Все рубрики
В Омске четверг, 23 Сентября
В Омске:
Пробки: 4 балла
Курсы ЦБ: $ 72,8806    € 85,4889

«Возникает дилемма: можем ли мы за счет средств всех собственников Омской области ремонтировать «судебные» дома?»

8 апреля 2015 10:14
0
5309

В октябре 2014 года собственники многоквартирных домов Омской области получили первые квитанции за капитальный ремонт. Чтобы узнать из первых уст о том, какие задачи преследует региональная система капремонта и с какими проблемами она успела столкнуться, «КВ» собрали круглый стол с участием главных экспертов этой отрасли.

Марат ИСАНГАЗИН, главный редактор "КВ". Есть проблема ремонта многоквартирных домов, которые были введены в эксплуатацию 30-60 лет назад. Есть федеральный закон, регулирующий этот вопрос, и есть региональный закон, который транслирует федеральный на территории Омской области. Создан региональный Фонд капремонта. Хотелось бы понять, что уже сделано, какие задачи точно будут решены в будущем, а какие проблемы пока неразрешимы.

Богдан МАСАН, первый заместитель министра строительства и жилищно-коммунального комплекса Омской области. Начнем с того, каково наше исходное состояние. Вся основополагающая нормативная база создана, хотя понятно, что в нормативные акты еще будут вноситься изменения. Задача – очень серьезная. По программе 2014 – 2015 годов нам необходимо отремонтировать 1,5 тысячи домов. Если посмотреть по выбору конструктива, то 71% собственников и на 2014-й, и на 2015 годы выбрали крыши. Это довольно дорогостоящий ремонт. Финансовая модель на эти два года складывается, то есть у нас достаточно средств, собираемых собственниками. Когда квитанции стали выставляться, никто на 100%-ю собираемость не рассчитывал. На сегодня она достигла 63,8%. Она варьируется по месяцам, от 44% в ноябре до 76% в январе. Конечно, собираемость нужно увеличивать, потому что речь здесь идет о недоимке.

Марат ИСАНГАЗИН. Александр Сергеевич, какие суммы сейчас лежат на спецсчетах, на счете регионального оператора?

Александр РУДЮК, и. о. директора Некоммерческой организации «Региональный Фонд капитального ремонта многоквартирных домов». На нашем счете (регионального оператора) лежит 513 млн рублей, на спецсчетах – 37 млн рублей. Дополнительные средства господдержки составляют 133 млн рублей.

Марат ИСАНГАЗИН. В чем разница между этими счетами?

Александр РУДЮК. 513 миллионов – это «котловой» счет. Те собственники, которые выбрали специальный счет, самостоятельно собирают и аккумулируют деньги на свой дом. Я хотел бы отметить, что те средства, которые поступают на счет регионального оператора, тоже разносятся по спецсчетам. Сегодня на капитальный ремонт есть 646 млн рублей. Собственники платят ежедневно, так что ежемесячно сумма будет увеличиваться за минусом оплаты работ по выполнению ремонта.

Марат ИСАНГАЗИН. Сколько должно быть начислений каждый месяц?

Александр РУДЮК. Порядка 136 млн рублей. Оплата, к сожалению, хромает – только 100 миллионов мы собираем.

Марат ИСАНГАЗИН. Расписание капитальных ремонтов на ближайшие несколько лет, как я понимаю, уже существует.

Александр РУДЮК. Оно существует на ближайшие 30 лет. На этот срок утверждена региональная программа.

Марат ИСАНГАЗИН. И жители могут посмотреть, какой дом будет ремонтироваться через 5, 10, 20 лет?

Александр РУДЮК. Совершенно верно. И какой это будет вид ремонта.

Марат ИСАНГАЗИН. Расписание уже не изменится?

Александр РУДЮК. Программа актуализируется один раз в год. Кроме того, существует краткосрочная программа на три года. В ней более уточненные данные по домам, и она может изменяться более часто: раз в месяц, раз в два месяца.

Марат ИСАНГАЗИН. Есть решения судов на гигантскую сумму, обязывающие администрации Омска провести капитальный ремонт. В прошлом году, насколько я помню, на исполнение судебных решений в бюджете города закладывались какие-то средства. С региональным Фондом этот поток не пересекается? Или город вообще уходит с этого поля и решения судов повисают в воздухе?

Александр РУДЮК. У города на 2015 год, насколько я помню, 56 млн рублей запланировано в бюджете на ремонт. Сумма в два раза меньше, чем в 2014 году. У нас только в программе 2014 года 65 судебных домов. Дело в том, что все дома Омской области включены в программу, в том числе и эти. И тут возникает дилемма: можем ли мы за счет средств собственников ремонтировать судебные дома? У нас же общий котел, где почти все собственники аккумулируют средства. Причем по судебным решениям должны проводиться комплексные ремонты домов, а мы раз в пять лет ремонтируем один конструктив.

Богдан МАСАН. Возникает несколько вопросов. Во-первых, можно ли использовать деньги жителей на ремонт, который по решению суда должна выполнять администрация. Во-вторых – какой будет реакция на это жителей таких домов. Жители могут согласиться, осметить все это дело, а потом вменить администрации иск с требованием выплатить им средства, которые они затратили на ремонт. Эту ситуацию с правоохранительными органами мы рассматриваем.

Александр ЛИХАЧЕВ,председатель правления Общества защиты прав потребителей в сфере ЖКХ. Город пытается надуть жителей и областную власть. Надувание это заключается в том, что без согласования с собственниками помещений администрация города Омска, которая как раз и формирует краткосрочный план капитального ремонта, внесла туда на 2014 – 2015 годы все дома, включая дом, где я живу, которые имеют решения судов. Цель – за счет жителей и бюджета Омской области, которая дотирует программу капитального ремонта, выполнить обязательства администрации. Это встречает возмущение части жителей. Некоторые, конечно, рады, что им крышу сделают, и не понимают, что они потом будут должны большие тыщи рублей. Те, которые умные, пишут в город о том, что они возражают, и требуют исключить дом из региональной программы, потому что мэрия не выполнила данное обязательство. У меня таких писем много. Но администрация Омска необоснованно в этом отказывает. Я собираюсь встречаться с мэром. Если этот вопрос не будет решен в добровольном порядке, жители будут обращаться в суд.

Кроме того, по 271-ФЗ администрация должна платить в региональный фонд по 6 руб. 70 коп. с квадратного метра за муниципальные квартиры. Таких квартир у нас что-то около 13%. Когда я был депутатом горсовета, то всегда воевал за то, чтобы бюджет прописывался подробно. Когда ушла председатель комитета финансов ФРОЛОВА и там сменились люди, они стали прописывать бюджет общими строками – чтобы можно было надуть жителей. В прошлом году они взяли и, вместо того, чтобы судебные дома ремонтировать, отдали из строки капитального ремонта 50 миллионов Фонду на ремонт муниципальных квартир. В этом году проделывают ту же процедуру: сделали одну статью и выполняют обязательства по муниципальному жилью. Там ведь не написано, судебные дома или несудебные. Строка одна – капитальный ремонт. Депутаты в этом виноваты тоже. Там, прямо скажем, мало кто в бюджете разбирается. Они позволяют администрации манипулировать городским бюджетом.

Богдан МАСАН. Там статья "Обеспечение работ по капитальному ремонту жилья". Все. Туда входит и муниципальный жилой фонд, за который средства идут в Фонд капремонта, и доля, которую они должны направлять для софинансирования 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

Марат ИСАНГАЗИН. Александр Владимирович, а почему вы предлагаете отказываться от ремонта?

Александр ЛИХАЧЕВ. А почему я должен за свой счет крышу ремонтировать, если родина меня надула, когда давала приватизировать жилье? Там в законе было написано: при передаче сделать капремонт или потом денег на него дать. А она мне отдала дом без капремонта. Я, конечно, найду эти деньги, но я в доме не один, там еще бабушки и дедушки есть. Если, товарищи, мы не будем уважать закон, то разрушится страна. Одна женщина уже написала мэру электронное письмо о том, что готова сжечь себя на крыше своего дома, которая течет. У них судебное решение, но грош ему цена.

Марат ИСАНГАЗИН. Но, независимо от судебного решения, все все-таки обязаны платить?

Александр ЛИХАЧЕВ. Все обязаны, они этим и возмущаются.

Александр РУДЮК. В судебном решении комплексный ремонт дома, а у нас один конструктив раз в пять лет. Если мы отремонтируем крышу, это все равно не будет исполнением судебного решения. Только в какой-то части.

Александр ЛИХАЧЕВ. Но мэру это в жилу. Он отчитается, что частично выполнена кровля. То есть ответчик переложил на истца свои обязанности.

Александр РУДЮК. Еще один важный момент – что эти судебные дома, как правило, маленькие: одно-, двух-, трехэтажные. Там живет пять, восемь, двенадцать собственников, а ремонт кровли стоит миллион-полтора. То есть они даже за 30 лет не наберут по 6,70, чтобы сделать кровлю. Поэтому недостающие деньги берутся у других собственников.

Марат ИСАНГАЗИН. Ну, не следует, мне кажется, на одного мэра все это перебрасывать. Насколько я понимаю, в бюджете денег нет.

Александр ЛИХАЧЕВ. В бюджете много статей, но судебные решения, зарплата, налоги и проценты по кредитам являются приоритетными.

Богдан МАСАН. Это защищенные статьи бюджета.

Марат ИСАНГАЗИН. Давайте вернемся к Фонду капитального ремонта. Помимо того, что было озвучено, процесс идет?

Александр ЛИХАЧЕВ. Зимой процесс не идет, потому что старшие по домам не пускают. И правильно делают, потому что, к примеру, качественный ремонт кровли зимой сделать нельзя.

Александр РУДЮК. Если зимой ремонтировать кровлю, будут нарушены строительные технологии. Мы потратим деньги, летом потечет крыша. В результате получим один негатив.

Марат ИСАНГАЗИН. Я не понимаю. Вы – Фонд, вы и решайте, летом или зимой ремонтировать. В чем здесь проблема?

Александр ЛИХАЧЕВ. Мы живем по закону. Что касается "общего котла", по закону Фонд должен дать собственникам на утверждение пакет документов о том, кто подрядчик, какая смета и так далее. Половина домов все это утверждает, половине это не надо – сами разбирайтесь. Через три месяца Фонд имеет право сам присылать подрядчиков.

Александр РУДЮК. Тут Александр Владимирович немного передергивает. Через три месяца мы имеем право выбрать конструктив, отдефектовать и начать процедуру торгов. После этого заключается договор, и подрядчик получает право выйти на объект. Все это занимает еще полтора месяца.

Без обид, но мы имеем три типа собственников. Одним наплевать на свой ремонт, и мы за ними бегаем. Другие занимают активную позицию и сами нас подвигают к тому, чтобы сделать все быстрее, – и мы действительно работаем быстрее с ними. Позиция третьих собственников вообще непонятна. Мы их уведомили, сделали все процедуры, заключили договор. Заходит к ним подрядчик – а они его не пускают. Ладно бы это было зимой. Сегодня уже не зима, а у нас на трех домах подрядчик на кровлю зайти не может. Доходит до смешного. Мы представителю собственника пишем претензию и грозим, что в судебном порядке его принудим сделать ремонт на его доме.

Марат ИСАНГАЗИН. А чем он это объясняет?

Александр РУДЮК. Просто не пускает. Говорит: "Я вас сюда не пущу".

Александр ЛИХАЧЕВ(смотрит письмо). Так это же Вокзальная, 8, мой дом! Они зимой не пускали. Я вчера дал команду пустить.

Сейчас эта работа начинается. Распространено мнение, что во всем виноват минстрой. Его ругали, когда в ряде сельских районов в позапрошлом году не сделали ремонт. А мы специально его не сделали, потому что умные главы поселений и старшие по домам обратились с просьбой перенести. Мы с ГРЕБЕНЩИКОВЫМ посоветовались, он меня поддержал, что, раз люди просят, надо сделать качественно. Другой дом, рядом с Вокзальной, 8, сказал:"Делайте как хотите". В результате там сделали все как попало, отопление нарушили. Зимой допускать не надо. Но это должны решать жители. Заставлять мы их не вправе.

Александр РУДЮК. В договоре о капитальном ремонте у нас 4 стороны: Фонд, собственник, местное самоуправление и подрядчик. Все эти люди сегодня подписывают акт выполненных работ по дому. У каждого из них есть свои полномочия и задачи. Вот устав Фонда, в котором всего две цели: формирование долгосрочной программы и организация своевременного проведения капитального ремонта. Весь функционал прописан уже во исполнение этих двух целей. Программа ремонта 2014 года, прямо скажем, где-то нами начата бестолково. Возможно, зимой мы должны делать тепло-, электро-, газоснабжение, а весной выходить на кровли. В этом мы порядок наведем. Кроме того, по каждому дому 2014 года у нас существует сетевой график, где прописан вид и период ремонта, срок сдачи в эксплуатацию. График подписан ответственным лицом, за каждым домом закреплен инспектор. Недостаточно еще мы здесь работаем, но мы это исправим. По каждому дому мы готовы работать с собственником, подрядчиком, представителем власти. Мы сами это дело должны курировать.

Теперь о том, что не устраивает Фонд, представителя власти и собственника, – о подрядчике. Сегодня с подрядчиками у нас серьезные проблемы. Во-первых, они не работают с собственниками ни при заходе на дом, ни при проведении ремонта. Конечно, некоторые имеют опыт работы с населением, некоторые – нет. Но главная проблема – это некачественный ремонт. Нарекания есть.

Богдан МАСАН. Никакие каэски – ни КС-2, ни КС-3 – ни в коем случае нельзя подписывать.

Марат ИСАНГАЗИН. Кто привлекает подрядчиков?

Александр РУДЮК. Мы, на конкурсной основе. Это давняя история: кто кого обманет – заказчик подрядчика или наоборот. Грамотный сметчик может подрезать подрядчика на 30%. У нас сметчик грамотный. Подрядчик, по идее, должен правильно "обмануть" заказчика в части выполнения работ, а мы должны это пресечь. Сегодня у нас где-то кровельное железо меньшей толщины, где-то решетка не та, где-то конструктивные элементы не меняются. Мы все это смотрим, пресекаем, акты выполненных работ не подписываем и заставляем переделывать.

Александр ЛИХАЧЕВ. Сейчас дефектная ведомость и смета делаются до конкурса, потому что на конкурс нужно выставить цену работ. Люди, которые этим занимаются, честно признают, что они делают ее в кабинетах, потому что один не может объехать тысячу домов. Потом в прессе появляются истории о том, что где-то крыши недосчитали 90 метров и так далее. Реально невозможно из кабинета эти дома просчитать. Когда мы собирали подрядчиков, они высказали ряд предложений. Я, замечу, позвал тех заказчиков, которые ранее участвовали в 185-ФЗ. Это хорошие, опытные подрядчики. Они предсказуемо сказали, что, пока Фонд не вернется к практике 185-ФЗ, они этим заниматься не будут, потому что не собираются банкротиться и уезжать из Омской области. В 185-ФЗ не было конкурса – они сами делали дефектную ведомость, смету, и все это потом проверялось, правда, не Фондом, а Центром ценообразования. Сейчас они не собираются портить свою репутацию, укладывая кровлю, которая потечет.

Марат ИСАНГАЗИН. Закон позволяет вернуться к прежней практике?

Александр ЛИХАЧЕВ. Нет, в том-то и сложность.

Марат ИСАНГАЗИН. То есть, корректно выражаясь, потенциально самые надежные подрядчики в конкурсах на проведение капремонта не участвуют.

Александр РУДЮК. Нельзя сказать, что в конкурсах и отборах, которые проводит Фонд капремонта, участвуют только недобросовестные.

Марат ИСАНГАЗИН. Я этого и не говорил.

Александр РУДЮК. Не надо путать нашего сегодняшнего подрядчика с комсомольцем из книжки "Как закалялась сталь". Они сегодня зарабатывают деньги, кроме своей деловой репутации. Если подрядчик будет делать дефектную ведомость, мне страшно представить, что там будет. Сейчас есть предельная стоимость, утвержденная правительством Омской области.

Марат ИСАНГАЗИН. Проблема понятна, но как ее законно можно решить?

Александр ЛИХАЧЕВ. Часть подрядчиков согласны бесплатно сделать эти документы и написать бумагу, что они на оплату не претендуют и готовы к тому, что могут проиграть конкурс. Но, по крайней мере, чтобы была нормальная смета.

Богдан МАСАН. Здесь все-таки принципиально: дефектные ведомости делает Фонд, на их основании торгуем, осмечиваем, заключаем договор. И тогда уже четко контролируем. Буквально стоим и смотрим. В декабре было принято решение штатную численность сотрудников технического надзора увеличить.

Александр РУДЮК. Под руководством минстроя проводились совещания с подрядчиками. Мы собрали с них всех предложения по договору, конкурсной документации, показателям. Сейчас мы их желания окучиваем в части приведения в соответствие с нашими возможностями и желаниями. На поводу у подрядчиков мы не пойдем.

Марат ИСАНГАЗИН. Какая рентабельность закладывается в смету?

Александр РУДЮК. Плановые накопления – до 25%. Сегодня подрядчик несет гарантийные обязательства в течение пяти лет. Договором это предусмотрено.

Марат ИСАНГАЗИН. Если подрядчик все эти пять лет существует.

Александр РУДЮК: В законе написано, что Фонд несет ответственность за надлежащее исполнение ремонта. Если подрядчик исчез, значит, в судебном порядке будем эти дела решать.

Александр ЛИХАЧЕВ. Я согласен с Александром Сергеевичем в том, что на поводу у подрядчиков идти нельзя. Их не устраивает, что Фонд – на мой взгляд, совершенно обоснованно – внес в договор пункт о том, что 10% от сметной стоимости должно оставаться на счете до тех пор, пока не пройдет полгода с момента приема работ. Они говорят, что деньги не приносят им прибыль, но тут я с Фондом абсолютно согласен. Могу привести много примеров еще по 185-ФЗ, когда не проходит и полгода, а компания уже банкрот. В этой части мы не отступимся. Единственное предложение, которое обсуждается, – что обеспечение будет предоставляться не живыми деньгами, а гарантиями СРО.

Александр РУДЮК. Есть ситуация другая. Подрядчик выигрывает торги, мы его на 30% авансируем на материалы. Он аванс получает, начинает энергично работать. Демонтируется кровля, и тут подрядчик приходит и говорит: "У меня нет оборотных средств на материалы". Все. Дом на Гусарова, 24 сейчас "висит", потому что у подрядчика нет оборотных средств. Мы должны переторговать, а торговая процедура тянется полтора месяца, заключить новый договор, завести нового подрядчика – а дом разбитый стоит.

Марат ИСАНГАЗИН. Александр Владимирович, это ваша тема: есть разные типы накопления средств на спецсчете. Что это за типы и каким домам какой выгоднее?

Александр ЛИХАЧЕВ. Спецсчета делятся на три категории. Первая – это новые дома, которые, по-русски говоря, оформили спецсчет, чтобы не платить, и правильно делают. Вторая – это те дома, которые хотят собирать деньги и оформили спецсчета, небезосновательно считая, что государство сопрет деньги. Тут нужно понимать, то не ГРЕБЕНЩИКОВ с НАЗАРОВЫМ украдут и не директор Фонда. Проблема в государстве. Все знают, что произошло с пенсионными накоплениями. Это вполне возможно, и нужно прямо про это сказать. А вот на спецсчете уже никто эти деньги не заберет. И третья категория домов – такие, как наши. Я советую всем поступать именно так. Мне не нужен Александр Сергеевич, чтобы он проверял мою смету и говорил, тот или не тот материал я применил. Я собственник, и у меня есть управляющая компания. Я не скрываю, что у нас большой тариф, но зато мы можем держать специалистов. Мы сами по совету с собственниками утвердим смету, позовем вменяемых подрядчиков, которым доверяем, и проведем среди них конкурс – не по цене, а по качеству. Но мы не хотим собирать деньги, пусть на счете регионального оператора процент по депозиту и хороший. Дело в том, что с Россельхозбанком Омская область заключила договор. В рамках этого договора губернатор позвонил в Москву, порешал, и вместо 5,5% разрешили сделать 9%. Но инфляция только по официальным данным – 11,4%. То есть 2,5% у меня сперли – а на самом деле больше. Если жители приняли решение отремонтировать кровлю, то мы сами собираем деньги, ремонтируем, а потом приходим к Александру Сергеевичу со всеми документами, сметой, актом. Он выходит с комиссией, смотрит: да, действительно, кровля есть, вот такая вот она – кровля. И засчитывает нам, что мы заплатили ему по 6,70. Статья в законе уже есть, осталось обсудить регламент. В этом месяце мы его примем. То есть первый вариант – это новые дома, которые не платят. Второй – кто платит, но не верит государству. Третий – те, кто делает разовые квитанции и организуют взаимозачет. Я сторонник третьего варианта.

Александр РУДЮК. Надо уточнить, что в течение пяти лет один элемент должен быть отремонтирован. Это дискуссионный вопрос, собственники сами решают, что им выгоднее. Чтобы избежать коллизий, мы предложили вот эти разные вещи: хотите – "котел", хотите – спецсчет у регионального оператора, хотите – спецсчета не при Фонде, а в других банках. Если хотите, можете уйти с "котла". Сначала по федеральному законодательству на этот переход требовалось два года, но мы пошли на Заксобрание и предложили сделать год. Сейчас есть проект сократить до 4 месяцев. Мы хотим распространить в жилищной политике идею о том, что собственники должны заботиться о своем жилье. Различными методами.

Александр ЛИХАЧЕВ. Я дополню. Я – лицо практическое, я имею право советы давать. Во-первых, дома, где больше 60 квартир, – только организовать спецсчет, а дальше решать из трех вариантов. Во-вторых, тем домам, в которых первые этажи нежилые (они все равно не будут на спецсчет платить), советую остаться в общем "котле". В-третьих, по спецсчету есть три варианта организации: у управляющей компании, ТСЖ и регионального оператора. Только у регионального оператора! Многие председатели ТСЖ дурят людей на то, чтобы счета открывали ТСЖ. Это чтобы уворовать деньги. Это же невыгодно. Или Фонд будет бухгалтерскую работу бесплатно выполнять, или я должен за это платить, да еще и в налоговой отчитываться за эти деньги. Нормальные управляющие компании на это тоже не идут, потому что если они честные и не хотят воровать, то им выгодно, чтобы государство этим бесплатно занималось. В-четвертых, домам, в которых менее 60 квартир, видимо, все-таки лучше идти в общий "котел", потому что двухэтажный дом нужное количество средств никогда не наберет. Хотя есть разные варианты. Ну, а над теми домами, где больше ста квартир, а они сидят в общем "котле", я просто смеюсь – они дарят деньги.

Марат ИСАНГАЗИН. Ходили разговоры о том, что собственникам позволят тратить деньги на двор.

Александр ЛИХАЧЕВ. Это больной вопрос.

Марат ИСАНГАЗИН. Я лично категорический противник. Что это за капитальный ремонт – забора или детской площадки?

Александр РУДЮК. Это касается только новых домов.

Александр ЛИХАЧЕВ. Я сторонник того, чтобы новым домам, которым до 12 лет, разрешить тратить на детские площадки и тому подобное. Все мы знаем, что те же проблемные дома дольщиков сдаются так, что дай бог, если там горячая вода идет и крыша не течет. Жители ставят вопрос:"Мы будем платить, если разрешите заниматься благоустройством". Но возникло сомнение. Дело в том, что двор является общим имуществом, а является ли он частью многоквартирного дома – черт его знает. Мы это еще пообсуждаем и в конце месяца дадим точный ответ.

Александр РУДЮК. У меня небольшое дополнение. Наши собственники часто в ходе проведения ремонта начинают будоражить общественность некачественно проведенным или проводимым ремонтом. Я бы через вашу газету хотел обратиться к ним, чтобы они начинали с Фонда – с курирующего инспектора технического надзора, инженера, директора Фонда. А потом уже обращались в органы власти, газеты. На стадии их обращений мы можем все эти вещи уладить.

Марат ИСАНГАЗИН. Мы еще не обсудили, что ждет неплательщиков.

Александр РУДЮК. Во-первых, мы сегодня формируем базу неплательщиков. Во-вторых, идет досудебная претензионная работа по тем домам, которые сегодня отремонтированы и которые не платят. В апреле, числа 20-го, мы подаем в суд примерно тысячу претензий по этим собственникам и начинаем судебные процессы. Речь идет о тех ремонтах, которые закончены.

Комментарии через Фейсбук
Комментариев нет.

Ваш комментарий


Наверх
Наверх
Сообщение об ошибке
Вы можете сообщить администрации газеты «Коммерческие вести»
об ошибках и неточностях на сайте.