На продажу выставляются особняки и крупные комплексы

По мнению ряда экспертов, на рынке коммерческой недвижимости Омска в 2011 году нарастала стагнация, хотя некоторые участники рынка почувствовали и положительные тенденции. Однако в одном мнения сходятся: инвестиционный покупатель как класс так и не возродился и коммерческая недвижимость приобретается или арендуется в большинстве случаев для развития своего бизнеса. Кроме того, на рынок в 2011 году выставлялось большое количество объектов, принадлежавших компаниям-банкротам. Часто они находились в залоге у банков и в итоге предлагаются с понижением цены. Но даже и в этом случае не всегда находят своего покупателя.
Полный штиль или временное затишье?
Ростки нарождающегося оптимизма, взошедшие было в 2010 году, к концу 2011 года, по ощущению некоторых операторов рынка коммерческой недвижимости, снова увяли. Как отмечает генеральный директор Центра деловой недвижимости «Навигатор» Евгений ЩЕРБАКОВ, до кризиса многие вкладывались в объекты коммерческой недвижимости, покупая все подряд – квартиры на первых этажах жилых домов, заброшенные в промзонах складские помещения и производственные площади, которые годами стояли никому не нужными.
— Но когда разразился кризис, люди поняли, что не все объекты коммерческой недвижимости являются ликвидными, — продолжает г-н ЩЕРБАКОВ. — Продать их по первоначальной цене стало проблематичным и чаще всего невозможным. Тогда начался демпинг, изъятия банками залогов и так далее. Поэтому кризисный период тоже был достаточно интересным. Главное, чтобы было движение, а вот в 2011 году, особенно во второй его половине, все как будто замерло. Все, что можно было продать по демпинговым ценам, было продано. То, что люди хотели купить по привлекательной стоимости, они уже купили. И с августа — сентября 2011 года мы столкнулись с таким сильным затишьем на рынке коммерческой недвижимости, что оно просто удручало.
По словам Евгения ЩЕРБАКОВА, в других регионах цены росли и было какое-то оживление, но на омском рынке коммерческой недвижимости во второй половине 2011 года серьезных платежеспособных инвесторов не оказалось. В ЦДН «Навигатор» обратили внимание на то, что инвесторы, которые проявляли определенную активность, обладали суммой не более 3 млн рублей. «Вполне возможно, что это было связано с политической ситуацией в стране и отдельно взятом нашем городе – противостояние властей в Омске отпугнуло крупных покупателей, — предполагает эксперт. — Я убедился в этом на собственном опыте, когда мы с большим трудом вводили солидных инвесторов, которые хотели и должны были согласно договорам вкладывать деньги в нашу экономику, но, столкнувшись с реалиями наших политических баталий, отказались».
Исполнительный директор ООО «Региональный центр оценки «МИЭЛЬ» Александр СТУКОВ согласен, что в 2011 году рецессия по-прежнему продолжалась и рынок все так же находился на дне, но, по его словам, возникли и положительные тенденции. «Самое главное, что падение стоимости коммерческой недвижимости уже остановилось, — пояснил эксперт. — И на этот рынок вернулись банки – они снова выдают кредиты и берут в залог объекты деловой недвижимости с землей, если есть такая возможность».
Начальник отдела коммерческой недвижимости компании «Аркада-Стиль» Марк ЛОСЬ считает, что год прошел средне и без особых потрясений. «Не было такого активного спроса, как это было до кризиса на растущем рынке, но и не наблюдалось сильного спада, как в первое время кризиса, — говорит он. — По-моему, люди просто привыкли к сегодняшним экономическим реалиям и успокоились».
А вот начальник отдела коммерческой недвижимости ООО «Авеста-Риэлт» Александр БАРКО, напротив, настроен оптимистично:
— Местные предприниматели стали более активно интересоваться арендой – в этой сфере значительно выросло количество сделок. Покупкой тоже интересуются, но все-таки средств, наверное, еще недостаточно. Среди положительных тенденций можно отметить, что серьезно активизировались банки в плане открытия дополнительных офисов и расширения бизнеса. Это говорит о том, что у них появились деньги и нужны новые помещения, кроме того, начало развиваться кредитование – большое количество сделок на рынке недвижимости происходит именно с привлечением кредитных средств.
По словам Александра БАРКО, федералы и представители бизнеса из соседних городов – кредитные организации, компании сотовой связи, операторы сетевого ритейла возобновили освоение Омска и экспансию на местный рынок. И они, в отличие от омичей, рассматривают покупку достаточно крупных объектов. Помимо этого, серьезный интерес к Омску возник в плане производственных помещений. «Интересуются крупные промышленные компании, которые ищут помещения от 3 тысяч кв. метров до 15-20 тысяч квадратов – это вполне крупный производственный комплекс, — рассказал г-н БАРКО. — Эта ситуация придает нам оптимизма. Ситуация на рынке гораздо лучше, чем в 2010 году. Со второй половины 2010 года идет рост активности. У нас проходили сделки с крупными федеральными компаниями, но если ориентироваться только на омских предпринимателей из сферы малого бизнеса – это лишь сделки небольшого объема по аренде площадей».
К торговым площадям стали подходить избирательно
Многих анонсированных открытий на рынке торговой недвижимости в 2011 году так и не случилось. Из крупных объектов можно отметить запуск двухэтажного торгового комплекса «О’КЕЙ». А вот местные операторы рынка по-прежнему отстают. Техническое открытие основного генератора потока в развлекательную часть МФК «Миллениум» – кинокомплекса VERY VELLY, назначенное на декабрь, пока так и не состоялось. Видимо, в 2012 году можно будет ожидать запуск ТК «Северное сияние» в городке Нефтяников и полноценное открытие всех операторов в «АТ-Маркете» на Московке, а также ввод новых объектов – третьей очереди ТРК «Маяк» и гипермаркета «Магнит» на Левобережье.
По словам Александра СТУКОВА, средняя стоимость аренды кв. метра торговых площадей на сегодня составляет 400-450 рублей и в течение 2011 года наблюдался небольшой рост. Но по-прежнему все зависит от места. Так, Марк ЛОСЬ отмечает, что на окраинах владельцы готовы сдать свои площади и по 100 рублей за квадрат, чтобы оправдывать хотя бы коммунальные платежи или получать хоть какие-то деньги. Но в центре города совсем другая картина.
— Как и раньше, цены на аренду на участке в районе магазина «Голубой огонек» колеблются в районе самых максимальных – 1-1,5 тысячи рублей, но доходит и до 4 тысяч при небольших площадях, — говорит Евгений ЩЕРБАКОВ. — Очень высокие цены как на продажу, так и на аренду торговых площадей по-прежнему остаются на участке по проспекту Мира — от «Кристалла» до бывшего Советского исполкома. Однажды собственником здесь даже заявлялась цена продажи в 440 тысяч рублей за кв. метр. Что касается аренды, на этом участке цифры колеблются от тысячи до четырех тысяч рублей за кв. метр в зависимости от площади.
Александр БАРКО продолжает тему и сообщает, что еще в начале 2011 года в центре города стоимость продажи кв. метра в таких узловых местах, как проспект Маркса у «Голубого огонька» дошла до 100 тысяч рублей. Сейчас просят уже и 120-130 тысяч, причем такие сделки по цене свыше ста тысяч за квадрат действительно совершаются. А если вспомнить, то после кризиса стоимость продажи в 60 тысяч рублей за кв. метр даже в самых лучших местах города считалась неподъемной.
— На окраинах же и внутри микрорайонов интересуются небольшими помещениями сферы услуг или маленькими магазинчиками товаров первой необходимости, — говорит г-н БАРКО. — Причем разница в цене с центром города может быть в 200-300%. На Левом берегу помещение свободного назначения на первом этаже в жилом доме на не самой центральной улице внутри микрорайона будет стоить примерно 40-45 тысяч рублей за квадратный метр.
Эксперт отмечает небольшой, но уверенный рост среднегородских цен, но в своей структуре он очень неоднородный. По словам Александра БАРКО, сегодня цена продажи на торговые площади в знаковых местах выросла практически вдвое. Арендные ставки на торговые площади в привлекательных местах выросли примерно на 20-30%. Но на окраинах цена, напротив, опустилась, потому что спрос сейчас избирательный. И недвижимость берут уже не с целью вложения капитала, а именно для развития бизнеса.
— Традиционно большой спрос на площади под торговлю продуктами, это и формат магазинов «у дома», и чуть выше, а также социальные рынки, — продолжает г-н БАРКО. — Пик продаж в этом сегменте был в начале 2010 года, когда цены были низкими. Сейчас все хорошие места на 90% уже заняты, а тот, кто хочет реализовать свои помещения, задирает цены. Поэтому спрос самый высокий именно в этом сегменте, но сделок проходит меньше. Очень активно также пользуются спросом помещения под сферу услуг – парикмахерские, ателье, салоны красоты и так далее. Но у этих предпринимателей не так много денег, и они больше ориентируются на аренду.
Марк ЛОСЬ добавляет, что при продаже некоторые покупатели торгуются и пытаются сбить цену. Но в реальности дисконт составит максимум 5-10%, если это хорошая ликвидная недвижимость. Если же объект реально привлекателен, то его готовы брать, не торгуясь. «Однако таких объектов выставляется очень немного и они уходят в течение недели, — продолжает он. — Как правило, это торговые площади или переведенные в нежилой фонд квартиры на центральных магистралях в хороших местах».
Офисы нужны маленькие и дешевые
По словам экспертов, на рынке офисной недвижимости в 2011 году картина, в основном не изменилась. Так и не запустились бизнес-центр «Капитал» на улице Орджоникидзе, офисный центр на проспекте Маркса у хлебозавода, новый офисный комплекс в Омской крепости, в полную силу не заработал офисный центр в МФК «Миллениум», и ряд других новых объектов.
— Что касается аренды офисных помещений, в 2009-2010 годах был массовый исход из офисов, — напоминает Евгений ЩЕРБАКОВ. — Собственники были готовы запускать арендаторов хотя бы только за коммунальные платежи. Сейчас вслух это не говорится, но подразумевается. Многие офисные центры простаивают. Мелких предпринимателей в Омске просто недостаточно, чтобы все их заполнить. Поэтому ставка объявляется от нуля до 800 рублей за квадрат.
Но Александр БАРКО отмечает, что стабильный спрос на офисы все же есть – местные предприниматели берут в аренду небольшие помещения в 15-20 или 30-40 кв. метров в офисных центрах. Крупные площади в 2011 году арендовали компании из Новосибирска, Тюмени, Москвы. По словам эксперта, в структуре спроса стабильно 70% составляет аренда, и 30% — покупка. Меняются только цены и количество сделок. До кризиса в 2006-2007 годах сделки совершались реже, но они были крупнее. Сейчас сделок больше, но проходят они по меньшей стоимости. Однако в знаковых местах цена продажи на офисы выросла примерно на 20%.
— У нас по продаже офисов объем сделок снизился, а выставляются уже суперофисы в центре города с ремонтом и хорошими коммуникациями – они стоят 60 тысяч рублей за квадрат, иногда объявляется цена и в 100 тысяч, — в свою очередь говорит Евгений ЩЕРБАКОВ. — Но особого спроса на них нет. Расходятся лишь офисы в старых зданиях или реконструированных производственных помещениях, то есть там, где дешево и в центре города. Вопрос цены снова стал первоочередным. Более того, некоторые арендаторы заходят в помещение, умудряются создать задолженность и убегают. Так, в нашем здании на проспекте Маркса, 18/1 в 2011 году в соседних офисах сменилось уже несколько организаций.
— Недвижимость должна соответствовать каким-то нормам, чтобы в нее не нужно было дополнительно вкладывать деньги, — считает Марк ЛОСЬ. — Как правило, люди хотят сегодня купить помещение, а завтра уже открыть в нем свой бизнес. Поэтому новостройки под отделку простаивают и пользуются меньшим спросом, а востребованы именно хорошо подготовленные к продаже объекты. Что касается аренды, опять же, сдать помещения под отделку практически невозможно, или за этим последуют долгие переговоры о ремонте в счет аренды. Ведь на рынке есть другие объекты, где не нужно полгода ждать ремонта.
Недвижимость на распродаже
Нельзя не отметить и появление на рынке в 2011 году целых имущественных комплексов или отдельно стоящих объектов делового назначения. Так, на продажу были выставлены исторические особняки по улице Съездовской на берегу Иртыша и по улице Орджоникидзе, 38. А ОАО «РЖД» готовит к продаже комплекс зданий бывшей физиотерапевтической больницы в историческом центре по улице Лермонтова, 56. Это здание площадью свыше 3 тысяч кв. метров рядом с арбитражным судом является памятником архитектуры. Покупка федерального имущества на торгах может быть выгодной. К примеру, двухэтажное историческое здание-памятник на пересечении улиц Рабиновича и Гусарова № 119/31 а возле Центрального рынка осенью было продано с торгов всего за 11,3 млн рублей.
Помимо прочего, в 2011 году на торги было выставлено немало имущества банкротов или дефолтных заемщиков. Так, ушел с аукциона автосалон «Рено» по улице Суворова и бывший автоцентр «Стайер» по улице 10 лет Октября, а также ТК «Арбатъ», за который сейчас идет борьба в арбитражном суде. Было объявлено о продаже бывшего кинотеатра «Октябрь», промышленных комплексов – хлебозавода «Румяновъ» и зданий бывшего хлебозавода «Хлебник» на проспекте Маркса и так далее. Но, по мнению экспертов, реализовать многие объекты трудно из-за низкого платежеспособного спроса. Так, уже в третий раз выставили на торги помещения Дома печати в центре Омска на проспекте Маркса. Площади продаются посредством публичного предложения, и цена может снизиться примерно с 136,9 до 115,6 млн рублей. По мнению Евгения ЩЕРБАКОВА, для этого здания стоимостью 17-20 тысяч рублей за кв. метр – это смешная цена, но продать его пока не смогли. Как отмечает Александр СТУКОВ, из представленных на продаже проблемных активов не более 30% находят своего покупателя. Здесь многое зависит от банков, которые сейчас стали более гибко подходить к переоценке заложенных объектов.
Прогнозы и ожидания
Как говорит Александр БАРКО, 2011 год дал людям некоторую уверенность. «Хотя сейчас опять, бывает, начинается паника, когда ходят слухи о том, что приезжают люди из Москвы с мешком денег и хотят скупить все не глядя – потому что после выборов президента они ждут дефолта и все деньги надо срочно вкладывать в недвижимость, — продолжает г-н БАРКО. — Не надо раскачивать лодку, и все будет гораздо лучше. У меня позитивное видение дальнейшего».
По мнению Евгения ЩЕРБАКОВА, сейчас крупные инвесторы действительно замерли до президентских выборов. На рынке установилось некое равновесие. Продавцы объектов коммерческой недвижимости пока не снижают цены на продажу, а поскольку крупных платежеспособных инвесторов нет, то ее особо никто и не покупает. «Одновременно мы наблюдаем колоссальный отток капиталов за границу, — говорит г-н ЩЕРБАКОВ. — По достоверной информации, за 10-11 месяцев из Омска было выведено полтора миллиарда долларов. Из нашего тихого провинциального города эти деньги ушли за границу. Сейчас есть прекрасная возможность покупать привлекательные объекты в хороших местах по приемлемым ценам, но, увы, этого не происходит – деньги уходят за рубеж».
По словам эксперта, его прогнозы на 2012 год полностью связаны с тем, получит ли логическое завершение европейский кризис в экономике:
— В Европе идет борьба за удержание евро, Америка тоже в сложном состоянии. Все это осложняется президентскими выборами, всплеском недовольства населения. Поэтому не думаю, что на фоне этих революционных и кризисных событий проявлялся бы большой интерес к коммерческой недвижимости. Какого-то резкого всплеска активности я не предполагаю. Хотя путем эволюционного развития предпринимательства так или иначе люди будут решать свои проблемы. В случае успешного развития бизнес будет расширяться, и для них в 2012 году будет самое благоприятное время для приобретения объектов коммерческой недвижимости. Под живые деньги ее можно будет покупать по привлекательным ценам.