Застройщики возводят кварталы из малогабаритных квартир

В 2011 году основную погоду на рынке жилья делала ипотека: банки стали предлагать новые, более доступные ипотечные продукты, и это подстегнуло продажи квартир. Однако рост цены квадратного метра в течение года оказался незначительным, а застройщики стремятся соответствовать массовому спросу и возводят дома по типовым проектам с квартирами небольшой площади. Самым успешным в этой сфере оказался проект компании «Жилстрой», которая в 2011 году достроила на Левобережье целый квартал домов «Любимый» с компактными квартирами и отделкой «под ключ». Теперь ООО «ИПК «Жилстрой» и ООО «Джаст Фит Лайф» в рамках проекта JUST FIT LIFE развивают аналогичный проект микрорайона «Уютный» на Московке-2, а также, расширив границы проекта, начали стоить доступные коттеджи с полной отделкой и участком земли. Решив пойти еще дальше, в 2012 году компании планируют начать строить первый в Омске «доходный дом» с жильем для сдачи в аренду.
Омичи перещеголяли ХРУЩЕВА
По предварительным данным регионального минстроя, в Омской области в 2011 году должны были ввести в эксплуатацию около 850 тысяч кв. метров жилья. Это на 20% больше прошлогодних показателей. В сельских районах в 2011 году построено 450 тысяч кв. метров жилья — на 30% больше, чем в минувшем году. Причем доля индивидуального жилья составляет более половины — 53% от общего объема ввода на селе. Из областного бюджета на развитие индивидуального жилищного строительства было направлено 331,8 млн рублей, получили поддержку 753 застройщика частных домов. А на реализацию региональной программы переселения из аварийного жилья направлено более полумиллиарда рублей.
Начальник управления строительства министерства строительства и ЖКК Омской области Сергей КОШЕЛЕВ сообщил, что в целом объем выполненных в регионе строительно-монтажных работ, по оценке минстроя, составил порядка 40 млрд рублей. Это больше, чем было в предыдущем году. Выросло и количество работающих в строительной сфере – примерно на 8% по сравнению с 2010 годом. «Произошел также рост объемов стройиндустрии, — продолжает Сергей КОШЕЛЕВ. — Ожидается, что к концу 2011 года этот показатель должен был составить 120% к уровню 2010 года. Увеличились объемы производства не только кирпича (рост составил 150%), но и сборного железобетона: в 2011 году будет выпущено 400 тысяч кубических метров ЖБИ, или 151% к уровню предыдущего года. В промышленности стройматериалов также происходит смещение в пользу районов Омской области».
При этом, по словам г-на КОШЕЛЕВА, по-прежнему испытывается дефицит социального жилья". На его строительстве специализируются такие компании, как «Стройбетон», «ЗСЖБ-6», «Заполярстрой», «Жилстрой» и еще ряд других. «Именно возведение такого жилья позволяет им участвовать в ряде федеральных и региональных программ, среди участников которых они находят своих покупателей», — добавляет чиновник. По данным регионального минстроя на 23 декабря, за счет господдержки в 2011 году приобрели квартиры 1037 ветеранов Великой Отечественной войны и приравненные к ним льготники, проживающие в Омской области. Уже в первом квартале 2012 года в регион поступит очередной транш на сумму 323,5 млн рублей.
Однако директор ЗАО «НовоСтрой-КПД» (реализует дома, возведенные ЗСЖБ-6) Светлана ГУРИНОВА отмечает, что Министерство регионального развития РФ установило для омских застройщиков очень низкую цену выкупа – 27,5 тысячи рублей за квадрат. «Это практически себестоимость, — говорит она. — В нашем доме по ул. Волховстроя — 2-я Дачная рыночная цена на небольшие квартиры была порядка 40 тысяч за кв. метр. Сейчас в среднем стоимость квадрата составляет 30-33 тысячи рублей. Но затоваривания у нас нет, строим на свои средства и продаем. Хотя такого объема продаж по федеральным программам, как в 2010 году, в прошедшем году не было».
Президент Омского союза риэлторов Игорь ОСИПОВ подтверждает, что есть потребность в жилье малого метража, причем оно обязательно должно быть с отделкой. «Такие квартиры очень быстро расходятся, например, «Стройбетон» буквально за полдня распродал целый подъезд – это были однокомнатные квартиры с метражом 36-38 квадратов, — говорит он. — Пониженным спросом пользуется жилье свободной планировки, без отделки и внутренних коммуникаций. Оно реализуется довольно долго, и срок экспозиции таких квартир доходит до 4-6 месяцев, хотя до кризиса они расходились в течение месяца-полутора. Причем это не зависит от места. Есть очень хорошие дома на Иртышской набережной или ЖК «Ласточкино» в центре Омска. Квартиры в них разошлись, но только реализация была более длительной».
Однако застройщикам, возводящим малогабаритные квартиры, не стоит забывать, что есть и социальная норма обеспеченности жильем – это 18 кв. метров на человека. По словам Сергея КОШЕЛЕВА, около 50% жилья в регионе строится с площадью, близкой к социальным нормам. Так, двухкомнатная квартира, в которой проживают три человека, должна иметь площадь 54 кв. метра. В этом сегменте, в частности, строят крупнопанельные жилые дома. Но некоторые застройщики при этом забывают о комфорте или архитектурной красоте. «Сегодня заказчики просят построить то, что востребовано, и иногда душа разрывается, — говорит директор МП «Проектный институт «Горстройпроект» Татьяна СТОЛБОВА. — Так, в Омске построили дом, в котором однокомнатная квартира со всеми причиндалами составляет всего 20-24 кв. метра – то есть мы ХРУЩЕВА перещеголяли! Мы же должны знать какую-то меру».
Руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Авеста-Риэлт» Юрий ЛАГУТИН добавляет, что еще один сегмент, который активно пользуется спросом, но на рынке пока не сформирован, – это жилье в небольших домах. В тренде спроса находится «Жилстрой», который в декабре открыл двери первых тестовых домов в коттеджном комплексе «Зеленая долина» на Московке-2. «Этот сегмент не освоен, но многие мечтают жить в своих домах с небольшим земельным участком, — считает Юрий ЛАГУТИН. — Причем такое жилье должно стоить не дороже 4-5 млн рублей. Идея заключается в том, чтобы человек мог продать 2-3-комнатную квартиру, взять в случае необходимой доплаты ипотечный кредит и купить свой дом, который должен стоить от 2 млн рублей и иметь площадь 70-100 кв. метров».
На рынке новостроек лидеры прежние
Ситуация с обманутыми дольщиками в Омске до конца так и не разрешилась. Поэтому, как отмечает директор компании «Аркада-Стиль» Константин РОМАНКО, у покупателей к квартирам в строящихся домах высок уровень доверия, только если это известный и добросовестный застройщик, который сдает объекты в срок. «Их не очень много, традиционно это «Стройбетон», ЗСЖБ-6 и проект JUST FIT LIFE («Просто Начни Жить») от «Жилстроя», — добавляет эксперт. — Все остальное, что начинает строиться, особенно мелкими застройщиками, пока не вызывает большого энтузиазма, и люди приобретают квартиры в домах, которые достаточно близки к сдаче».
— В 2011 году можно отметить «Стройбетон», он остается лидером в глазах потребителей, а в 2012 году с ним может посоревноваться ЗСЖБ № 5, — считает директор ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость» Александр КАЮКИН. — В 2012 году будет заложено много новых площадок, которые все ожидали, но в 2011 году мы увидели не так много вновь начатых проектов. Осенью планировалось начать активное строительство в Первом планировочном районе компании «ПИК-Регион», но мы пока этого там не увидели.
Можно также отметить ОАО «СибГазСтройдеталь», которое взялось за достройку объектов «ПИК-Региона» – сейчас компания рекламирует два дома по бульвару Архитекторов, 2 и 2/1 и размороженный комплекс на проспекте Комарова, 21 (новый микрорайон «Кристалл-2»). Начал строиться новый квартал в створе между улицами Комарова и Степанца. Причем там также возводятся дома типовой серии с небольшими квартирами, хотя раньше планировались индивидуальные проекты. «Здесь есть вопрос цены – чтобы вкладываться в индивидуальные проекты и красивую архитектуру, нужно понимать, будет ли иметь такой товар спрос», — поясняет Константин РОМАНКО. А Александр КАЮКИН добавляет: «Востребованы новые однокомнатные квартиры площадью 30-35 кв. метров, я знаю еще пять точечных проектов с малогабаритными квартирами. Застройщики в своих проектах пытаются учесть возможность продажи жилья государству и под эти требования еще на стадии проектного решения закладывают те площади, которые позволят им участвовать в аукционах».
Но основную погоду на рынке жилья, по словам г-на КАЮКИНА, в прошедшем году все же делали не жилищные сертификаты, как это было в 2010, году, а ипотека. «Как мы и предполагали, банки предложили продукт, который люди стали готовы брать, и, соответственно, это подстегнуло покупки, — говорит он. — Люди успокоились и пошли за ипотечными кредитами, которые им стали давать на приемлемых условиях».
По информации ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость», на первичном рынке цены в течение года выросли в пределах 5-10%, но при этом поменялась структура предложения. «Средняя степень готовности дома стала ниже, а стоимость при этом поднялась, — поясняет Александр КАЮКИН. — При этом в целом объем предложений в новостройках сократился. И сегодня найти квартиру в новых домах высокой степени готовности – не такая простая задача. Рынок новостроек уменьшился в течение года почти на 40%. Поэтому думаю, что перспектив для роста цены здесь будет гораздо больше».
По данным компании «Аркада-Стиль», в начале года средняя стоимость кв. метра в новостройках составляла 29,7 тысячи рублей. К концу года она возросла ненамного – примерно до 31,3 тысячи за квадрат. «Ситуация по новостройкам стабильная, прирост был практически равномерным, — говорит Константин РОМАНКО. — Первый квартал показал прирост цены в 2,1%, второй – в 2,9%, в третьем квартале наступила стабилизация и, более того, произошел небольшой откат цен назад – минус 0,7%. В четвертом квартале, по данным нашей компании, снова произошел прирост цены на 1,9%. Начало 2011 года ознаменовалось тем, что был хороший спрос и на первичном, и вторичном рынках, поэтому цены тогда подрастали».
К концу года возник ажиотаж
Как отмечает Александр КАЮКИН, на вторичном рынке рост цен в течение года произошел в среднем по всему рынку на уровне 5-10%. Если смотреть по отдельным сегментам, однокомнатные квартиры подорожали больше, и сегодня они имеют практически докризисные цены.
Согласно статистике компании «Аркада-Стиль», в начале 2011 года стоимость кв. метра жилья на вторичке в среднем составляла 34,7 тысячи рублей. К декабрю случился прирост до 36,9 тысячи рублей за квадрат.
— Наибольший всплеск интереса и спроса на вторичном рынке недвижимости был в первом квартале, — говорит Константин РОМАНКО. — Думаю, это было обусловлено тем, что в начале года еще осваивались военные и ветеранские жилищные сертификаты. Во втором квартале на вторичке произошла невероятная просадка – если в первом квартале цены выросли в целом по рынку на 3,1%, то во втором квартале всего лишь на 0,8%. Третий квартал показал еще большую стабилизацию – рост был всего 0,5%. И только в четвертом квартале мы увидели повышение спроса, когда прирост цены составил 3,7%. В целом по году этот показатель составил 8,3%. В осенний период происходит традиционный всплеск интереса, и мы его предвидели. Также хочу отметить, что в нашей компании порядка 60-70% сделок по отдельным месяцам проводились с привлечением ипотечных кредитов. И к концу года эта тенденция шла по нарастающей.
По словам г-на РОМАНКО, по различным районам цена кв. метра на вторичном рынке изменялась очень неравномерно. Если в Кировском районе прирост за год составил 8,8%, то по бывшему Куйбышевскому району прирост всего лишь 1,2% в течение года. Плюс 8% показал Ленинский район и плюс 7,5% – Октябрьский. Самый большой прирост цены оказался в бывшем Первомайском районе — плюс 12,4%. «Советский район показал плюс 9,7%, а Центральный – всего лишь плюс 4,8%, — продолжает Константин РОМАНКО. — Эти цифры говорят о том, что недвижимость на окраинах подорожала больше, чем квартиры в центре. То есть те, кто приобрел квартиры на окраине, оказались в выигрыше».
Объем предложения на вторичном рынке, по данным компании «Аркада-Стиль», за год снизился примерно на 6%. Прирост количества квартир был в течение первого квартала – на 1,7%, еще на 2,7% количество квартир выросло за второй квартал и на 4,3% – за третий квартал. А вот последний четвертый квартал показал минус 13,5%. «Причем снижение количества предложений массово происходило в ноябре и декабре, — говорит Константин РОМАНКО. — Это можно связать с тем, что традиционно некоторые из продавцов хотели бы посмотреть, что будет после Нового года. Кроме того, ситуация после проведения думских выборов изменилась. Люди не очень понимали, что же делать с недвижимостью, так как непонятно, что будет завтра – прозвучал сигнал недоверия к правительству, состоялись митинги, во время которых 10 декабря произошло падение на фондовом рынке. Поэтому люди решили либо вовсе снять свои квартиры с продажи, либо приняли решение все-таки дождаться следующего года и снова выйти со своими предложениями, дабы не прогадать».
Александр КАЮКИН добавляет, что срок экспозиции квартир на вторичном рынке в течение года существенно сократился – примерно на 30%. Квартира в среднем продается за полтора месяца, а прежде она стояла в прайсе два с половиной месяца. Причем по квартирам, которые попадают в нижний ценовой диапазон, срок экспозиции – всего 15 дней. «В прошлом году в конце декабря люди уже отдыхали, а сейчас у нас каждый день проходят сделки, все покупают и покупают, никто не готов остаться с деньгами, — говорит Александр КАЮКИН. — Традиционно январь- тихий месяц, но я думаю, что в 2012 году он будет очень активным, как и февраль. Декабрь показал, что начал расти спрос и на элитное жилье, клиенты интересуются дорогими объектами. И достаточно активным, я думаю, в следующем году будет рынок земли».
Мнения
Виталий КОРОЛЕВ,
директор ООО «Джаст Фит Лайф»:

«В Омске большой неудовлетворенный спрос на качественное жилье»
— Неудовлетворенный спрос в Омске на компактное недорогое жилье очень большой. Но реализация первого жилого квартала «Любимый», который мы готовили к сдаче в декабре, показала, что это очень сложный бизнес. Строить компактное жилье полной готовности раза в три сложнее, чем просто строить жилье под отделку или с чистовой отделкой. Потому что клиент сегодня разборчивый и имеет большой выбор на рынке. Но те, кто покупает у нас одну квартиру, потом приводят своих знакомых или родственников, потому что им нравится наш продукт. Огромное количество покупателей приобретают наши квартиры для своих детей – это родители студентов. Вторая категория клиентов – молодые семьи, которые хотят улучшить качество жизни.
Я считаю, что в Омске вообще велик неудовлетворенный спрос на качественное жилье, не только компактное. Поэтому мы анонсировали проект «Зеленая долина», стремясь создать качественное доступное полноразмерное жилье. Это индивидуальные дома полной готовности, с отделкой, коммуникациями и инфраструктурой и с небольшим участком земли. Этот проект уже был воспринят в городе с большим энтузиазмом. В шоу-руме на площадке строительства «Зеленой долины» в день бывает 5-10 семей, которые уже готовы принять такое решение, чтобы продать свою квартиру, взять недостающую сумму в ипотеку и переехать в собственный дом. За счет поточного производства и большого объема строительства мы уменьшаем себестоимость, и стоимость такого дома примерно соотносима с ценой 3-комнатной, может быть, 4-комнатной квартиры.
Константин РОМАНКО,
директор компании «Аркада-Стиль»:
«До выборов президента ситуация на рынке недвижимости будет стабильной»
— Сейчас все зависит от того, насколько сильны будут протестные настроения, если они пойдут на спад, то все будет спокойно. Если ситуация пойдет по нарастающей, я полагаю, что рынок жилья все равно будет оставаться стабильным до самых президентских выборов. Рынок недвижимости – это не рынок мгновенной реакции. В случае потрясений, когда покупатель боится потерять свои сбережения, не факт, что он будет вкладывать их в недвижимость. Это может быть валюта, финансовые инструменты, какие-то объекты или инструменты за рубежом. Но многие все-таки рассматривают и местную недвижимость как защитный актив. Однако здесь можно прогадать, как в 2008 году, когда многие в предвидении кризиса брали кредиты и покупали недвижимость, надеясь, что она всегда будет в цене. Но она, наоборот, просела в стоимости до 30-40%. Однако вероятность наступления такого сценария, что недвижимость будет падать, на мой взгляд, невелика. За наши сегодняшние цены в рублях мы можем купить достаточно неплохие объекты за рубежом. Думаю, что рубль должен выйти из этого коридора, а доллар и евро подорожать. С отпусканием инфляции, что может быть оправданно в первые месяцы нового президентства, возможен рост и на российском рынке недвижимости. Как только покупатель увидит, что цены начинают расти, он начнет покупать недвижимость, в том числе и с целью сохранения своих сбережений. Этот сценарий возможен, если динамика роста цен будет превышать стабильно от 1,5 до 2% в месяц.
В итоге, по-моему мнению, первые три месяца 2012 года будут стабильными, а затем возможен рост. Но если в экономике не будет никаких изменений, нас ждет еще один спокойный год с приростом цен не более 8-10%.


* Информация предоставлена ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость»