Рынок жилья в Омске "просел"

Застройщикам не хватает оборотных средств

По данным городского департамента строительства, застройщики в Омске уже начали испытывать трудности с реализацией квартир, а снижение объема оборотных средств привело к замедлению подготовки и освоения новых площадок. По словам директора департамента Сергея КОЗУБОВИЧА, сегодня вместо 240-260 площадок под новое строительство, требуемых для обеспечения плана ввода жилья в 2009-2010 годах, реально в работе находится всего 27.

Президент Союза строителей Омской области Николай ЛИЦКЕВИЧ отмечает, что издержки строителей возросли во много раз, это связано и с увеличением стоимости присоединения к энергоносителям. «В результате в первом квартале застройщикам было очень трудно, — продолжает Николай ЛИЦКЕВИЧ. — Но прежние строительные объекты продолжают строиться, в принципе и спада на производстве тоже пока нет, однако тревога остается. Мы не можем говорить только о рентабельности строительства как таковой, нам нужно вкладывать средства в развитие производства, в основной капитал».

Однако сейчас застройщикам уже не добиться такой рентабельности, как прежде, когда, например, в 2006 году рост цен на рынке новостроек достиг примерно 50%. В 2007 году показатели роста были сопоставимые — 30-40%. Сегодня же цены демонстрируют падение. По данным Омского портала недвижимости, за последнюю неделю средняя цена новостроек в Омске снизилась еще на 0,6%.

«Инвестиционные квартиры» заполонили рынок

Правда, не все эксперты склонны драматизировать ситуацию, несмотря на падение объема продаж квартир с начала года. Директор ООО «Миллениум-недвижимость» Игорь ЗАЛЯЕВ убежден, что рынок просто пришел в цивилизованное состояние. «У покупателей появилась возможность выбора в той ситуации, когда не спрос превышает предложение, а наоборот, — пояснил он. — Раньше рынок был слишком разогрет и стало выгодно вкладывать в недвижимость. Поэтому появилось много инвесторов, покупающих квартиры для перепродажи. Сейчас жилье чаще покупают именно для себя, и человек из достаточного количества предложений выбирает то, что нужно именно ему, а выбор сегодня велик».

Директор департамента жилой недвижимости ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость» Александр КАЮКИН подтвердил, что с сентября прошлого года в городе наблюдается увеличение объема предложения. По его словам, сегодня на одного покупателя приходится порядка 20-25 продавцов, а в некоторых сегментах и до 30. Увеличивается количество квартир, находящихся на чистой продаже, то есть когда продавцу нужно просто получить деньги. «Это говорит о том, что те инвесторы, которые вкладывали средства в недвижимость с целью получения прибыли, сегодня начинают эти квартиры активно реализовывать», — добавляет господин КАЮКИН.

Такие продавцы иногда пытаются завышать цены, но реальные сделки проходят с дисконтом. Эксперт отмечает, что разбег между минимумом и максимумом цены предложения для одинаковых по техническим характеристикам и состоянию квартир может достигать 25%. То есть совершенно похожие однокомнатные квартиры могут стоить от 1 млн 200 тысяч рублей до полутора миллионов. «Поэтому сегодня без торга не проходит практически ни одна сделка, за исключением тех объектов, где человек обратился сразу к профессионалам и ему выставили реальную цену, — продолжает Александр КАЮКИН. — Торг доходит иногда до 25%, но обычно дисконт составляет примерно 10%, или от 50 до 200 тысяч рублей в зависимости от квартиры и первоначального завышения стоимости».

Все ниже, и ниже, и ниже?

В компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» считают, что если год-два года назад рентабельность для частных инвесторов на рынке жилья составляла от 40% в год, то сейчас она будет варьироваться на уровне 10-15% годовых.

Как сообщили «КВ» в компании «Открытый Мир», за период с января по апрель 2008 года на вторичном рынке (в среднем по всем типам квартир) цены приросли всего на 3,5%, а на рынке новостроек за аналогичный период цены возросли чуть меньше — на 3,23%.

Директор департамента жилой и коммерческой недвижимости ООО «Открытый Мир» Татьяна КУРМАНОВА отмечает, что в прошлом году ситуация была иной. Так, с января по апрель 2007 года на вторичном рынке цены выросли на 18,9%, на рынке новостроек — на 12,25%. «Стабилизация цен и даже некоторое падение заметно прежде всего по многокомнатным квартирам (более 4-х комнат) и vip-объектам, — продолжает Татьяна КУРМАНОВА. — Кроме того, стабилизация средних цен отмечена в Кировском округе (здесь очень много ценовых зон со сравнительно высокими ценами на жилье), а также по некоторым категориям квартир в центральных районах — Куйбышевском и Центральном».

По данным ООО «Открытый Мир», за последний месяц (с начала апреля по начало мая), средняя цена квадратного метра в 1-комнатных квартирах на вторичном рынке в общем по городу приросла на 0,22%. Наиболее существенное падение цены произошло в Центральном районе (- 0,8%), а прирост — в Куйбышевском (0,96%). Средняя цена квадратного метра в 2-комнатных квартирах за последний месяц на вторичном рынке в целом по Омску практически не изменилась (заметно даже незначительное снижение цены). В 3-комнатных квартирах средняя цена квадрата за месяц на вторичке снизилась на 0,2%, а в 4-комнатных квартирах и многокомнатных — сократилась на 2%.

В свою очередь эксперты компании Regional Real Estate отмечают рекордные значения средней экспозиции квартир на рынке. По сравнению с 2007 годом она увеличилась практически вдвое — до 11-12 недель! Как сообщил директор программы «RRE-Тотальный мониторинг» ГК Regional Real Estate Сергей НЕХОРОШИХ, апрель был отмечен пиковыми значениями средней экспозиции (в два раза больше, чем в январе и феврале), а также нестабильной ценовой ситуацией (средние цены снижались в течение месяца).

— Но за последнюю неделю апреля средние цены практически не изменились, изменения происходили в пределах 0,5%, — продолжает Сергей НЕХОРОШИХ. — В среднем на первичном рынке цена выросла на 0,2%, на вторичном снизилась на 0,04%. Количество предложений в течение апреля выросло на первичном рынке на 15% (по сравнению с началом года на 10%), а по вторичке — на 0,1% (на 13% по сравнению с началом года).

По данным Regional Real Estate, по состоянию на 5 мая средняя цена квадрата на первичном рынке равнялась 36 202 рублям, на вторичке жилье стоило в среднем 44 630 рублей за квадратный метр.

Прогнозы и мнения

Александр КАЮКИН,
директор департамента жилой недвижимости ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Обеспеченность омичей жильем пока еще находится на низком уровне. Поэтому, думаю, спрос стабилизируется в течение ближайших трех-четырех месяцев, но может произойти определенное дисконтирование. Сегодня мы замечаем тенденцию, что застройщики чаще выходят к риэлторам, чтобы на таком стагнирующем рынке использовать инструмент активных продаж, а не ограничиваться только отделом продаж в своей компании. Еще одна тенденция — очень часто застройщики выходят с предложением провести для них маркетинговые исследования, дать рекомендации по планировочным решениям, метражу, материалам, объемам и этапам строительства, чтобы затем осуществлять более успешную реализацию проекта с точки зрения продаж. Но большой вопрос, насколько стагнирующий рынок и экономическая ситуация позволят всем застройщикам реализовать и завершить свои проекты. Однако думаю, что рынок активизируется к сентябрю и мы выйдем на предыдущие показатели.

Татьяна КУРМАНОВА,
директор департамента жилой и коммерческой недвижимости ООО «Открытый Мир»:

— Причина сложившейся тенденции скорее всего так или иначе связана с ипотечным кризисом и востребованностью ипотечных продуктов. Ситуацию с потребительским поведением можно скорее охарактеризовать не затовариванием, а выжиданием и потребительской пассивностью. То есть определенный спрос присутствует, но он пока пассивен, однако сделки и обращения в компанию при этом не снижаются. Снижение покупательской способности также имеет место в силу инфляционных процессов. Наш прогноз: произойдет рост цен по мере увеличения благосостояния потенциальных покупателей. На данный момент прогноз роста цен до конца года составляет порядка 13-15%.

Сергей НЕХОРОШИХ,
директор программы «RRE-Тотальный мониторинг» ГК Regional Real Estate:

— На наш взгляд, сложившаяся ситуация может быть обусловлена снижением платежеспособного спроса на жилье. В Омске длительное время развивалась ипотека, рост цен на жилье не являлся критическим и значимо не влиял на количество сделок. В то же время кредит на жилье могло получить только ограниченное количество жителей. Уже в III квартале 2007 года высказывались мнения о том, что большинство людей, способных и желающих приобрести квартиру в кредит, уже сделали это и можно ожидать снижения количества сделок. К тому же в конце 2007 года доступность кредитов резко снизилась в результате ипотечного кризиса. Совпало несколько факторов, которые привели к снижению платежеспособного спроса, но рынок не смог оперативно отреагировать на изменившуюся ситуацию. Можно ожидать некоторого снижения цен на жилье в течение II квартала, после чего ситуация будет зависеть от общего положения на рынке. Часть проектов строительства может приостановиться, так как снижение цен происходит на фоне повышения цены стройматериалов.