Капремонт судебных домов: предварительные итоги. Часть 3.
Читатели «Коммерческих вестей» в отличие от большого количества наших сограждан знают, что такое эпистолярный жанр. Литературоведы уверены, что именно в письмах хранятся ключи к пониманию творчества писателей, там видны истоки прорывных научных работ своего времени. В наши дни письма несут на себе большей частью юридическую нагрузку. Являются своего рода свидетелями. И сейчас письма могут показать работу системы управления тем или иным процессом на территории.
Мы с вами исследуем по письмам для третьей, заключительной части анализа предварительный итогов капремонта, как выглядит по факту этот самый завершенный капитальный ремонт жилья по «судебным» домам в Омске, и интересовать нас будет тема отопления. Сами понимаете, зима близко.
Минэнергетики и ЖКК — управляющей компании: «Ремонт закончен», 11.08.2021г.
Начать имеет смысл позитивно. Министерство энергетики и ЖКК Омской области в своем письме, подписанном министром Антоном ГААКОМ, в адрес одной из управляющих компаний сообщает следующее:
— По данным администрации города Омска в настоящее время капитальный ремонт многоквартирных домов выполнен, АО Омскэлектро» представлены подтверждающие выполнение работ акты о приемке выполненных работ (формы КС-2), справки о стоимости выполненных работ и затрат (формы КС-3), дополнительно в адрес АО «Омскэлектро» направлены письма о необходимости передачи в управляющую организацию документов после завершения работ.
О чем в письме от 11 августа сего года сообщает профильный министр? Капремонт за счет средств федеральной миллиардной субсидии закончен. Все подписано. Ура.
Больше контекста.
Собственники, заключая с мэрией мировые соглашения, отказались от ремонта всего дома, который по решению суда должен был провести город,, но выбрали один вид работ. Он и должен был быть выполнен за счет федеральной субсидии. Город здесь представляет департамент городского хозяйства (ДГХ), он обязан выполнить работу по мировому, на каждом доме свою. Так как по соглашению от 23.12.2019г. между ДГХ и АО «Омскэлектро» организация работ передана «Омскэлектро», то все дома передавались по актам управляющими компаниями (УК) именно ему и его отобранным по конкурсу подрядчикам. Поэтому обратно передача предполагается также от «Омскэлектро» в УК. Там, где не требуется передавать документацию, где делали только подъезды или фасад, и нет замечаний, то УК подписывает акты и принимает в эксплуатацию дома. А там, где есть замечания, и необходимые документы, например, согласованные проекты и исполнительная документация, паспорта на счетчики и прочее не предоставлены, то УК вряд ли примут дома. УК должна объект принять в эксплуатацию обратно с документами, так как нельзя обслуживать тепловой узел без паспорта, проекта и исполнительной схемы, тем более с замечаниями. По мнению министра ГААКА работы закончены. Но как на самом деле? Давайте глянем на примере.
ДГХ — управляющей компании: «Нам заказчик подтвердил выполнение работ. Вас что-то не устраивает – обращайтесь в «Омскэлектро», 25.08.2021г., в ответ на обращение о неудовлетворительном ходе работ от УК от 28.07.2021г.
Многие управляющие компании искренне переживали за ход выполняемых работ, и они ответственно относятся к имуществу доверивших им свои дома жильцов. Редакция пообщалась с несколькими управляющими компаниями, большой объем переписки по ходу окончания работ мы получили в ЖКХ «Ленинское». Это то самое предприятие, которое доказало в суде завышение АО «Омскэлектро» объема работы автовышек на фасадах гостевого маршрута. Мы решили взять для примера дом на ул.Серова, 24В (а таким примером мог стать любой из списка капремонтных), и посмотреть, как работает связка жильцов и отстаивающих их интересы города и «Омскэлектро», руководство которого просто клином по осени собралось в Заксобрание Омской области.
Больше контекста
УК видит, что есть проблемы с выполнением работ на домах. Пишет в ДГХ письмо. Через месяц, в конце августа, ДГХ отвечает, что все нормально, документы о выполнении работ представлены. Логично предположить, что наличие предыдущего обращения простимулирует ДГХ отрядить на этот дом или дома специально обученных людей посмотреть, как там идут работы. Ну, отрядили, наверное. Хотя…
«Омскэлектро» — управляющей компании: «Забирайте свои дома и подпишите акт в трехдневный срок. Или считаем, что мы вам дом передали и ответственности не несем», 23.08.2021г., уведомление
«Омскэлектро» совместно с городом понимают, чего там у них понаподписано. КС-2, КС-3, или еще чего. Хочется верить, что понимают. И что выражение «ремонт многоквартирных домов выполнен» все стороны — и жители в том числе, и управляющие компании, и город, и «Омскэлектро» и его подрядчики и субподрядчики понимают одинаково и имеют для этого основания. «Омскэлектро» постаралось такие основания для себя получить. Всем управляющим компаниям были от «Омскэлектро» разосланы письма следующего содержания:
Больше контекста.
Прилагался к уведомлению и акт соответственно. Уже подписанный зам гендиректора «Омскэлектро» Виталием КИСЕЛЕВЫМ, его и в лицо все знают благодаря желтого цвета справедливороссовским щитам, оплаченным АО «Омскэлектро». Видимо, Виталий КИСЕЛЕВ проверил, чем закончился ремонт на каждом доме и после решительно подмахнул акты на все объекты со своей стороны. Ну что же, мяч на стороне УК, им отступать некуда, за ними жильцы.
Управляющая компания — «Омскэлектро»: «Подрядная организация к работам по тепловому узлу не приступала», 30.08.2021г., ответ на уведомление
А что управляющие компании? Ну, если у тебя один дом попал под капремонт, то три дня – сносный срок для проверки состояния дома, составления внутреннего акта обследования или чего-то такого, и понимания, можно ли подписывать акт от «Омскэлектро». А если 10?
Это не про трудности УК. У них работа такая. Ночью они ответы эти будут готовить или днем никого кроме них не касается. Но результат их работы касается напрямую жильцов, а вот результат работы «Омскэлектро» жильцов не касается. Вроде как. Так начала складываться судебная практика. «Коммерческие вести» писали об этом на прошлой неделе. Перед пострадавшими от капремонта жильцами отвечает город своим бюджетом, а не «Омскэлектро» как заказчик работ.
Итак, УК выходит на дом и проверяет. Фиксирует то, что видит и пишет ответ:
Уважаемый Андрей Александрович!
На Ваше уведомление № 35-02-02/исх-08-23/95 от 23.08.2021 года сообщаем, что представленный Вами акт приемки в эксплуатацию, законченных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу г. Омск, ул. Серова, д. 24 В, не может быть подписан.
Согласно мирового соглашения по делу № 13-2404/2019 от 23.10.2019 г., по делу № 2-770/2013 на вышеуказанном доме требовалось выполнить капитальный ремонт системы электроснабжения, теплоснабжения, тепловой узел).
Однако, в настоящее время на доме работы выполнены не в полном объеме и с нарушением законодательства. Управляющая компания ООО «ЖКХ «Ленинское» организовало проведение обследований указанного МКД.
В результате проведенного исследования по результатам работ по капитальному ремонту системы отопления выявлено:
Работы произведены не в полном объеме, по состоянию на 30.08.2021 г. выполнен монтаж нижнего розлива отопления с установкой запорной араматуры, другие работы, включая монтаж теплового узла, не выполнены, подрядная организация к работам по тепловому узлу не приступала.
По электроснабжению работы не выполнены в полном объеме.
Обращаем Ваше внимание, что при проведении работ по капитальному ремонту инженерного оборудования системы теплоснабжения, согласно ГОСТ 56193-2014, должны выполняться требования, установленные техническими регламентами, санитарно-эпидемиологическими требованиями и законодательством об энергосбережении и энергетической эффективности.
Кроме того, в соответствии с требованиями жилищного законодательства на управляющую организацию возложена обязанность принимать и хранить всю техническую документацию, в том числе договора подряда, акты выполненных работ, паспорта, сертификаты на применяемое оборудование и материалы и т.д.
Фактически Вами исполнительная и проектная документация, акты выполненных работ, акты на освидетельствование скрытых работ и сертификаты на применяемые материалы и оборудование в ООО «ЖКХ «Ленинское» не передавались.
Учитывая вышеизложенное, предлагаем Вам в кратчайшие сроки:
1) устранить выявленные нарушения, выполнить условия мирового соглашения и договора подряда в полном объеме;
2) выполнить работы по замене элеваторного теплового узла на автоматизированный с учетом требований действующего законодательства в рамках капитального ремонта;
3). предоставить в ООО «ЖКХ «Ленинское» проектную и исполнительную документацию на капитальный ремонт системы теплоснабжения, электроснабжения многоквартирного дома по ул. Серова, д. 24 В.
4) после устранения выявленных нарушений предлагаем организовать повторную комиссию, включая представителей управляющей компании и представителей собственников указанного дома, по приемки фактически выполненных работ по капитальному ремонту на системе отопления, электроснабжения.
В противном случае считаем, что цель проведения капитального ремонта, в соответствии с федеральным законодательством, не достигнута, мировые соглашения Администрацией города Омска не исполнены, а, следовательно, понесенные затраты могут рассматриваться как нецелевое использование федеральных денежных средств.
Генеральный директор И.С. Измайлова
Больше контекста
Параллельно УК уведомляет замдиректора ДГХ Николая МАШКОВА об отправленном ответе в адрес «Омскэлектро» и его содержании и предлагает в кратчайшие сроки ДГХ, как сторону мирового соглашения, устранить все несоответствия и недоработки. В противном случае – как сказано в конце письма в адрес «Омскэлектро». Вот так.
Кстати, пункт 2 необходимых исправлений в письме говорит об элеваторных и автоматизированных тепловых узлах. А это – отдельный принципиальный вопрос.
Управляющая компания в Управление федерального казначейства по Омской области: «21 многоквартирный дом не готов к отопительному сезону», 11.08.2021г.
В момент, когда омский министр энергетики и ЖКХ писал в УК «Левобережье» письмо о том, что светлое будущее уже наступило (по данным администрации города), директор УК «Левобережье» Олеся ВОРОПАЕВА писала свое письмо. Точнее письма. В УФК по Омской области и в Прокуратуру Омской области похожего содержания. Ее данные сильно отличались от данных министра:
Письмо большое, потому если кто не осилил, то коротко о выявленных нарушениях:
— На 14 МКД не установлены узлы учета тепловой энергии, на 7 – общедомовые счетчики холодной воды.
— На 20 МКД не установлены автоматизированные узлы отопления.
— На 15 домах в системах горячего водоснабжения не установлены теплообменники.
— На 11 МКД не смонтированы трубопроводы циркуляции горячей воды.
— На 20 домах не проведены гидравлические испытания.
— На 6 домах нет предохранительных клапанов в системах отопления.
— В 11 домах нет регуляторов температуры горячей воды.
— В 8 МКД не установлены балансировочные клапаны на стояках отопления.
В письме присутствует такой абзац:
— Таким образом, фактически ни на одном многоквартирном доме, где заказчиком работ выступало АО «Омскэлектро», указанные выше требования нормативных документов не выполнены. Данный факт подтверждается актами обследования теплопотребляющих систем вышеуказанных МКД представителями АО «ОмскРТС», СП «Тепловая инспекция и энергоаудит» (акты прилагаем).
Больше контекста.
В процедуре подготовки здания к отопительному сезону есть несколько важных моментов. Это, как минимум, наличие полностью исправно работающей системы, которую подготовила УК. Должна пройти процедура гидравлических испытаний в присутствии ресурснабженца. Если, несмотря на условные 10 атмосфер давления, система остается герметичной, что ресурсоснабжающая организация, например ОмскРТС, Тепловая компания или ТГКом выдает некую справку о готовности системы, либо о наличии замечаний. Замечания надо устранить. Иначе дом не готов к приему тепла. Поскольку дома были переданы «Омскэлектро», то готовность системы к приему тепла должны доказать ресурсоснабженцам «Омскэлектро» и его подрядчики.
С другой стороны проведение инженерных работ, таких как теплоснабжение, на доме требует проекта, согласованного с ресурсоснабженцами. Как обстоят с этим дела по капремонным домам?
Подход к состоянию систем жизнеобеспечения дома в стране меняется. По ст.11 ФЗ № 261 от 23.11.2009 г«не допускается ввод в эксплуатацию зданий, строений, сооружений, построенных, реконструированных, прошедших капитальный ремонт и не соответствующих требованиям энергетической эффективности (это про автоматизированные узлы – прим. редакции) и требованиям оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов». Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов, как оказалось, понимает это по умолчанию, и дома, получающие капитальный ремонт через эту организацию, будут энергоэффективными, в частности, с автоматизированными теплоузлами. А что тогда в «Омскэлектро»?
ДГХ — «ОмскРТС»: «Просим выдавать техусловия «Омскэлектро» без установки автоматических узлов», 25.08.2020г.
Год назад, к моменту, когда основная часть субсидии на капремонт уже должна была быть освоена, похоже на ДГХ снизошло понимание, что денег может не хватить. Самые сложные инженерные работы зачастую являются и весьма дорогостоящими. И вот участь тех, кто выбрал по мировому соглашению такой вид работ, как теплоснабжение, была решена:
Ниже в письме приведен список из полусотни домов.
Больше контекста
Именно город дал добро заказчику работ на игнорирование действующих технических регламентов и законов. Сторона мировых соглашений сознательно приняла на себя риски их невыполнения. Как думаете, жильцов устроит такой расклад? Они отказались от ремонта дома целиком, выбрав один вид работ! А с 1 сентября их система отопления уже стала устаревшей и вновь потребует дополнительных средств на ее замену. Не пойдут ли жильцы в суд? Не принудит ли суд администрацию города к исполнению мировых соглашений уже за счет бюджета города?
P.S. По данным редакции на 12 августа из 55 МКД в «ОмскРТС» большая часть не была предъявлена. Из предъявленных на более чем 70% капремонт не был выполнен. «ОмскРТС» также считает, что большая часть предъявленного не соответствует положениям 261-ФЗ. И проекты по ним не согласованы. И это только по одному из ресурсоснабженцев. А, стало быть, дома не могут быть переданы управляющей компании. Их системы не готовы к приему тепла. На гидравлических испытаниях даже с устаревшими узлами вроде собранные системы «плачут». Как и когда поступит тепло в дома, отремонтированные «Омскэлектро», наши земляки смогут спросить уже у депутата Законодательного собрания Омской области Андрей ЖУКОВСКОГО, если они проголосуют за «Справедливую Россию».
Первая часть итогов капремонта здесь.
Вторая часть здесь.
