «бывшего» супруга будет являться оспоримой.
4. Лица, отказавшиеся от приватизации.
Это те граждане, которые в свое время отказались от участия в приватизации, но сохранили за собой право пользования и проживания в квартире. При этом право проживания у таких граждан сохраняется и после продажи. Важным нюансом в этом случае являются обстоятельства, при которых был совершён отказ от приватизации. Возможно, гражданин был несовершеннолетним или находился в местах лишения свободы, и его права не были учтены. Такие лица могут в судебном порядке обжаловать результат проведенной приватизации и заявить о своих правах на квартиру.
Как правило, информация о «скрытых собственниках» напрямую не отображается в сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и в правоустанавливающих документах не всегда можно найти упоминания о них. Это усложняет процесс их выявления при рассмотрении стандартного набора документов.
По общему правилу скрытый собственник может объявиться в течение трех лет с момента, когда ему стало известно о продаже квартиры, и обратиться в суд, чтобы признать сделку недействительной.
Выявить «скрытых собственников» и свести к минимуму риски наступления негативных юридических последствий при приобретении жилья на вторичном рынке поможет нотариус.
Нотариус проведет глубокую и всестороннюю правовую экспертизу представленных правоустанавливающих документов, изучит обстоятельства, при которых квартира была приобретена текущим правообладателем, сделает необходимые электронные и письменные запросы в уполномоченные организации и учреждения, и, при необходимости, свяжется с другим нотариусом для более детального анализа происхождения права собственности в отношении отчуждаемой квартиры. Нотариус подготовит проект договора купли-продажи, зафиксировав в нем все необходимые заверения об обстоятельствах, например, об отсутствии других наследников, которые могут претендовать на квартиру, или об отсутствии у продавца супруги, которая могла бы дать согласие на отчуждение квартиры, или о том, что на приобретение недвижимого имущества не были использованы средства материнского капитала. Договор будет содержать все существенные и юридически значимые условия с учетом пожеланий сторон сделки. Также нотариус предоставит участникам сделки возможность произвести безопасный расчет, используя публичный депозитный счет нотариуса, подготовит необходимый пакет дополнительных документов (согласие, заявление), и самостоятельно подаст документы на государственную регистрацию в Единый государственный реестр недвижимости.
В процессе проведения правовой экспертизы нотариус обязательно предупредит участников сделки, о том, что есть хотя бы незначительный риск признания сделки недействительной и приложит все усилия для того, чтобы негативные правовые последствия не наступили ни для одной из сторон. Нотариус проведет бесплатную консультацию и окажет всяческое содействие в осуществлении прав и защите законных интересов граждан.
Камакина Марина Витальевна, помощник нотариуса
Фото © Нотариальная палата Омской области
