На одном из недавних заседаний в горсовете главный финансист Омска Инна ПАРЫГИНА заявила о том, что новая кадастровая оценка, проведенная в городе, «косячная на 200%». Прокомментировал это мнение и ответил на ряд других вопросов в разговоре с обозревателем «КВ» Ольгой УМОВОЙ Степан САРБАШЕВ, генеральный директор ЗАО «Эксперт-Оценка», которое и являлось исполнителем работ по кадастровой оценке населенных земель в Омской области.
– Степан Захарович, как появились технические ошибки в ходе проведения вашей компанией кадастровой оценки земель в Омской области? Как могло случиться так, что кадастровая стоимость земли под омской «МЕГОЙ» была рассчитана исходя из вида разрешенного использования, отличающегося от фактического использования этого участка?
– Только что на совещании вопрос по «МЕГЕ» подняли, я там же открыл государственный кадастр недвижимости, там написано: участок для общественно-деловой застройки. И часть земли у них вообще обозначена как земли под жилое строительство. Не секрет, что сведения в государственном кадастре недвижимости (далее ГКН) не всегда совпадают с реальностью, вид разрешенного использования как оформлен под застройку, так и остается, а фактически объект уже построен и работает. Такое есть не только в Омской области, эта же проблема и в других регионах. Мы же при проведении государственной кадастровой оценки брали, как и положено, данные из ГКН, и допущенные нами технические ошибки как раз и обусловлены тем, что в перечне ГКН были неточные сведения. К сожалению, когда мы еще летом 2014 года сгруппировали участки в перечни в соответствии с видами разрешенного использования и отправили муниципалитетам на согласование, никто не отреагировал. А сейчас, когда оценка уже проведена, эти неточные сведения администрация города Омска уточняет, а мы ошибки исправляем и рассчитываем стоимость по отдельным участкам заново, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования.
– Но ведь не только муниципалитет должен сверять реальное положение дел с данными из ГКН, собственник или землепользователь тоже мог это сделать.
– Не только мог, но и обязан. С 1 марта 2015 года штрафы в отношении собственников за использование земель не по целевому назначению существенно выросли. Собственник в такой ситуации согласно закону должен прийти и сказать: знаете, у меня не общественно-деловая застройка, а торговля, и я должен платить налог гораздо больше. Сейчас очень четко прописаны эти требования.
– По какому количеству участков выявлены технические ошибки и стоимость пересмотрена?
– Было заявлено около 1500 участков, из них порядка 800 – в Омске. На сегодняшний день ошибки установлены и приняты решения по 782 участкам, еще 483 готовятся к принятию.
– Если собственник или землепользователь видит, что при расчете кадастровой стоимости его участка был учтен вид разрешенного использования, не соответствующий фактическому, куда ему идти – к вам или в комиссию при Росреестре?
– Можно использовать как тот, так и другой путь. В комиссию при Росреестре можно обратиться по двум основаниям: во-первых, если при проведении кадастровой оценки использованы неточные сведения, и, во-вторых, на основании определения рыночной стоимости участка на дату проведения кадастровой оценки. Второй путь, по которому может пойти землепользователь, – исправление технических ошибок в рамках гарантийных обязательств оценщика. Если землепользователь такие ошибки усматривает, он вправе обратиться в минимущество с требованием их устранить, а минимущество уже направит нам. Мы в течение пяти дней рассматриваем документы и выносим заключение – есть ошибка или ее нет. Если есть, сразу исправляем. Есть еще третий путь: пойти самостоятельно в Кадастровую палату и исправить вид разрешенного использования земельного участка (если являетесь собственником земельного участка), а если являетесь арендатором, то для изменения вида разрешенного использования можно обратиться к собственнику земельного участка (муниципалитет, минимущества и т.д.).
И я бы посоветовал землепользователям не медлить. Многие когда-то поставили на учет земельные участки и не задумываются долгие годы, правильный у них вид разрешенного использования или неправильный. Если на участке находится индивидуальный жилой дом, то в ГКН так и должно быть написано. Повторюсь, сейчас за нецелевое использование земли предусматриваются серьезные штрафы, привязанные к кадастровой стоимости. Мы сегодня перевели эти почти 1500 участков без каких-либо штрафных санкций, а завтра-послезавтра к собственникам, у которых нецелевое использование осталось, могут уже и претензии предъявить. Муниципалитет ведь почему спохватился? Потому что у него есть интерес к тому, чтобы получать достойную плату за землепользование, и они будут проверять конкретные участки дальше и заявлять о несоответствиях.
– И все же, почему в ГКН столько ошибок?
– Дело в том, что долгое время, начиная с 90-х годов, никак не регламентировалось, каким образом вносить сведения в ГКН. Только сейчас, с конца 2014 года, введен четкий классификатор, где виды и подвиды разрешенного использования однозначно разграничены. А раньше сведения заполняли кто во что горазд, глава муниципального образования мог написать, например: «под огород» или «под выпас коров». Такие интересные названия встречались.
Или вот еще одна проблема. Очень много земель обозначены в ГКН как земли жилого назначения. А это может быть как индивидуальная застройка, так и многоэтажка, у которой кадастровая стоимость раза в 3–4 выше. При этом, если в ГКН написано «земли жилого назначения», мы должны отнести участок к 1 группе (многоэтажки), а по факту там стоит частный дом или дача. Вот в итоге и появляется техническая ошибка.
– А в чем была ошибка по землям группы «ПРОДО»? По-моему, целых 16 участков они подали на пересмотр в комиссию.
– Да, компании «Лузинское молоко» и «Омский бекон» обратились в комиссию в связи с ошибочностью отнесения к землям промышленности в составе земель населенных пунктов. Комиссия, рассмотрев вопрос, пришла к выводу, что кадастровая стоимость этих участков была рассчитана исходя из вида разрешенного использования (9 группа – земли промышленности), отличного от фактического использования (земли сельскохозяйственного назначения). Таким образом, им и не обязательно было рыночную оценку делать. В итоге мы перевели эти участки в земли сельхозназначения, и за счет исправления этой технической ошибки положение предприятий серьезно улучшилось, стали земли дешевле им обходиться.
– В течение какого времени ваша компания будет исполнять гарантийные обязательства по исправлению технических ошибок?
– В рамках гарантийного срока – восемь лет. Хотя я думаю, за это время пройдет новая кадастровая оценка и гарантийные обязательства уже будет нести новый исполнитель.
– Степан Захарович, я все же не понимаю, если вы не обязаны были сличать сведения из ГКН с реальным положением дел, то почему вы сейчас должны нести дополнительную нагрузку и исправлять технические ошибки, случившиеся по причине этих расхождений?
– Такое законодательство. Хотя, конечно, у каждого исполнителя отношение к этим обязательствам разное. Да, у нас не было такого в контракте, в техническом задании, что мы должны ходить и проверять каждый участок на предмет реального использования, по закону мы применяли методы массовой оценки, то есть работали на основании тех сведений, которые есть в ГКН. Но мы идем навстречу заказчику, навстречу муниципалитету, субъекту. Я уверен, что если мы за это взялись, то должны сопровождать. Гораздо проще провести эту работу, чем отвернуться и бросить все как есть.
– Кстати, о методах. Инна ПАРЫГИНА говорила на одном из комитетов горсовета, что при проведении этой кадастровой оценки допущено какое-то количество и методологических ошибок.
– Отчет о проведении кадастровой оценки прошел экспертизу в саморегулируемой организации оценщиков, ошибок в методологии не найдено. Законодатель разрешает оценщику самостоятельно выбирать методы. На мой взгляд, и это подтверждено результатами экспертизы, при кадастровой оценке земель населенных пунктов Омской области была применена абсолютно правильная методология. Другое дело, что в зависимости от вида разрешенного использования методы можно было бы варьировать, добиваясь того или иного результата, но мы этим не занимались, а оценку делали максимально объективную.
– То есть, если землепользователи будут заказывать оценщикам оценку рыночной стоимости своих участков, расхождений с вашей оценкой практически не будет.
– Все говорят: рыночная стоимость земельных участков. Но рынка земельных участков в больших городах, в центральной части по крайней мере, нет. Земля продана, она уже не продается или продается очень мало, только на окраинах. По такому рынку сделать качественную оценку нельзя, или можно сделать, исходя из стоимости земли на окраинах, но это будут смешные цены. Торговля, земли промышленности, офисы – по всем этим категориям очень мало информации по рынку. Как определить, сколько стоит земля под зданием минимущества, где мы сейчас с вами находимся, если в радиусе 5 км никто землю не продает? Есть только рынок объектов недвижимости. Магазины продаются, офисы, квартиры в многоэтажках. И как определить, сколько стоит земля в общей стоимости объекта недвижимости? Тут как раз и начинаются споры. Мы в этот раз взяли от 10 до 15% – долю земли в общей стоимости недвижимости. Наша цифра была выведена на основании экспертных мнений омских оценщиков, то есть исходя из данных рынка объектов недвижимости, из сложившегося рынка. Но вот городские власти считают, что это должно быть 20-40%. И эти споры будут до тех пор, пока мы не перейдем к единому налогообложению. Чем быстрее это случится, тем проще будет работать и муниципалитетам, и оценщикам, тем меньше будет споров по земле. Во всем мире объектом налогообложения уже является единый объект недвижимости. Да и у нас на рынке по факту здание продается как единый объект недвижимости. Например, продаем мы офисный центр за 50 тысяч рублей за квадрат и не задумываемся, сколько под ним земля стоит. А в кадастровой оценке до сих пор пытаемся сделать невозможное.
– Чем работа в Омской области вам запомнилась, какие отличия подметили?
– Публичностью прежде всего, каждый шаг оценщика активно, публично обсуждался. Есть ряд предложений, которые я озвучу собственно заказчикам. А в целом регион активный, активные предприниматели, активные оценщики. Бизнес пристально бдит за тем, что происходит в области кадастровой оценки, и это хорошо. Конечно, сроки проведения кадастровой оценки должны быть гораздо больше, нежели те, в которых мы работали. И второе пожелание – муниципалитеты на этапе проведения кадастровой оценки – группировки участков, согласования перечней, согласования факторов – должны активнее сотрудничать. Мне есть с чем сравнивать, поверьте, мы ведь работаем в ряде других регионов. Когда муниципалитет активно участвует, ошибки минимальны. Во многих регионах такие технические ошибки, которыми мы в Омске занимаемся сейчас, мы исправляли еще на этапе проведения оценки. Да, мы все надеемся на ГКН, но он не идеален, не всегда сведения в нем актуальны, и я считаю, что муниципальным образованиям, как городам, так и районам, необходимо формировать собственную базу. Тогда при проведении любой экономической оценки сведения в ГКН и в муниципальной базе можно будет сличить и расхождения уточнить. Не имея собственной базы, мы всегда будем получать одни и те же результаты. Через год город решит проводить новую кадастровую оценку и выгрузит тот же перечень, которым пользовался я, и те же самые ошибки будут вновь продублированы. Да, работу по созданию собственной базы надо финансировать, надо людей на это привлекать, но от ее актуальности зависит большая составляющая местного бюджета, и во многих субъектах этим уже занялись.
