"План внешнего управления НПО "Мостовик". Часть 4: имущество

На территории «Омского аэропорта»  НПО «Мостовик» построил  для себя ангар на два самолета,  а рядом с аэропортом — административное здание для авиакомпании «Иртыш»

На собрание кредиторов 8 мая внешний управляющий Виктор МАРКОВ представил план внешнего управления НПО "Мостовик". Он не был принят. Но факты, в нем представленные,  вызовут интерес читателей "КВ".

Продолжение. Начало  см.  «План внешнего управления НПО "Мостовик". Часть 1», «План внешнего управления НПО "Мостовик". Часть 2» и «План внешнего управления НПО "Мостовик". Часть 3»

6.2.3. Анализ доходных вложений

По счету 03 «Доходные вложения в материальные ценности» отражены объекты, первоначальная стоимость которых составляет 102,2 млн руб., в том числе, здания, сооружения – 97,5 млн руб., общепромышленное оборудование – 2,2 млн руб. Остаточная стоимость всех объектов  – 42,6 млн руб.

По состоянию на 23 марта 2015 г. в аренду сданы 8 объектов основных средств – недвижимого имущества, характеристика договоров аренды  представлена в Таблице 28.

6.2.4. Анализ объектов незавершенного строительства и вложений в приобретение основных средств

По состоянию на 23 марта 2015 г. на балансе НПО Мостовик числится 10 объектов незавершенного строительства общей стоимостью 502,5 млн руб. Реестр представлен в Таблице 29.

Более подробную информацию о целесообразности и величине необходимых вложениях для завершения  строительства в ходе работ получить не удалось, вследствие отсутствия компетентных работников.

В части общежития в пос. Горячий ключ, можно сказать, что объект фактически достроен и используется Обществом для сдачи в аренду работникам Общества, приносит доход. Но вопрос о переводе из нежилого в жилое не решен.

Капитальные вложения в приобретение основных средств отражены по счету 08.4 «Приобретение объектов основных средств» и представлено:

·         Имуществом должника ООО «Новые технологии искусственных сооружений» в качестве залога по договору от 23 декабря 2010 г.-  18,5 млн руб. Данные объекты не были поставлены на учет, в связи с чем не могут быть отражены по счету 01 «Основные средства»

·         склад ГСМ на 120 м3 –1,1 млн руб.

6.2.5. Определение справедливой стоимости объектов основных средств

Нами была проведена оценка справедливой стоимости основных средств по состоянию на 23 марта 2015 г. В результате оценки общая справедливая стоимость основных средств составила 6,36 млрд. руб. Результаты оценки приведены в Таблице 31.

Кроме того нами была рассчитана ликвидационная стоимость, результаты оценки представлены в Таблице 32. Общая ликвидационная стоимость основных средств составила 3 522 млн руб.

Выбор подходов к оценке

При определении стоимости имущества, выбор тех или иных подходов зависит от функционального назначения объектов, наличия активного рынка, наличия предоставленных параметров по объектам

Для целей проведения данного стоимостного анализа имущество было распределено на группы: Земельные участки, Здания, Сооружения и Движимое имущество (Производственное оборудование, Общепромышленное оборудование, Грузовой транспорт и др.)

Расчет стоимости объектов группы «Земельные участки»

В соответствии с Методическими рекомендациями Минимущества РФ (№2314-р от 31.07.2002 и №1102-р 10.04.2003 г.) для определения стоимости прав на земельные участки принято использовать сравнительный и доходный подход

Проанализировав рынок недвижимости регионов расположения земельных участков, Исполнитель нашел в открытых источниках достаточное количество информации для проведения анализа стоимости с использованием сравнительного подхода

При проведении анализа стоимости с использованием методов доходного подхода достоверность результата оказывается на крайне низком уровне. Это связано с большим количеством допущений, которые необходимо вводить в отсутствии бизнес-плана для прогнозирования денежных потоков. Таким образом, Исполнитель принял решение отказаться от использования доходного подхода

Расчет стоимости групп «Здания» и «Сооружения»

Проанализировав рынок коммерческой недвижимости регионов расположения объектов, Исполнитель не нашел в открытых источниках достаточное количество информации для проведения стоимостного анализа объектов группы «Здания» с использованием сравнительного и доходного подходов и поэтому Исполнитель принял решение отказаться от использования данных подходов. Таким образом, расчет стоимость производился с использованием методов затратного подхода

По отдельным объектам жилой недвижимости (квартиры, жилые дома) и нежилых помещений (офисы), при наличии достаточного количества информации, Исполнитель применял сравнительный подход

Для объектов группы «Сооружения» применялся затратный подход

Расчет стоимости групп Движимого имущества

Учитывая специфику объектов Движимого имущества и достаточность имеющейся информации, Исполнитель пришел к выводу, что для определения справедливой стоимости объектов может быть использован затратный подход. В рамках подхода выбран метод прямого пересчета по цене завода-изготовителя и метод коэффициента удорожания (индексирования)

Сегодня на российском рынке вторичного оборудования действует большое число фирм, работающих с изношенным технологическим оборудованием. Поэтому, если была возможность определить остаточную полезность и физическое состояние оборудования, аналогичное рассматриваемому, то применялся сравнительный подход

Поскольку рынок аренды рассматриваемого движимого имущества не развит и Исполнитель не имеет информации о рыночном уровне доходов, приносимых данным оборудованием, Исполнитель считает обоснованным отказаться от использования доходного подхода

Сводные данные о применяемых методах оценки объектов основных средств в разрезе категорий представлены в Таблице 33.

§      Определение справедливой стоимости группы «Земельные участки»

В соответствии с предоставленной информацией в собственности Компании находится 48 земельных участков общей площадью 790 774 кв. м (79,08 га).

Земельные участки представлены следующими категориями:  земли населенных пунктов, земли промышленности, земли сельскохозяйственного назначения (с/х).

Земельные участки расположены в следующих регионах:

-                        Омская область – в г. Омск и в области

-                        Республика Саха (Якутия) – в г. Якутск

Проанализировав рынок земельных участков регионов расположения земельных участков, Исполнитель нашел в открытых источниках достаточное количество информации для определения стоимости с использованием метода сравнения продаж.

Подбор объектов-аналогов производился исходя из местоположения и вида разрешенного использования земельных участков.

В связи с наличием существенных различий в ценообразующих параметрах земельных участков, расчет стоимости проводился с учетом следующих корректировок:

-                        Корректировка на торг (величины применяемых корректировок приведены в Таблице 34 далее)

-                        Корректировка на качество передаваемых прав (величины применяемых корректировок приведены в Таблице 35 далее)

Корректировка на площадь

как правило, большие по размеру земельные участки стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие. В соответствии с исследованиями зависимости стоимости единицы площади земельного участка от его размера, проведенными экспертами рынка недвижимости, данная зависимость имеет степенной характер:

где: В – «коэффициент торможения» цены; А – переменная; S – площадь земельного участка

Коэффициент торможения находится в диапазоне от (-0,1) до (-0,3) для достаточно развитых рынков, по данным мнений оценочного сообщества (Вестник оценщика appraiser.ru, Форум – Оценщик.ру – Все для оценки и для оценщика, ocenchiki.ru, Оценщики и оценочная деятельность и прочие)

В рамках настоящего анализа Оценщик экспертно принял минимальное значение коэффициента торможения цены В = (-0,1). Расчет корректировки на площадь определяется по формуле:

Для определения удельных показателей стоимости анализируемых земельных участков, при применении корректировки на площадь, были определены земельные участки с базовыми площадями (Таблица 36).

Таким образом, суммарная справедливая стоимость земельных участков в количестве 48 единиц, общей площадью 790 774 кв. м (79,08 га), рассчитанная на основе сравнительного подхода, составила 333 284 тыс. руб., без учета НДС

Определение справедливой стоимости групп «Здания» и «Сооружения»

Определение справедливой стоимости объектов недвижимости проводилось двумя подходами (один из двух подходов для одного объекта): сравнительный подход – метод сравнения продаж (при наличии вторичного рынка по данному типу недвижимости); затратным подходом – методом удельных показателей (при наличии параметров) или методом индексации балансовой стоимости (при отсутствии параметров).

В рамках затратного подхода для объектов групп «Здания» и «Сооружения» применялся метод укрупненных обобщенных показателей стоимости, при использовании которого, в качестве удельной базовой стоимости объекта, принимается удельная сметная стоимость строительно-монтажных работ (СМР) единицы измерения объекта (кв. м, куб. м, п. м, и др.).

При расчете полной стоимости замещения применялись следующие поправки:

-            поправка на строительный объем – удельный показатель стоимости замещения объекта-аналога корректировался на разность в строительных объемах, на основании сборника Ко-Инвест

-            поправка на дату анализа применялась при различии даты справочных удельных показателей с датой анализа, на основании сборника Ко-Инвест – Индексы цен в строительстве

-            поправка на регионально-экономическое различие в уровне цен позволяет выйти на уровень стоимости объектов недвижимости в конкретном регионе, так как показатели стоимости строительства на основании справочников Ко-Инвест представлены для базового региона – Московской области. Данная поправка определяется на основании сборника Ко-Инвест – Индексы цен в строительстве

При отсутствии необходимых данных по объектам, для расчета ПСВ/ПСЗ методом укрупненных обобщенных показателей стоимости, применялся метод коэффициента удорожания (индексации).

Для расчета накопленного износа применялся метод срока жизни. Экономический срок жизни объектов группы «Здания» был принят равным 60 годам. Экономический срок жизни объектов группы «Сооружения» был принят равным 15 годам.

При определении экономических сроков полезной службы объектов Исполнитель руководствовался следующими источниками информации:

-            Постановление Правительства РФ №1 от 01.01.2002 г. "О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы" (в редакции Постановлений Правительства РФ от 09.07.2003 N 415, от 08.08.2003 N 476)

-            Данные специалистов Компании

-            Опыт и экспертное мнение Исполнителя

В рамках сравнительного подхода стоимость определялась для объектов группы «Здания», которые относятся к типу «Квартиры», «Жилые дома» и «Нежилые помещения» (при наличии параметров).

Проанализировав рынок недвижимости  регионов расположения объектов, Исполнитель нашел в открытых источниках достаточное количество информации для определения стоимости с использованием метода сравнения продаж.

Подбор объектов-аналогов производился исходя из местоположения и типа объекта.

Поскольку, при проведении анализа удельных стоимостей использовались данные предложений, а не сделок, Исполнитель ввел корректировку на торг. В Таблице 37 приведены значения корректировок.

Справедливая стоимость объектов, которые не были обнаружены по результатам инвентаризации или обнаружены в неудовлетворительном состоянии, была принята равной нулю.

Определение справедливой стоимости объектов Движимого имущества

Движимое имущество включает объекты следующих групп:

-          Производственное оборудование

-          Общепромышленное оборудование

-          Транспортные средства (Тяжелая техника, Грузовой транспорт, Легковой транспорт, ЖД транспорт, Водный транспорт)

-          Силовое оборудование

-          КИП (Контрольно-измерительные приборы)

-          Инструмент

-          Компьютерное оборудование

-          Офисное оборудование

-          Офисная мебель и гарнитура

Расчет справедливой стоимости движимого имущества проводился с помощью методов затратного подхода. Сравнительный подход применялся при наличии активного рынка по каждому конкретному рассматриваемому типу объектов.

В рамках затратного подхода, для анализа стоимости движимого имущества, использовались следующие методы расчета:

-          Метод прямого пересчета по цене завода-изготовителя

-          Метод коэффициента удорожания (индексирования)

Метод прямого пересчета по цене завода-изготовителя

При использовании Метода прямого пересчета по цене завода-изготовителя для анализируемых объектов подбирались однородные объекты, похожие по конструкции, материалам и технологии изготовления.

Для получения информации о ценах на новое аналогичное/идентичное оборудование (имущество) были использованы следующие источники информации:

-          прайс — листы торговых и промышленных предприятий

-          информационные порталы Internet

Стоимость воспроизводства/замещения рассчитывалась на основе стоимости нового объекта скорректированной на НДС, включаемый в цену реализации. Для определения рыночной стоимости стоимость воспроизводства/замещения уменьшалась с учетом рассчитанного накопленного износа

Метод коэффициента удорожания (индексирования)

Для объектов, по которым недостаточно информации для использования метода укрупненных обобщенных показателей стоимости или метода прямого пересчета по цене завода-изготовителя, применяется метод коэффициента удорожания

Информация о коэффициентах (индексах) удорожания технологического оборудования была получена из справочников Ко-Инвест «Индексы цен в строительстве», №62 – №89

Для расчета накопленного износа применялся метод срока жизни

При определении экономических сроков службы объектов, Исполнитель руководствовался следующими источниками информации:

-          Постановление Правительства РФ №1 от 01.01.2002 г. "О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы" (в редакции Постановлений Правительства РФ от 09.07.2003 N 415, от 08.08.2003 N 476)

-          Данные специалистов Компании, эксплуатирующих объекты

-          Опыт и экспертное мнение Исполнителя

Экономические сроки службы, принятые в расчетах, представлены в Таблице 38.

Сравнительный подход основан на сопоставлении анализируемого объекта с объектами-аналогами, представленными на открытом рынке.

На основе открытой информации о рыночной стоимости объектов-аналогов, определенной как цена предложения данного аналога или цена совершенной в их отношении сделки купли-продажи, рассчитывается стоимость анализируемого объекта.

В случае если отдельные характеристики анализируемого объекта и объектов-аналогов существенно отличаются, необходимо соответственно скорректировать получаемую стоимость.

В рамках сравнительного подхода наиболее часто применяют метод сравнения продаж.

В ходе проведенного анализа вторичного рынка, были отобраны объекты-аналоги максимально сопоставимые по основным параметрам с анализируемыми объектами.

Отдельно хотим отметить определение стоимости транспортных средств, которые включают следующие группы объектов: Тяжелая техника, Грузовой транспорт, Легковой транспорт.

Поскольку, по состоянию на дату анализа, существовал активный вторичный рынок по данным классам объектов, Исполнитель провел анализ зависимости изменения стоимости нового объекта транспортных средств от возраста. В результате, были выявлены зависимости справедливой стоимости объектов от возраста по каждой группе. На рисунках приведены данные зависимости.

Стоимость объекта как нового определялась либо методом прямого пересчета по цене завода изготовителя или методом индексации. Ниже приведены графики зависимости стоимости объектов основных средств от возраста

Расчет ликвидационной стоимости

При расчете ликвидационной стоимости применялись следующие коэффициенты ликвидации (Таблица 39):

Материалы даны без больших таблиц, рисунков и графиков

Начало см.  "План внешнего управления НПО "Мостовик". Часть1",  "План внешнего управления НПО "Мостовик". Часть 2" и  "План внешнего управления НПО "Мостовик". Часть 3". Продолжение следует.

Фото omskregion.info.