Застройщикам пора задуматься о рынках сбыта
По данным оценочной компании «ОМЭКС», которые она дает со ссылкой на Федеральную кадастровую службу по Омской области, на региональном рынке недвижимости происходит спад продаж. К августу текущего года количество зарегистрированных прав на недвижимость по сравнению с аналогичным периодом 2012 года сократилось на 41 тысячу. При этом в жилом секторе сделок стало меньше на 3,5 тысячи. Данные по итогам года еще не опубликованы, но новогоднего ажиотажа вокруг квартир, по сведениям экспертов, не наблюдается. В первую очередь это касается новостроек, следовательно – застройщиков, которым пора задуматься о том, где найти покупателей для своих объектов.
Омск – для горожан?
— В стране происходит стагнация. В Омской области это заметно уже не только по снижению объемов товарооборота, но и по ситуации на жилищном рынке. Разговаривая с застройщиками, я вижу, что объемы продаж имеют хоть и слабую, но динамику к понижению, — рассказал директор Омского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» Лев ЯНЕЕВ.
По мнению эксперта, на фоне выступлений чиновников и материалов в СМИ о сокращении бюджетов всех уровней и назревающих кризисных явлениях понижение спроса на жилье – логичная реакция, продиктованная неуверенностью в будущем.
— Люди более осознанно входят в долгосрочные проекты с финансовыми обязательствами, поскольку оценивают все риски. Раньше в приобретении жилья была велика доля инвестиционной составляющей: многие входили в строительство на околонулевом цикле при низкой стоимости квадратного метра с целью дальнейшей его выгодной продажи, но сейчас ситуация меняется, — говорит Лев ЯНЕЕВ.
По мнению эксперта, строительным компаниям необходимо искать дополнительные возможности для расширения рынка продаж.
Первый вариант для застройщиков — провести диверсификацию компании, запустив стройки в других регионах, население которых они сочтут более платежеспособным. Это позволит снизить риски предприятия, но повлечет за собой организационные и кадровые последствия, неизбежные в ситуации, когда «мозг» компании оторван от ее «рук».
Еще один выход — попытаться максимально расширить местный рынок. Лев ЯНЕЕВ уверен, что пора отказаться от привычки позиционировать квартиры в Омске исключительно для горожан: «Омская область - это более миллиона населения города, но еще и почти 900 тысяч жителей области. Хотим мы или нет, происходит миграция населения. Сельская молодежь едет учиться в Омск, люди среднего поколения находят здесь работу... Им всем нужны квартиры».
Село еще покажет
Сегодня Омский филиал «Россельхозбанка» со своими ипотечными программами активно внедряется на рынок первичного жилья, в ноябре уже были заключены соответствующие соглашения с ООО «ЗСЖБ № 5» и ООО «МанросИнвест». Банк готов предоставить займы на покупку квартир в домах, которые будут сданы в эксплуатацию в течение 2014 года. В настоящее время «Россельхозбанк» ведет переговоры с другими предприятиями, в том числе со «Сибгазстройдеталь Инвестом» и Трестом №5.
Поскольку Россельхозбанк является полностью государственным банком, то для клиентов это дает ряд преимуществ. Строителей же подкупило то, что банк, помимо кредитования их клиентов, предложил им еще и саму клиентскую базу. Не секрет, что Россельхозбанк в большей степени ориентирован на поддержку жителей районов области. С одной стороны, люди к нему привыкли, с другой – банк знает, с кем имеет дело.
–Если работников бюджетной сферы в Омской области другие банки иногда кредитуют, то за такие категории граждан, как работники СПК, тем более люди, ведущие личное подсобное хозяйство, никто не берется, поскольку сложно правильно оценить их финансовое положение. А мы это делаем давно и достаточно профессионально, — говорит Лев ЯНЕЕВ.
Из опыта работы с сельскими жителями эксперт делает вывод о том, что не стоит недооценивать их платежеспособность. В области, как и в городе, есть и своя элита, и свой средний класс. Это и фермеры, и топ-менеджеры сельхозпредприятий, и квалифицированные инженерные кадры. Последние, отметим, в АПК сейчас востребованы не меньше, чем в других реальных секторах экономики, в том числе ВПК, и на низкую зарплату не идут. К тому же статистика показывает, что сельское население отличается лучшей, по сравнению с горожанами, платежной дисциплиной. Доля просроченной задолженности в ритейловом портфеле Омского филиала «Россельхозбанка» составляет 0,6%, в то время как в среднем у различных банков этот показатель варьируется от 2 до 10%. Лев ЯНЕЕВ признает, что отчасти это связано с тем, что жители областных районов берут более скромные, чем в Омске, потребительские кредиты.
ФЗ на грани добра и зла
Россельхозбанк работает с застройщиками по 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». По данным ГАСН, сегодня почти половина (85 из 180) строящихся в Омской области домов идет по этому пути. Остальные либо создают ЖСК, либо работают по предварительным договорам.
Федеральный закон хорош тем, что и дольщики, и кредитующие их банки получают дополнительные гарантии, так как строитель несет финансовую ответственность и за вложенные средства населения, и за результат строительства. «Обязательным условием сделки является регистрация долевого участия в юстиции. Человек, вступающий в такую ипотеку, получит гарантии, что под его квартиру никто не получит повторного финансирования. Не будет ситуации, что заимодавец или банк будет конкурировать с дольщиком по праву на объект в случае его недостроя, а именно такое часто случалось ранее», — объяснил Лев ЯНЕЕВ положительную сторону закона.
Однако 214-ФЗ, появившийся еще в 2004 году, с тех пор регулярно претерпевает изменения, в основном в сторону ужесточения правил для строительных организаций. Многие застройщики опасаются, что в 2014 году произойдет настоящее закручивание гаек. Если планируемые изменения будут приняты, с 2014 года все застройщики, заключающие с гражданами договоры долевого участия, будут обязаны либо застраховать свою ответственность перед дольщиками (еще один вариант – получение банковской гарантии), либо приостановить свою деятельность.
Как объяснила «КВ» начальник отдела контроля за привлечением средств дольщиков при строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ГУ ГАСН по Омской области Олеся НАЗАРЕНКО, новая редакция закона подразумевает также более серьезные проверки соблюдения застройщиком технических требований.
— Если изменения будут приняты, плановые проверки строительства будут проводиться не раз в три года, как сейчас, а раз в год. Также расширится перечень причин для внеплановых проверок. Если сейчас они проводятся только по требованию прокуратуры или заявлению собственников, то со вступлением в силу изменений поводом для проверки станет предоставление строительной организацией недостоверных сведений в ежеквартальных отчетных документах, — рассказала Олеся НАЗАРЕНКО.
Представитель Госстройнадзора убеждена, что нововведения не повлекут негативных последствий, а лишь минимизируют риски собственников, однако по этому поводу существует несколько точек зрения. В частности, есть опасения, что даже проверенные застройщики, не выдержав гнета, пойдут обходными, менее надежными путями финансирования – к примеру, через то же ЖСК. Что касается обычных граждан, они обеспокоены тем, что затраты строителей скажутся на стоимости квадратного метра жилья, и получится, что население вновь обезопасят за его же счет.
На сегодняшний день ипотечное кредитование настолько прочно вошло в жизнь, что представить без него развитие рынка жилищного строительства уже невозможно. А это означает, что банкам и застройщикам в наступающем году необходимо искать новые точки соприкосновения для расширения сотрудничества, чтобы одни могли строить, а население могло покупать.
