Крупнейшей строительной организацией города Омска по объемам ввода жилья и производству железобетонных конструкций на текущий период 2012 года является ДСК «Стройбетон». По итогам года компания планирует ввести около 90 тысяч кв. метров жилья, был разморожен крупный проект — микрорайон комплексной застройки Амурский-1. О результатах работы компании, а также о возникших проблемах и перспективах корреспонденту «КВ» Алексею ПАНТЕЛЕЕВУ рассказал председатель совета директоров корпорации «Стройбетон» Олег ЗОЛОТОВ.
— Олег Борисович, как прошел для вас недавний День строителя и что принесло участие в конкурсах, итоги которых подвели в середине августа?
— В областном конкурсе домостроительная корпорация «Стройбетон» была признана лучшей строительной организацией с численностью работающих более 500 человек. Мы также подавали заявки на конкурс «Лучший строительный объект года на территории Омской области». И два наших объекта были признаны лучшими в своих номинациях: это многоквартирный жилой дом по улице Жукова, 107 в Омске (3 — 6 очереди строительства) и трехэтажный жилой дом в Азове – лучший малоэтажный жилой дом на селе. Кроме того, у нас четыре первых места в конкурсах профессионального мастерства – в них победили наши маляры, арматурщики, электросварщики и сантехники. По объемам ввода жилья мы также идем на первом месте с большим отрывом от остальных строительных компаний Омска.
— Каковы показатели ввода жилья?
— В прошлом году мы сдали 92 тысячи кв. метров жилья, в текущем году, наверное, объем ввода будет примерно на таком же уровне. Но сейчас мы не зацикливаемся на круглой цифре в 100 тысяч квадратов, а больше смотрим на продажи. Вот продать 100 тысяч кв. метров важнее, чем построить.
— А как идут продажи?
— Неплохо. Готовое жилье у нас все продано, и люди занимают очереди. Согласно нашей политике мы реализуем только готовые квартиры. У нас сейчас есть объекты со стадией готовности 99%, например, дом на Космическом проспекте на 144 квартиры. Он идет под сдачу в начале сентября, сейчас отделочники заканчивают работы, но в этом доме ни одной квартиры умышленно мы не продали. Но это не значит, что мы будем взвинчивать цены в самом конце. До этого мы продавали панельный трехподъездный дом в этом же микрорайоне, заселение было в августе – ажиотаж был такой, что буквально за две недели все квартиры были раскуплены.
— Если вы не привлекаете дольщиков на ранней стадии работ, то какие средства вкладываете в новое строительство?
— Сейчас на эти цели хватает своих средств, а банковские кредиты в основном мы закрыли.
— Расскажите об основных объектах строительства ДСК «Стройбетон».
— Сейчас основной упор мы делаем на наш микрорайон по улице Краснознаменной – было принято решение расконсервировать микрорайон Амурский-1, и сейчас стройка идет активно. Но это в большой степени еще было связано с тем, что к нам с просьбой обратились местные власти. В Омск поступают новые средства по госпрограммам расселения аварийного жилья, предоставления квартир ветеранам, детям-сиротам. А с учетом того, что цену такого социального жилья для Омской области государство установило достаточно низкую, никто из строителей по такой стоимости продавать государству квартиры не хочет. Мы пошли навстречу региональному минстрою и администрации города Омска и уже реализовали свыше 100 социальных квартир в микрорайоне «Молния» в строящемся доме в районе Биофабрики, и больше таких квартир не осталось. Получается, что область не смогла бы освоить федеральные деньги. Поэтому мы и решили форсировать достройку домов в микрорайоне Амурский-1, и большая часть этих квартир уйдет по госпрограммам. Пусть цена там будет не рыночная, а немного дешевле, но для нас это будет поддержка в плане развития этого микрорайона. Пять лет он стоял законсервированный, а сейчас на одном доме мы уже завершаем крышу, и в декабре он пойдет под сдачу. Всего в 2012 году здесь планируется сдать два дома. Однако там есть и глобальные проблемы.
— Например?
— Там вообще нет никаких инженерных сетей, на которые требуется более миллиарда рублей. Сейчас мы их делаем за свой счет. Проблему по теплу еще как-то закроем либо через газовые локальные котельные, либо с помощью своей котельной. Но выложить сразу 220 млн рублей, чтобы пустить тепло от котельной «Электротехнического комплекса», — получается дороговато, поскольку мы будем осваивать не сразу весь микрорайон, а постепенно. По электричеству вопрос также решим. А вот с ОмскВодоканалом у нас возник ступор или даже очередной виток военных действий. Водоканал нам выставил счет на подключение к сетям на 594 млн рублей. Хотя техусловия, которые нам выданы, мы сами же выполняем, строим трассы и все остальное. Однако эта работа стоит меньше тех денег, которые с нас просят.
Мы уже обратились к мэру и губернатору с просьбой о помощи. На самом деле мы строим все сами, а функция ОмскВодоканала – просто открыть задвижку и врезаться в эти сети. По сметной стоимости у них в инвестиционной программе сети к этому микрорайону заложены с ценой 120-130 млн рублей. По факту мы сможем сделать водопровод и канализацию еще дешевле. Получается, они нам эту сумму зачтут, а еще 500 млн – это подарок собственникам ОмскВодоканала? Наша позиция принципиальная – мы платить не будем, с этим не смиримся и будем бороться. Все сети ОмскВодоканала остаются в собственности города, проблему их возврата муниципалитету уже озвучили, и хотелось бы, чтобы ее начали решать с нас.
— Но затраты на этот микрорайон уже заложены в инвестиционной программе ОмскВодоканала?
— Инвестиционная программа была принята постановлением мэра в 2008 году. К 2013 году она свое действие закончит, и на этом на ней нужно поставить крест. Сегодня в горсовете работают адекватные люди, а при ШРЕЙДЕРЕ врачи и учителя проголосовали за эту программу под давлением мэра, и она была принята некомпетентными людьми. Я присутствовал на этих заседаниях. В открытом доступе есть информация о результатах мониторинга выполнения инвестиционной программы – она фактически сорвана и нежизнеспособна. Новый горсовет может ее отменить, если на то будет политическая воля губернатора и мэра. Если пригласят на обсуждение строителей – я готов выступить по этой проблеме. Большую часть мероприятий, которые заложены в инвестпрограмме, выполняют сами же строители за счет своих средств. Что-то может сделать власть. Но почему я должен строить сети, передавать их ОмскВодоканалу, он будет потом получать деньги с потребителей, и дополнительно я еще должен заплатить ему в три раза больше неизвестно за что? Может, эти деньги снова пойдут в карман конечным бенефициарам в качестве дивидендов? Я считаю, что это жульническая инвестиционная программа и ее необходимо отменить.
— В арбитражном суде рассматривается иск о расторжении договора аренды земли в Амурском-1, поданный департаментом имущественных отношений во исполнение требований прокуратуры города, можете пояснить?
— Сегодня все понимают, что этот микрорайон из-за затрат по сетям очень тяжелый для освоения. И, кроме нас, никто его не вытянет, поэтому никто не заинтересован забирать у нас эту землю. Но есть позиция прокуратуры, которая подходит к этому формально – они считают, что есть определенные нарушения, так как мы должны были заплатить миллиард, но внесли не всю сумму. Хотя еще при прежней горадминистрации мы заключили в суде мировое соглашение, были определенные договоренности. Я думаю, что суд примет взвешенное решение с учетом всех предыдущих мировых соглашений и участок останется у нас. Земля была разделена, и по джентльменскому соглашению мы часть свободной земли планировали вернуть городу. А та часть, на которую уже разработана градостроительная документация, получено разрешение на строительство и стоят дома, должна была остаться за Стройбетоном.
— Стройбетон строит еще один новый микрорайон в Амуре по улице Успешной, это крупный проект?
— По размерам он значительно меньше, это пять с лишним гектаров земли. Здесь полным ходом идет строительство, работает пять башенных кранов. Возводится большой дом на 700 квартир, где в первой очереди в 2013 году будет сдано около 30 тысяч кв. метров жилья. Всего здесь будет выход около 75 тысяч кв. метров жилья, это порядка 1 200-1 300 квартир в трех больших домах панельной 90-й серии. Мы будем строить их замкнутыми, но с противопожарными проездами-арками. Так строили при социализме, но потом технология немного забылась, а сейчас мы ее возобновили.
— Появятся ли в этих микрорайонах в Амуре социальные объекты?
— Сегодня мы не в состоянии строить их за свой счет. В микрорайоне Амурский-1 было сделано поручение на уровне областного правительства о необходимости начала строительства школы. После смены губернатора этот вопрос был снова задан – договоренности и обещания остаются в силе. Школа может потребоваться там уже в 2014-2015 годах.
Что касается детских садов, этот микрорайон новый, и острого дефицита пока в них нет. Затем по факту будем принимать какое-то решение. Вполне возможно, что будут появляться частные детские садики, здесь можно рассматривать варианты, а вот частная школа – это даже не обсуждается.
В Амуре мы еще построили и сдали многоэтажный гараж, места в котором сдаются в аренду. Но пока он не пользуется большой популярностью, хотя в месяц за стоянку берутся небольшие деньги – около тысячи рублей. Однако жители предпочитают ставить машины на газонах. Пока властями будет разрешена парковка во дворах где попало, эти многоэтажные гаражи будут пустовать.
— На каких еще микрорайонах работает ваша компания?
— Сейчас основной объект, который уже близится к завершению – это микрорайон Космический. Большой дом № 15 сдается в сентябре, следующий дом № 19 – в октябре — ноябре. И остается еще четыре дома на 2013 год, на этом освоение площадки будет закончено. Кроме того, в 2012 году мы закончим здесь строительство четырехэтажного гаража-стоянки, который будем либо продавать, либо сдавать в аренду.
Внутри останется выделенное место – земля, безвозмездно переданная городу Омску под строительство школы. Этот вопрос обсуждается, возведение школы было предусмотрено до 2016 года. Но в Чкаловском поселке есть школы и рядом, так что особого дефицита пока нет. Возможно, он появится года через два, и думаю, что к этому времени решение по школе будет принято. Правда, возникала конфликтная ситуация с ЗСЖБ-7, который поставил бетонные боксовые гаражи сначала на частную землю, а потом, после проигранного суда, на ту землю, которая зарезервирована под школу. Но здесь это уже не наш вопрос – это решение приняли власти, и якобы, когда начнется строительство школы, гаражи оттуда уберут. Пока же с точки зрения эстетики эти боксы микрорайон совсем не украшают.
— Микрорайон «Молния» в районе Биофабрики уже завершен?
— Сейчас там ведется строительство только одного дома. Здесь у нас возникла очень большая проблема, связанная с расселением ветхого жилья. Отдельные граждане ставят неприемлемые условия и просто отказываются переезжать. Мы два барака расселили, а в третьем бараке остались одна-две семьи, которые говорят, что им и здесь хорошо. Через суд они отменяют постановление мэрии о признании дома аварийным. Стройбетон из этого процесса уже выбыл – с ними судится горадминистрация. А мы не можем начать стройку – земля под соседними расселенными домами у нас в собственности, а спорный барак находится в центре участка. Но мы на шантаж человека, который требует за свою клетушку несколько квартир, не идем. Когда-то мы эту площадку все равно освоим.
— А пока микрорайон «Молния» вышел в минус?
— На сегодняшний день да, потому что мы не можем до конца освоить уже вложенные средства. По большому счету, он выйдет в плюс, но для этого нам нужно очистить площадку и поставить еще пару домов. По этой причине я больше не планирую осваивать площадки регенерации, мы с этой темой уже нахлебались – весь город помнит ветхий «дом с красным флагом» на Жукова, из-за которого мы не могли продолжать строительство и который обошелся нам очень дорого. Лучше мы будем строить дома в чистом поле.
— В микрорайоне «Молния» был еще спор с Омскгоргазом, который безуспешно требовал снести якобы самовольный объект – готовый 10-этажный жилой дом, потом они оспорили разрешение на строительство другой новостройки. Спор возник из-за того, что строительство жилья велось на территории, относящейся к охранной зоне газопровода. Чем завершился конфликт?
— На самом деле эта проблема была высосана из пальца. Мы получили все документы на законных основаниях, земля вообще находится у нас в собственности. Омскгоргаз предъявил какие-то документы о трубе, что там нарушены их права. На самом деле это просто выжимание денег и открытый шантаж – чтобы перенести этот ржавый хлам, говорилось, что нужно заплатить 5 или 6 млн рублей и проблема закроется. В доме уже жило 200 дольщиков, а они заявляют иск о сносе – это просто безумие.
— Обманутых дольщиков у вас нет?
— Их даже теоретически не может быть, поскольку, как я уже говорил, мы не практикуем продажи квартир в домах на уровне свай, без документов и тому подобное. У нас только два способа продажи – по 214-ФЗ о долевом строительстве с регистрацией договоров долевого участия в юстиции и второй способ – когда мы полностью сдаем дом за свой счет, получаем на себя свидетельство о собственности и продаем квартиры уже как готовое жилье.
Большую часть домов Стройбетон строит по 90-й панельной серии. Но мы получили патент и на другую жилую серию 1.020 – это каркасно-кирпичные дома, которые мы и сами много строим, и комплектуем. Такие дома строятся в Космическом и в микрорайоне на улице Волгоградской. Сейчас по этой серии определенный ажиотаж возник на Севере – в Ханты-Мансийске, Сургуте, Нижневартовске. И у нас Завод стройконструкций-1, входящий в домостроительную корпорацию, загружен заказами уже до весны. Новые заказы мы уже не принимаем, все расписано до конца навигации.
— Есть мнение, что 90-я панельная серия домов уже морально устарела.
— Мы с этим совершенно согласны, и поэтому сейчас наша проектная группа ведет постоянную работу по ее модернизации. Фасады на последнем доме в Космическом совершенно изменились, они стали все в стекле. Мы смотрим еще дальше, и в следующем году будет серьезная реконструкция на заводе, так что плотно занимаемся усовершенствованием этой серии. Хотя на самом деле планировки квартир оказались удачными, и людей они устраивают. Отказываться от маленьких однокомнатных квартир, которые идут нарасхват, означает просто срезать себе рынок.
— Площадками на будущее вы обеспечены?
— По площадкам особых вопросов у нас нет. Мы сотрудничаем и с различными партнерами на долевом и прочем участии. Например, мы практически построили микрорайон Заозерный, где пока остался незавершенным один дом. Но дальнейшее продолжение этого проекта застопорилось из-за ситуации с подключением отопления. Первоначально микрорайон планировалось замкнуть на котельную ЗАБОРОВСКОГО, были получены техусловия, заплачены деньги. А потом из-за его банкротства пришлось срочно выходить на ТГК-11, повторно платить деньги и переподключаться к теплу, так как ситуация становилась критической – зимой люди начали замерзать. На этой почве с партнерами – Западно-сибирской строительной компанией – мы немного разошлись во взглядах. Есть недопонимание, как микрорайон будет дальше обеспечиваться сетями.
Есть перспективы с брошенным микрорайоном Русантона Новая Чукреевка. Мы задаем вопрос властям – что вы будете с ним делать? Витают идеи разбить эту большую площадку, с которой целиком никто не справится, на участки в 5-10 гектаров и продавать под застройку. Это нам интересно.
Кроме того, структуры АБРАМОВИЧА собираются осваивать участок за «Ареной-Омск». У нас был контакт с этими компаниями. Поскольку сами они являются держателями проекта, но не застройщиками, они ищут, с кем поработать. Уже были предложения по освоению этого большого участка. Он нам интересен, но мы задали ряд встречных вопросов. Это правовые основы использования земли – аренда на 49 лет за какие-то небольшие суммы. Для нас это не совсем приемлемо – власть в какой-то момент может решить, что арендная плата мала или еще что-то не так, и у нас будут проблемы. Мы это озвучили, и с той стороны определенный процесс есть.
— Но здесь ведь не будет строиться панельное жилье?
— Оно может быть смешанным – и переработанная панельная 90-я серия, и другие конструктивные схемы. Но я считаю, что очередь этого микрорайона придет не ранее 2014 года. Вообще же освоение больших площадок без крупнопанельного домостроения в условиях Сибири и Омска невозможно. У нас есть всего две компании – Стройбетон и ЗСЖБ-6, которые могут браться за такие площадки.
— Каковы финансовые показатели ДСК «Стройбетон»?
— Выручка в 2011 по группе предприятий достигла двух с лишним миллиардов рублей. В 2012 году показатели будут сопоставимыми. Мы не ставим задачу наращивать ее в разы, а больше внимания уделяем качеству домов. По группе предприятий, наверно, суммарная выручка будет около 3 млрд рублей. Это и производство железобетона, пластиковых окон, пазогребневых перегородок. Завод стройконструкций-1, в первую очередь работает на ДСК «Стройбетон», а с остальными клиентами – по остаточному принципу. Если брать с северными заказами, мы производим ЖБИ порядка на 200 тысяч кв. метров жилья в год. С омскими строительными трестами работаем немного, особенно это касается безналичных схем. Учитывая печальный опыт работы с ЗАБОРОВСКИМ, по бартерным схемам я решил с омскими строителями практически не работать.
— Строительный кризис для вас уже закончился и с какими результатами будет закончен 2012 год?
— Этот год будет с хорошими результатами для всех строителей. Его даже можно сравнивать с ажиотажным 2007 годом, но макроэкономический прогноз на 2013 год уже не очень благоприятный. Надеюсь, конечно, что 2008 год не повторится, однако мы готовы к определенному спаду. Сейчас работаем над тем, чтобы создать заделы и мобилизационный резерв. Но если тогда у нас было под миллиард рублей кредитов, то теперь мы работаем по средствам, так что мы в лучшей ситуации.
Рентабельность, к сожалению, на сегодня у нас оставляет желать лучшего, так как большие средства заморожены. В микрорайоне Амурский-1 заморожено свыше 600 млн рублей, на Биофабрике в виде выкупленного и расселенного жилья заморожено еще порядка 150 млн рублей. Кстати, сама Биофабрика находится в нашей собственности и остается в законсервированном состоянии. Это 14 тысяч кв. метров производственных помещений, где мы провели дезактивацию, все почистили. СЭС проверила – сегодня на этом месте можно сделать даже школу, объект стоит в хорошем состоянии. На ее территории можно строить и жилье – это задел на будущие времена.
— Спасибо за интервью.
