Госдума сняла барьеры к "Доступному жилью",

Ветхое жилье сносить будет проще

По мнению экспертов, причина такой спешки проста — необходимо урегулировать стихийно складывающиеся отношения в жилищном строительстве. И прежде всего это касается пятен старой городской застройки, требующих реконструкции. В Омске эта практика носит название «программа регенерации». Со строительными организациями мэрия города заключает некие соглашения, по которым все обязанности по жилищному строительству, расселению граждан, оформлению градостроительной и разрешительной документации, а также изыскание необходимых для этого денежных средств возложены на застройщика. «Но законных механизмов осуществления регенерации нет, — считает заместитель директора ООО „Ваше право“ Любовь РЕПИНА. — Поскольку основания для изъятия земли либо принудительного выкупа у собственника принадлежащего ему имущества, предусмотренные действующим законодательством, на указанные случаи не распространяются».

В такой ситуации реализация программы регенерации возможна только в случае нахождения компромисса между застройщиком и собственником квартиры в аварийном здании либо с собственником ветхого частного дома. Однако жизнь выявила тупиковые ситуации: уперся гражданин, затребовал за свою собственность в десятки раз больше ее рыночной стоимости — в результате либо разоряется застройщик, либо «баба остается у разбитого корыта» — процесс регенерации ее избы остановлен самим хозяином. «Возможен и другой вариант, — продолжает Любовь РЕПИНА. — »Пьяный" бульдозерист сносит дом непокорных собственников. Тогда процесс регенерации идет, но уже в плоскости уголовного права".

Опасения застройщиков вызывало и то, что с 1 октября 2005 года по закону местные власти могли предоставлять участки под жилищное строительство только с аукциона. И инвестор, за свой счет расчистивший участок от ветхих построек, теоретически мог и не получить его в пользование. Принятые поправки все эти проблемы снимают. По словам г-жи РЕПИНОЙ, в законе понятий регенерации или реконструкции нет, зато вводится понятие «развития застроенной территории в целях жилищного строительства». Принятый документ вводит и критерии для признания такой территории. Право на заключение договора по ее развитию (застройке) инвестор может получить на открытом конкурсе. При проведении конкурса критериями оценки предложений от его участников являются сроки выполнения всех работ, а также условия освобождения земельных участков от прав третьих лиц (то есть, гарантии и способы расселения граждан).

Предоставление земельного участка производится полномочным органом в сокращенные сроки и в упрощенном порядке. Как сообщают специалисты ООО «Ваше право», принятие конкретных решений о развитии тех или иных кварталов находится в компетенции представительного органа местного самоуправления, у нас — горсовета. А то, что решение о развитии застроенной территории приравнено к действию по реализации муниципальных нужд, означает наличие законного основания для изъятия земельного участка или жилого помещения путем выкупа. Теперь хочешь не хочешь, а собственнику придется расстаться со своим имуществом и получит он за это достойную компенсацию — рыночную стоимость (либо равноценное имущество), но не более. Все споры по стоимости можно цивилизовано урегулировать, в том числе и в судебном порядке. Кроме того, выкуп будет производиться в установленном порядке — не ранее чем через год после государственной регистрации распорядительного документа органа местного самоуправления об изъятии.

Десять экспертиз остались в прошлом

Принятый с 1 января 2007 года закон также отменяет десять видов экспертиз проектной документации: санитарно-эпидемиологическую, пожарную, экологическую, историко-культурную экспертизы, а также экспертизы условий труда, защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций, инвестиционных проектов, промышленной безопасности, безопасности гидротехнических сооружений и безопасности ядерных установок. Взамен введена единая государственная экспертиза, которую будет проводить федеральный орган исполнительной власти.

— Есть еще один немаловажный пункт, — говорит заместитель директора ООО «Ваше право» Любовь РЕПИНА. — Теперь не требуется проводить экспертизу несколько раз в течение строительства, ушла необходимость «экспертировать» предпроектную документацию. Жестко установлены сроки проведения государственной экспертизы — не более трех месяцев. Все это, несомненно, значительно облегчит жизнь строителям, сократит сроки получения разрешительной документации и, как следствие, приведет к увеличению объема жилищного строительства. В случае если принятие закона реально изменит ситуацию на практике и уменьшит бюрократические барьеры, это скажется на стоимости строительства и приведет скорее всего к снижению темпов ее роста.

Однако замглавы Росприроднадзора РФ Олег МИТВОЛЬ из-за сокращения экспертиз при строительстве уже назвал новый закон преступлением. Заместитель руководителя Управления Росприроднадзора по Омской области Сергей ЕРЕМИН не столь категоричен в суждениях. «Но, думаю, порядка новый закон не добавит, — все же считает он. — Порядок проведения единой экспертизы станет ясен, когда появятся подзаконные акты. И, на мой взгляд, общественное мнение необходимо учитывать на этапе выбора участка и строительства каких-либо объектов. Раздел „Экология“ был очень значимым и подводил итог, как новый объект повлияет на среду и людей. А без учета мнений человека можно получить то, что будет нежелательным для него и природы».

Генеральный директор ЗСЖБ №6 Юрий ГУРИНОВ, напротив, сообщение о принятии закона встретил с радостью. «Экспертиза и раздел „Экология“ не отменяются. Просто это должно делаться в одной межведомственной экспертизе. Я сдам им проект, и пусть они его проверяют, а мне не надо будет ходить по разным кабинетам, — предполагает г-н ГУРИНОВ. — По нормативу срок экспертизы — порядка 90 дней, но он сегодня всегда нарушается. Чиновники никогда в него не укладываются — на них свалилось очень много и они просто не успевают работать».

По словам генерального директора ПКФ «Престиж» Евгения ЦЕМЕНТА, у профессиональных строителей, которые знают, к кому идти, прохождение экспертизы занимает сегодня от двух месяцев до полугода. Но природоохранное ведомство оставляло за собой последнее слово. Один эксперт мог дать отрицательное заключение и все затраты на прохождение предыдущих экспертиз, получение техусловий, отправить насмарку. Тем не менее Евгений ЦЕМЕНТ столь же оптимистично пока не настроен. «Свежо предание, но верится с трудом, — говорит он. — Новый закон — из серии очень важных нормативных актов, однако его внедрение может длиться годами. К примеру, принцип „одного окна“ провозглашают уже 15 лет. Но в Москве он держался только на авторитете мэра ЛУЖКОВА, который собирал у себя чиновников разных ведомств, и они подписывали документы застройщикам. У нас до этого еще не дожили».