Эксперты «КВ» полагают, что ни одного претендента на 8 из 9 лотов не нашлось из-за того, что мэрия заявила неоправданно высокие стартовые цены
6 октября администрация города Омска подвела итоги первого из ряда предстоящих нынешней осенью муниципальных аукционов по аренде земельных участков. На аукцион было выставлено 9 лотов, из них по восьми торги не состоялись по причине отсутствия заявителей. В чем причина абсолютной незаинтересованности со стороны предпринимателей, попыталась разобраться обозреватель «КВ».
Запредельные цены
Начальную цену годовой арендной платы за участки мэрия определяла на основании отчетов о рыночной стоимости. Оценщик был определен в ходе электронных торгов, победила на этот раз в которых, по информации «КВ», некая тюменская компания.
Отметим, что мэрия Омска пока решила пользоваться именно рыночной оценкой, хотя нынешнее федеральное законодательство предусматривает иной вариант и разрешает уполномоченному органу самостоятельно произвести расчеты и установить стартовую цену годовой аренды в размере не менее 1,5% от кадастровой стоимости участка. По свидетельству участников рынка, ранее цены на аренду земли в Омске по итогам муниципальных аукционов примерно на этом уровне и складывались – от 1,5% до 5-7% от кадастровой стоимости. Однако те цены, которые предлагаются сейчас, как выяснилось, в десятки раз выше.
Проанализировать лоты, выставленные на аукцион 6 октября, «КВ» попросили директора компании «Лизгунов и Партнеры» Олега ЛИЗГУНОВА. По его подсчетам, стартовая цена годовой арендной платы на участки, выставленные на этот аукцион, в иных случаях составляла более 30%, 60% и даже 99% от кадастровой стоимости участка.
Так, первый лот – участок с видом разрешенного использования под строительство магазина площадью более 2500 кв. м предлагался в аренду по начальной цене в размере 1 млн 4 тысячи рублей в год. Кадастровая стоимость данного участка – без малого 1,6 млн рублей. Таким образом, стартовая цена годовой аренды составляет более 60% от кадастровой стоимости участка.
Второй лот – 542 кв. м под строительство административного здания. При кадастровой стоимости участка в размере немногим более 227,6 тысячи рублей начальная цена годовой аренды установлена на уровне 225 800 рублей, или 99% от кадастровой стоимости. Третий лот – 610 кв. м, где мэрия согласно виду разрешенного использования предлагала построить шиномонтажку. За этот участок с кадастровой стоимостью более 210,5 тысячи рублей начальная арендная плата за год предполагалась на уровне 73,6 тысяч рублей, или 35% от кадастровой стоимости. Самый дикий пример по результатам прошедшего аукциона – земельный участок под строительство авторынка площадью 15 га. При кадастровой стоимости в размере 16 млн рублей с небольшим он – предлагался в аренду за 27,6 млн рублей в год – то есть более 170% от кадастровой стоимости!
И даже единственный ушедший с торгов лот – участок под строительство железнодорожных путей, который получило в результате аукциона ООО «Грайф Омск», выставлялся по стартовой цене в размере 220 тысяч рублей при кадастровой стоимости 545,8 тысячи (40% от кадастровой стоимости). Любопытно при этом, что железнодорожные пути на этом участке уже существуют, а сам участок поставлен на учет не накануне аукциона, а еще в 2009 году, так что победитель аукциона скорее всего лишь решал формальный вопрос, имея целью узаконить уже существующий железнодорожный объект.
«Спасибо» оценщику
«КВ» попросили прокомментировать результаты аукциона, состоявшегося 6 октября, директора ООО «Региональный центр оценки» Александра КАЮКИНА.
– Я не могу делать выводов о том, насколько корректно провел работу оценщик, не видя самого отчета, – отметил Александр Геннадьевич.– Результат оценки зависит от того, какие объекты-аналоги исполнитель выбирал, какую корректировку на уторговывание применил и так далее. Удивляет то, что в этой ситуации у департамента имущественных отношений не возникло вопросов к оценщику. В департаменте есть квалифицированные специалисты, которые должны отстаивать интересы города, а это не всегда большая стоимость, и они не могли не видеть, что цена скорее всего завышена и по такой цене участки никого не заинтересуют. На мой взгляд, основания усомниться в работе оценщика у администрации были. Не может быть такой высокой – в размере 1,30 или 1,60 от кадастровой стоимости – годовая цена аренды земельного участка. Тем более если учесть, что рынок недвижимости в целом падает, падает покупательский спрос, что растет цена на строительные материалы и так далее. В итоге такой подход приведет к тому, что земля останется невостребованной, строители не получат возможностей для реализации проектов, мэрия не сможет привлечь дополнительные доходы в бюджет. Конечно, если бы были выставлены на торги более интересные участки, аукцион мог бы состояться, но в данном случае, очевидно, цена не соответствует тому, что предложено.
По мнению Олега ЛИЗГУНОВА, рыночная оценка была скорее всего произведена некорректно. «Существующая методика оценки в целом несовершенна. Рынка аренды земли в Омске нет, как можно при этом сделать экономически обоснованную оценку? Оценщики в такой ситуации пользуются либо итогами государственных аукционов, а у нас их нет, потому как аукционов давно не было, либо пользуются просто государственными методиками оценки, которые от рынка тоже бесконечно далеки», – прокомментировал он.
С тем, что цена, предложенная в рамках аукциона, слишком высока, согласились и в департаменте имущественных отношений. Начальник отдела приватизации департамента имущественных отношений Татьяна ЖУРБИНА в разговоре с обозревателем «КВ» отметила: «Действительно, спроса на участки не возникло. Вероятно, именно потому, что слишком дорого с учетом существующей ситуации на рынке. Скорректировать как-то стоимость мы не могли, потому как формируем ее на основании отчетов о рыночной стоимости, которые составила для нас компания, победившая в электронных торгах. Наверное, повлияло еще и то, что участки в основном предлагались на окраинах, без коммуникаций». При этом, как отметила Татьяна ЖУРБИНА, не ушедшие с торгов участки в ближайшее время будут выставляться вновь, причем по той же цене, потому как отчет о рыночной стоимости действует на протяжении полугода и лишь потом происходит переоценка.
Решать вопрос придется горсовету
В администрации города, судя по всему, понимают, что от формирования цены на основе отчетов о рыночной стоимости необходимо уходить и переходить на расчетные величины. По информации «КВ», уже сейчас депимущества подготовил проект решения горсовета, согласно которому начальная цена годовой арендной платы при проведении аукциона по предоставлению земли под строительство будет определяться исходя из кадастровой стоимости. И проект этот, по нашим данным, уже проходит согласование на уровне мэра. Но и здесь не все так просто: как полагает мэрия, показатель будет устанавливаться для всех видов разрешенного использования одинаковый, независимо от того, что предполагается строить, – 15% от кадастровой стоимости участка. Именно столько будет, по планам мэрии, составлять размер арендной платы за год. Эксперты рынка, с которыми побеседовали «КВ», уверены, что это тоже слишком много: ведь законодатель допускает ставку от 1,5% от кадастровой стоимости, а на деле выше 5-7% цены до последнего времени не поднимались. Справедливости ради отметим, что, по информации «КВ», депимущества изначально предлагал показатель в размере 10%, но департамент финансов настоял на 15%. Впрочем, если решение это и состоится, упрекнуть мэрию предпринимателям будет сложно, ведь документ принимать депутатам горсовета и нести ответственность за него тоже депутатскому корпусу.
Кстати, Олег ЛИЗГУНОВ в разговоре с «КВ» напомнил, что до мая текущего года на региональном уровне существовал порядок расчета арендной платы, правда, касался он лишь случаев предоставления земли без торгов (по предварительному согласованию или под существующие объекты), но тем не менее. Порядок этот регулировался постановлением 179-п областного правительства, которое было отменено только в конце апреля текущего года. Это постановление определяло, что на неразграниченные земельные участки, предоставляемые без торгов, арендная плата устанавливается по дифференцированной ставке – для жилой застройки всего 0,3% от кадастровой стоимости, для гаражей и автостоянок – 1%, для торговли и объектов общепита – 5%, для промышленных предприятий – 3% и так далее. При этом при предоставлении земли на период строительства применялся еще и понижающий коэффициент в размере 0,25. «Это была реальная и разумная, экономически обоснованная цена, сложившаяся годами. Из таких ставок и следовало бы исходить сейчас мэрии. Но заявлять цену в размере 15% от кадастровой стоимости – это безрассудство, ведь при такой стоимости желающих строить найти будет невозможно. Законодатель ведь не зря дает возможность установить планку в 1,5% от кадастровой стоимости. Еще весной этого года расценки были адекватными. Так, в марте участок под гаражи ушел в аренду по годовой цене в размере 12 тысяч рублей, еще один участок – под строительство объекта здравоохранения площадью 0,3 га – был отдан с аукциона за 39 тысяч рублей в год. Это в десятки раз дешевле, чем те цены, которые предлагаются сейчас», – отметил Олег ЛИЗГУНОВ.
На момент подготовки данного материала не было известно, чем закончился аукцион, намеченный на 13 октября. В числе 12 лотов в этот день на торги выставлялся участок под строительство многоквартирного жилого дома со стартовой ценой в размере 2 млн рублей в год. «Еще полгода назад раз в 30 была бы меньше цена, тысяч 50 в год, максимум 100», – считает Олег ЛИЗГУНОВ. Аукционы мэрия планирует проводить еще, как минимум, четыре вторника подряд – 20 октября (11 лотов), 27 октября (14 лотов), 3 и 10 ноября (9 и 6 лотов соответственно). Но уже сейчас можно уверенно предположить, что большинство участков с учетом тех цен, которые мэрией заявлены, своих арендаторов не найдут.
